Un non-résident peut-il obtenir une mashkanta ?
Vous vivez à Paris, Bruxelles ou Genève et vous voulez financer une partie de l’achat en Israël plutôt que de tout payer comptant. C’est possible, et courant. Ce qu’il faut savoir tient en quelques chiffres : 50 % du prix, un compte israélien, des revenus traduits, et un mois ou deux de délai.
La réponse en bref
Oui. Toutes les grandes banques israéliennes prêtent aux acheteurs qui vivent à l’étranger, sans condition de nationalité. En pratique, un non-résident obtient jusqu’à 50 % du prix, sur 30 ans maximum, avec ses revenus en euros ou en dollars. Un citoyen israélien vivant à l’étranger ou un acheteur dont l’alya est prévue sous deux ans monte à 70-75 %. Il faut un compte bancaire israélien, des justificatifs traduits, une assurance vie, et compter 4 à 8 semaines.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- Financement non-résident
- 50 %
- Citoyen ou alya sous 2 ans
- 70–75 %
- Taux prime
- 4,75 %
- Taux d’effort maximal
- 35–40 %
- Délai habituel
- 4–8 sem.
- Durée maximale
- 30 ans
Combien une banque prête, selon votre profil
La Banque d’Israël fixe des plafonds de financement (LTV, loan-to-value) pour les résidents : 75 % pour un premier logement, 70 % pour un logement de remplacement, 50 % pour un investisseur. Le non-résident n’est pas nommé dans la directive. Les banques l’assimilent par prudence à l’investisseur, d’où le plafond pratique de 50 %. Ce n’est pas une interdiction légale, c’est une politique de risque, et elle se négocie dossier par dossier. Le nouvel immigrant, lui, est traité comme un résident dès l’arrivée : voir mashkanta pour olim. Et l’apport de 50 % s’ajoute aux frais : le total à réunir est dans quel apport faut-il pour acheter.
| Profil de l’acheteur | Financement | Ce qui le justifie |
|---|---|---|
| Non-résident étranger, aucun lien avec Israël | ≈ 50 % | Assimilé à un investisseur ; la banque ne peut pas saisir vos revenus à l’étranger |
| Citoyen israélien vivant à l’étranger, seul logement en Israël | jusqu’à 75 % | Traité comme un résident premier logement |
| Alya prévue sous 2 ans (dossier Agence juive ou ministère) | jusqu’à 75 % | Certaines banques exigent l’alya effective avant le déblocage |
| Non-résident possédant déjà un bien en Israël | 50 % | Logement supplémentaire, comme pour un résident investisseur |
Le montant se calcule sur la plus basse des deux valeurs entre le prix du contrat et l’expertise de la banque (shamai, évaluateur agréé). Ensuite, la banque vérifie la capacité de remboursement : la mensualité ne doit pas dépasser 35 à 40 % de vos revenus nets, lus après décote de change.
Les conditions des banques
Un dossier de non-résident est plus épais qu’un dossier de résident, parce que la banque ne peut rien vérifier par elle-même. Elle demande :
- Des revenus stables et documentés : trois derniers bulletins de paie et deux avis d’imposition pour un salarié ; bilans et liasses des deux ou trois derniers exercices pour un indépendant. Traduction en anglais ou en hébreu, souvent par traducteur assermenté.
- Un apport tracé : relevés bancaires de trois à six mois, et un document pour chaque origine (épargne, vente d’un bien, donation avec acte, prêt familial avec contrat). C’est la règle anti-blanchiment, appliquée strictement.
- Un compte bancaire israélien, où seront prélevées les mensualités. Il s’ouvre à distance dans la plupart des banques, par procuration ou par visio. Voir faut-il un compte bancaire israélien ?
- Une assurance vie (bituach hayim) couvrant le capital restant dû, et une assurance du bien (bituach mivneh). Au-delà de 60 ans ou avec des antécédents médicaux, l’assurance vie peut être refusée ou surtaxée : faites le questionnaire médical en même temps que la demande.
- Un âge compatible : la plupart des banques veulent que le prêt soit remboursé avant 75 ou 80 ans. À 55 ans, la durée tombe à 20-25 ans, ce qui augmente la mensualité.
Comment ça se passe, étape par étape
- Accord de principe (ishur ekroni), avant même de chercher. Avec vos justificatifs, la banque indique le montant qu’elle accepte de prêter. Gratuit, valable 24 jours en général, renouvelable. Délai : 2 à 10 jours.
- Ouverture du compte israélien. 1 à 3 semaines à distance, une matinée sur place.
- Signature du contrat de vente, avec une clause de financement rédigée par votre avocat.
- Expertise du bien par un shamai mandaté par la banque, à vos frais (600 à 1 500 ₪). Une semaine.
- Offre définitive et signature des documents de prêt, en agence, au consulat, ou devant un notaire étranger avec apostille. Souscription des assurances. 1 à 3 semaines.
- Déblocage : les fonds partent directement au vendeur ou au promoteur selon l’échéancier. La banque inscrit une hypothèque au tabou.
La version détaillée, avec les banques comparées et les documents exacts, est dans la page mashkanta pour non-résidents.
Ce que ça coûte : taux et paniers
Les paniers (maslulim) sont les mêmes que pour un résident : prime (variable, suit le taux directeur de la Banque d’Israël, 3,25 % en novembre 2026, prime 4,75 %), fixe non indexé, fixe indexé au madad (indice des prix), variable tous les cinq ans. Au moins un tiers du prêt doit être à taux fixe. La différence pour un non-résident tient à la marge : 0,2 à 0,4 point de plus.
| Panier | Résident, bon dossier | Non-résident |
|---|---|---|
| Prime | P − 0,7 à − 0,9 % | P − 0,3 à − 0,6 % |
| Fixe non indexé 25 ans | 4,8 à 5,1 % | 5,0 à 5,5 % |
| Fixe indexé 25 ans | 2,6 à 3,0 % + madad | 2,9 à 3,3 % + madad |
Si vos revenus sont en euros, privilégiez la part fixe non indexée : vous portez déjà un risque de change, inutile d’y ajouter un risque de taux et d’inflation. Les frais annexes : ouverture de dossier ≈ 0,25 % du prêt (négociable), expertise, et courtier 6 000 à 15 000 ₪ ou 0,5 à 1 % du prêt si vous en prenez un.
Répartition entre paniers
Prime (variable)
Fixe non indexé
Fixe indexé au madad
Règles Banque d’Israël : au moins un tiers du prêt à taux fixe, au plus deux tiers sur le prime. Le simulateur ajuste les curseurs en conséquence.
- Capital remboursé—
- Intérêts—
- Prime (variable) · Fixe non indexé · Fixe indexé au madad—
Taux indicatifs novembre 2026 (taux directeur 3,25 %, prime 4,75 %). Le panier indexé est simulé avec une inflation constante ; en réalité la mensualité et le capital restant dû varient avec le madad. Les banques appliquent des marges différentes selon le profil et la ville : une offre réelle peut s’écarter de ±0,5 point.
Exemple chiffré : cadre à Bruxelles, 3 pièces à Jérusalem
| Apport (50 %) | 1 200 000 ₪ (≈ 300 000 €) |
| Mas rechisha (8 %) | 192 000 ₪ |
| Avocat, agence, courtier, expertise, frais bancaires | ≈ 95 000 ₪ |
| Fonds propres nécessaires | ≈ 1 487 000 ₪ (≈ 372 000 €) |
| Prêt 1 200 000 ₪, mix 35 % prime / 40 % fixe / 25 % indexé | ≈ 6 800 ₪ / mois (≈ 1 700 €) |
| Revenus lus par la banque (5 500 € × 4,0 × décote 15 %) | ≈ 18 700 ₪ |
| Taux d’effort | 36 % : dossier finançable, sans marge |
Avec un crédit en cours en Belgique de 600 € par mois, le taux d’effort passe à 49 % et la banque refuse. La solution, dans ce cas : réduire le prêt israélien à 40 % ou solder le crédit belge avant le dépôt du dossier.
Quand la banque dit non, et les alternatives
Les refus de non-résidents ont presque toujours la même cause : un apport mal documenté, un taux d’effort au-dessus de 40 %, une assurance vie refusée, ou un bien difficile à expertiser (droits non enregistrés, construction sans permis). Un courtier qui dépose chaque mois des dossiers de non-résidents sait quelle banque accepte quoi à un moment donné, et c’est là qu’il gagne ses honoraires.
Si la mashkanta israélienne ne suffit pas, trois compléments existent : emprunter dans votre pays sur un bien existant (prêt hypothécaire ou rachat de crédit en France, souvent moins cher mais plus court), le financement promoteur sur le neuf (échéancier 20/80 qui laisse deux ou trois ans pour monter le crédit), et les prêteurs non bancaires israéliens, jusqu’à 80-85 % de financement mais à des taux nettement plus élevés. Le montage le plus fréquent chez les acheteurs francophones combine les deux premiers. Voir emprunter en France pour acheter en Israël, et pour l’ensemble du parcours d’un acheteur français, acheter en Israël depuis la France.
Questions fréquentes
Quel apport minimum pour un non-résident ?
Comptez 50 % du prix d’achat en apport, plus la taxe d’achat de 8 % et les frais (3 à 4 %). Sur un bien à 2 M₪, il faut donc environ 1,25 M₪ de fonds propres. Un citoyen israélien ou un futur olé descend à 25-30 % d’apport, taxe réduite en prime pour l’olé.
La banque accepte-t-elle des revenus en euros ?
Oui. Elle convertit vos revenus nets en shekels à un taux prudent et applique souvent une décote de 10 à 20 % pour le risque de change. Il faut des bulletins de paie ou des bilans traduits en anglais ou en hébreu, et les deux derniers avis d’imposition.
Faut-il venir en Israël pour signer le prêt ?
Pas nécessairement. Les documents de prêt se signent devant un notaire de votre pays puis sont apostillés, ou au consulat d’Israël, ou par une procuration spécifique acceptée par la banque. L’ouverture du compte bancaire se fait aussi à distance dans la plupart des banques, mais un passage sur place accélère tout.
Les taux sont-ils plus élevés pour un non-résident ?
Un peu : 0,2 à 0,4 point de marge supplémentaire sur le prime et sur le fixe par rapport à un résident au bon dossier. En novembre 2026, avec un prime à 4,75 %, un non-résident obtient typiquement P − 0,3 à − 0,6 % sur la part prime et 5,0 à 5,5 % sur le fixe non indexé.
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Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
Savoir en 48 h combien une banque vous prête
Un courtier mashkanta francophone, spécialisé dans les dossiers de non-résidents, consulte plusieurs banques et revient avec un accord de principe. Décrivez vos revenus, votre apport et le bien visé.