Prix de l’immobilier en Israël en 2026, ville par ville
Un appartement coûte en moyenne 2,33 millions de shekels en Israël au premier trimestre 2026, mais ce chiffre cache un écart de un à quatre entre Beer Sheva et Tel Aviv. Cette page donne, pour 15 villes, le prix moyen mesuré sur les transactions, le prix au m², la tendance sur un an, et ce que cela coûte réellement en taxe d’achat et en apport selon que vous êtes résident ou non.
La réponse en bref
Au premier trimestre 2026, un appartement se vend en moyenne 2 330 000 ₪ en Israël (Lamas). Tel Aviv est la ville la plus chère à 4 590 000 ₪, en hausse de +10,3 % sur un an ; Beer Sheva la moins chère des grandes villes à 1 240 000 ₪. Entre les deux, Herzliya (3 850 000 ₪), Jérusalem (3 100 000 ₪), Haïfa (1 800 000 ₪) et Ashkelon (1 640 000 ₪). La tendance nationale reste haussière, portée par Tel Aviv, le Sharon et Haïfa, tandis que Herzliya, Ashkelon et Bat Yam reculent légèrement. Sur chacun de ces prix, un non-résident ajoute 8 % de taxe d’achat et doit apporter 50 %.
Les chiffres à retenir, T1 2026
- Prix moyen national
- 2,33 M₪
- Tel Aviv
- 4,59 M₪
- Jérusalem
- 3,1 M₪
- Beer Sheva
- 1,24 M₪
- Plus forte hausse (grande ville)
- Kfar Saba +11,3 %
- Taux directeur BoI
- 3,25 %
Les 15 villes en un tableau
Le tableau ci-dessous combine trois sources sur une même ligne : le prix moyen des transactions (Lamas, T1 2026), la fourchette de prix au m² observée entre l’ancien et le neuf, et ce que ce prix moyen coûte en mas rechisha (taxe d’achat) pour un résident qui achète son seul logement et pour un non-résident. La dernière colonne donne l’apport de 50 % qu’une banque demande en pratique à un non-résident. Les taxes sont calculées avec le même barème que notre calculateur de mas rechisha ; cliquez sur un en-tête pour trier.
| Ville | Région | Prix moyen | ₪/m² | 1 an | Taxe résident, seul logement | Taxe non-résident | Apport 50 % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tel Aviv | Centre | 4 590 000 ₪ | 45–90 k₪ | +10,3 % | 125 038 ₪ | 367 200 ₪ | 2 295 000 ₪ |
| Herzliya | Sharon | 3 850 000 ₪ | 30–80 k₪ | −2,9 % | 88 038 ₪ | 308 000 ₪ | 1 925 000 ₪ |
| Jérusalem | Jérusalem | 3 100 000 ₪ | 28–60 k₪ | — | 50 538 ₪ | 248 000 ₪ | 1 550 000 ₪ |
| Haïfa | Nord | 1 800 000 ₪ | — | +6,9 % | 0 ₪ | 144 000 ₪ | 900 000 ₪ |
| Ashkelon | Sud | 1 640 000 ₪ | — | −3,2 % | 0 ₪ | 131 200 ₪ | 820 000 ₪ |
| Beer Sheva | Sud | 1 240 000 ₪ | — | — | 0 ₪ | 99 200 ₪ | 620 000 ₪ |
| Ashdod | Sud | — | 18–32 k₪ | — | — | — | — |
| Bat Yam | Centre | — | — | −2,5 % | — | — | — |
| Beit Shemesh | Jérusalem | — | — | — | — | — | — |
| Eilat | Sud | — | — | — | — | — | — |
| Hadera | Nord | — | — | — | — | — | — |
| Modiin | Centre | — | 24–34 k₪ | — | — | — | — |
| Netanya | Sharon | — | 22–45 k₪ | +8,2 % | — | — | — |
| Raanana | Sharon | — | 30–50 k₪ | — | — | — | — |
| Rishon LeZion | Centre | — | — | — | — | — | — |
| Moyenne nationale | — | 2 330 000 ₪ | — | — | 12 294 ₪ | 186 400 ₪ | 1 165 000 ₪ |
Lecture : à Jérusalem, sur le prix moyen de 3 100 000 ₪, un résident qui achète son seul logement paie 50 538 ₪ de taxe, un non-résident 248 000 ₪. À Haïfa, Ashkelon et Beer Sheva, le prix moyen reste sous le seuil de 1 978 745 ₪ : le résident ne paie rien, le non-résident paie 8 %. Les villes sans prix moyen (Netanya, Raanana, Ashdod, Modiin, Beit Shemesh, Bat Yam, Rishon LeZion, Eilat, Hadera) sont celles pour lesquelles le Lamas n’a pas publié de moyenne exploitable ce trimestre ; nous donnons alors seulement la tendance et le prix au m² quand ils sont disponibles, et nous complétons à la prochaine livraison.
Comment les prix sont mesurés, et pourquoi deux sources ne disent pas la même chose
Il existe en Israël deux familles de chiffres, et elles ne se comparent pas. La première est celle du Lamas, le Bureau central des statistiques, qui publie chaque trimestre le prix moyen des logements vendus, par district et par grande ville, à partir des déclarations de transactions enregistrées auprès de l’administration fiscale. C’est un prix réalisé, celui qui figure au contrat. Le Lamas publie aussi un indice des prix des logements, qui mesure l’évolution à qualité constante et sert de référence à la Banque d’Israël.
La seconde famille est celle des prix demandés sur les portails d’annonces, Yad2 et Madlan en tête. Ils sont plus récents de quelques semaines, détaillés par quartier et par rue, mais ce sont des prix d’affichage : l’écart avec le prix signé est de 3 à 8 % dans un marché normal, davantage quand les vendeurs tardent à ajuster. Madlan publie aussi les transactions passées issues du fichier fiscal, ce qui en fait un bon complément pour un quartier donné.
Définition courte : le prix moyen Lamas est la moyenne des prix de vente déclarés sur un trimestre, toutes tailles et tous états confondus. Il monte quand il se vend davantage de grands appartements ou de neuf, même si aucun bien n’a pris de valeur. Pour suivre la valeur d’un bien donné, regardez l’indice des prix ; pour savoir combien coûte un appartement « typique », regardez la moyenne.
Cette page utilise le prix moyen Lamas pour les prix par ville, la variation sur un an de ce même prix moyen pour la tendance, et des fourchettes de prix au m² observées sur les transactions et les annonces pour l’écart entre ancien et neuf. Le m² est toujours brut : murs, balcon et quote-part de parties communes inclus. Pour passer à une surface habitable, retirez 15 à 20 %, comme expliqué sur notre page surface brute ou nette.
Ce qui a bougé en 2025-2026
Les taux. La Banque d’Israël a ramené son taux directeur à 3,25 %, ce qui place le prime à 4,75 % en novembre 2026, avec une inflation de 1,6 % sur un an. Après deux ans de crédit cher, la mensualité d’une mashkanta (crédit immobilier) a baissé de quelques centaines de shekels par million emprunté, ce qui a rouvert le marché aux ménages qui attendaient. Les taux observés et leur lecture sont détaillés sur la page taux de mashkanta.
Le neuf et ses remises. Les promoteurs sortent d’une période où les chantiers ont pris du retard, faute de main-d’œuvre après octobre 2023, et où le stock d’appartements neufs invendus s’est accumulé. Leur réponse a été commerciale plutôt que tarifaire : des échéanciers 20/80, voire 10/90, où l’acheteur ne paie que 20 % à la signature et le reste à la livraison, des « cadeaux » (parking, cuisine, exonération d’indexation pendant un an) et des remises de 5 à 10 % sur les derniers lots. Le prix affiché bouge peu ; le prix réel, lui, a reculé dans beaucoup de programmes. Ces mécanismes, et leur coût caché quand le solde est indexé, sont expliqués dans notre guide de l’achat sur plan.
La guerre. Les transactions se sont effondrées fin 2023 puis ont repris dès le printemps 2024, et le marché du centre a retrouvé ses niveaux d’avant-guerre en 2025. Les villes du Sud proches de Gaza (Ashkelon : −3,2 % sur un an) et certaines villes du Nord ont mis plus longtemps ; Haïfa fait exception avec +6,9 %, portée par un rattrapage et par le neuf. La demande étrangère, notamment française et américaine, s’est au contraire renforcée depuis 2024 sur Jérusalem, Netanya, Raanana et Tel Aviv.
L’offre. Le pays livre moins de logements qu’il n’en faudrait pour sa croissance démographique, et le foncier manque dans le centre. C’est la raison structurelle pour laquelle les prix ne baissent pas durablement malgré les taux : chaque ralentissement se traduit par moins de transactions plutôt que par des prix plus bas, puis par un rattrapage. Tel Aviv à +10,3 % et Kfar Saba à +11,3 % sur un an en sont l’illustration de ce trimestre.
Par région : Centre, Jérusalem, Sharon, Nord, Sud
Le Centre (Gush Dan)
Tel Aviv domine tout : 4 590 000 ₪ en moyenne, 45–90 k₪ au m², et un marché où le neuf se vend au-dessus de 60 000 ₪/m² dans les quartiers nord et au bord de mer. Autour, la première couronne (Ramat Gan, Givatayim, Rishon LeZion, Bat Yam) offre des prix inférieurs de 25 à 45 % avec un accès à Tel Aviv en 15 à 30 minutes. Bat Yam, longtemps la porte d’entrée la moins chère sur la mer, recule de 2,5 % sur un an après des années de hausse portée par le renouvellement urbain. Modiin, à mi-chemin de Jérusalem, attire les familles anglophones pour ses écoles et son urbanisme planifié.
Jérusalem et sa région
Jérusalem affiche 3 100 000 ₪ en moyenne et la plus large dispersion du pays : 28–60 k₪ au m² entre les quartiers en renouvellement urbain et Rehavia ou Talbieh. C’est la première ville francophone d’Israël, et la demande étrangère y est concentrée sur une dizaine de quartiers (Baka, Katamon, Moshava Germanit, Arnona, Bayit VeGan). Beit Shemesh, à 30 minutes, est devenue la ville de report des familles religieuses anglophones et francophones, avec un neuf abondant à des prix nettement inférieurs.
Le Sharon et la côte
Herzliya (3 850 000 ₪, −2,9 %) et Raanana (30–50 k₪ au m²) forment le haut de gamme résidentiel des anglophones et des cadres de la tech ; Herzliya Pituach, en bord de mer, est l’un des deux ou trois marchés les plus chers du pays. Netanya (22–45 k₪ au m², +8,2 % sur un an) reste le premier choix des acheteurs français : front de mer neuf à Ir Yamim, ancien abordable dans le centre, communauté structurée. Kfar Saba, juste derrière, enregistre la plus forte hausse des grandes villes (+11,3 %). Hadera, plus au nord, est la frontière où les prix décrochent.
Le Nord
Haïfa (1 800 000 ₪, +6,9 %) est la grande ville la moins chère du centre-nord et la plus dynamique de ce trimestre, avec un marché partagé entre le Carmel, cher et ancien, et les quartiers bas en rénovation. Son université, son Technion et son port en font un marché locatif solide pour un investisseur, à des prix qui laissent le résident sous le seuil d’exonération de la mas rechisha.
Le Sud
Ashdod (18–32 k₪ au m²) est la deuxième ville française d’Israël, avec un front de mer neuf et des quartiers anciens accessibles. Ashkelon (1 640 000 ₪, −3,2 %) a souffert de la proximité de Gaza mais reste la ville balnéaire la moins chère du pays. Beer Sheva (1 240 000 ₪) est le marché d’investissement locatif par excellence, porté par l’université, l’hôpital Soroka et les bases de l’armée. Eilat est un marché à part, touristique, où la courte durée dicte les prix.
Ce que 2 M₪ achètent, ville par ville
Un budget de 2 000 000 ₪ (environ 500 000 € au taux de 4,0) est le seuil psychologique de beaucoup d’acheteurs étrangers, et il tombe juste au-dessus de la tranche à 0 % de la mas rechisha pour un résident. Voici la surface brute qu’il permet d’acheter dans l’ancien, calculée sur le bas de la fourchette de prix au m² de chaque ville.
| Ville | ₪/m² ancien | Surface pour 2 M₪ | Ce que cela représente |
|---|---|---|---|
| Ashdod | 18 000 ₪ | ≈ 111 m² | 4-5 pièces familial |
| Netanya | 22 000 ₪ | ≈ 91 m² | 4 pièces |
| Modiin | 24 000 ₪ | ≈ 83 m² | 4 pièces |
| Jérusalem | 28 000 ₪ | ≈ 71 m² | 3 pièces |
| Raanana | 30 000 ₪ | ≈ 67 m² | 3 pièces |
| Herzliya | 30 000 ₪ | ≈ 67 m² | 3 pièces |
| Tel Aviv | 45 000 ₪ | ≈ 44 m² | studio ou 2 pièces |
La même somme achète donc un studio à Tel Aviv, un 3 pièces à Jérusalem ou Raanana, un 4 pièces à Netanya et un grand 4-5 pièces à Ashdod. À Haïfa, Ashkelon et Beer Sheva, 2 M₪ dépassent le prix moyen de la ville : on y achète un 4-5 pièces récent, voire du neuf. C’est l’arbitrage central d’un achat en Israël : la ville d’abord, la surface ensuite.
Du prix moyen au budget réel : l’exemple de Tel Aviv
Le prix moyen n’est pas le budget. Pour un non-résident, il faut y ajouter la taxe d’achat à 8 %, les honoraires d’avocat et d’agence, les frais bancaires, et surtout 50 % d’apport. Sur le prix moyen de Tel Aviv, cela donne :
| Prix | 4 590 000 ₪ |
| Mas rechisha non-résident (8 %) | 367 200 ₪ |
| Avocat (≈ 0,75 % + TVA 18 %) | ≈ 40 622 ₪ |
| Agence (2 % + TVA 18 %) | ≈ 108 324 ₪ |
| Courtier mashkanta, expertise, frais bancaires, traductions | ≈ 30 000 ₪ |
| Coût total | ≈ 5 136 146 ₪ |
| Mashkanta 50 % | 2 295 000 ₪ |
| Fonds propres à prévoir | ≈ 2 841 146 ₪ |
Le même bien acheté par un résident pour son seul logement coûte 125 038 ₪ de taxe au lieu de 367 200 ₪, et se finance à 75 %. L’écart de fonds propres entre les deux profils dépasse 1,4 M₪. Le détail poste par poste est sur la page tous les frais d’un achat, et la mensualité correspondante se calcule avec le simulateur de mashkanta ; les conditions de crédit depuis l’étranger sont sur la page mashkanta pour non-résidents.
Les pièges de lecture
- Comparer un prix moyen Lamas à un prix d’annonce. L’un est signé, l’autre est demandé ; l’écart de 3 à 8 % n’est pas une baisse du marché.
- Lire le m² israélien comme un m² français. Surface brute contre surface Carrez : 15 à 20 % d’écart, parfois plus quand le balcon est compté en entier.
- Confondre la moyenne de la ville et le quartier visé. À Jérusalem, le m² va du simple au double entre Kiryat HaYovel et Rehavia ; la moyenne ne décrit aucun des deux.
- Prendre le prix affiché du neuf pour le prix payé. Parking, cave, frais d’avocat du promoteur et indexation s’ajoutent ; remises et cadeaux se retranchent. Demandez le prix « clés en main ». Le comparatif neuf ou ancien détaille ces postes.
- Oublier que la tendance sur un an est une moyenne de composition. Une ville qui livre beaucoup de neuf cher voit sa moyenne monter sans que l’ancien n’ait bougé.
- Raisonner en euros au taux du jour. Entre l’accord de principe et le déblocage, le shekel peut bouger de 3 à 5 % : budgétez en shekels.
Ce qui change en 2027
Trois paramètres sont déjà connus. Les seuils de la mas rechisha restent gelés jusqu’au 15 janvier 2028 : la tranche à 0 % du résident s’arrête à 1 978 745 ₪ en 2027 comme en 2026, alors que les prix montent, ce qui fait basculer chaque année davantage d’acheteurs dans la tranche à 3,5 %. Le barème olé (0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪) court lui aussi jusqu’au 15 janvier 2028 : un acheteur qui prévoit son alya a intérêt à signer avant. Enfin, le marché attend une baisse lente des taux de la Banque d’Israël, ce qui soutient plutôt les prix que l’inverse. Les remises des promoteurs devraient se réduire à mesure que le stock de neuf s’écoule. Pour la fiscalité au-delà de l’achat (revenus locatifs, plus-value, résidence fiscale), consultez Shekel Guide.
Méthode et date de mise à jour
- Prix moyens : prix moyen des logements vendus publié par le Lamas pour le premier trimestre 2026, arrondi à la dizaine de milliers, par ville quand la série existe, sinon non publié.
- Tendance : variation du prix moyen entre le T1 2025 et le T1 2026 pour la même ville.
- Prix au m² : fourchettes observées sur les transactions déclarées et les annonces, du bas (ancien sans ascenseur) au haut (neuf bien placé), en surface brute.
- Taxe d’achat : calculée au build de la page avec la fonction du calculateur, barème du 16 janvier 2025 gelé jusqu’au 15 janvier 2028, statut « seul logement résident » et statut « logement supplémentaire / non-résident ».
- Mise à jour : trimestrielle, à chaque publication Lamas ; dernière mise à jour le 3 novembre 2026 sur les chiffres du T1 2026. Les pages de la rubrique villes reprennent les mêmes chiffres.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d’un appartement en Israël en 2026 ?
Environ 2,33 millions de shekels, selon le prix moyen des transactions publié par le Bureau central des statistiques (Lamas) pour le premier trimestre 2026. C’est une moyenne nationale toutes tailles confondues : un 4 pièces dans le centre du pays coûte nettement plus, un 3 pièces dans le Sud ou le Nord nettement moins.
Quelle est la ville la plus chère d’Israël ?
Tel Aviv, avec un prix moyen de 4,59 M₪ au T1 2026, en hausse de 10,3 % sur un an, et un m² entre 45 000 et 90 000 ₪ selon le quartier et l’âge de l’immeuble. Herzliya suit à 3,85 M₪, puis Jérusalem à 3,1 M₪. Parmi les grandes villes, Beer Sheva est la moins chère à 1,24 M₪.
Les prix de l’immobilier baissent-ils en Israël ?
Pas au niveau national : la moyenne a continué de progresser en 2025-2026, tirée par Tel Aviv, le Sharon et Haïfa. Mais plusieurs villes reculent sur un an, dont Herzliya (−2,9 %), Ashkelon (−3,2 %) et Bat Yam (−2,5 %), et le neuf se négocie avec des remises et des échéanciers 20/80 que l’on ne voyait pas en 2021-2022.
Comment comparer le prix au m² israélien avec un prix français ?
Le m² israélien est brut : il inclut les murs, le balcon et souvent une quote-part des parties communes. Retirez 15 à 20 % pour obtenir une surface habitable au sens français. Un 100 m² annoncé à 40 000 ₪/m² correspond donc à environ 82 m² habitables, soit près de 49 000 ₪ par m² habitable, ou environ 12 000 € au taux de 4,0.
Un non-résident paie-t-il le même prix qu’un Israélien ?
Le prix du bien est le même ; ce qui change, c’est tout ce qui s’y ajoute. Un non-résident paie 8 % de mas rechisha dès le premier shekel, contre 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ pour un résident qui achète son seul logement, et il doit apporter 50 % du prix au lieu de 25 %. Sur le prix moyen de Tel Aviv, l’écart de taxe dépasse 240 000 ₪.
À quelle fréquence cette page est-elle mise à jour ?
À chaque publication trimestrielle du Lamas, soit quatre fois par an, en général six à huit semaines après la fin du trimestre. La date de mise à jour figure en haut de page ; les chiffres actuels sont ceux du premier trimestre 2026.
Comment nous travaillons
Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
- Bureau central des statistiques (Lamas) – indice des prix des logements et prix moyens des logements par district et par ville, T1 2026
- Banque d’Israël – taux directeur et données sur le crédit au logement
- Autorité des impôts – barème de la taxe d’achat (mas rechisha), seuils gelés jusqu’au 15 janvier 2028
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