Acheter un appartement à Ashdod : prix par quartier, tours du front de mer, neuf, ce qu’il faut savoir
Ashdod est la ville où un acheteur français se sent chez lui dès la sortie du train : boulangeries, synagogues et agences francophones, un front de mer de tours, un port, et des prix encore 30 à 40 % sous Netanya à qualité égale. La ville est découpée en « rovaim » numérotés par lettres hébraïques, ce qui déroute au début et simplifie ensuite. Ce guide donne les fourchettes réelles par quartier, ce qui se construit au sud, et le budget selon que vous êtes résident, olé ou non-résident.
La réponse en bref
À Ashdod, le m² se négocie entre 18 000 et 32 000 ₪ au 3e trimestre 2026 (annonces Madlan et Yad2) : 18 000 à 24 000 ₪ dans l’ancien de Rova Gimel, Hey, Tet et Yod-Alef, 24 000 à 28 000 ₪ dans le récent de la City et de Yod-Bet, 28 000 à 32 000 ₪ dans les tours de la Marina et le neuf du front de mer. Un 4 pièces récent vaut 2,3 à 2,9 M₪, un 4 pièces vue mer à la Marina 3 à 4 M₪. Sur 3,2 M₪ à la Marina, un non-résident paie 256 000 ₪ de mas rechisha (taxe d’achat) ; sur 2,2 M₪ à la City, un olé paie 1 106 ₪. Cinquième ville du pays (environ 230 000 habitants), port, deuxième communauté francophone d’Israël après Netanya, et l’une des plus fortes offres de neuf du littoral.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- ₪/m² typique (T3 2026)
- 18 000–32 000
- 4 pièces récent, City / Yod-Bet
- 2,3–2,9 M₪
- 4 pièces vue mer, Marina
- 3–4 M₪
- Rendement locatif brut
- 3,3–3,8 %
- Mas rechisha non-résident sur 3,2 M₪
- 256 000 ₪
- Mas rechisha olé sur 2,2 M₪
- ≈ 1 106 ₪
Prix par quartier (ordre de grandeur, 2026)
Ashdod a été dessinée dans les années 1950-60 en dix-sept quartiers, les rovaim, numérotés par lettres hébraïques (Alef, Bet, Gimel… jusqu’à Yod-Zayin), auxquels s’ajoutent la Marina (le front de mer de tours, au nord-ouest) et la City (Rova HaCity, le centre d’affaires et de commerces autour du Big Fashion et de la municipalité). Plus la lettre est élevée, plus le quartier est récent et plus il est au sud. Les prix suivent trois critères : la distance à la mer, l’âge du bâti et la présence d’un mamad (abri) et d’un parking.
| Quartier | ₪/m² ancien | ₪/m² neuf / récent | Profil |
|---|---|---|---|
| Marina | 26 000–30 000 | 30 000–34 000 | Tours de 15 à 30 étages face à la mer, piscines, gardiennage ; pieds-à-terre français, prix les plus élevés de la ville. |
| City (Rova HaCity) | 24 000–27 000 | 27 000–31 000 | Le centre moderne : immeubles 2005-2020, commerces, bureaux, hôpital Assuta à proximité ; forte demande locative. |
| Rova Yod-Alef (11) | 21 000–25 000 | 26 000–29 000 | Le quartier français historique : synagogues, lycée, commerces francophones ; immeubles des années 1990-2000, familles. |
| Rova Yod-Bet (12) | 22 000–26 000 | 27 000–30 000 | Plus récent, plus proche de la mer, 4-5 pièces avec mamad, population mixte franco-israélienne. |
| Rova Tet (9) | 19 000–23 000 | 25 000–28 000 | Familles religieuses, écoles, grands appartements anciens ; premiers projets de pinui-binui. |
| Rova Hey (5) | 18 000–22 000 | 24 000–27 000 | Centre historique près de la plage Lido : bâti 1960-80, TAMA 38 actif, prix d’entrée proche de la mer. |
| Rova Gimel (3) | 18 000–22 000 | 24 000–27 000 | Quartier populaire et vivant, nombreux francophones et religieux, immeubles 1960-70, rénovations en cours. |
| Rova Yod-Zayin (17), sud | — | 26 000–30 000 | Le dernier grand quartier neuf de la ville : programmes en cours de livraison, parkings, parcs, encore peu de commerces. |
| Alef, Bet, Dalet (nord) | 17 000–21 000 | 23 000–26 000 | Quartiers des années 1950-60, population russophone importante, pinui-binui, prix les plus bas de la ville. |
Le prix au m² s’entend sur la surface brute (murs, balcon, quote-part des communs) : un 4 pièces annoncé à 110 m² en offre 90 à 95 habitables au sens français (voir surface brute ou nette). Pour situer Ashdod face à Netanya, Jérusalem ou Ashkelon, voir les prix de l’immobilier ville par ville.
Où achètent les francophones, et pourquoi
Ashdod compte plusieurs dizaines de milliers de résidents nés en France ou issus de l’alya française des années 2000-2020, ce qui en fait la deuxième ville française d’Israël après Netanya, loin devant toute autre. La vie communautaire s’organise autour de Rova Yod-Alef et Yod-Bet : une vingtaine de synagogues francophones, le lycée franco-israélien, les commerces casher à la française, les cabinets médicaux où l’on parle français. C’est là qu’achètent les familles qui font leur alya avec des enfants scolarisés, en général un 4-5 pièces entre 2,2 et 2,9 M₪, financé à 75 % au taux olé.
La Marina et la City attirent un autre profil : le pied-à-terre d’un acheteur de Paris, Lyon, Marseille ou Bruxelles qui vient pour les fêtes et l’été, et loue le reste de l’année (en meublé à l’année le plus souvent, la location saisonnière étant interdite par beaucoup de copropriétés de tours). Un 3-4 pièces avec vue mer y coûte 2,8 à 4 M₪, et se revend à un autre acheteur français. Rova Tet, Hey et Gimel enfin accueillent les budgets de 1,5 à 2,2 M₪ : familles religieuses, retraités, investisseurs qui visent le rendement plutôt que la vue. Les démarches spécifiques à un acheteur de France (IFI, déclaration 3916, procuration au consulat, crédit en France ou mashkanta) sont dans acheter en Israël depuis la France.
Le neuf et les tours : une offre abondante
Ashdod est l’une des villes du littoral où le neuf est le plus abondant. Trois gisements : le sud (Rova Yod-Zayin et les derniers fonciers municipaux vers la plage de Yod-Bet), où les promoteurs livrent des immeubles de 8 à 20 étages avec parking et mamad entre 26 000 et 30 000 ₪/m² ; le front de mer (Marina et prolongements vers le sud), avec des tours haut de gamme à 30 000-34 000 ₪/m² ; et le renouvellement urbain des quartiers anciens (Alef, Bet, Gimel, Hey, Tet) par pinui-binui et TAMA 38, où un appartement neuf coûte 10 à 20 % de moins qu’un neuf classique, contre un délai moins certain.
Pour l’acheteur sur plan, les règles sont nationales : garantie bancaire de la loi de vente sur chaque versement, solde indexé au madad tshumot habniya (indice du coût de la construction), échéanciers 20/80 très répandus à Ashdod depuis 2025 parce que l’offre dépasse la demande, retards usuels de 6 à 12 mois. Le mécanisme et les points à négocier sont dans acheter sur plan à un promoteur ; le comparatif neuf contre ancien, dans neuf ou ancien en Israël.
Dans les tours de la Marina et de la City, les charges de copropriété (vaad bayit) vont de 900 à 1 800 ₪ par mois (ascenseurs, piscine, gardien, salle de sport). Sur un 4 pièces loué 6 500 ₪, c’est 15 à 25 % du loyer : à intégrer dans le calcul de rendement.
Deux exemples chiffrés : Marina en non-résident, City en olé
| Prix | 3 200 000 ₪ |
| Mas rechisha non-résident (8 %) | 256 000 ₪ |
| Avocat (0,5 à 1 % + TVA) | ≈ 28 000 ₪ |
| Agence (2 % + TVA) | ≈ 75 500 ₪ |
| Courtier mashkanta, expertise, frais bancaires, assurances | ≈ 18 000 ₪ |
| Traductions, procuration au consulat, apostille, virements | ≈ 6 000 ₪ |
| Coût total | ≈ 3 583 500 ₪ (+ 12,0 %) |
| Mashkanta 50 % | 1 600 000 ₪ → ≈ 9 100 ₪ / mois sur 25 ans |
| Fonds propres à prévoir | ≈ 1 983 500 ₪ (≈ 495 000 €) |
Le même appartement acheté par un résident pour son seul logement coûterait 55 538 ₪ de taxe au lieu de 256 000 ₪. Un non-résident qui fait son alya dans les deux ans peut demander le remboursement de l’écart.
| Prix | 2 200 000 ₪ |
| Mas rechisha olé (0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, puis 0,5 %) | 1 106 ₪ |
| Avocat (0,5 à 1 % + TVA) | ≈ 19 500 ₪ |
| Agence (2 % + TVA) | ≈ 52 000 ₪ |
| Courtier mashkanta, expertise, frais bancaires, assurances | ≈ 15 000 ₪ |
| Coût total | ≈ 2 287 600 ₪ (+ 4,0 %) |
| Mashkanta 75 % | 1 650 000 ₪ → ≈ 9 300 ₪ / mois sur 25 ans |
| Fonds propres à prévoir | ≈ 637 600 ₪ (≈ 160 000 €) |
Le même 4 pièces à la City coûterait 7 744 ₪ de taxe à un résident et 176 000 ₪ à un non-résident. Le taux olé s’applique à un seul logement, acheté entre un an avant et sept ans après l’alya, jusqu’au 15 janvier 2028 au moins ; les conditions sont dans acheter en tant qu’olé hadash. Pour votre propre cas :
Détail par tranche
| Tranche | Taux | Taxe |
|---|
Barème du 16 janvier 2025, gelé jusqu’au 15 janvier 2028 (loi d’arrangements). Le non-résident est taxé comme un acheteur de logement supplémentaire, sauf s’il devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat. Paiement sous 60 jours après la signature.
Louer à Ashdod : loyers et rendement
| Bien | Prix | Loyer / mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 3 pièces ancien rénové, Rova Gimel ou Hey | 1 500 000 ₪ | 4 300–4 800 ₪ | 3,5–3,8 % |
| 4 pièces récent, City ou Yod-Bet | 2 500 000 ₪ | 6 500–7 500 ₪ | 3,1–3,6 % |
| 4 pièces vue mer, Marina, meublé | 3 200 000 ₪ | 7 500–9 000 ₪ | 2,8–3,4 % |
La demande locative vient du port (premier port du pays), de la zone industrielle, de l’hôpital Assuta ouvert en 2017, des familles francophones qui louent un an ou deux avant d’acheter, et des étudiants. Les loyers jusqu’à 5 654 ₪ par mois (seuil 2026) sont exonérés d’impôt pour un particulier ; au-delà, régime forfaitaire de 10 % ou régime réel. Les règles de fiscalité des loyers pour un propriétaire vivant en France sont détaillées sur shekelguide.com.
Points de vigilance propres à Ashdod
- Le mamad et le sud du pays. Ashdod est à portée des roquettes de Gaza depuis 2008 ; les immeubles d’après 1992 ont un abri par appartement, les immeubles de Gimel, Hey, Tet et des quartiers nord n’ont souvent qu’un abri collectif. Cela pèse sur le prix (10 à 15 %) et sur la facilité de location. Voir aussi que devient ma mashkanta en cas de guerre.
- Les tours : charges et fonds de travaux. Demander les trois derniers relevés de vaad bayit, le fonds de réserve et l’état des ascenseurs et de la piscine. Une tour de 2005 mal gérée coûte plus cher qu’un immeuble de 2018 bien tenu.
- L’air marin. Les façades, menuiseries et climatiseurs des immeubles de la Marina et de la plage s’usent vite : prévoir un budget d’entretien et vérifier les travaux votés.
- Le titre. La ville est bâtie sur des terrains de l’État (Minhal) ; la plupart des immeubles sont au tabou, mais des programmes récents restent gérés par la société de logement du promoteur. L’avocat vérifie le nesach tabou, la hearat azhara et l’absence d’hypothèque ou de dettes municipales.
- Les ajouts sans permis dans l’ancien de Gimel, Hey et Tet : balcons fermés, pièces sur le toit, divisions d’appartements. Comparer le permis et l’état réel ; régulariser avant signature ou baisser le prix.
- La location saisonnière. Beaucoup de copropriétés de tours l’interdisent dans leur règlement ; vérifier avant d’acheter un bien « pour Airbnb ».
- Pas de zikaron dvarim sans avocat. Le pré-accord engage ; voir les étapes d’un achat immobilier en Israël.
Les professionnels sur place
Ashdod a une densité de professionnels francophones comparable à Netanya : avocats immobiliers formés en France et admis au barreau israélien, courtiers mashkanta habitués aux dossiers de non-résidents et d’olim, agences de la Marina, de la City et de Yod-Alef, promoteurs actifs au sud et en front de mer. Nous les sélectionnons sur trois critères : spécialisation immobilière, indépendance vis-à-vis des vendeurs et des promoteurs, et expérience des dossiers à distance. Les honoraires habituels et les vérifications sont dans l’avocat immobilier en Israël ; le financement depuis la France, dans mashkanta pour non-résidents.
Questions fréquentes
Quel est le prix d’un appartement à Ashdod en 2026 ?
Ordre de grandeur de 2 à 2,3 millions de shekels pour un appartement moyen, tous quartiers confondus. Un 4 pièces ancien à Rova Gimel, Hey ou Tet se négocie entre 1,7 et 2,2 M₪ ; un 4 pièces récent à la City ou à Rova Yod-Alef, entre 2,3 et 2,9 M₪ ; un 4 pièces en tour de la Marina avec vue mer, entre 3 et 4 M₪. Les annonces Madlan et Yad2 du 3e trimestre 2026 se situent entre 18 000 et 32 000 ₪/m².
Quels quartiers d’Ashdod sont les plus francophones ?
La Marina et la City concentrent les acheteurs français les plus récents et les pieds-à-terre ; Rova Yod-Alef et Yod-Bet sont le cœur de la communauté installée depuis les années 2000, avec les synagogues, le lycée et les commerces francophones ; Rova Tet, Hey et Gimel accueillent des familles qui cherchent des 4-5 pièces anciens à prix modéré, près des écoles religieuses. Les quartiers nord (Alef, Bet, Dalet) sont plus russophones.
Ashdod est-elle un bon investissement locatif ?
Le rendement brut se situe entre 3,3 et 3,8 % sur un 3-4 pièces loué à l’année, un peu mieux qu’à Netanya ou Jérusalem, grâce à des prix d’achat plus bas et à une demande locative forte (port, zone industrielle, hôpital Assuta, familles). Les tours de la Marina rapportent moins (2,8 à 3,2 %) mais se revendent plus facilement à un acheteur étranger.
Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien à Ashdod ?
L’ancien de Gimel, Hey, Tet ou Yod-Alef coûte 18 000 à 24 000 ₪/m², souvent sans mamad ni parking couvert, mais dans les rues les plus vivantes. Le neuf du sud (Yod-Zayin, City, front de mer) coûte 26 000 à 32 000 ₪/m², avec parking, abri, piscine parfois, et les garanties de la loi de vente ; les promoteurs proposent des échéanciers 20/80 et des remises en fin de programme depuis 2025.
Combien de temps pour aller d’Ashdod à Tel Aviv ?
Entre 40 et 50 minutes en train depuis la gare d’Ashdod Ad Halom vers Tel Aviv HaHagana ou HaShalom, avec deux à trois trains par heure. En voiture par la route 4 ou la 41, comptez 45 minutes à 1 h 15 selon l’heure. L’aéroport Ben Gourion est à 35-45 minutes, ce qui compte pour un propriétaire qui vient de France plusieurs fois par an.
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Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
- Bureau central des statistiques (Lamas) – prix des logements par ville, 1er trimestre 2026
- Madlan – prix des transactions et annonces à Ashdod par quartier, 3e trimestre 2026
- Autorité des impôts – barème mas rechisha 2026
- Municipalité d’Ashdod – urbanisme, plans des rovaim et renouvellement urbain
- Banque d’Israël – taux en vigueur
Votre projet à Ashdod, avec les bons interlocuteurs
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