Как купить квартиру в Израиле: пошаговый гид 2026

Кто может купить квартиру в Израиле

Все. Израильский закон не ставит никаких условий по гражданству, религии или месту жительства для покупки частной квартиры или дома: гражданин России без визы, репатриант с теудат оле, израильтянин, живущий в Берлине, и иностранная компания регистрируются в Табу одинаково. Статус меняет не право купить, а цену покупки: налог, долю финансирования банком, необходимость израильского счёта и способ подписания. Единственное реальное исключение — государственная земля в долгосрочной аренде через Минхаль (מינהל מקרקעי ישראל, Земельное управление): некоторые договоры аренды ограничивают передачу прав нерезидентам, и адвокат проверяет это в первую неделю.

Один момент важнее остальных: если алия всерьёз рассматривается, решить это нужно до договора, а не после. Шкала оле на квартире за 2,5 млн ₪ экономит 197 394 ₪ по сравнению со ставкой нерезидента, и окно действует с года до алии до семи лет после неё. Условия ипотеки для репатриантов разобраны в статье ипотека для репатриантов.

Путь покупателя одним взглядом

1. 1
   Поиск и просмотрСамостоятельно, через агентство или дистанционно по видеосвязи.2–8 недель
2. 2
   Зихрон дваримПисьменное предварительное соглашение, которое уже обязывает. Подписывайте его только с адвокатом.день 0
3. 3
   Проверки адвокатаТабу, залоги, план застройки, долги, разрешения. В Израиле нет нотариусов в европейском смысле.1–3 недели
4. 4
   МашкантаПринципиальное одобрение до договора, полный пакет документов после.2–6 недель
5. 5
   Договор купли-продажиПодписан хескем мехира, внесён аванс, установлен график платежей.день 15–45
6. 6
   Оплата и ключиОстаток, мас рехиша в течение 60 дней, регистрация в Табу.2–6 месяцев

Три отличия от сделки в России, Украине или Беларуси определяют всё остальное. Нет нотариуса, Росреестра, МФЦ и ячейки: у каждой стороны свой адвокат, и ваш проверяет права, составляет или правит договор, подаёт налог и регистрирует вас собственником. Израильский «нотариус» (נוטריון) существует, но только заверяет подписи и переводы. Обязательства наступают рано: рукописная бумага на одну страницу может оказаться договором. Реестр публичный и онлайн: Табу (טאבו, земельный реестр) за минуты выдаёт имя собственника, ипотеки и записи, так что проверки идут быстро, если адвокат знает, куда смотреть. Нет «регистрации перехода права через 7–9 дней», как в России: договор сам задаёт график платежей и дату передачи, а регистрация в Табу идёт после полной оплаты.

1. Поиск, просмотр и предложение

Кто: вы, сами или с маклером; ипотечный консультант для предварительного одобрения. Срок: 2–8 недель. Стоимость: на этом этапе ничего; маклеру платят при подписании (2 % + НДС, часто торгуются до 1–1,5 %).

До первого просмотра определите полный бюджет, а не цену: прибавьте 5–12 % расходов в зависимости от статуса, включая мас рехиша, которая для резидента с единственным жильём начинается с 0 %, а для нерезидента составляет 8 %. Если берёте кредит, получите ишур экрони (אישור עקרוני, предварительное одобрение) до переговоров: он бесплатный, действует 24 дня, продлевается и не даст вам связаться с квартирой, которую банк не профинансирует.

В Израиле объявления показывают брутто-площадь: стены, балкон и доля общих частей включены. Ожидайте на 15–20 % меньше полезной площади, чем в объявлении: «100 м²» — это 80–85 м² пола. Сравнивайте цену за метр на одной базе и спрашивайте число комнат: израильтяне считают гостиную, так что «4 комнаты» — это три спальни. Ещё два вопроса на первом просмотре: есть ли в здании мамад (ממ״ד, защищённая комната, обязательная с 1992 года и отсутствующая в старом фонде) и где зарегистрирована квартира — в Табу, в Минхале или в жилищной компании.

Цены по районам смотрите на страницах Нетании, Хайфы и Иерусалима, трёх городов, с которых чаще всего начинают русскоязычные покупатели, а сравнение 15 городов — в обзоре цен на квартиры в Израиле.

2. Зихрон дварим: соглашение, которое уже связывает

Кто: обе стороны, желательно с адвокатами. Срок: день договорённости. Ловушка: подписать без адвоката.

Зихрон дварим (буквально «памятная запись») — одностраничный документ со сторонами, квартирой, ценой, датой передачи и иногда символическим задатком. Многие маклеры предлагают подписать его в тот же день, чтобы «закрепить» квартиру. Проблема в том, что по израильскому праву подписанный документ с этими элементами является договором купли-продажи. Кто откажется, рискует компенсацией, иногда принудительным исполнением. Документ также запускает налоговые часы: дата зихрон дварим может считаться датой покупки для мас рехиша.

Два чистых решения. Либо адвокат проверяет и дополняет зихрон дварим до подписания, добавляя отлагательное условие (результаты проверок, одобрение банка) и ограничивая задаток. Либо вы заменяете его прямо необязывающим письмом о намерениях, которое резервирует квартиру на несколько дней, пока адвокат проверяет. Серьёзный продавец согласится на любой вариант.

3. Проверки адвоката

Кто: ваш адвокат. Срок: 1–3 недели. Стоимость: входит в гонорар (0,5–1 % цены + НДС 18 %, часто с минимумом 8 000–12 000 ₪). Ловушка: согласиться на адвоката продавца или маклера, «чтобы быстрее».

Этот этап заменяет всё, что в России делают выписка ЕГРН, проверка обременений и юрист агентства, только короче. Адвокат сначала заказывает несах табу (נסח טאבו, выписку из реестра) и читает: кто собственник и на каком праве, есть ли ипотеки, аресты, сервитуты, хеарат азхара (הערת אזהרה, предупредительные записи другого покупателя или банка), разделён ли участок на отдельные квартиры. Если квартира не в Табу, а в Минхале или в жилищной компании (חברה משכנת), проверки идут через эти органы и занимают больше времени.

• Разрешения: соответствуют ли разрешение на строительство и план застройки (таба) тому, что продают? Закрытый балкон, комната на крыше или переделанный подвал без разрешения встречаются часто и могут нести ордер на снос.
• Долги: арнона (муниципальный налог), вода, ваад баит (ועד בית, взносы домового комитета), а на земле Минхаля — платежи государству.
• Налог продавца: адвокат убеждается, что продавец получит справку об освобождении или уплате мас шевах (налога на прирост стоимости); без неё Табу не зарегистрирует переход права.
• Состояние квартиры: адвокат его не проверяет. Техническая экспертиза (бедек баит, 1 500–3 000 ₪) — ваше дело, и на вторичке она окупается.

Для покупателя за границей на этом же этапе адвокат готовит доверенность, по которой подпишет за вас. Полный список проверок и гонорары — в статье адвокат по недвижимости в Израиле.

4. Машканта, параллельно

Кто: вы, банк, при необходимости йоэц машканта (יועץ משכנתאות, ипотечный консультант). Срок: 2–4 недели для резидента, 4–8 для нерезидента. Стоимость: консультант 6 000–15 000 ₪ или 0,5–1 % кредита; оценка 600–1 500 ₪; комиссия банка за открытие дела ≈ 0,25 % кредита, торгуется.

Машканту оформляют, пока адвокат проверяет, и договор подписывают только с предварительным одобрением на руках. Банк Израиля ограничивает финансирование 75 % для первого жилья резидента, 70 % при замене жилья, 50 % для инвестора; нерезидентам банки дают 50 %, 70–75 % — гражданам Израиля или тем, кто репатриируется в течение двух лет. Не меньше трети кредита должно быть по фиксированной ставке. Прайм в ноябре 2026 года — 4,75 %. Единой ставки на 30 лет, как в российской ипотеке, нет: израильский кредит — это смесь маршрутов (маслулим), и переменная часть — норма.

После договора банк назначает шамая (שמאי, лицензированного оценщика) и кредитует по меньшей из двух сумм — цены и оценки. Он требует страхование жизни и страхование конструкции, затем переводит деньги напрямую продавцу по графику договора, а взамен регистрирует в Табу ипотеку или предупредительную запись в свою пользу. Как это работает — в гиде по машканте, для покупателя из-за границы — в статье машканта для нерезидентов. Ежемесячный платёж считает калькулятор машканты.

5. Хозе мехира: договор, аванс, предупредительная запись

Кто: два адвоката составляют и согласовывают, стороны подписывают. Срок: 2–5 недель после зихрон дварим. Стоимость: 10–20 % цены авансом; комиссия маклера к оплате при подписании. Ловушка: график платежей, который не совпадает с датами выдачи кредита.

Хозе мехира (договор купли-продажи), или просто хозе, занимает 15–30 страниц. Он задаёт цену, график платежей, дату передачи, штрафы за просрочку с обеих сторон (часто 0,5 % цены в неделю или фиксированная сумма в день), что остаётся в квартире (кондиционеры, кухня, шкафы), состояние при передаче и распределение налогов. Первую версию обычно пишет адвокат продавца; ваш правит. Одно требование обязательно: промежуточные платежи должны идти на доверительный счёт (נאמנות) или под гарантию, пока продавец не снял свои ипотеки.

В первые дни после подписания ваш адвокат регистрирует в Табу хеарат азхара на ваше имя. Эта запись запрещает продавцу продать квартиру кому-то ещё или заложить её без вашего согласия. Это ваша главная защита до перехода права, и именно поэтому аванс не платят, пока запись не внесена или не обеспечена.

6. Платежи по графику договора

Кто: вы (или банк в части кредита), два адвоката. Срок: 1–4 месяца после договора на вторичке; по ходу строительства в новостройке.

Типичный график на вторичке: 15 % при подписании, 35 % через 45 дней, остаток при передаче ключей; некоторые продавцы просят 20 %, а затем 80 % против ключей. Деньги банка идут прямо продавцу, никогда через ваш счёт, и только после того, как ипотека продавца погашена, либо под письмо его банка (михтав каванот) с точной суммой погашения.

Переводы из-за границы проходят проверку на отмывание денег: у каждой суммы должен быть документированный источник (выписки со сбережений, договор продажи квартиры, дарственная, договор займа у родственников). Для переводов из России и Беларуси в 2026 году добавьте время: часть израильских банков принимает такие деньги только через корреспондентские банки третьих стран и с расширенным пакетом документов. Подготовьте цепочку бумаг до первого перевода; необъяснённый платёж замораживает дело на недели. Между договором и остатком курс может сдвинуться на 3–5 %, поэтому многие фиксируют форвардный курс у валютного брокера в день подписания.

В новостройке (см. покупка у застройщика) этот этап растягивается на всю стройку: платежи по этапам или 20/80, каждый под банковскую гарантию или страховку по закону о продаже, а неоплаченный остаток индексируется по мадад тшумот а-бния (מדד תשומות הבנייה, индексу стоимости строительства).

7. Мас рехиша: налог на покупку

Кто: адвокат декларирует, вы платите. Срок: декларация в течение 30 дней после договора, уплата в течение 60. Стоимость: от 0 до 10 % цены в зависимости от статуса.

Мас рехиша — единственный налог покупателя, и именно здесь статус меняет больше всего. Резидент с единственным жильём не платит ничего до 1 978 745 ₪, затем 3,5 % до 2 347 040 ₪ и 5 % до 6 055 070 ₪. Нерезидент, инвестор и любой покупатель дополнительного жилья платит 8 % с первого шекеля до 6 055 070 ₪ и 10 % выше. Новый репатриант с единственным жильём при покупке с 15 августа 2024 по 15 января 2028 платит 0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪. Шкалы заморожены до 15 января 2028 года.

Адвокат подаёт декларацию онлайн в налоговое управление; вы платите через его сайт или свой израильский банк. Просрочка влечёт проценты и индексацию. Справка об уплате (ишур мас рехиша) входит в пакет документов для Табу, так что пропустить этот шаг невозможно. Полные шкалы и примеры — на странице мас рехиша 2026.

8. Передача ключей и регистрация в Табу

Кто: два адвоката, вы или ваш представитель. Срок: ключи в дату по договору; регистрация через несколько недель или месяцев. Стоимость: несколько сотен шекелей пошлин; 2 000–6 000 ₪ на переводы и доверенность для покупателя за границей.

1. Справки продавца. Мас шевах уплачен или освобождён, арнона и вода без долгов, ваад баит погашен, муниципальный сбор за улучшение (этель ашбаха) закрыт, ипотека снята.
2. Передача ключей. Против последнего платежа: обход квартиры, показания счётчиков, ключи и пульты от парковки. С этого дня квартира ваша на практике; арнона и взносы дома переходят на ваше имя.
3. Регистрация в Табу. Адвокат подаёт передаточный акт (штар мехер) со всеми справками. Реестр записывает право собственности на ваше имя, ипотеку банка, если она есть, и снимает предупредительные записи. Срок: от нескольких недель до трёх месяцев, дольше в Минхале или жилищной компании.

В новостройке ключи сопровождаются списком недоделок и гарантийным годом (шнат бедек), а регистрация в Табу часто приходит через 1–3 года, после разделения участка. До этого ваши права держатся на гарантии по закону о продаже и предупредительной записи.

Сколько это стоит: квартира за 2 500 000 ₪ для трёх статусов

Цена — только начало. На квартире за 2,5 млн ₪ (четыре комнаты в Нетании или три в хорошем районе Хайфы на новом фонде) вот все строки: мас рехиша по шкалам 2026 года, адвокат 0,75 % + НДС, маклер 2 % + НДС, ипотечный консультант, оценщик, комиссия банка 0,25 % кредита (75 % финансирования для резидента и репатрианта, 50 % для нерезидента), переводы и доверенность для покупателя за границей.

Разница между колонками почти целиком в налоге: 179 462 ₪ между резидентом и нерезидентом на этой цене. Покупатель без ипотеки экономит на консультанте, оценщике и комиссии банка около 14 125 ₪, а тот, кто сторгует маклера до 1,5 %, сохраняет 14 750 ₪. Свою цифру налога даёт калькулятор мас рехиша.

Сколько длится: сроки по этапам

Сделка на вторичке занимает 2–6 месяцев от принятого предложения до ключей; дату передачи стороны задают в договоре сами (норма — 60–120 дней). В новостройке сдача приходит через 1–5 лет после подписания. В обоих случаях регистрация в Табу может отставать от ключей на месяцы, а в новостройке — на годы.

Покупка из-за границы: шесть пунктов

Заметная часть сделок, которые ведут наши партнёры-адвокаты, подписывается покупателями, которых в день подписания нет в Израиле. Процесс тот же; шесть вещей организуются иначе.

1. Доверенность (ипуй коах). Нотариальная доверенность с апостилем или подписанная в израильском консульстве позволяет адвокату подписать договор, налоговую декларацию и, если банк согласен, кредитные документы. Ограничьте её одной квартирой и диапазоном цены. Апостиль из России и Беларуси Израиль принимает; из Украины — тоже, но проверьте актуальные сроки.
2. Консульство. Израильские консульства заверяют подписи на доверенностях и банковских документах без апостиля; записывайтесь за 2–4 недели.
3. Израильский счёт. Не нужен при покупке без кредита (деньги идут на доверительный счёт адвоката), обязателен при машканте. Большинство банков открывают его нерезиденту удалённо, по видео и доверенности, за 1–3 недели. Клиентам с российскими паспортами банки задают больше вопросов об источнике средств: готовьте документы заранее.
4. Валюта и переводы. Конвертируйте через валютного брокера, а не через банк (0,3–0,8 % против 2–3 %), зафиксируйте форвардный курс на остаток и задокументируйте источник каждой суммы до перевода.
5. Удалённые просмотры. Видеообход с маклером — стандарт; добавьте техническую экспертизу и доверенного человека на приёмке ключей.
6. Адвокат, которому доверяете и который не связан с продавцом. Из-за границы адвокат — ваши глаза, ваша подпись и ваш доверительный счёт. Выберите того, кто отвечает по-русски и в вашем часовом поясе и не работает на маклера или застройщика.

10 ошибок, которые стоят покупателям денег

1. Подписать зихрон дварим «для брони» без адвоката. Самая дорогая и частая ошибка новичков: это договор, и он запускает налоговые сроки.
2. Взять адвоката, которого рекомендовал продавец, маклер или застройщик. Он не может представлять обе стороны. Независимый адвокат стоит столько же.
3. Подписать договор до предварительного одобрения банка. Штрафы за просрочку начинаются сразу, и у продавца нет причин ждать.
4. График платежей быстрее банка. Платёж через 30 дней, когда банк выдаёт через 45: штраф платите вы.
5. Забыть налог в плане наличности. Через 60 дней после подписания, а не при передаче ключей: 200 000 ₪ на покупке за 2,5 млн ₪ для нерезидента.
6. Недооценить курс. Между договором и остатком рубль, гривна, доллар или евро могут сдвинуться к шекелю на 3–5 % и больше.
7. Купить брутто-площадь, думая, что это жилая. 100 м² в объявлении, 80–85 м² на полу.
8. Не посмотреть, где зарегистрирована квартира. Квартира в Минхале или в жилищной компании переходит медленнее и иногда с доплатами; квартира без отдельной записи в Табу требует дополнительных гарантий.
9. Пропустить техническую экспертизу. Адвокат проверяет права, а не трубы. Бедек баит за 2 000 ₪ находит сырую стену, незаконный балкон и отсутствие мамада до подписания.
10. Решать вопрос алии или резидентства после договора. Шкала оле и переквалификация резидента стоят 179 462 ₪ на 2,5 млн ₪; время надо определить до подписания, а не обнаружить при декларации.

О налогах после покупки (аренда, прирост стоимости, налоговое резидентство, льготы репатрианта на 10 лет) читайте на Shekel Guide, нашем сайте о деньгах и налогах в Израиле.

Двенадцать слов на иврите, которые вы услышите

Все документы сделки на иврите, и адвокат будет использовать эти слова даже в разговоре по-русски. Полный список с написанием на иврите — в словаре израильской недвижимости.

Табу

Земельный реестр (лишкат ришум мекаркеин). Публичный, онлайн; несах табу — выписка, которую адвокат читает первой.

Зихрон дварим

Предварительное соглашение на одну страницу, юридически обязывающее, как только в нём есть стороны, квартира, цена и дата.

Хозе мехира

Договор купли-продажи на 15–30 страниц, составленный адвокатами; задаёт график платежей и дату передачи.

Хеарат азхара

Предупредительная запись в Табу на имя покупателя после подписания; блокирует другую продажу или залог квартиры.

Мас рехиша

Налог на покупку, от 0 до 10 % по статусу; декларация в течение 30 дней, уплата в течение 60.

Машканта

Ипотека. Смесь маршрутов (прайм, фиксированный, индексированный), не меньше трети фиксированной, до 30 лет.

Ишур экрони

Предварительное одобрение банка, бесплатное, действует 24 дня; получить до переговоров.

Шамай

Лицензированный оценщик, назначаемый банком; кредит считается по меньшей из цены и оценки.

Йоэц машканта

Ипотечный консультант; собирает дело, опрашивает несколько банков, торгует маржу.

Каблан

Застройщик или строительный подрядчик; продавец в новостройке.

Мадад

Индекс. Индекс потребительских цен для индексированных кредитов; индекс стоимости строительства (мадад тшумот а-бния) для остатка в новостройке.

Минхаль

Земельное управление Израиля, которое сдаёт государственную землю в долгосрочную аренду; квартира «в Минхале» держится на аренде, а не в собственности, и переходит медленнее.

Частые вопросы

Читайте также