Les étapes d’un achat immobilier en Israël : du zikaron dvarim au tabou

Le parcours en six temps

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   Recherche et visiteSeul, avec une agence, ou à distance en visio.2 à 8 semaines
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   Zikaron dvarimUn pré-accord écrit qui engage déjà. Signez-le avec votre avocat, pas avant.jour J
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   Vérifications de l’avocatTabou, hypothèques, taba, dettes, permis. Pas de notaire en Israël.1 à 3 semaines
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   MashkantaAccord de principe avant le contrat, dossier complet après.2 à 6 semaines
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   Contrat de venteHeskem mechira signé, acompte versé, échéancier fixé.J+15 à J+45
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   Paiement et clésSolde, mas rechisha sous 60 jours, inscription au tabou.2 à 6 mois

Trois différences avec un achat en France structurent tout le reste. Il n’y a pas de notaire : chaque partie a son avocat, et c’est le vôtre qui fait les vérifications, rédige ou négocie le contrat, déclare la taxe et vous inscrit au registre. Le « notaire » israélien existe, mais il ne fait qu’authentifier des signatures et des traductions. L’engagement arrive tôt : un simple pré-accord manuscrit peut valoir contrat. Le registre est public et consultable en ligne : le tabou (registre foncier) donne en quelques minutes le nom du propriétaire, les hypothèques et les droits inscrits, ce qui rend les vérifications rapides si l’avocat sait où regarder. Enfin, aucune condition de nationalité ni de religion ne s’applique à l’acheteur (voir faut-il être juif ou citoyen israélien pour acheter).

1. Recherche, visite et offre

Qui : vous, seul ou avec une agence ; votre courtier mashkanta pour l’accord de principe. Délai : 2 à 8 semaines. Coût : rien à ce stade, l’agence se paie à la signature (2 % + TVA, souvent négociable à 1-1,5 %).

Avant la première visite, fixez le budget total, pas le prix : ajoutez 5 à 12 % de frais selon votre statut (voir tous les frais), dont la taxe d’achat qui va de 0 % pour un résident achetant son seul logement à 8 % pour un non-résident. Si vous empruntez, obtenez un ishur ekroni (accord de principe) avant de négocier : il est gratuit, valable 24 jours renouvelables et vous évite de vous engager sur un bien que la banque ne financera pas. L’apport minimal selon votre statut est détaillé dans quel apport faut-il pour acheter.

En Israël, les annonces affichent une surface brute : murs, balcon et quote-part des parties communes compris. Comptez 15 à 20 % de moins en surface habitable au sens français (voir surface brute ou nette). Comparez les prix au m² à surface brute égale, et demandez le nombre de pièces (les Israéliens comptent le salon : un « 4 pièces » a trois chambres).

L’offre se fait oralement ou par écrit, via l’agence. Le vendeur accepte, refuse ou contre-propose. Tant que rien n’est signé, chacun peut se retirer. C’est la dernière étape sans conséquence juridique.

Pour les prix par ville et par quartier, voir Jérusalem et Netanya, les deux premières destinations des acheteurs francophones.

2. Le zikaron dvarim : un pré-accord qui engage déjà

Qui : les deux parties, idéalement en présence de leurs avocats. Délai : le jour de l’accord. Coût : inclus dans les honoraires de l’avocat. Piège : le signer sans avocat.

Le zikaron dvarim (littéralement « mémoire des choses ») est un protocole d’accord d’une page qui fixe les parties, le bien, le prix, la date de livraison et parfois un acompte symbolique. Beaucoup d’agences le proposent le jour même pour « bloquer » le bien. Le problème : en droit israélien, un document signé qui contient ces éléments est un contrat de vente. Celui qui se retire ensuite s’expose à des dommages et intérêts, voire à l’exécution forcée. Et le document déclenche le compte à rebours fiscal : la date du zikaron dvarim peut être retenue comme date d’achat pour la mas rechisha.

Deux façons de faire proprement. Soit votre avocat relit et complète le zikaron dvarim avant signature, en y ajoutant une condition suspensive (résultat des vérifications, obtention du crédit) et en limitant l’acompte. Soit vous le remplacez par une lettre d’intention explicitement non engageante, qui réserve le bien quelques jours pendant que l’avocat vérifie. Un vendeur sérieux accepte l’une ou l’autre.

3. Les vérifications de l’avocat

Qui : votre avocat. Délai : 1 à 3 semaines. Coût : inclus dans ses honoraires (0,5 à 1 % du prix + TVA 18 %, avec souvent un minimum de 8 000 à 12 000 ₪). Piège : accepter l’avocat du vendeur ou de l’agence « pour aller plus vite ».

C’est l’étape qui remplace le travail du notaire français, en plus court. L’avocat tire d’abord le nesach tabou (extrait du registre foncier) et y lit : qui est propriétaire et à quel titre, s’il existe des hypothèques, des saisies, des servitudes, des hearat azhara (notes d’avertissement inscrites par un précédent acheteur ou une banque) et si la parcelle est bien divisée en lots. Si le bien n’est pas au tabou mais au Minhal (Autorité foncière, terres de l’État en bail long) ou chez une société de logement (hevra meshakenet), les vérifications passent par ces organismes et prennent plus de temps.

• Urbanisme : le permis de construire et le plan d’aménagement (taba) correspondent-ils à ce qui est vendu ? Une véranda fermée, une pièce sur le toit ou un sous-sol aménagé sans permis sont fréquents et peuvent entraîner une obligation de démolition.
• Dettes : arnona (taxe municipale), eau, vaad bayit (charges de copropriété), et pour les terres du Minhal, les redevances dues à l’État.
• Fiscalité du vendeur : l’avocat s’assure que le vendeur obtiendra son attestation d’exonération ou de paiement de la mas shevach (plus-value) ; sans elle, le transfert au tabou est bloqué.
• État du bien : l’avocat ne le vérifie pas. Une inspection technique (bedek bayit, 1 500 à 3 000 ₪) est votre affaire, et elle vaut l’argent dans l’ancien.

Pour un acheteur à l’étranger, c’est aussi à cette étape que l’avocat prépare la procuration qui lui permettra de signer à votre place. Les vérifications varient d’une ville à l’autre : terres d’Église et Minhal à Jérusalem, TAMA 38 et neuf à Tel Aviv.

4. La mashkanta, en parallèle

Qui : vous, la banque, éventuellement un courtier (yoets mashkanta). Délai : 2 à 4 semaines pour un résident, 4 à 8 pour un non-résident. Coût : courtier 6 000 à 15 000 ₪ ou 0,5 à 1 % du prêt ; expertise 600 à 1 500 ₪ ; frais de dossier bancaire ≈ 0,25 % du prêt, négociables.

La mashkanta (crédit immobilier) se monte pendant que l’avocat vérifie, et le contrat de vente ne se signe qu’avec l’accord de principe en poche. La Banque d’Israël plafonne le financement à 75 % pour un premier logement de résident, 70 % pour un logement de remplacement, 50 % pour un investisseur, et les banques appliquent 50 % aux non-résidents, 70-75 % s’ils sont citoyens israéliens ou en alya sous deux ans (conditions détaillées dans la page mashkanta pour olim). Au moins un tiers du prêt doit être à taux fixe. Le taux prime est à 4,75 % en novembre 2026.

Après le contrat, la banque mandate un shamai (expert) et prête sur la plus basse des deux valeurs entre le prix et l’expertise. Elle exige une assurance vie et une assurance du bien, puis vire les fonds directement au vendeur selon l’échéancier du contrat. Elle inscrit en échange une hypothèque ou une hearat azhara à son profit au tabou. Détails et taux dans le guide de la mashkanta, et pour un acheteur à l’étranger dans la page mashkanta pour non-résidents. Pour chiffrer une mensualité : le simulateur.

5. Le heskem mechira : contrat de vente, acompte, hearat azhara

Qui : les deux avocats rédigent et négocient, les parties signent. Délai : 2 à 5 semaines après le pré-accord. Coût : acompte de 10 à 20 % du prix ; honoraires d’agence exigibles à la signature. Piège : un échéancier incompatible avec le déblocage bancaire.

Le heskem mechira (contrat de vente) fait 15 à 30 pages. Il fixe le prix, l’échéancier des paiements, la date de remise des clés, les pénalités de retard des deux côtés (souvent 0,5 % du prix par semaine, ou un forfait journalier), les inclusions (climatiseurs, cuisine, placards), l’état des lieux et la répartition des taxes. L’avocat du vendeur rédige le plus souvent le premier projet ; le vôtre le corrige. Un point à exiger : les paiements intermédiaires doivent partir sur un compte fiduciaire (neemanout) ou contre une garantie, tant que le vendeur n’a pas levé ses hypothèques.

Dans les jours qui suivent la signature, votre avocat inscrit une hearat azhara à votre nom au tabou. Cette note d’avertissement interdit au vendeur de vendre à quelqu’un d’autre ou d’hypothéquer le bien sans votre accord. C’est votre protection principale jusqu’au transfert de propriété, et c’est pour cela que l’acompte ne doit jamais être versé avant qu’elle soit inscrite ou garantie.

6. Paiements, mas rechisha, remise des clés, inscription au tabou

Qui : vous (ou la banque pour la part financée), les deux avocats. Délai : 1 à 4 mois après le contrat dans l’ancien ; selon la construction sur plan. Coût : le solde du prix, la taxe d’achat, 2 000 à 6 000 ₪ de frais d’inscription, traductions et procuration pour un acheteur à l’étranger.

1. Paiements intermédiaires. Selon l’échéancier : par exemple 15 % à la signature, 35 % à 45 jours, le solde à la remise des clés. Les fonds de la banque arrivent directement chez le vendeur. Les virements depuis l’étranger passent le filtre anti-blanchiment : chaque somme doit avoir une origine documentée.
2. Mas rechisha. Déclaration déposée par l’avocat sous 30 jours, paiement sous 60 jours. L’attestation de paiement (ishur mas rechisha) est indispensable pour l’inscription finale. Barème complet dans la page mas rechisha 2026.
3. Attestations du vendeur. Mas shevach réglée ou exonérée, arnona et eau à jour, vaad bayit soldé, hypothèque levée (mikhtav kavanot de sa banque indiquant le montant exact à régler pour la mainlevée).
4. Remise des clés. Contre le dernier paiement : état des lieux, relevés des compteurs, remise des clés et des télécommandes de parking. Le bien est à vous de fait.
5. Inscription au tabou. L’avocat dépose l’acte de transfert (shtar mecher) avec toutes les attestations. Le registre inscrit la propriété à votre nom, et l’hypothèque de votre banque si vous avez emprunté. Délai : quelques semaines à plusieurs mois, plus long au Minhal ou chez une société de logement.

Sur plan (voir acheter sur plan à un promoteur), l’étape 6 s’étale sur toute la construction : versements indexés au madad tshumot habniya (indice du coût de la construction), garantie bancaire ou assurance de la loi de vente sur chaque versement, puis livraison, réserves, et inscription au tabou souvent 1 à 3 ans après les clés, une fois la parcelle divisée en lots.

Qui paie quoi

Le détail de chaque poste, avec un budget complet pour trois prix et deux statuts, est dans combien coûte vraiment un achat.

Calendrier type : un appartement ancien, un appartement sur plan

Dans l’ancien : 3 pièces à Netanya, 2 100 000 ₪

• Semaine 0Visite, offre acceptée. Lettre d’intention non engageante signée, l’avocat est mandaté le jour même.
• Semaines 1 à 2Nesach tabou, vérification du permis et des dettes, demande de l’ishur ekroni à deux banques via un courtier.
• Semaine 3Échange des projets de contrat entre avocats, accord de principe bancaire obtenu pour 1 050 000 ₪ (50 %, acheteur non-résident).
• Semaine 4Signature du heskem mechira, acompte de 15 % (315 000 ₪) en fiducie, hearat azhara inscrite 48 h plus tard.
• Semaines 5 à 8Expertise, offre définitive de la banque, assurances, signature des documents de prêt au consulat. Déclaration de mas rechisha déposée (168 000 ₪ à payer avant la semaine 12).
• Semaine 10Deuxième versement de 35 % depuis l’étranger, après contrôle d’origine des fonds.
• Semaine 14Déblocage de la banque, solde réglé, remise des clés par procuration à l’avocat.
• Mois 5 à 7Inscription du transfert et de l’hypothèque au tabou.

Sur plan : 4 pièces à Jérusalem, 3 400 000 ₪, livraison contractuelle à 30 mois

• Mois 0Réservation, examen du contrat promoteur par votre avocat (le promoteur a le sien, dont les honoraires vous sont facturés, plafonnés à ≈ 5 500 ₪ + TVA).
• Mois 1Signature, premier versement de 20 % (680 000 ₪) contre garantie bancaire de la loi de vente. Déclaration de mas rechisha sous 30 jours, paiement sous 60.
• Mois 2 à 30Soit échéancier par étapes de chantier (fondations, gros œuvre, toiture…), soit 20/80 : rien à payer jusqu’à la livraison. Le solde est indexé au madad tshumot habniya, environ 2 à 4 % par an ces dernières années.
• Mois 24 à 30Montage de la mashkanta sur le solde ; la banque prête sur la valeur à l’achèvement.
• Mois 30 à 42Livraison, souvent avec 6 à 12 mois de retard ; pénalités dues par le promoteur à partir de 60 jours au-delà de la date contractuelle. Protocole de réserves, année de garantie (shnat bedek).
• Année 4 à 6Division de la parcelle en lots (parcelation) puis inscription de votre appartement au tabou.

Les pièges, étape par étape

• Signer un zikaron dvarim « pour réserver » sans avocat. C’est l’erreur la plus coûteuse et la plus fréquente chez les acheteurs étrangers.
• Prendre l’avocat recommandé par le vendeur ou l’agence. Il ne peut pas défendre les deux côtés. Un avocat indépendant coûte le même prix ; les critères sont dans comment choisir son avocat immobilier.
• Signer le contrat avant l’accord de principe bancaire. Les pénalités de retard de paiement sont immédiates et le vendeur n’a aucune raison d’attendre.
• Un échéancier plus rapide que la banque. Un versement intermédiaire à 30 jours quand la banque débloque à 45 : c’est vous qui payez la pénalité.
• Oublier la taxe dans la trésorerie. 60 jours après la signature, pas à la remise des clés.
• Sous-estimer le change. Entre l’accord et le solde, l’euro peut bouger de 3 à 5 %. Les courtiers de change permettent de figer un taux à terme.
• Acheter une surface brute en pensant surface habitable. 100 m² affichés, 80 à 85 m² au sol.
• Négliger le registre. Un bien au Minhal ou dans une société de logement se transfère plus lentement et parfois avec des frais ; un bien non encore divisé en lots (pas de tabou individuel) demande des garanties supplémentaires.

Pour la fiscalité qui suit l’achat (loyers, plus-value, déclaration dans votre pays de résidence), voir Shekel Guide, notre site consacré à l’argent et aux impôts en Israël.

Questions fréquentes

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