Калькулятор мас рехиша (налога на покупку) 2026
Для резидента с единственным жильём шкала прогрессивная, для нерезидента и инвестора — 8 % с первого шекеля, для нового репатрианта — почти ноль. Введите цену и выберите свою ситуацию.
Коротко
Мас рехиша (מס רכישה, налог на покупку) в 2026 году: резидент с единственным жильём платит 0 % до 1 978 745 ₪, затем 3,5 %, 5 %, 8 % и 10 % по ступеням; нерезидент, инвестор или покупатель дополнительного жилья — 8 % до 6 055 070 ₪ и 10 % выше; новый репатриант — 0 %, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪. На квартире за 2,5 млн ₪ это 20 538 ₪, 200 000 ₪ и 2 606 ₪ соответственно. Декларацию подают в течение 30 дней, налог платят в течение 60 дней после подписания. Пороги заморожены до 15 января 2028 года.
Расчёт по ступеням
| Ступень | Ставка | Налог |
|---|
Шкала от 16 января 2025 г., заморожена до 15 января 2028 г. (закон об урегулировании). Нерезидент облагается как покупатель дополнительного жилья, если только не станет резидентом Израиля в течение двух лет после покупки. Оплата в течение 60 дней после подписания.
Шкала 2026 года (заморожена до 15 января 2028)
| Полоса цены | Единственное жильё, резидент | Дополнительное жильё, нерезидент | Новый репатриант, единственное жильё |
|---|---|---|---|
| до 1 978 745 ₪ | 0 % | 8 % | 0 % |
| от 1 978 745 до 2 347 040 ₪ | 3,5 % | 8 % | 0,5 % |
| от 2 347 040 до 6 055 070 ₪ | 5 % | 8 % | 0,5 % |
| от 6 055 070 до 20 183 565 ₪ | 8 % | 10 % | 8 % |
| выше 20 183 565 ₪ | 10 % | 10 % | 10 % |
Ставки применяются по ступеням, как прогрессивный подоходный налог: на квартире за 2,5 млн ₪ резидент платит 0 % с первых 1 978 745 ₪, 3,5 % со следующей полосы и 5 % с остатка. Для читателя из России или Украины, где покупатель жилья налога на сделку не платит, это главный новый расход, и он целиком зависит от статуса, а не от гражданства.
Какой статус ваш
Резидент, единственное жильё
0 % → 10 %- Налоговый резидент Израиля или станет им в течение двух лет.
- Не владеет другим жильём в Израиле (или продаст прежнее в течение 18 месяцев).
- Прогрессивная шкала, освобождение до 1 978 745 ₪.
Нерезидент или инвестор
8 % → 10 %- Любой, кто не резидент Израиля, независимо от гражданства и происхождения.
- Любой резидент, у которого уже есть жильё.
- 8 % с первого шекеля, 10 % выше 6 055 070 ₪.
Новый репатриант (оле)
0 % → 0,5 %- Покупка в период от года до алии до семи лет после неё.
- Единственное жильё, покупка с 15 августа 2024 по 15 января 2028.
- 0 % до 1 978 745 ₪, 0,5 % до 6 055 070 ₪, затем обычная шкала.
Резидентство здесь налоговое, а не паспортное: израильтянин, который много лет живёт в Москве, — нерезидент, а гражданин Украины, работающий в Хайфе по рабочей визе, может быть резидентом. Подробные правила (смешанные пары, замена жилья, дарение, новостройки) — на странице мас рехиша 2026.
Три примера на одной квартире за 2 500 000 ₪
| 0 % с 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 3,5 % с 368 295 ₪ | 12 890 ₪ |
| 5 % с 152 960 ₪ | 7 648 ₪ |
| Налог | 20 538 ₪ (0,8 %) |
| 8 % с 2 500 000 ₪ | 200 000 ₪ |
| Налог | 200 000 ₪ (8,0 %) |
| 0 % с 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 0,5 % с 521 255 ₪ | 2 606 ₪ |
| Налог | 2 606 ₪ (0,1 %) |
Между нерезидентом и оле разница 197 394 ₪ на одной и той же квартире. Это первая причина, по которой покупатели, думающие об алии, планируют её до покупки, а не после; кредитная сторона алии — в статье ипотека для репатриантов, кредит из-за границы — в статье машканта для нерезидентов.
Налог на среднюю цену квартиры в трёх городах
| Город | Средняя цена | Резидент | Нерезидент | Оле |
|---|---|---|---|---|
| Хайфа | 1 800 000 ₪ | 0 ₪ | 144 000 ₪ | 0 ₪ |
| Иерусалим | 3 100 000 ₪ | 50 538 ₪ | 248 000 ₪ | 5 606 ₪ |
| Тель-Авив | 4 590 000 ₪ | 125 038 ₪ | 367 200 ₪ | 13 056 ₪ |
Средняя цена в Хайфе ниже порога 0 %, поэтому резидент и оле там часто не платят ничего, а нерезидент платит полные 8 %. Цены и налог по 15 городам, включая Ашдод и Бат-Ям, — в обзоре цен на квартиры в Израиле; для Тель-Авива и Хайфы есть отдельные страницы городов.
Когда и как платить
- Декларация в течение 30 дней. Адвокат подаёт декларацию о сделке (ацхарат мехира ве-рехиша) в отдел налогообложения недвижимости (мисуй мекаркеин) в течение 30 дней после подписания договора.
- Оплата в течение 60 дней. Налог нужно заплатить в течение 60 дней после подписания, даже если ключей ещё нет. Дальше начисляются проценты и индексация.
- Самоначисление. Вы платите сумму, рассчитанную адвокатом; налоговое управление затем проверяет её и может исправить в течение восьми месяцев.
- Справка для Табу. Без справки налогового управления (ишур мас рехиша) переход права нельзя зарегистрировать в земельном реестре.
При покупке у застройщика налог считается от цены договора без будущей индексации и платится в те же сроки, даже если сдача через три года. Деньги на налог из-за границы проходят ту же проверку происхождения, что и взнос: переведите их заранее, чтобы не пропустить 60 дней. Кто подаёт декларацию и что ещё делает адвокат — в статье адвокат по недвижимости в Израиле, место налога в сделке — в гиде как купить квартиру в Израиле.
Частые вопросы
Нерезидент платит больше, чем израильтянин?
Да, если израильтянин покупает единственное жильё: нерезидент облагается по шкале «дополнительное жильё», 8 % до 6 055 070 ₪, затем 10 %, без полосы 0 %. На квартире за 2,5 млн ₪ разница около 180 000 ₪.
Можно ли вернуть налог, если я сделаю алию после покупки?
Да, в двух случаях: покупатель, ставший резидентом Израиля в течение двух лет после покупки, для которого это единственное жильё, может попросить пересчёт по шкале «единственное жильё»; а оле может применить шкалу оле к покупке, сделанной за год до алии.
Меняются ли пороги каждый год?
Обычно да, 16 января, с индексацией по индексу потребительских цен. Закон о хозяйственном урегулировании 2025–2026 заморозил суммы до 15 января 2028 года: пороги 2026 и 2027 годов — те же, что с 16 января 2025.
Как быть паре, где израильтянин только один из супругов?
Налоговое управление смотрит на семью: если супруги покупают вместе, один из них резидент и это их единственное жильё, шкала «единственное жильё» обычно применяется ко всей покупке. Пары с раздельным имуществом или неравными долями рассматриваются индивидуально.
Нужно ли платить налог на покупку в России или Украине?
Нет, мас рехиша — израильский налог на сделку, и платится он только в Израиле. Отдельный вопрос — нужно ли декларировать зарубежную недвижимость и доход от неё в стране вашего налогового резидентства; это зависит от её законов, и банк или адвокат в Израиле вам об этом не скажут.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Налоговое управление Израиля — шкалы мас рехиша, пороги с 16 января 2025
- Закон о хозяйственном урегулировании 2025–2026 — заморозка индексации порогов до 15 января 2028
- Поправка от 15 августа 2024 — новая шкала для репатриантов (0,5 % до 6 055 070 ₪)
- Центральное статистическое бюро — средние цены на квартиры, I квартал 2026
Поговорите со специалистом, который знает вашу ситуацию
Опишите свой проект в двух строках. Мы передадим его проверенному русскоязычному ипотечному консультанту, адвокату по недвижимости или застройщику, который свяжется с вами в течение 48 часов. Бесплатно и без обязательств.