Acheter en tant qu’olé hadash : taxe réduite, mashkanta, délais

Qui a droit au barème olé

Le barème olé est un allègement prévu par le règlement 12 des takanot mas rechisha (règlements d’application de la taxe d’achat). Il ne dépend ni de la nationalité d’origine ni du pays de départ. Quatre conditions doivent être réunies en même temps.

1. Le statut d’olé. Vous détenez une teudat oleh (certificat d’immigrant) délivrée par le ministère de l’Intégration (Misrad HaKlita), ou un statut assimilé : ezrach oleh (citoyen immigrant, né de parents israéliens à l’étranger), katin chozer (mineur de retour). Un toshav chozer (Israélien de retour après un long séjour à l’étranger) n’en bénéficie pas.
2. La fenêtre de temps. L’achat est signé entre un an avant la date d’alya portée sur la teudat oleh et sept ans après. La date qui compte est celle de la signature du contrat de vente (heskem mechira), pas celle de la remise des clés ni de l’inscription au tabou (registre foncier).
3. Le seul logement. Depuis l’amendement du 15 août 2024, le bien doit être le seul logement de l’acheteur en Israël (dira yechida) et lui servir de résidence. Un olé qui possède déjà un appartement doit le vendre dans les 18 mois pour conserver le barème.
4. La période d’achat. Le barème renforcé (0 % puis 0,5 %) vaut pour les contrats signés entre le 15 août 2024 et le 15 janvier 2028. Avant et, sauf prolongation, après cette période, c’est l’ancien barème olé qui s’applique : 0,5 % jusqu’à environ 1,98 M₪ puis 5 %.

Un détail qui compte : l’avantage se consomme une seule fois. Un olé qui l’utilise en année 2 sur un studio ne pourra pas le réutiliser en année 6 sur l’appartement familial. Gardez-le pour l’achat qui en vaut la peine, d’autant qu’en dessous de 1 978 745 ₪ le barème résident donne déjà 0 %.

Olé, résident, non-résident : le barème 2026 côte à côte

La mas rechisha se calcule par tranche, comme un impôt progressif : chaque taux s’applique uniquement à la part du prix située dans sa tranche. Les seuils ci-dessous sont gelés jusqu’au 15 janvier 2028 par la loi d’arrangements 2025-2026.

Lecture : jusqu’à 6 055 070 ₪, l’olé paie au plus 0,5 % de la part du prix qui dépasse 1 978 745 ₪, soit un maximum de 20 382 ₪. Au-delà de 6 055 070 ₪, le barème olé rejoint le barème résident. Le barème complet, avec les cas particuliers (remplacement de logement, héritage, achat sur plan), est détaillé sur la page mas rechisha 2026, et le calculateur donne votre montant exact.

Exemples chiffrés : un 4 pièces à 2,5 M₪, un 5 pièces à 4 M₪

Plus le bien est cher, plus l’écart avec le résident se creuse : 18 000 ₪ à 2,5 M₪, 85 000 ₪ à 4 M₪. Face au non-résident, l’écart est massif dès le premier shekel. C’est ce qui justifie, pour une famille dont l’alya est sérieuse, d’organiser l’achat autour de la fenêtre plutôt que l’inverse.

Acheter avant l’alya : payer 8 %, puis récupérer

Beaucoup d’acheteurs veulent sécuriser un appartement avant de déménager, surtout sur plan, où la livraison tombe un ou deux ans après la signature. Deux mécanismes permettent de ne pas perdre l’avantage.

Le barème olé rétroactif. Si le contrat est signé moins d’un an avant la date d’alya, l’achat entre dans la fenêtre. Mais au jour de la signature, vous n’avez pas encore de teudat oleh : l’administration vous traite comme un non-résident et réclame 8 %. La procédure pratique est la suivante.

1. À la signature, l’avocat déclare la transaction sous 30 jours et vous payez la taxe de non-résident sous 60 jours (sur 2,5 M₪, 200 000 ₪). Certains bureaux acceptent un paiement partiel avec garantie quand le dossier d’alya est déjà ouvert à l’Agence juive ; c’est à négocier, pas un droit.
2. Après l’alya, dès réception de la teudat oleh et de la teudat zehut (carte d’identité), l’avocat dépose une demande de rectification de l’avis d’imposition (bakashat tikun shuma) auprès du bureau de la fiscalité immobilière (misui mekarkein), avec la teudat oleh, le contrat et une déclaration de seul logement.
3. Le remboursement de la différence intervient en général sous 2 à 4 mois, majoré des intérêts et de l’indexation légaux depuis la date du paiement. La demande peut être déposée jusqu’à quatre ans après l’avis initial, mais il n’y a aucune raison d’attendre.

La requalification en résident. Indépendamment du statut d’olé, tout acheteur non-résident qui devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat et dont c’est le seul logement peut demander à être taxé au barème résident seul logement. C’est la voie de secours si l’alya a lieu plus d’un an après la signature : vous ne récupérez pas tout (sur 2,5 M₪, vous repassez à 20 538 ₪ et non à 2 606 ₪), mais l’essentiel.

Acheter après l’alya : les démarches dans l’ordre

Une fois arrivé, l’achat suit la procédure habituelle, mais quelques démarches administratives doivent précéder la recherche du bien, parce que la banque et le fisc les exigeront.

• Teudat oleh et teudat zehut. Délivrées à l’aéroport ou dans les jours qui suivent par le Misrad HaKlita et le ministère de l’Intérieur. La date d’alya qui y figure ouvre la fenêtre de sept ans.
• Compte bancaire israélien. Indispensable pour la mashkanta et pour les virements au vendeur. Les banques ouvrent un compte « olim » sur présentation de la teudat oleh, souvent avec des frais réduits la première année. Ouvrez-le avant de chercher un bien.
• Historique de revenus. Si vous êtes salarié en Israël, la banque voudra 3 à 6 bulletins de paie (tlushei maskoret). Si vos revenus restent à l’étranger, elle acceptera des justificatifs étrangers traduits pendant un à deux ans. Dans les deux cas, rassemblez les deux dernières années d’avis d’imposition de votre pays de départ.
• Numéro fiscal israélien. Le numéro de teudat zehut sert d’identifiant fiscal ; l’avocat l’utilise pour la déclaration de mas rechisha.
• Avocat indépendant du vendeur. Comme pour tout achat en Israël, c’est l’avocat qui vérifie le tabou, rédige le contrat et déclare la taxe. Pour un olé, il vérifie aussi que le contrat mentionne le statut et la date d’alya.

Un olé qui a déjà son compte, ses justificatifs et son accord de principe bancaire achète dans les mêmes délais qu’un résident : 2 à 6 mois dans l’ancien, selon l’échéancier du contrat.

La mashkanta d’un olé : jusqu’à 75 %, avec un dossier particulier

Dès qu’un olé est enregistré (teudat zehut, adresse en Israël, compte bancaire), les banques le traitent comme un résident : la directive de la Banque d’Israël autorise un financement jusqu’à 75 % du prix pour un premier et seul logement, contre 50 % en pratique pour un non-résident. Sur 2,5 M₪, c’est 625 000 ₪ d’apport en moins. Pour un acheteur dont l’alya est prévue dans les deux ans, la plupart des banques acceptent déjà 70 à 75 % sur présentation du dossier d’alya, parfois avec déblocage conditionné à l’arrivée effective.

Ce qui change par rapport à un résident de longue date, c’est le dossier : pas d’historique de crédit israélien, revenus souvent encore en euros ou en dollars, emploi parfois à distance pour un employeur étranger. Les cinq grandes banques ont des programmes « mashkanta pour olim » qui en tiennent compte : revenus étrangers acceptés avec une décote de 10 à 20 %, justificatifs traduits, conseiller dédié dans les agences de Jérusalem, Netanya, Raanana et Ashdod. Les taux, eux, sont ceux du marché (prime 4,75 % en novembre 2026, fixe non indexé 4,8 à 5,5 %), avec la règle d’au moins un tiers du prêt à taux fixe. Le détail des conditions, un exemple complet et les pièges propres aux olim sont sur la page mashkanta pour olim ; les mécanismes de base (prime, madad, paniers) sont dans le guide de la mashkanta.

Louer d’abord ou acheter dans la fenêtre : la stratégie

Sept ans, c’est long. Rien n’oblige à acheter dans les six premiers mois, et la plupart des conseillers recommandent de louer un an avant d’acheter : le temps de choisir la ville, de connaître les quartiers, de stabiliser les revenus et d’apprendre à lire une annonce (surface brute, étage, mamad). Mais trois éléments poussent à ne pas trop attendre.

Le compromis fréquent : louer dans la ville visée, signer un achat sur plan dans l’année 1 ou 2 avec un échéancier 20/80, et emménager à la livraison. On bénéficie du barème renforcé, le solde se finance au moment où les revenus sont en shekels, et on a eu le temps de choisir. Les contreparties sont celles de tout achat sur plan : indexation du solde au madad (indice) et retards de livraison. Pour comparer villes et quartiers, les pages Jérusalem et Netanya donnent les prix réels par quartier.

Les autres droits de l’olé, hors logement

Le logement n’est qu’une partie du « panier » de l’olé, et il ne faut pas le confondre avec le reste. Le sal klita (panier d’intégration) est une aide financière versée pendant les six premiers mois par le Misrad HaKlita ; elle n’est pas liée à un achat et ne peut pas servir d’apport aux yeux d’une banque. L’exonération fiscale de dix ans sur les revenus et plus-values de source étrangère concerne l’impôt sur le revenu, pas la mas rechisha ; elle ne change rien à la taxe d’achat mais pèse sur la décision de garder ou vendre un bien à l’étranger. Les réductions de douane sur le mobilier et l’électroménager importés, l’ulpan gratuit et les aides au loyer (siyua beskhar dira) après le sal klita complètent l’ensemble. Pour la fiscalité générale de l’alya (résidence fiscale, exonération, conventions avec la France), voir Shekel Guide.

Les erreurs qui coûtent cher

• Acheter via une société. Le barème olé est personnel. Une société, même détenue à 100 % par l’olé, paie 8 % dès le premier shekel (logement supplémentaire) et perd aussi l’accès au financement à 75 %. Sur 2,5 M₪, l’erreur coûte près de 197 394 ₪.
• Deux acquéreurs, un seul olé. Si le conjoint ou un parent non-olé figure au contrat, sa quote-part est taxée à son propre barème : résident seul logement s’il vit en Israël, 8 % s’il est non-résident. Un achat 50/50 avec un conjoint non-résident sur 2,5 M₪ coûte environ 101 000 ₪ de taxe au lieu de 2 606 ₪. L’avocat peut proposer une répartition différente, mais la banque regarde aussi qui est emprunteur : à arbitrer avant la signature.
• Signer plus d’un an avant l’alya. À 13 mois, le barème olé est perdu ; il reste la requalification en résident sous deux ans, moins avantageuse. Si l’alya est en cours, faites coïncider la date du contrat, pas celle de la livraison.
• Consommer l’avantage sur un petit bien. Sous 1 978 745 ₪, le barème résident donne déjà 0 %. Demander le barème olé sur ce bien le « dépense » pour rien.
• Croire la « remise olim » d’un promoteur. Certains kablanim (promoteurs) affichent des « prix olim » ou promettent de « prendre en charge la mas rechisha ». La taxe est calculée par le fisc sur votre statut, pas par le promoteur ; une remise sur le prix est une remise, à négocier comme les autres, et à comparer au prix au m² du quartier. Faites relire le contrat promoteur par votre propre avocat, pas par celui du promoteur.

Pour le budget complet au-delà du prix (avocat 0,5 à 1 % + TVA, agence 2 % + TVA, courtier, expertise, frais bancaires), voir tous les frais d’un achat ; pour acheter à distance pendant que l’alya se prépare, acheter depuis l’étranger.

Ce qui change en 2027 et 2028

Trois dates à surveiller. 15 janvier 2028 : fin du barème olé renforcé (0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪) pour les contrats signés après cette date, sauf prolongation dans le budget 2027-2028 ; retour par défaut à l’ancien barème olé (0,5 % puis 5 %) ou au barème résident, le plus favorable des deux. 16 janvier 2028 : fin du gel des seuils, qui reprendraient leur indexation annuelle sur l’indice des prix. Taux : la Banque d’Israël a ramené son taux directeur à 3,25 % ; une baisse lente est attendue en 2027, ce qui améliore la capacité d’emprunt mais ne change pas la fenêtre fiscale. Un olé qui hésite entre signer fin 2027 et courant 2028 a intérêt à signer avant le 15 janvier 2028.

Questions fréquentes

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