Comprar un departamento en Asdod: precios 2026 por barrio, torres frente al mar y obra nueva
Asdod es la quinta ciudad de Israel, con unos 230.000 habitantes, el principal puerto del país, una costanera de torres y un mercado entre un 30 y un 40 % más barato que Netanya para una calidad comparable. La ciudad está dividida en barrios numerados (rovaim) que llevan el nombre de letras hebreas: confunde al principio y simplifica después. Sus compradores hablan sobre todo francés y ruso, y cada vez más compradores del exterior llegan atraídos por la diferencia de precio con la costa del Sharón. Esta guía da los rangos reales por barrio, lo que se construye en el sur y frente al mar, el alquiler y el presupuesto según usted sea olé jadash, residente o no residente.
La respuesta corta
En Asdod el metro cuadrado se negocia entre 18.000 y 32.000 ₪ en el 3er trimestre de 2026 (avisos de Madlan y Yad2): 17.000–21.000 ₪ en los barrios del norte, 18.000–24.000 ₪ en el usado de Rova Gimel, Hey, Tet y Yod-Alef, 24.000–28.000 ₪ en los edificios recientes de la City y Yod-Bet, 28.000–32.000 ₪ en las torres de la Marina y la obra nueva frente al mar. Un 4 ambientes reciente vale de 2,3 a 2,9 M₪; un 4 ambientes con vista al mar en la Marina, de 3 a 4 M₪. Sobre un 4 ambientes de 2.200.000 ₪ en la City, un olé jadash paga 1.106 ₪ de impuesto de compra, un residente 7.744 ₪ y un no residente 176.000 ₪. La rentabilidad bruta del alquiler, de 3,3 a 3,8 %, es más alta que en la mayoría de las ciudades de la costa.
Las cifras para recordar, noviembre de 2026
- Precio por m² (3er trim. 2026)
- 18.000–32.000 ₪
- 4 ambientes reciente, City / Yod-Bet
- 2,3–2,9 M₪
- 4 ambientes con vista al mar, Marina
- 3–4 M₪
- Rentabilidad bruta del alquiler
- 3,3–3,8 %
- Mas rejishá, olé jadash, sobre 2.200.000 ₪
- 1.106 ₪
- Mas rejishá, no residente, sobre 3.200.000 ₪
- 256.000 ₪
Precios por barrio (órdenes de magnitud, 2026)
Asdod se planificó en los años 50 y 60 en diecisiete barrios, los rovaim (singular rova), numerados con letras hebreas (Alef, Bet, Gimel… hasta Yod-Zayin, el 17), más la Marina (el frente de torres del noroeste) y la City (Rova HaCity, el centro de negocios y comercios alrededor del shopping Big Fashion y de la municipalidad). Cuanto más avanzada la letra, más nuevo y más al sur está el barrio. El precio depende de tres cosas: la distancia al mar, la antigüedad del edificio y que el departamento tenga mamad y estacionamiento.
| Barrio | ₪/m² usado | ₪/m² nuevo / reciente | Perfil |
|---|---|---|---|
| Marina | 26.000–30.000 | 30.000–34.000 | Torres de 15 a 30 pisos frente al mar, piletas, portería; departamentos de vacaciones de compradores franceses, los precios más altos de la ciudad. |
| City (Rova HaCity) | 24.000–27.000 | 27.000–31.000 | El centro moderno: edificios de 2005-2020, comercios, oficinas, el hospital Assuta cerca; demanda locativa fuerte. |
| Rova Yod-Alef (11) | 21.000–25.000 | 26.000–29.000 | El barrio francés histórico: sinagogas, liceo, comercios de habla francesa; edificios de los años 90-2000, familias. |
| Rova Yod-Bet (12) | 22.000–26.000 | 27.000–30.000 | Más nuevo y más cerca del mar, 4-5 ambientes con mamad, población mixta franco-israelí. |
| Rova Tet (9) | 19.000–23.000 | 25.000–28.000 | Familias religiosas, escuelas, departamentos grandes en edificios antiguos; primeros proyectos de pinui-binui. |
| Rova Hey (5) | 18.000–22.000 | 24.000–27.000 | Centro histórico cerca de la playa Lido: edificios de los años 60-80, TAMA 38 activa, la entrada más barata cerca del mar. |
| Rova Gimel (3) | 18.000–22.000 | 24.000–27.000 | Barrio popular y animado, muchos francoparlantes y familias religiosas, edificios de los años 60-70, renovaciones en curso. |
| Rova Yod-Zayin (17), sur | — | 26.000–30.000 | El último gran barrio nuevo de la ciudad: proyectos en entrega, estacionamiento, parques, todavía pocos comercios. |
| Alef, Bet, Dalet (norte) | 17.000–21.000 | 23.000–26.000 | Barrios de los años 50-60, gran población rusoparlante, pinui-binui, los precios más bajos de la ciudad. |
En Israel el precio por m² se calcula sobre la superficie bruta (paredes, balcón, parte de las áreas comunes): un 4 ambientes publicado con 110 m² ofrece de 90 a 95 m² útiles. Un «4 ambientes» israelí tiene tres dormitorios y un living. Para comparar Asdod con Netanya, Jerusalén o Ascalón, vea los precios de la vivienda en Israel por ciudad.
Quién compra en Asdod, y por qué
Asdod tiene decenas de miles de habitantes nacidos en Francia o descendientes de la aliá francesa de los años 2000-2020: es la segunda ciudad francesa de Israel después de Netanya. La vida comunitaria se organiza alrededor de Rova Yod-Alef y Yod-Bet, con una veintena de sinagogas de habla francesa, un liceo franco-israelí, comercios kosher al estilo francés y médicos que atienden en francés. Ahí compran las familias que hacen la aliá con hijos en edad escolar, en general un 4-5 ambientes de 2,2 a 2,9 M₪, financiado al 75 % y con la escala de impuesto del olé. La comunidad rusoparlante, el otro gran grupo de la ciudad desde la aliá de los años 90, se concentra en los barrios del norte (Alef, Bet, Dalet) y en la City, con comercios, médicos, abogados e inmobiliarias que trabajan en ruso.
La Marina y la City atraen otro perfil: el departamento de vacaciones de un comprador de París, Bruselas, Londres o Nueva York que viene para las fiestas y el verano y lo alquila el resto del año, amueblado y con contrato anual, porque muchas torres prohíben el alquiler temporario en su reglamento. Un 3-4 ambientes con vista al mar cuesta de 2,8 a 4 M₪ y se revende a otro comprador del exterior. Rova Tet, Hey y Gimel reciben los presupuestos de 1,5 a 2,2 M₪: familias religiosas, jubilados, inversores que buscan rentabilidad más que vista.
Para un inversor del exterior, el argumento de Asdod es aritmético: un 4 ambientes de 2,5 M₪ se alquila entre 6.500 y 7.500 ₪ por mes, una rentabilidad que Netanya ya no ofrece. Los pasos prácticos para comprar sin vivir en Israel (poder, cuenta bancaria, transferencias) están en comprar en Israel desde Argentina, España o México; lo que cambia la aliá, en comprar en Israel como olé jadash.
Obra nueva y torres: una oferta abundante
Asdod es una de las ciudades de la costa donde más se construye. La vivienda nueva sale de tres fuentes. El sur (Rova Yod-Zayin y los últimos terrenos municipales hacia la playa de Yod-Bet), donde los desarrolladores entregan edificios de 8 a 20 pisos con estacionamiento y mamad a 26.000–30.000 ₪ por m². La costanera (la Marina y su prolongación hacia el sur), con torres de alta gama a 30.000–34.000 ₪ por m². Y la renovación urbana de los barrios antiguos (Alef, Bet, Gimel, Hey, Tet) por pinui-binui (demolición y reconstrucción) y TAMA 38 (refuerzo y ampliación de edificios existentes), donde un departamento nuevo cuesta entre un 10 y un 20 % menos que una obra nueva clásica, a cambio de una fecha de entrega menos segura.
Para quien compra en pozo, las reglas son nacionales: garantía bancaria de la Ley de Venta por cada pago, saldo indexado al madad tshumot habniyá (índice de costos de la construcción), demoras habituales de 6 a 12 meses. Los calendarios 20/80 se generalizaron en Asdod desde 2025 porque la oferta supera a la demanda: es un mercado donde el descuento se negocia, sobre todo al final de un proyecto. El orden de la operación y el rol de cada parte están en cómo comprar una propiedad en Israel.
En las torres de la Marina y de la City, las expensas del edificio (vaad bait) van de 900 a 1.800 ₪ por mes: ascensores, pileta, portería, gimnasio. Sobre un 4 ambientes alquilado a 6.500 ₪, representan entre el 15 y el 25 % del alquiler. Inclúyalas en el cálculo de rentabilidad.
Comprar en Asdod según su estatus
Olé jadash
impuesto ≈ 0,05 %- Financiación hasta el 75 %.
- Sobre 2.200.000 ₪: impuesto 1.106 ₪.
- Ahorro de 174.894 ₪ frente a un no residente.
Residente, única vivienda
impuesto 0 → 5 %- Financiación hasta el 75 %.
- Sobre 2.200.000 ₪: impuesto 7.744 ₪.
- Préstamo de hasta 1.650.000 ₪, cuota ≈ 9.312 ₪ a 25 años.
No residente
impuesto 8 %- Financiación del 50 %, por regla general.
- Sobre 2.200.000 ₪: impuesto 176.000 ₪.
- Préstamo de hasta 1.100.000 ₪, cuota ≈ 6.208 ₪ a 25 años.
En Asdod, una buena parte de la oferta queda cerca del umbral de 1.978.745 ₪: un 3 ambientes renovado de 1.500.000 ₪ en Rova Gimel o Hey paga 0 ₪ de impuesto para un olé o un residente, y 120.000 ₪ para un no residente. La escala del olé se aplica a una compra realizada entre un año antes y siete años después de la aliá, y la fecha que cuenta es la de la firma. Un no residente que se convierte en residente dentro de los dos años siguientes a la compra es reclasificado como «única vivienda» y recupera la diferencia. Los tramos completos están en el impuesto de compra 2026.
Detalle por tramo
| Tramo | Tasa | Impuesto |
|---|
Escala del 16 de enero de 2025, congelada hasta el 15 de enero de 2028 (Ley de Arreglos). El no residente tributa como comprador de vivienda adicional, salvo que se convierta en residente israelí dentro de los dos años posteriores a la compra. Pago dentro de los 60 días de la firma.
Presupuesto completo: la City como olé, la Marina como no residente
| Precio | 2.200.000 ₪ |
| Mas rejishá, olé (0 % hasta 1.978.745 ₪, luego 0,5 %) | 1.106 ₪ |
| Abogado (0,5 a 1 % + IVA) | ≈ 19.500 ₪ |
| Inmobiliaria (2 % + IVA) | ≈ 52.000 ₪ |
| Asesor hipotecario, tasador (shamai), gastos bancarios, seguros | ≈ 15.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 2.288.000 ₪ (+ 4,0 %) |
| Hipoteca al 75 % | 1.650.000 ₪ → ≈ 9.312 ₪ por mes a 25 años |
| Fondos propios | ≈ 638.000 ₪ (≈ US$ 201.000) |
| Precio | 3.200.000 ₪ |
| Mas rejishá, no residente (8 %) | 256.000 ₪ |
| Abogado (0,5 a 1 % + IVA) | ≈ 28.000 ₪ |
| Inmobiliaria (2 % + IVA) | ≈ 75.500 ₪ |
| Asesor hipotecario, tasador, gastos bancarios, seguros | ≈ 18.000 ₪ |
| Traducciones, poder, apostilla, transferencias | ≈ 6.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 3.583.500 ₪ (+ 12,0 %) |
| Hipoteca al 50 % | 1.600.000 ₪ → ≈ 9.030 ₪ por mes a 25 años |
| Fondos propios | ≈ 1.983.500 ₪ (≈ US$ 626.000) |
El mismo departamento de la Marina comprado por un residente como única vivienda pagaría 55.538 ₪ de impuesto, y por un olé jadash 6.106 ₪, en lugar de 256.000 ₪: si el comprador hace la aliá dentro de los dos años siguientes, puede reclamar la diferencia. El 4 ambientes de la City, en cambio, pagaría 7.744 ₪ para un residente y 176.000 ₪ para un no residente. A diferencia de muchos países de América Latina o de España, no hay escribano ni impuesto de transferencia aparte del impuesto de compra: el abogado del comprador hace la verificación del título y la inscripción. Haga sus propias cuentas con la calculadora del impuesto de compra y la calculadora de hipoteca; la financiación desde el exterior está en la hipoteca para no residentes.
Alquilar en Asdod: alquileres y rentabilidad
| Inmueble | Precio | Alquiler por mes | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| 3 ambientes renovado, Rova Gimel o Hey | 1.500.000 ₪ | 4.300–4.800 ₪ | 3,5–3,8 % |
| 4 ambientes reciente, City o Yod-Bet | 2.500.000 ₪ | 6.500–7.500 ₪ | 3,1–3,6 % |
| 4 ambientes con vista al mar, Marina, amueblado | 3.200.000 ₪ | 7.500–9.000 ₪ | 2,8–3,4 % |
La demanda locativa viene del puerto (el más grande del país), de la zona industrial, del hospital Assuta inaugurado en 2017, de las familias francoparlantes que alquilan uno o dos años antes de comprar, y de los estudiantes. Para una persona física, el alquiler de vivienda está exento de impuesto hasta 5.654 ₪ por mes (umbral 2026); por encima, se elige entre una tasa fija del 10 % y el régimen real con deducción de gastos.
Qué verificar específicamente en Asdod
- El mamad y el sur. Asdod está dentro del alcance de los cohetes lanzados desde Gaza desde 2008. Los edificios posteriores a 1992 tienen un mamad por departamento; en Gimel, Hey, Tet y los barrios del norte, muchos tienen solo un refugio común. Eso pesa en el precio (10 a 15 %) y en la facilidad para alquilar.
- Torres: expensas y fondo de reserva. Pida los tres últimos balances del vaad bait, el estado del fondo de reserva, de los ascensores y de la pileta. Una torre de 2005 mal administrada cuesta más que un edificio de 2018 bien mantenido.
- El aire del mar. Fachadas, aberturas y equipos de aire acondicionado se desgastan rápido en la Marina y en la primera línea: prevea el mantenimiento y verifique qué obras ya se votaron.
- Propiedad e inscripción. La ciudad está sobre tierras del Estado (Minhal); la mayoría de los edificios están inscritos en el Tabu, pero algunos proyectos recientes siguen a nombre de la sociedad del desarrollador. El abogado pide el nesaj tabu, revisa la hearat azhará, las hipotecas y las deudas con la municipalidad.
- Construcciones sin permiso en el parque antiguo de Gimel, Hey y Tet: balcones cerrados, cuartos en la terraza, departamentos divididos. Compare el permiso con lo construido; regularice antes de firmar o descuéntelo del precio.
- Ningún zikaron dvarim sin abogado. El acuerdo preliminar obliga legalmente, aunque esté escrito a mano. El orden de la operación está en cómo comprar una propiedad en Israel.
Profesionales en el lugar
Los profesionales de Asdod trabajan sobre todo en hebreo, francés y ruso, y cada vez más en inglés: abogados inmobiliarios matriculados en el colegio israelí, asesores hipotecarios acostumbrados a expedientes de olim y de no residentes, inmobiliarias en la Marina, la City, Yod-Alef y los barrios del norte, desarrolladores activos en el sur y en la costanera. Los seleccionamos con tres criterios: especialización inmobiliaria, independencia frente a los vendedores y los desarrolladores, y experiencia en operaciones a distancia. En una obra nueva, aunque el abogado del desarrollador esté «incluido», contrate el suyo; su rol y sus honorarios están en el abogado inmobiliario en Israel.
Cerca y para comparar: Tel Aviv, a 40-50 minutos en tren, con un metro cuadrado que arranca a 45.000 ₪; Netanya, la otra gran comunidad francesa de la costa, entre un 30 y un 40 % más cara para una calidad comparable; Jerusalén, para la vida comunitaria de las familias de olim; Haifa, la gran ciudad más accesible frente al mar, con un departamento promedio de 1,8 M₪.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento en Asdod en 2026?
Del orden de 2 a 2,3 millones de shékels (≈ US$ 630.000 a 725.000) para un departamento promedio, todos los barrios juntos. Un 4 ambientes usado en Rova Gimel, Hey o Tet se vende entre 1,7 y 2,2 M₪; un 4 ambientes reciente en la City o en Rova Yod-Alef, entre 2,3 y 2,9 M₪; un 4 ambientes con vista al mar en una torre de la Marina, entre 3 y 4 M₪. Los avisos de Madlan y Yad2 del 3er trimestre de 2026 van de 18.000 a 32.000 ₪ por m².
¿En qué barrios de Asdod compran los compradores del exterior?
La Marina y la City atraen a la mayoría de los compradores franceses recientes y de los departamentos de vacaciones; Rova Yod-Alef y Yod-Bet son el corazón de la comunidad francesa instalada desde los años 2000, con sus sinagogas, su liceo y sus comercios; Rova Tet, Hey y Gimel atraen a familias que buscan un 4-5 ambientes antiguo a precio moderado cerca de escuelas religiosas. Los barrios del norte (Alef, Bet, Dalet) son más rusoparlantes. Los compradores de habla inglesa son pocos y en su mayoría inversores.
¿Cuánto paga un olé jadash de impuesto de compra en Asdod?
Sobre su única vivienda, 0 % hasta 1.978.745 ₪ y 0,5 % hasta 6.055.070 ₪, para contratos firmados entre un año antes y siete años después de la aliá (hasta el 15 de enero de 2028). Sobre un 4 ambientes de 2,2 M₪ en la City: 1.106 ₪, contra 7.744 ₪ para un residente y 176.000 ₪ para un no residente. Un 3 ambientes de 1,5 M₪ en Rova Gimel o Hey no paga impuesto para un olé ni para un residente.
¿Conviene comprar obra nueva o usado en Asdod?
El usado de Gimel, Hey, Tet o Yod-Alef cuesta 18.000–24.000 ₪ por m², a menudo sin mamad (cuarto de seguridad) ni estacionamiento cubierto, pero en las calles más vivas. La obra nueva del sur (Yod-Zayin, City, costanera) cuesta 26.000–32.000 ₪ por m², con estacionamiento, mamad, a veces pileta y las garantías de la Ley de Venta; desde 2025 los desarrolladores ofrecen calendarios 20/80 y descuentos al final de los proyectos.
¿Asdod es una buena inversión para alquilar?
La rentabilidad bruta va de 3,3 a 3,8 % para un 3-4 ambientes alquilado con contrato anual, algo mejor que en Netanya o Jerusalén gracias a precios de compra más bajos y a una demanda locativa fuerte (puerto, zona industrial, hospital Assuta, familias). Las torres de la Marina rinden menos (2,8 a 3,2 %) pero se revenden con más facilidad a un comprador del exterior.
¿Cuánto se tarda de Asdod a Tel Aviv?
Entre 40 y 50 minutos en tren desde la estación Asdod Ad Halom hasta Tel Aviv HaHagana o HaShalom, con dos o tres trenes por hora. En auto por la ruta 4 o la 41, calcule de 45 minutos a 1 h 15 según la hora. El aeropuerto Ben Gurion queda a 35-45 minutos, algo que pesa para un propietario que viaja varias veces al año.
Cómo trabajamos
Cada monto, tramo y tasa de esta página se verifica en la fuente oficial citada al pie y se fecha. Cuando cambia una escala o una tasa, la página se actualiza en los días siguientes. Nuestra metodología.
Fuentes
- Oficina Central de Estadísticas (CBS) – precios de la vivienda por ciudad, 1er trimestre de 2026
- Madlan – precios de transacciones y avisos por barrio en Asdod, 3er trimestre de 2026
- Autoridad Tributaria de Israel – tramos del mas rejishá 2026
- Municipalidad de Asdod – planificación, planes de barrio y renovación urbana
- Banco de Israel – tasas vigentes
Su proyecto en Asdod, con las personas indicadas
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