Combien coûte vraiment un achat : tous les frais, poste par poste

1. La mas rechisha : de 0 à 10 % selon votre statut

C’est le poste qui fait basculer le budget. Pour un résident israélien achetant son seul logement, le barème 2026 est progressif : 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, 3,5 % jusqu’à 2 347 040 ₪, 5 % jusqu’à 6 055 070 ₪, 8 % jusqu’à 20 183 565 ₪, 10 % au-delà. Pour un investisseur ou un non-résident : 8 % dès le premier shekel jusqu’à 6 055 070 ₪, puis 10 %. Pour un olé hadash achetant son seul logement : 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, puis 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪. Les seuils sont gelés jusqu’au 15 janvier 2028.

Elle est due 60 jours après la signature du contrat, sans TVA, et souvent avant le déblocage de la mashkanta. Sur 2,8 M₪ : 35 538 ₪ pour un résident, 4 106 ₪ pour un olé, 224 000 ₪ pour un non-résident. Le guide complet, avec les cas de remplacement de logement, de couple mixte et de requalification, est dans la page mas rechisha 2026 ; la réponse courte pour un acheteur à l’étranger est dans quelle taxe d’achat pour un non-résident.

2. L’avocat : 0,5 à 1 % + TVA, et pas de notaire

Il n’y a pas de notaire en Israël ; l’avocat immobilier fait les vérifications au tabou (registre foncier), rédige ou négocie le heskem mechira (contrat de vente), inscrit la hearat azhara (note d’avertissement), dépose la déclaration de taxe et enregistre le transfert. Ses honoraires : 0,5 à 1 % du prix + TVA 18 %, avec un minimum de 8 000 à 12 000 ₪ sur les petits biens et une dégressivité au-delà de 4 ou 5 M₪. Pour un acheteur à l’étranger, la rédaction de la procuration est en général incluse ; les traductions certifiées et les authentifications ne le sont pas.

Les honoraires sont payés en deux fois le plus souvent : la moitié à la signature du contrat, le solde à l’inscription au tabou. Un devis écrit précise ce qui est inclus (déclaration de taxe, inscription, suivi des paiements) et ce qui ne l’est pas (contentieux, demande de remboursement de taxe, renégociation). Le rôle complet et les questions à poser avant de choisir sont dans la page l’avocat immobilier en Israël ; les honoraires pratiqués ville par ville dans avocat immobilier à Tel Aviv et avocat immobilier à Jérusalem.

3. L’agence : 2 % + TVA, souvent négociable

En Israël, l’acheteur paie sa propre commission d’agence, et le vendeur la sienne : chacun 2 % + TVA d’usage, soit 2,36 % TTC. La loi sur le courtage immobilier impose un mandat écrit signé avant la visite (tofes hazmanat sherutei tivuch) mentionnant le bien et la commission ; sans ce document, aucune commission n’est due. L’agence n’est payée que si vous achetez le bien qu’elle vous a présenté, en général à la signature du contrat.

Sur le neuf, c’est différent : le promoteur paie l’agence ou le « conseiller en vente », et l’acheteur rien, sauf si une agence indépendante l’a amené et a fait signer un mandat. Une recherche en direct sur les sites d’annonces (Yad2, Madlan) ou auprès des promoteurs supprime ce poste, au prix de plus de travail et, à distance, de moins de sécurité.

4. Courtier mashkanta, expertise, frais bancaires, assurances

Le courtier coûte 6 000 à 15 000 ₪ mais fait gagner en général plus que cela en marge négociée : 0,2 point sur 1,4 M₪ sur 25 ans, c’est environ 40 000 ₪ d’intérêts. Son utilité réelle selon les profils est détaillée dans courtier en mashkanta, et la mensualité se chiffre avec le simulateur de mashkanta. Un acheteur comptant n’a aucun de ces frais.

5. Pour un acheteur à l’étranger : traductions, procuration, apostille, change

Les frais propres à l’achat à distance se situent entre 2 000 et 6 000 ₪ : procuration (yipui koach) signée devant un notaire local (100 à 250 € par signature) puis apostillée, ou au consulat d’Israël (quelques dizaines d’euros), traductions assermentées des justificatifs de revenus et de l’origine des fonds pour la banque (60 à 120 € la page), envois sécurisés des originaux, éventuellement une seconde procuration pour la banque.

Le poste le plus lourd n’apparaît sur aucune facture : le change. Une banque européenne prend 0,5 à 1,5 % de marge sur le taux ; un courtier de change spécialisé 0,2 à 0,6 %. Sur 1,7 M₪ transférés, l’écart va de 5 000 à 20 000 ₪. Le tout est détaillé dans acheter depuis l’étranger.

6. Inspection, inscription, déménagement, premiers travaux

• Inspection technique (bedek bayit) : 1 500 à 3 000 ₪ dans l’ancien, 2 000 à 4 000 ₪ à la livraison d’un neuf pour établir la liste des réserves. Facultative, rarement regrettée.
• Frais du tabou : quelques centaines de shekels pour la hearat azhara et le transfert. Au Minhal (terre de l’État en bail), des frais de consentement peuvent s’ajouter ; chez une société de logement, 1 000 à 5 000 ₪ de frais de transfert.
• Raccordements et compteurs : transfert de l’électricité, de l’eau et du gaz à votre nom, dépôts de garantie de quelques centaines de shekels. Dans le neuf, les raccordements eux-mêmes sont facturés (voir plus bas).
• Déménagement international : 8 000 à 20 000 € pour un conteneur depuis la France, hors droits de douane (exonération pour les olim sous conditions).
• Travaux et équipement : un appartement ancien se vend souvent sans cuisine équipée ni placards ; un appartement neuf se livre sans luminaires, sans placards, parfois sans climatisation. Comptez 50 000 à 150 000 ₪ pour rendre un 4 pièces habitable selon le standard.

Tableau récapitulatif : trois budgets, deux statuts

Lecture : à 1,8 M₪ (un 3 pièces à Ashdod, à Haïfa ou en périphérie de Jérusalem), un résident mobilise 523 000 ₪ de fonds propres, un non-résident plus du double (le détail de l’apport selon le statut est dans quel apport faut-il pour acheter). À 4,5 M₪ (le prix moyen de Tel Aviv), l’écart de statut vaut 240 000 ₪ de taxe. Un olé hadash se situe entre les deux : sa taxe est quasi nulle (4 106 ₪ à 2,8 M₪) et son financement peut atteindre 75 % (voir mashkanta pour olim). Pour comparer ces montants aux prix médians de 15 villes, voir les prix de l’immobilier par ville.

Exemple détaillé : premier achat d’un couple résident à Jérusalem

Le même couple, non-résident, paierait 224 000 ₪ de taxe au lieu de 35 538 ₪ et ne financerait que 50 % : les fonds propres passeraient à environ 1 720 000 ₪. Les prix par quartier sont dans la page Jérusalem, et l’ordre des étapes dans les étapes d’un achat.

Les frais cachés du neuf

Un prix de promoteur (kablan) est rarement un prix « clés en main ». Les postes qui s’ajoutent, à demander par écrit avant de réserver (le mécanisme complet est dans acheter sur plan à un promoteur) :

• Avocat du promoteur. Facturé à l’acheteur, mais plafonné par la loi à environ 5 500 ₪ + TVA (ou 0,5 % du prix si c’est inférieur), montant indexé. Un promoteur qui demande plus est hors la loi. Cet avocat ne vous représente pas ; le vôtre relit le contrat, 0,5 % + TVA ou forfait.
• Parking et cave. Souvent vendus à part : 120 000 à 250 000 ₪ pour une place dans les grandes villes, 20 000 à 60 000 ₪ pour une cave. S’ils sont dans le même contrat, ils entrent dans l’assiette de la mas rechisha.
• Indexation au madad. Le solde dû est indexé au madad tshumot habniya (indice du coût de la construction) entre la signature et chaque paiement : 2 à 4 % par an ces dernières années. Sur 2,2 M₪ de solde sur deux ans, 90 000 à 180 000 ₪. Un échéancier 20/80 maximise cette exposition ; un paiement anticipé la réduit, parfois contre remise.
• Raccordements. Eau, électricité, gaz : 5 000 à 15 000 ₪ facturés par le promoteur ou les compagnies, à vérifier dans le contrat.
• Modifications et options. Déplacer une cloison, changer le carrelage, ajouter des prises : les prix du promoteur sont élevés, et les crédits pour éléments retirés (zikui) faibles.
• Vaad bayit de lancement et fonds de réserve. Les premiers mois, une société de gestion désignée par le promoteur, avec des charges parfois 30 à 50 % plus élevées que la moyenne, et un dépôt initial au fonds de la copropriété.
• Retard de livraison. Pas un frais du promoteur, mais le vôtre : loyer ou hébergement pendant 6 à 12 mois de retard usuels. Les pénalités ne sont dues qu’au-delà de 60 jours de retard.

Après l’achat : les frais récurrents

Pour un propriétaire à l’étranger qui n’habite pas le bien, comptez 1 000 à 1 800 ₪ par mois de charges fixes hors crédit, et 2 000 à 3 000 ₪ s’il est loué et géré. La fiscalité des loyers côté Israël et côté France est traitée sur Shekel Guide.

Comment négocier la commission d’agence

1. Négociez avant la première visite, pas après. La commission est fixée dans le mandat que vous signez avant de voir le bien. Une fois le bien trouvé, vous n’avez plus de levier.
2. Demandez 1 à 1,5 % sur les biens au-dessus de 3 M₪. À 4,5 M₪, 2 % + TVA font 106 200 ₪ pour un travail qui n’est pas deux fois plus long qu’à 2 M₪. Les agences le savent.
3. Vérifiez si l’agence représente aussi le vendeur. Si elle touche 2 % des deux côtés, elle acceptera souvent 1 % de votre côté. Elle doit vous informer de cette double représentation.
4. Venez avec un dossier prêt. Accord de principe bancaire, avocat mandaté, fonds disponibles : un acheteur qui peut signer en trois semaines vaut une remise.
5. Limitez le mandat. Rayez les clauses d’exclusivité et de durée longue ; faites porter le mandat sur les biens effectivement présentés, listés et datés.
6. Ne payez qu’à la signature du contrat, jamais au zikaron dvarim, et jamais si le bien vous a été présenté d’abord par un autre canal (annonce directe, autre agence), ce que la loi reconnaît.

Ce qui ne se négocie pas : l’avocat du promoteur (déjà plafonné), la taxe d’achat, l’expertise. Ce qui se négocie plus qu’on ne le croit : les frais de dossier de la banque, les marges de change, et les honoraires de votre avocat sur un bien cher, en contrepartie d’un périmètre de mission clair.

Questions fréquentes

À lire aussi