Quelle taxe d’achat pour un non-résident en Israël ?
C’est le poste qui fait la différence entre un achat de résident et un achat depuis l’étranger. Pas de notaire, pas de droits d’enregistrement, mais une taxe d’achat calculée sur un barème propre aux non-résidents. Voici le barème, ce qu’il donne sur quatre prix, et la porte de sortie si vous faites votre alya.
La réponse en bref
Un acheteur non résident paie en 2026 une mas rechisha (taxe d’achat) de 8 % du prix jusqu’à 6 055 070 ₪ et de 10 % sur la part au-delà, quel que soit son passeport et même si c’est son seul logement au monde. Ce barème, identique à celui de l’investisseur résident, est gelé jusqu’au 15 janvier 2028. Sur 2,5 M₪, la taxe est de 200 000 ₪, contre 20 538 ₪ pour un résident sur son seul logement et 2 606 ₪ pour un olé. Si vous devenez résident dans les deux ans suivant l’achat, la taxe est recalculée au barème résident et la différence remboursée. La déclaration se dépose sous 30 jours, le paiement sous 60 jours, par l’avocat.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- Taux non-résident
- 8 % puis 10 %
- Seuil du passage à 10 %
- 6 055 070 ₪
- Délai pour devenir résident
- 2 ans
- Barème gelé jusqu’au
- 15/01/2028
Le barème non-résident : deux tranches, pas d’abattement
La loi sur l’imposition immobilière réserve le barème « seul logement » (dira yechida), avec sa tranche à 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, aux résidents israéliens. Tous les autres acheteurs de logement, investisseurs résidents comme non-résidents, relèvent du barème « logement supplémentaire » (dira nosefet) : 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪, 10 % au-delà. Il n’y a pas de tranche à 0 %, pas d’abattement, pas de plafond. La taxe est progressive par tranches : sur 7 M₪, les premiers 6 055 070 ₪ sont taxés à 8 % et les 944 930 ₪ restants à 10 %.
Le non-résident au sens de la taxe est celui qui n’est pas résident fiscal d’Israël au jour de la signature. La nationalité ne compte pas : un citoyen israélien qui vit à Bruxelles paie 8 %, un Français qui a son centre de vie à Haïfa paie le barème résident. Les seuils sont normalement indexés chaque 16 janvier ; la loi d’arrangements 2025-2026 a gelé l’indexation jusqu’au 15 janvier 2028, ce qui alourdit légèrement la taxe réelle à mesure que les prix montent.
Pour un calcul immédiat sur votre prix et votre statut, utilisez le calculateur de mas rechisha. Le guide complet, avec tous les cas particuliers (héritage, donation, échange, achat à deux), est dans mas rechisha 2026.
Résident, non-résident, olé : le tableau sur quatre prix
Les montants ci-dessous sont calculés sur les barèmes 2026 exacts, pour un acheteur qui n’a pas d’autre logement en Israël.
| Prix du bien | Résident, seul logement | Non-résident (ou investisseur) | Olé, seul logement |
|---|---|---|---|
| 1 500 000 ₪ | 0 ₪ | 120 000 ₪ | 0 ₪ |
| 2 500 000 ₪ | 20 538 ₪ | 200 000 ₪ | 2 606 ₪ |
| 4 000 000 ₪ | 95 538 ₪ | 320 000 ₪ | 10 106 ₪ |
| 7 000 000 ₪ | 273 886 ₪ | 578 899 ₪ | 95 976 ₪ |
L’écart est le plus brutal sur les biens de 1,5 à 2,5 M₪, là où le résident ne paie presque rien : 120 000 ₪ contre 0 sur 1,5 M₪. Au-dessus de 6 M₪, l’écart se resserre en proportion, le résident entrant lui aussi dans les tranches à 8 % et 10 %. Le barème olé (0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ puis 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪) s’applique aux achats réalisés entre le 15 août 2024 et le 15 janvier 2028, d’un an avant l’alya à sept ans après.
Détail par tranche
| Tranche | Taux | Taxe |
|---|
Barème du 16 janvier 2025, gelé jusqu’au 15 janvier 2028 (loi d’arrangements). Le non-résident est taxé comme un acheteur de logement supplémentaire, sauf s’il devient résident israélien dans les deux ans suivant l’achat. Paiement sous 60 jours après la signature.
Devenir résident sous deux ans : le recalcul et le remboursement
La loi prévoit une porte de sortie précise : l’acheteur qui devient résident israélien dans les deux ans suivant la date d’achat est traité rétroactivement comme un résident. S’il n’a pas d’autre logement, le barème seul logement s’applique, et l’administration fiscale rembourse le trop-perçu, avec intérêts et indexation depuis la date du paiement. Un olé qui achète dans l’année précédant son alya cumule cette règle avec le barème olé.
- Au moment de l’achat, l’avocat déclare au barème non-résident et paie 8 % (ou dépose, dans certains cas, une déclaration conditionnelle avec demande d’application du barème résident, assortie d’une garantie ; cette option dépend du bureau régional).
- Vous établissez votre résidence : teudat olé ou visa de résidence, adresse, centre de vie en Israël. Le délai de deux ans court à partir de la date du contrat.
- Demande de rectification (tikun shuma) auprès du bureau de mas rechisha compétent, avec les justificatifs de résidence. Le fisc recalcule et rembourse la différence, en général sous 3 à 6 mois.
À l’inverse, un résident qui a bénéficié du barème seul logement et qui quitte Israël ne subit pas de rappel : le statut s’apprécie au jour de l’achat et dans la fenêtre de deux ans qui suit.
Déclaration sous 30 jours, paiement sous 60 : qui fait quoi
La déclaration de mas rechisha (hatsharat rechisha) doit être transmise au fisc dans les 30 jours suivant la signature du contrat, et la taxe payée dans les 60 jours. C’est votre avocat qui s’en charge, en ligne, via le système de déclaration de l’administration fiscale. Il joint le contrat, votre passeport, votre statut (résident, non-résident, olé) et, pour un non-résident, une déclaration sur l’absence d’autre logement n’est pas requise puisque le barème est le même.
Le paiement se fait par virement depuis votre compte israélien ou, pour un acheteur sans compte, par virement international vers le compte fiduciaire de l’avocat qui règle pour vous. Une fois la taxe payée, le fisc délivre l’attestation (ishur mas rechisha) sans laquelle le tabou refuse l’inscription définitive à votre nom. Le vendeur, de son côté, fournit l’attestation de mas shevach (impôt sur la plus-value). Les deux documents sont les conditions du transfert de propriété.
Exemple chiffré : 2,5 M₪ à Netanya, puis alya 14 mois plus tard
| Mas rechisha payée à l’achat (barème non-résident, 8 %) | 200 000 ₪ |
| Barème olé après requalification (0 % jusqu’à 1 978 745 ₪, 0,5 % au-delà) | 2 606 ₪ |
| Remboursement obtenu sur demande de rectification | ≈ 197 394 ₪ + intérêts et indexation |
| Même achat sans alya ni résidence sous 2 ans | 200 000 ₪ définitifs |
| Taxe résident seul logement, pour comparaison | 20 538 ₪ |
Le point qui compte est la date : l’alya doit être effective, avec centre de vie en Israël, dans les 24 mois suivant le contrat. Un report de six mois sur un projet d’alya peut coûter ici près de 200 000 ₪. Le calcul pour votre bien est sur le calculateur de mas rechisha ; la fiscalité plus large de l’installation (impôt sur le revenu, exonération décennale des olim) est traitée sur Shekel Guide.
Questions fréquentes
Qui est « non-résident » pour la taxe d’achat ?
Toute personne qui n’est pas résidente fiscale d’Israël au jour de la signature, quelle que soit sa nationalité. Un citoyen israélien qui vit à Paris depuis dix ans est non-résident et paie 8 %. À l’inverse, un étranger installé en Israël avec un visa de résidence est résident. Le critère est le centre de vie : domicile, famille, emploi, et plus de 183 jours par an.
La taxe se calcule-t-elle sur le prix du contrat ?
Oui, sur le prix total, parking et cave inclus, TVA comprise dans le neuf. L’administration fiscale peut substituer la valeur de marché si le prix paraît sous-évalué. Les meubles vendus séparément ne sont pas taxés, à condition que leur valeur soit réaliste et détaillée dans le contrat.
Un couple dont un seul conjoint est résident paie-t-il 8 % ?
Le fisc traite les conjoints comme une seule cellule : si l’un est résident israélien et que le couple n’a pas d’autre logement, le barème résident seul logement s’applique en général à l’ensemble du bien. La situation inverse (bien existant au nom d’un conjoint) fait basculer au barème logement supplémentaire. Faites valider par l’avocat avant de signer.
Que se passe-t-il si je paie en retard ?
Des intérêts et une indexation courent à partir du 61e jour suivant la signature, plus une amende pour déclaration tardive au-delà de 30 jours. Surtout, sans attestation de paiement, l’inscription définitive au tabou est bloquée : le vendeur ne peut pas vous transférer la propriété.
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Sources
Une question sur votre taxe d’achat ?
Statut incertain, alya prévue, achat à deux avec un conjoint résident, bien hérité : un avocat immobilier francophone calcule votre mas rechisha et dépose la déclaration. Décrivez votre cas.