מחשבון מס רכישה 2026: כמה תשלמו, לפי הסטטוס שלכם
המס מדורג לתושב שקונה דירה יחידה, 8% מהשקל הראשון לתושב חוץ או למשקיע, וכמעט אפס לעולה חדש. הזינו מחיר ומצב, וקבלו את הסכום ואת הפירוט לפי מדרגה.
פירוט לפי מדרגות
| מדרגה | שיעור | מס |
|---|
מדרגות מ־16 בינואר 2025, מוקפאות עד 15 בינואר 2028 (חוק ההסדרים). תושב חוץ ממוסה כרוכש דירה נוספת, אלא אם יהפוך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה. התשלום תוך 60 יום מהחתימה.
מדרגות מס רכישה 2026 (מוקפאות עד 15 בינואר 2028)
| מדרגת מחיר | דירה יחידה, תושב | דירה נוספת, תושב חוץ | עולה חדש, דירה יחידה |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% | 0.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% | 8% | 0.5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% | 10% |
השיעורים חלים לפי מדרגות, כמו במס הכנסה: על נכס של 2.5 מיליון ₪, תושב משלם 0% על 1,978,745 ₪ הראשונים, 3.5% על המדרגה הבאה ו־5% על השאר. בשער של כ־3.6 ₪ לדולר, מדרגת האפס מגיעה לכ־550,000 $.
איזה סטטוס חל עליכם
תושב, דירה יחידה
0% ← 10%- תושב מס ישראלי, או הופך לתושב תוך שנתיים.
- אין לו דירה אחרת (או מוכר את הקודמת תוך 18 חודשים).
- מדרגות מדורגות, פטור עד 1,978,745 ₪.
תושב חוץ או משקיע
8% ← 10%- כל מי שאינו תושב ישראל, כולל אזרח ישראלי שגר בחו״ל.
- כל תושב שכבר יש לו דירה.
- 8% מהשקל הראשון, 10% מעל 6,055,070 ₪.
עולה חדש
0% ← 0.5%- רכישה משנה לפני ועד שבע שנים אחרי העלייה.
- דירה יחידה, רכישה מ־15 באוגוסט 2024 עד 15 בינואר 2028.
- 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪, ואחר כך המדרגות הרגילות.
שלוש דוגמאות על אותה דירה של 2,500,000 ₪
| 0% על 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 3.5% על 368,295 ₪ | 12,890 ₪ |
| 5% על 152,960 ₪ | 7,648 ₪ |
| מס | 20,538 ₪ (0.8%) |
| 8% על 2,500,000 ₪ | 200,000 ₪ |
| מס | 200,000 ₪ (8.0%) |
| 0% על 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 0.5% על 521,255 ₪ | 2,606 ₪ |
| מס | 2,606 ₪ (0.1%) |
בין תושב החוץ לעולה, ההפרש על אותה דירה מתקרב ל־200,000 ₪. זו הסיבה הראשונה שמי ששוקל עלייה, או חזרה לארץ, מתכנן אותה לפני הקנייה ולא אחריה. ההחזר אם חוזרים תוך שנתיים מוסבר בעמוד מס רכישה לתושב חוץ, וכל המקרים המיוחדים במדריך מס רכישה 2026.
טבלה מהירה: מס רכישה לפי מחיר וסטטוס
למי שרוצה לראות את התמונה לפני שמזינים מספרים: המס על שמונה מחירים נפוצים, לקונה שאין לו דירה אחרת בישראל.
| מחיר | תושב, דירה יחידה | תושב חוץ / דירה נוספת | עולה חדש | הפרש תושב חוץ מול תושב |
|---|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ |
| 1,978,745 ₪ | 0 ₪ | 158,300 ₪ | 0 ₪ | 158,300 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ | 2,606 ₪ | 179,462 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ | 5,106 ₪ | 194,462 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 70,538 ₪ | 280,000 ₪ | 7,606 ₪ | 209,462 ₪ |
| 4,500,000 ₪ | 120,538 ₪ | 360,000 ₪ | 12,606 ₪ | 239,462 ₪ |
| 6,000,000 ₪ | 195,538 ₪ | 480,000 ₪ | 20,106 ₪ | 284,462 ₪ |
| 8,000,000 ₪ | 353,886 ₪ | 678,899 ₪ | 175,976 ₪ | 325,013 ₪ |
שימו לב לשני דברים. עד 1,978,745 ₪ תושב ועולה לא משלמים כלום, ותושב החוץ משלם 8% מלאים: זה הטווח שבו הסטטוס שווה הכי הרבה ביחס למחיר. ומעל 6 מיליון ₪ ההפרש בשקלים ממשיך לגדול, אבל באחוזים הוא מצטמצם, כי גם התושב נכנס למדרגות ה־8% וה־10%. אם אתם בין שני סטטוסים, למשל ישראלים בחו״ל שמתכננים לחזור, הפער בעמודה האחרונה הוא בדיוק הסכום שעל הפרק בבקשת תיקון השומה.
טעויות נפוצות בחישוב
- להניח שאזרחות מספיקה. המבחן הוא תושבות מס ביום החתימה. ישראלי ברילוקיישן בוחר ״תושב חוץ״ במחשבון.
- לשכוח את הדירה הקודמת. אם עדיין יש לכם דירה, אתם ״דירה נוספת״, אלא אם תמכרו אותה תוך 18 חודשים (24 חודשים מהמסירה בדירה מקבלן).
- להתעלם מחלק בדירה אחרת. חלק של שליש ומעלה בדירה, או של 50% ומעלה בדירה שהתקבלה בירושה, עלול להפוך את הרכישה לדירה נוספת.
- לחשב על המחיר בלי החניה והמחסן. כל מה שנקנה באותו חוזה נכנס לבסיס המס, וכולל מע״מ בדירה מקבלן.
- לסמוך על מדרגות העולים אחרי ינואר 2028. ההוראה זמנית; הארכתה עוד לא הוחלטה.
מתי ואיך משלמים
- הצהרה תוך 30 יום. עורך הדין מגיש את הצהרת הרכישה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מחתימת החוזה.
- תשלום תוך 60 יום. המס משולם תוך 60 יום מהחתימה, גם אם עוד אין לכם מפתח. אחרי כן נצברות ריבית והצמדה.
- שומה עצמית. משלמים את הסכום שעורך הדין חישב; רשות המסים בודקת ויכולה לתקן תוך שמונה חודשים.
- אישור לטאבו. בלי אישור מס רכישה מרשות המסים, אי אפשר לרשום את העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין.
בדירה מקבלן, המס מחושב על מחיר החוזה, בלי ההצמדה העתידית, ומשולם באותם מועדים גם אם המסירה בעוד שלוש שנים. את המס משלמים מההון העצמי, לא מהמשכנתא: הוסיפו אותו לתקציב לפני שאתם מריצים את מחשבון המשכנתא. מי מגיש ובכמה, בעמוד עורך דין מקרקעין.
שאלות נפוצות
תושב חוץ משלם יותר מס רכישה מתושב?
כן, כשהתושב קונה דירה יחידה: תושב החוץ ממוסה במדרגות דירה נוספת, 8% עד 6,055,070 ₪ ואז 10%, בלי מדרגת אפס. על נכס של 2.5 מיליון ₪ ההפרש הוא כ־180,000 ₪. זה נכון גם לאזרח ישראלי שמרכז חייו בחו״ל.
אפשר לקבל את המס בחזרה אם חוזרים לארץ או עולים אחרי הקנייה?
כן, בשני מקרים: קונה שהופך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה, וזו דירתו היחידה, מבקש חישוב מחדש לפי מדרגות דירה יחידה; ועולה יכול ליהנות ממדרגות העולים על רכישה שנעשתה עד שנה לפני העלייה.
המדרגות משתנות כל שנה?
בדרך כלל כן, ב־16 בינואר, לפי מדד המחירים לצרכן. חוק ההסדרים 2025–2026 הקפיא את הסכומים עד 15 בינואר 2028: הספים של 2026 ו־2027 הם אלה של 16 בינואר 2025.
ומה עם זוג שרק אחד מבני הזוג בו תושב?
רשות המסים בוחנת את התא המשפחתי: אם בני הזוג קונים יחד, אחד מהם תושב וזו הדירה היחידה שלהם, בדרך כלל חלות מדרגות דירה יחידה על כל הרכישה. זוגות עם הפרדה רכושית או חלקים לא שווים נבחנים לפי המקרה.
בדירה מקבלן המס מחושב גם על ההצמדה?
לא. המס מחושב על מחיר החוזה (כולל מע״מ, חניה ומחסן שבאותו חוזה), בלי ההצמדה העתידית למדד תשומות הבנייה, ומשולם תוך 60 יום מהחתימה גם אם המסירה בעוד שנים. שינויים ותוספות שנחתמו אחר כך מדווחים בהצהרה משלימה.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
דברו עם איש מקצוע שמכיר את המקרה שלכם
תארו את הפרויקט שלכם בשתי שורות. נעביר אותו ליועץ משכנתאות, עורך דין מקרקעין או יזם נבחר, שיחזור אליכם תוך 48 שעות. בחינם וללא התחייבות.