Taux de mashkanta aujourd’hui et ce qui change en 2027
Il n’existe pas « un » taux de mashkanta : chaque panier a le sien, chaque banque applique sa marge, et le tout dépend de votre dossier. Cette page donne les ordres de grandeur réellement observés en novembre 2026, explique comment ils se forment, comment lire l’offre que vous recevrez, et quand il est raisonnable de bloquer.
Les taux en bref
En novembre 2026, le taux directeur de la Banque d’Israël est à 3,25 % et le prime à 4,75 %. Un résident avec un bon dossier obtient le panier prime à P − 0,5 à − 0,9 (soit 3,85 à 4,25 %), un fixe non indexé sur 20-25 ans entre 4,8 et 5,5 %, et un fixe indexé entre 2,6 et 3,3 % + madad (inflation 1,6 % sur un an). Les non-résidents paient 0,2 à 0,4 point de plus. Les taux ont baissé d’environ 1,25 point sur le prime depuis 2025 ; une poursuite lente de la baisse est attendue en 2027, sans certitude.
Les chiffres de référence, novembre 2026
- Taux directeur BoI
- 3,25 %
- Prime (directeur + 1,5)
- 4,75 %
- Prime négocié, bon dossier
- 3,85–4,25 %
- Fixe non indexé 25 ans
- 4,8–5,5 %
- Fixe indexé 25 ans
- 2,6–3,3 % + madad
- Inflation sur un an
- 1,6 %
Mise à jour
Dernière vérification : 3 novembre 2026. Taux directeur et prime relevés sur le site de la Banque d’Israël ; fourchettes par panier relevées sur les grilles indicatives des cinq grandes banques et sur les offres transmises par les courtiers partenaires au cours des quatre dernières semaines. Les fourchettes sont des ordres de grandeur pour un dossier accepté ; votre offre peut en sortir, dans les deux sens. Cette page est mise à jour après chaque décision de taux de la Banque d’Israël (huit par an).
Comment se forment les taux d’une mashkanta
Trois mécanismes différents, un par famille de panier.
Le prime est défini par convention bancaire comme taux directeur de la Banque d’Israël + 1,5 point. Toutes les banques appliquent le même prime ; elles ne se distinguent que par la marge négative qu’elles accordent, exprimée « P − x ». Quand le comité monétaire baisse le taux directeur de 0,25 point, votre mensualité prime baisse dès le mois suivant. Le prime est publié chaque jour par chaque banque.
Les taux fixes non indexés suivent le rendement des obligations d’État israéliennes non indexées (shahar) sur la durée équivalente, plus une marge bancaire de 1 à 1,5 point. Ils intègrent donc les anticipations du marché : si tout le monde attend une baisse du taux directeur, elle est déjà dans le fixe. C’est pourquoi le fixe ne « suit » pas la Banque d’Israël avec la même ampleur que le prime.
Les taux fixes indexés suivent les obligations d’État indexées (galil), plus marge. Ils sont plus bas parce que l’inflation s’ajoute par ailleurs au capital : le vrai taux est le taux affiché plus l’inflation future. À 1,6 % d’inflation, un indexé à 2,9 % coûte à peu près comme un non indexé à 4,5 % ; à 3 %, comme un non indexé à 5,9 %.
Le détail de chaque panier, avec ses avantages et ses risques, est dans le guide complet de la mashkanta.
Historique 2022-2026 : d’où l’on vient
- Taux directeur à 0,1 % depuis 2020, prime à 1,6 %. Les emprunteurs placent jusqu’aux deux tiers du prêt en prime ; les fixes non indexés se négocient autour de 3 à 3,5 %.
- Dix hausses consécutives pour contenir une inflation qui dépasse 5 %. Le taux directeur passe de 0,1 % à 4,75 %, le prime de 1,6 % à 6,25 %. La mensualité d’un panier prime de 1 M₪ sur 25 ans augmente d’environ 2 100 ₪. Le fixe non indexé monte à 5,5-6 %.
- Première baisse, à 4,5 %. Le marché attend une série de baisses qui ne vient pas : guerre, prime de risque, inflation collante.
- Taux directeur stable à 4,5 %, prime à 6 %. Les fixes non indexés redescendent lentement vers 5 à 5,5 % à mesure que les rendements obligataires se détendent.
- L’inflation revient dans la cible (1,6 % sur un an à l’automne). La Banque d’Israël enchaîne les baisses : taux directeur à 3,25 % en novembre 2026, prime à 4,75 %. Les fixes non indexés s’établissent entre 4,8 et 5,5 %.
Ce que cet historique enseigne : en dix-huit mois, un panier prime peut voir sa mensualité monter de 40 %. Un emprunteur de 2021 avec deux tiers de prime l’a vécu. C’est la raison d’être de la règle du tiers fixe, et c’est ce que les acheteurs de 2026 doivent garder en tête alors que les taux rebaissent.
Taux observés par panier et par durée
| Panier | 10–15 ans | 20 ans | 25–30 ans | Remboursement anticipé |
|---|---|---|---|---|
| Prime (4,75 %) − marge | P − 0,6 à − 0,9 | P − 0,5 à − 0,8 | P − 0,3 à − 0,7 | Sans pénalité |
| Fixe non indexé | 4,5–5,0 % | 4,7–5,2 % | 4,8–5,5 % | Pénalité si les taux ont baissé |
| Fixe indexé au madad | 2,4–2,9 % + madad | 2,5–3,1 % + madad | 2,6–3,3 % + madad | Pénalité si les taux ont baissé |
| Variable 5 ans non indexé | 4,2–4,7 % | 4,3–4,8 % | 4,4–4,9 % | Sans pénalité à chaque échéance de 5 ans |
| Variable 5 ans indexé | 2,0–2,5 % + madad | 2,1–2,7 % + madad | 2,2–2,8 % + madad | Sans pénalité à chaque échéance de 5 ans |
| Prêt en devises (euro / dollar) | Euribor ou SOFR + 2 à 3 points ; rare, réservé aux non-résidents, 2 banques | Variable, sans pénalité | ||
Deux lectures. Plus la durée est longue, plus le taux fixe est élevé : passer de 20 à 25 ans coûte environ 0,15 à 0,3 point en plus de l’allongement lui-même. Et la marge sur le prime se dégrade avec la durée, parce que la banque porte plus longtemps le risque.
Les taux de la ligne « non-résident » sont sur la page mashkanta pour non-résidents ; comptez 0,2 à 0,4 point de plus sur chaque case. Les olim, à l’inverse, obtiennent souvent les conditions des résidents dès l’arrivée : voir mashkanta pour olim.
La marge selon votre profil
À panier égal, la banque module sa marge selon quatre critères, dans cet ordre d’importance.
| Critère | Meilleure marge | Marge dégradée | Écart typique |
|---|---|---|---|
| Financement (LTV) | ≤ 45 % du bien | 70–75 % | 0,2–0,4 pt |
| Taux d’effort | ≤ 25 % des revenus | 35–40 % | 0,1–0,3 pt |
| Stabilité des revenus | Deux salariés en CDI, secteur public ou tech | Indépendant récent, revenus variables | 0,1–0,3 pt |
| Relation bancaire | Compte principal, salaire domicilié, épargne | Client nouveau, compte vide | 0,1–0,2 pt |
| Résidence | Résident | Non-résident | 0,2–0,4 pt |
| Montant du prêt | ≥ 1,5 M₪ | < 600 000 ₪ | 0,1–0,2 pt |
Ces écarts se cumulent. Entre un couple de fonctionnaires qui emprunte 45 % du prix dans sa banque historique et un indépendant non-résident qui emprunte 50 % dans une banque nouvelle, la différence sur le fixe atteint couramment 0,7 à 0,8 point, soit 100 000 ₪ sur 1,5 M₪ et 25 ans. Ce n’est pas une fatalité : c’est ce qu’un courtier qui met trois banques en concurrence réduit d’un tiers à la moitié.
Comment lire une feuille d’offre de banque
Toute banque israélienne remet, avant signature, un document standardisé imposé par la Banque d’Israël : la feuille d’approbation (ishur ekroni) puis l’offre détaillée par panier. Elle se lit ligne par ligne.
- Montant total et financement. Vérifiez que le pourcentage de financement est calculé sur la plus basse des deux valeurs, prix ou expertise, et que le total correspond à ce que votre contrat de vente prévoit de payer avec le prêt.
- Une ligne par panier (maslul) : montant, type, taux, durée, mensualité de départ. Additionnez les mensualités : c’est votre mensualité réelle. Beaucoup d’offres indiquent la mensualité du premier mois seulement ; pour un panier indexé, demandez la mensualité projetée à 5 et 10 ans avec l’inflation supposée par la banque.
- La marge sur le prime, écrite « P − 0,6 % » : c’est le chiffre à négocier en premier. Et la formule du taux variable 5 ans : sur quel indice (ogen) il se réajuste et avec quelle marge.
- Le coût total prévisionnel (sach kol hatashlumim) et le taux effectif global, que la banque doit afficher. Comparez ce taux effectif entre deux banques, à mix identique.
- Les frais : ouverture de dossier (≈ 0,25 % du prêt, négociable jusqu’à zéro), expertise, inscription au tabou.
- Les conditions de remboursement anticipé, panier par panier. Le prime doit être sans pénalité d’écart ; sur le fixe, la pénalité est calculée au jour du remboursement selon la formule réglementaire.
- La validité : 12 jours sur les taux, 24 jours sur l’approbation du montant. Si votre signature de vente est plus loin, prévoyez une nouvelle offre.
Deux pièges fréquents : une offre qui affiche un fixe indexé « à 2,6 % » comme si c’était le coût réel, sans mentionner l’indexation ; et une mensualité de départ artificiellement basse grâce à une forte part indexée, qui fait passer le taux d’effort mais explose en dix ans. Lisez toujours la colonne « type de panier » avant la colonne « taux ».
Trois mix comparés sur 25 ans
Prêt de 1 500 000 ₪ sur 25 ans, taux de novembre 2026 pour un bon dossier résident : fixe non indexé 5,0 %, prime 4,75 % − 0,6 soit 4,15 %, fixe indexé 2,9 % + madad (inflation supposée 1,6 %).
| Mix A « sécurité » : 100 % fixe non indexé 5,0 % | 8 770 ₪ / mois, constants · coût total ≈ 1 130 000 ₪ |
| Mix B « équilibré » : ⅓ fixe 5,0 % / ⅓ prime 4,15 % / ⅓ indexé 2,9 % | ≈ 7 950 ₪ / mois au départ · coût total ≈ 1 015 000 ₪ |
| Mix C « souple » : ⅓ fixe 5,0 % / ⅔ prime 4,15 % | ≈ 8 285 ₪ / mois au départ · coût total ≈ 985 000 ₪ |
| Même mix C si le prime remonte de 1,5 point dès la 3e année | ≈ 9 150 ₪ / mois · coût total ≈ 1 250 000 ₪ |
| Même mix B si l’inflation moyenne est de 3 % au lieu de 1,6 % | mensualité à 10 ans ≈ 8 700 ₪ · coût total ≈ 1 130 000 ₪ |
Le mix C est le moins cher dans le scénario central et le plus cher si les taux remontent : c’est le prix de la souplesse (aucune pénalité sur les deux tiers du prêt). Le mix A coûte 115 000 ₪ de plus que le mix B dans le scénario central, mais c’est le seul dont la mensualité ne bougera jamais. Le mix B est un pari modéré sur l’inflation : il gagne tant qu’elle reste sous 2 à 2,5 %. Personne ne connaît les taux de 2035 ; la bonne question n’est pas « quel mix coûte le moins » mais « quelle hausse de mensualité pouvez-vous absorber ».
Simuler avec vos chiffres
Le simulateur applique les taux de cette page. Changez la répartition entre paniers et observez la mensualité et le coût total ; la version complète est sur la page simulateur de mashkanta.
Répartition entre paniers
Prime (variable)
Fixe non indexé
Fixe indexé au madad
Règles Banque d’Israël : au moins un tiers du prêt à taux fixe, au plus deux tiers sur le prime. Le simulateur ajuste les curseurs en conséquence.
- Capital remboursé—
- Intérêts—
- Prime (variable) · Fixe non indexé · Fixe indexé au madad—
Taux indicatifs novembre 2026 (taux directeur 3,25 %, prime 4,75 %). Le panier indexé est simulé avec une inflation constante ; en réalité la mensualité et le capital restant dû varient avec le madad. Les banques appliquent des marges différentes selon le profil et la ville : une offre réelle peut s’écarter de ±0,5 point.
Quand bloquer son taux
En Israël, « bloquer » ne veut pas dire la même chose qu’en France. Il n’y a pas d’offre de prêt valable des mois : les taux d’une feuille d’offre tiennent 12 jours. Trois situations.
- Achat dans l’ancien, signature dans les 30 jours. Demandez vos offres la semaine qui précède la signature de l’acte de prêt, pas avant. Si une décision de la Banque d’Israël tombe entre-temps (le calendrier est public, huit décisions par an), attendez-la : une baisse se répercute sur le prime le jour même et sur les fixes dans les jours qui suivent.
- Achat sur plan, déblocage dans 1 à 3 ans. Vous n’avez rien à bloquer aujourd’hui : la banque fixera les taux au moment de chaque déblocage. Certaines banques proposent d’approuver le dossier maintenant et de figer les taux à chaque tirage ; d’autres acceptent de fixer le taux du fixe à l’avance moyennant 0,1 à 0,2 point. Si vous attendez une baisse, ne figez que la part fixe minimale.
- Vous avez déjà un prêt de 2022-2024. La question n’est pas de bloquer mais de refinancer : avec un prime passé de 6,25 % à 4,75 %, votre part prime a déjà baissé toute seule ; votre fixe à 5,5-6 % peut être refinancé si la pénalité est inférieure à l’économie. Faites faire le calcul avec le relevé de solde de votre banque.
Ce qui change en 2027
Le scénario central des économistes des grandes banques et de la Banque d’Israël elle-même : une inflation qui reste dans la cible de 1 à 3 %, et un taux directeur qui descend lentement vers 2,75 à 3 % d’ici fin 2027, par paliers de 0,25 point. Le prime tomberait alors vers 4,25 à 4,5 %. Les fixes non indexés bougeraient moins, de 0,2 à 0,4 point au plus, parce qu’ils anticipent déjà cette trajectoire.
Les raisons de rester prudent. La prime de risque israélienne dépend de la situation sécuritaire ; une remontée des rendements obligataires renchérit les fixes même si le taux directeur baisse. Ce qu’un conflit change pour un prêt déjà signé (reports de mensualités, assurances) est décrit dans que devient ma mashkanta en cas de guerre. Le shekel fort pèse sur l’inflation importée dans le bon sens, mais un retournement de change ferait l’inverse. Et le marché immobilier lui-même, avec un stock de logements neufs invendus élevé et des montages promoteurs (20/80, prêts ballon) sous surveillance de la Banque d’Israël, peut conduire le superviseur à durcir les conditions de crédit plutôt qu’à les assouplir.
Ce que cela change pour vous : ne retardez pas un achat uniquement pour attendre 0,25 point ; sur 1,5 M₪, 0,25 point de prime représente 200 ₪ par mois, à comparer avec la hausse des prix (+10 % à Tel Aviv sur un an, +8 % à Netanya) et avec le gel des seuils de mas rechisha jusqu’en janvier 2028. Dimensionnez plutôt la part prime en pensant à la baisse attendue, et gardez le tiers fixe non indexé comme filet.
Pour l’impact de ces taux sur le prix total d’un achat, voyez la page tous les frais d’un achat ; pour la fiscalité israélienne dans son ensemble, Shekel Guide.
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen d’une mashkanta en Israël en 2026 ?
Selon les données publiées par la Banque d’Israël, le taux moyen pondéré des nouveaux prêts au logement se situe autour de 4,5 à 5 % en 2026, tous paniers confondus. Un bon dossier résident obtient le prime à 4,75 % − 0,7 soit 4,05 %, un fixe non indexé 25 ans autour de 4,9 % et un fixe indexé autour de 2,8 % + inflation. Ces chiffres sont des ordres de grandeur de novembre 2026.
Le taux prime va-t-il baisser en 2027 ?
Le prime est égal au taux directeur de la Banque d’Israël + 1,5 %. Le taux directeur est à 3,25 % depuis novembre 2026, après 4,5 % en 2025. La plupart des analystes attendent une baisse lente vers 2,75 à 3 % en 2027, conditionnée à une inflation dans la cible de 1 à 3 %. Rien n’est garanti : en 2024, la baisse attendue ne s’est pas produite.
Vaut-il mieux un taux fixe ou variable aujourd’hui ?
La réglementation impose au moins un tiers de fixe. Au-delà, la réponse dépend de votre horizon : si vous pensez rembourser une partie dans les cinq ans, le prime (variable, sans pénalité) est logique ; si vous voulez une mensualité garantie sur toute la durée, le fixe non indexé, même à 5 %, reste le seul panier sans surprise. En novembre 2026, avec un taux directeur attendu en baisse, un mix 40 % fixe / 40 % prime / 20 % indexé est le compromis le plus courant.
Les taux sont-ils les mêmes dans toutes les banques ?
Non. Les paniers sont identiques, mais chaque banque fixe sa marge selon son appétit du moment, son besoin de volume et votre profil. Entre deux banques, l’écart sur un même dossier atteint couramment 0,2 à 0,4 point sur le fixe, et 0,3 à 0,5 point de marge sur le prime. D’où l’intérêt de demander trois offres.
Combien de temps une offre de taux est-elle valable ?
La feuille d’offre d’une banque israélienne engage la banque 12 jours sur les taux proposés (24 jours pour l’accord de principe sur le montant). Passé ce délai, la banque peut réviser les taux à la hausse comme à la baisse. Si votre signature est prévue plus tard, demandez une nouvelle offre la semaine précédente.
Les non-résidents paient-ils plus cher ?
Oui, de 0,2 à 0,4 point en général sur chaque panier, parce que la banque ne peut pas saisir des revenus à l’étranger et que le dossier lui coûte plus cher à traiter. Un non-résident obtient typiquement P − 0,3 à − 0,6 et un fixe non indexé entre 5,0 et 5,5 %. Les citoyens israéliens vivant à l’étranger sont souvent traités comme des résidents.
Comment nous travaillons
Chaque montant, barème et taux de cette page est vérifié sur la source officielle citée en bas de page et daté. Quand un barème ou un taux change, la page est mise à jour dans les jours qui suivent. Notre méthodologie.
Sources
- Banque d’Israël – taux directeur, communiqués de politique monétaire
- Banque d’Israël – statistiques mensuelles des prêts au logement (taux moyens par panier)
- Bureau central des statistiques – indice des prix à la consommation (madad)
- Mizrahi-Tefahot – taux prime et grille indicative des paniers
- Kol Zchut – droits de l’emprunteur, feuille d’offre standardisée et délai de validité
Comparer les offres de plusieurs banques
Vous avez une feuille d’offre, ou vous voulez en obtenir trois d’un coup ? Un courtier francophone lit votre offre, dit ce qui se négocie et dépose votre dossier dans les banques les mieux placées cette semaine.