Calculateur de mas rechisha : votre taxe d’achat en 2026
Le barème est progressif pour un résident qui achète son seul logement, à 8 % dès le premier shekel pour un non-résident ou un investisseur, et presque nul pour un olé hadash. Entrez le prix et votre situation.
Détail par tranche
| Tranche | Taux | Taxe |
|---|
Barème du 16 janvier 2025, gelé jusqu’au 15 janvier 2028 (loi d’arrangements). Le non-résident est taxé comme un acheteur de logement supplémentaire, sauf s’il devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat. Paiement sous 60 jours après la signature.
Le barème 2026 (gelé jusqu’au 15 janvier 2028)
| Tranche de prix | Seul logement, résident | Logement supplémentaire, non-résident | Olé hadash, seul logement |
|---|---|---|---|
| jusqu’à 1 978 745 ₪ | 0 % | 8 % | 0 % |
| 1 978 745 à 2 347 040 ₪ | 3,5 % | 8 % | 0,5 % |
| 2 347 040 à 6 055 070 ₪ | 5 % | 8 % | 0,5 % |
| 6 055 070 à 20 183 565 ₪ | 8 % | 10 % | 8 % |
| au-delà de 20 183 565 ₪ | 10 % | 10 % | 10 % |
Les taux s’appliquent par tranche, comme un impôt progressif : sur un bien à 2,5 M₪, un résident paie 0 % sur les premiers 1 978 745 ₪, 3,5 % sur la tranche suivante et 5 % sur le reste.
Quel statut s’applique à vous
Résident, seul logement
0 % → 10 %- Résident israélien au sens fiscal, ou qui le devient dans les deux ans.
- Ne possède pas d’autre logement (ou vend l’ancien dans les 18 mois).
- Barème progressif, exonération jusqu’à 1 978 745 ₪.
Non-résident ou investisseur
8 % → 10 %- Toute personne qui n’est pas résidente israélienne, quelle que soit sa nationalité (détail dans quelle taxe d’achat pour un non-résident).
- Tout résident qui possède déjà un logement.
- 8 % dès le premier shekel, 10 % au-delà de 6 055 070 ₪.
Olé hadash
0 % → 0,5 %- Achat entre un an avant et sept ans après l’alya.
- Seul logement, achat du 15 août 2024 au 15 janvier 2028.
- 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪, puis barème normal.
Trois cas pratiques sur un même bien à 2 500 000 ₪
| 0 % sur 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 3,5 % sur 368 295 ₪ | 12 890 ₪ |
| 5 % sur 152 960 ₪ | 7 648 ₪ |
| Taxe | 20 538 ₪ (0,8 %) |
| 8 % sur 2 500 000 ₪ | 200 000 ₪ |
| Taxe | 200 000 ₪ (8 %) |
| 0 % sur 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 0,5 % sur 521 255 ₪ | 2 606 ₪ |
| Taxe | 2 606 ₪ (0,1 %) |
Entre le non-résident et l’olé, l’écart atteint près de 200 000 ₪ sur le même appartement. C’est la première raison pour laquelle les acheteurs qui envisagent l’alya la planifient avant d’acheter, pas après ; les autres avantages sont dans acheter en tant qu’olé. Pour situer ces montants, la taxe sur le prix médian de 15 villes est calculée dans les prix de l’immobilier par ville.
Quand et comment payer
- Déclaration sous 30 jours. L’avocat dépose la déclaration de la transaction (hatsharat mechira ve-rechisha) auprès du bureau de la fiscalité immobilière (misui mekarkein) dans les 30 jours suivant la signature du contrat.
- Paiement sous 60 jours. La taxe est due dans les 60 jours de la signature, même si vous n’avez pas encore les clés. Au-delà, intérêts et indexation.
- Auto-liquidation. Vous payez le montant que votre avocat a calculé ; l’administration contrôle ensuite et peut rectifier dans un délai de huit mois.
- Attestation pour le tabou. Sans le quitus de l’administration fiscale (ishur mas rechisha), le transfert de propriété ne peut pas être enregistré.
Sur un achat sur plan, la taxe se calcule sur le prix du contrat (indexation future non comprise) et se paie dans les mêmes délais, même si la livraison a lieu trois ans plus tard.
Questions fréquentes
Un non-résident paie-t-il plus de taxe d’achat qu’un Israélien ?
Oui si l’Israélien achète son seul logement : le non-résident est taxé au barème « logement supplémentaire », 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪ puis 10 %, sans tranche à 0 %. L’écart sur un bien à 2,5 M₪ est d’environ 180 000 ₪.
Peut-on récupérer la taxe si l’on fait son alya après l’achat ?
Oui dans deux cas : un acheteur qui devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat et dont c’est le seul logement peut demander la requalification au barème « seul logement » ; et un olé peut bénéficier du barème olé pour un achat réalisé jusqu’à un an avant l’alya.
Le barème change-t-il chaque année ?
Normalement oui, au 16 janvier, par indexation sur l’indice des prix. La loi d’arrangements 2025-2026 a gelé les montants jusqu’au 15 janvier 2028 : les seuils de 2026 et 2027 sont ceux du 16 janvier 2025.
Un couple dont un seul conjoint est israélien ?
Le fisc regarde le ménage : si les conjoints achètent ensemble et que l’un est résident et que c’est leur seul logement, le barème « seul logement » s’applique en général à l’ensemble. Les situations de couples séparés de biens ou achetant à des quotes-parts inégales se traitent au cas par cas.
Comment nous travaillons
Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
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