Acheter sur plan à un promoteur (kablan) en Israël : loi de vente, échéancier, indexation

Ce que garantit la loi de vente (appartements)

La loi de 1974 sur la garantie des investissements des acheteurs d’appartements (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות)) est la colonne vertébrale de l’achat sur plan. Son principe tient en une phrase : le promoteur ne peut encaisser plus de 7 % du prix sans vous fournir une sûreté sur chaque shekel supplémentaire. Cinq sûretés sont admises par la loi ; deux dominent en pratique.

Concrètement, chaque paiement se fait par shovar (bordereau de versement) tiré d’un carnet émis par la banque du projet, sur un compte dédié et fermé (heshbon liyvi) ; la banque émet alors une garantie à votre nom dans les 14 jours. Un promoteur qui demande un virement « direct » ou un paiement en espèces vous sort du champ de la loi : refusez.

Échéanciers : standard, 20/80, 10/90

L’échéancier (luach tashlumim) est la partie la plus négociable du contrat, et celle qui change le plus le coût final. Trois modèles coexistent en 2026.

Pourquoi les promoteurs proposent-ils du 20/80 ? Parce que leur banque leur prête en fonction des ventes signées, pas des sommes encaissées : un contrat 20/80 libère le financement du chantier et offre à l’acheteur une facilité de trésorerie qui remplace une remise. Le piège est dans le mot « remplace » : un solde de 80 % indexé pendant deux ans et demi coûte plus cher qu’une remise de 5 %. Le calcul est dans la section suivante.

Trois points à négocier sur l’échéancier, quel que soit le modèle : une clause de financement (le contrat tombe sans pénalité si la banque refuse le prêt dans un délai donné), une exonération d’indexation sur les premiers mois ou un plafonnement, et un décalage du dernier versement à la remise effective des clés plutôt qu’à la date de livraison annoncée.

L’indexation au madad tshumot habniya, avec un exemple chiffré

Le madad tshumot habniya (indice des prix des intrants de la construction résidentielle) est publié chaque mois par le Lamas, vers le 15 du mois, pour le mois précédent. Il suit le coût des matériaux, de la main-d’œuvre et des équipements de chantier, pas le prix des appartements. Le contrat prévoit que chaque versement non encore payé est multiplié par le rapport entre l’indice connu au jour du paiement et l’indice de base, en général celui connu à la signature. Ce qui est déjà payé n’est plus indexé ; ce qui reste à payer l’est intégralement.

Sur dix ans, cet indice a progressé de 2 à 4 % par an en moyenne, avec des pointes au-dessus de 5 % en 2022 et en 2024-2025 sous l’effet de la pénurie de main-d’œuvre. L’hypothèse prudente en 2026 est 3 % par an.

Le même bien sur un échéancier standard, où le solde fond à chaque étape du chantier, supporterait une indexation d’environ la moitié, soit 70 000 à 80 000 ₪. Autrement dit, le 20/80 « coûte » ici près de 70 000 ₪ de plus que le standard, et une remise de 5 % (120 000 ₪) vaut moins que l’indexation totale du 20/80 (147 256 ₪). D’où la bonne question à poser au promoteur : « quel est le prix final si l’indice fait 3 % par an ? », et la bonne demande : une exonération d’indexation, totale ou plafonnée, qui vaut davantage qu’une cuisine offerte.

Deux précisions. Si l’indice baisse, le contrat prévoit presque toujours un plancher. Et la mashkanta ne couvre pas l’indexation : la banque prête sur le prix du contrat, la hausse se paie sur vos fonds propres. Testez-le avec le simulateur de mashkanta, apport augmenté de l’indexation prévue.

Ce que le prix comprend, et ce qu’il ne comprend pas

Le prix d’un appartement neuf s’affiche TVA comprise, à 18 % depuis le 1er janvier 2025. Il n’y a pas de TVA sur un bien ancien vendu par un particulier : à prix égal, un neuf « vaut » donc 15 % de moins hors taxe, ce qui explique une partie de l’écart neuf-ancien détaillé sur la page neuf ou ancien. Les olim ne bénéficient d’aucune exonération de TVA sur l’immobilier.

• Inclus : l’appartement tel que décrit au mifrat techni, la quote-part de terrain et de parties communes, le mamad (pièce sécurisée obligatoire dans tout logement neuf), en général un emplacement de parking et une cave si le contrat les nomme avec leur numéro.
• Souvent en sus : un deuxième parking (120 000 à 250 000 ₪ dans le centre), une cave supplémentaire, le raccordement aux compteurs, les frais d’enregistrement de la copropriété, la climatisation dans certains programmes.
• Avocat du promoteur : la loi plafonne ce que le promoteur peut vous facturer pour son avocat à environ 5 500 ₪ + TVA (montant indexé), ou 0,5 % du prix si c’est inférieur. Ce poste couvre l’enregistrement, rien d’autre.
• Votre avocat : 0,5 à 1 % + TVA, ou un forfait de 8 000 à 15 000 ₪. C’est lui qui défend vos intérêts ; l’avocat du promoteur défend ceux du promoteur, par définition. Le détail du rôle et des honoraires est sur la page avocat immobilier.

Le budget complet, neuf compris, est détaillé sur la page tous les frais.

Le contrat, le mifrat techni, les modifications

Le contrat est rédigé par le promoteur, sur un modèle de 40 à 80 pages uniforme pour tout le programme. Il ne peut pas déroger à la loi de vente, mais tout ce qui n’est pas réglementé y est écrit à l’avantage du vendeur : date de livraison « prévisionnelle », force majeure large, pénalités de retard de paiement, droit de modifier les parties communes, indexation sans plancher. Un avocat qui connaît les promoteurs de la ville sait quelles clauses se négocient (souvent une dizaine).

Le mifrat techni (cahier des charges technique) est annexé au contrat sur un formulaire imposé par le ministère du Logement. Il détaille les surfaces (de l’appartement, du balcon, du mamad, du parking), les matériaux, les équipements, le nombre de prises par pièce, la marque ou le niveau de gamme des sanitaires et du carrelage, et les crédits (zikuy) accordés si vous renoncez à un élément. Lisez-le avec les plans : c’est le seul document opposable sur ce que vous achetez, et l’écart entre la surface du mifrat et la surface « marketing » de la brochure atteint couramment 10 à 15 %. La page surface brute ou nette explique comment lire ces chiffres.

Les modifications et upgrades (shinuyim ve-shidrugim) sont la deuxième source de marge du promoteur après le parking. Déplacer une cloison, ajouter une prise, choisir un carrelage hors catalogue : chaque demande est chiffrée par le promoteur, souvent 30 à 50 % au-dessus du prix marché, payable à part et dans une fenêtre de temps limitée. Au-delà d’un certain stade du chantier, plus rien n’est modifiable. Deux règles : demandez le catalogue de prix des modifications avant de signer, et faites passer les paiements de modifications par le compte du projet pour qu’ils restent garantis.

Retards, livraison, période de bedek

La date de livraison contractuelle est rarement tenue. Depuis 2023, les retards de 6 à 12 mois sont la norme dans les grands programmes, sous l’effet combiné de la pénurie de main-d’œuvre, des permis et des mobilisations. La loi de vente, amendée en 2011 puis durcie en 2022, encadre ce que vous pouvez exiger :

1. Jusqu’à 60 jours de retard : aucune indemnité. C’est la marge légale, et le contrat ne peut pas l’étendre librement.
2. Au-delà de 60 jours : le promoteur doit une indemnité mensuelle égale au loyer d’un appartement comparable, majorée de 50 % pendant les premiers mois puis de 25 %, et due rétroactivement depuis la date contractuelle, premiers 60 jours compris. Elle se paie à la fin de chaque mois de retard, pas à la livraison.
3. Force majeure : le promoteur n’est exonéré que pour un événement hors de son contrôle, imprévisible à la signature, et qu’il vous a notifié. La guerre a été invoquée pour les retards de 2023-2024 ; un contrat signé après octobre 2023 ne peut plus guère l’invoquer pour les mêmes causes.
4. Livraison (mesirat mafteach) : visite de réception avec protocole listant les réserves, certificat d’occupation (tofes 4) obtenu. Ne signez pas un protocole vierge ; un expert en bâtiment (600 à 1 500 ₪) rentabilise sa visite.
5. Période de bedek et de garantie : le promoteur répare les défauts signalés pendant la période de bedek (un an pour la plupart des finitions, deux à sept ans pour l’étanchéité, la plomberie, la structure), puis pendant trois ans de garantie où la charge de la preuve s’inverse.

Le calendrier d’ensemble, de la réservation à l’inscription, est celui de la page étapes d’un achat, avec un délai total de 1 à 5 ans sur plan contre 2 à 6 mois dans l’ancien.

Mashkanta sur plan, mas rechisha, inscription

La mashkanta. Une banque prête sur un appartement qui n’existe pas encore, aux mêmes plafonds que dans l’ancien : 75 % pour un premier logement résident, 70 % en remplacement, 50 % pour un investisseur ou un non-résident. Elle calcule sur le prix du contrat (pas sur le prix indexé), prend en sûreté la garantie de la loi de vente puis l’appartement construit, et verse directement sur le compte du projet contre les shovarim. Sur un 20/80, le prêt se débloque pour l’essentiel à la livraison : l’accord de principe peut venir tard, mais les taux ou votre situation peuvent avoir changé. Les conditions depuis l’étranger sont sur la page mashkanta pour non-résidents, celles des nouveaux immigrants sur mashkanta pour olim.

La mas rechisha. Elle se déclare dans les 30 jours et se paie dans les 60 jours de la signature, sur le prix du contrat hors indexation future, même si vous n’emménagez que dans trois ans. Sur notre exemple à 2 400 000 ₪ :

Pour un futur olé, l’achat sur plan a un avantage précis : la date qui compte pour le barème est celle de la signature, et l’alya peut intervenir jusqu’à un an après. Le calculateur de mas rechisha donne le montant pour votre prix et votre statut ; la page acheter en tant qu’olé détaille les conditions.

L’inscription. Dès la signature, si le terrain est au tabou, votre avocat fait inscrire une hearat azhara (note d’avertissement) à votre nom. L’inscription définitive attend l’enregistrement de l’immeuble en copropriété (bayit meshutaf), à la charge du promoteur, qui prend couramment deux à cinq ans après la livraison, davantage sur un terrain du Minhal. Entre-temps, vous êtes propriétaire par contrat et par garantie, et vous pouvez revendre par cession (hamchaa).

Les risques réels, et comment on les couvre

• Insolvabilité du promoteur. Couverte par la garantie bancaire ou l’assurance sur chaque versement au-delà de 7 %. Non couverte : les paiements hors shovar, les modifications payées aux sous-traitants, la hausse des prix entre-temps. Demandez à voir une garantie déjà émise à un autre acheteur du programme.
• Retard. Couvert par l’indemnité légale au-delà de 60 jours, à condition que la date contractuelle soit une date, pas « le trimestre de ». Gardez une marge de loyer de 12 mois dans votre plan de trésorerie.
• Changement de plan d’urbanisme (taba). La vue, la hauteur de l’immeuble voisin, la route prévue : rien de tout cela n’est garanti par le contrat. L’avocat vérifie la taba en vigueur et les permis déposés ; le reste est un pari.
• Financement refusé ou plus cher à la livraison. Sur un 20/80, la banque ne s’engage pas deux ans à l’avance. Couvert par une clause de financement, un accord de principe renouvelé et un apport de sécurité. Un non-résident dont la situation peut changer a intérêt à un échéancier standard.

Le neuf se négocie différemment selon les villes : abondant et remisé dans le Sud et à Beit Shemesh, rare et cher à Jérusalem où il passe par le pinui-binui, dominant sur le front de mer de Netanya. Les prix par ville sont sur la page prix de l’immobilier ville par ville.

Ce qui change en 2027

Les seuils de la mas rechisha et le barème olé à 0,5 % restent gelés jusqu’au 15 janvier 2028 : un contrat sur plan signé en 2027 en bénéficie, quelle que soit la date de livraison. Les offres 20/80 et les exonérations d’indexation devraient se raréfier à mesure que le stock de 2024-2025 s’écoule et que les taux baissent lentement. Tant que la pénurie de main-d’œuvre dure, l’hypothèse d’un madad à 3 % par an reste prudente. Pour la fiscalité une fois propriétaire (loyers, plus-value, déclaration dans votre pays de résidence), voir Shekel Guide.

Questions fréquentes

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