Мас рехиша 2026: налог на покупку недвижимости в Израиле
Налог на покупку — первый расход покупателя в Израиле и тот, что сильнее всего зависит от статуса: 0 % для резидента с единственным жильём за 1,9 млн ₪, 8 % с первого шекеля для нерезидента, 0,5 % для нового репатрианта. Шкалы заморожены до января 2028 года. Здесь полная шкала, правила по статусам и три расчёта от начала до конца.
Коротко
Мас рехиша (מס רכישה, налог на покупку) платит покупатель в течение 60 дней после подписания договора. В 2026 году резидент с единственным жильём платит 0 % до 1 978 745 ₪, затем 3,5 % до 2 347 040 ₪, 5 % до 6 055 070 ₪, 8 % до 20 183 565 ₪ и 10 % выше. Инвестор или нерезидент платит 8 % с первого шекеля до 6 055 070 ₪, 10 % выше. Новый репатриант (оле хадаш) платит 0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪. Пороги заморожены до 15 января 2028 года. В отличие от России и Украины, где покупатель не платит налог на сделку, а только пошлину, здесь один налог, один плательщик и три шкалы.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Единственное жильё, полоса 0 %
- ≤ 1,98 млн ₪
- Нерезидент / инвестор
- 8 → 10 %
- Репатриант, единственное жильё
- 0 → 0,5 %
- Декларация / уплата
- 30 / 60 дней
- Продажа старой квартиры
- 18 месяцев
- Пороги заморожены до
- 15.01.2028
Что такое мас рехиша
Мас рехиша — израильский налог на приобретение права на недвижимость: квартиру, дом, землю, а также доли в компании, владеющей недвижимостью. Его платит покупатель, он считается от цены в договоре (или от рыночной стоимости, если налоговое управление считает цену заниженной, например между родственниками) и платится один раз. Ближайший аналог для читателя из бывшего СССР — не госпошлина за регистрацию (она здесь символическая), а скорее налог на сделку, причём по высокой ставке для всех, кто не резидент с единственным жильём. Не путайте его с мас шевах (מס שבח, налогом на прирост стоимости, который платит продавец) и арноной (ежегодным муниципальным налогом).
Сумма зависит от двух вопросов: является ли покупатель резидентом Израиля? и будет ли квартира его единственным жильём в Израиле? Ответы определяют одну из трёх шкал: единственное жильё (прогрессивная, льготная), дополнительное жильё (8 %, затем 10 %, применяется и к нерезидентам) или оле (почти ноль). Шкала установлена Законом о налогообложении недвижимости (хок мисуй мекаркеин) и положениями к нему, и пороги в принципе индексируются каждое 16 января.
Шкала 2026 года
| Полоса цены (₪) | Единственное жильё, резидент | Дополнительное жильё, инвестор, нерезидент | Новый репатриант, единственное жильё |
|---|---|---|---|
| 0 – 1 978 745 | 0 % | 8 % | 0 % |
| 1 978 745 – 2 347 040 | 3,5 % | 8 % | 0,5 % |
| 2 347 040 – 6 055 070 | 5 % | 8 % | 0,5 % |
| 6 055 070 – 20 183 565 | 8 % | 10 % | 8 % |
| Выше 20 183 565 | 10 % | 10 % | 10 % |
Два практических следствия. Для резидента налог остаётся низким до 6 млн ₪: 12 890 ₪ на 2,35 млн ₪, 45 538 ₪ на 3 млн ₪, 120 538 ₪ на 4,5 млн ₪. Для всех остальных это плоские 8 %: 240 000 ₪ на 3 млн ₪, 360 000 ₪ на 4,5 млн ₪. Разрыв между статусами превышает 190 000 ₪ уже на 3 млн ₪, поэтому вопрос резидентства и алии решают до подписания, а не после.
Кто считается «резидентом» для мас рехиша
Льготная шкала предназначена тошав Исраэль (תושב ישראל, резиденту Израиля) в налоговом смысле: человеку, чей центр жизни находится в Израиле, что оценивается по совокупности признаков (дом, семья, работа, дни пребывания). Презумпция срабатывает при 183 днях в году или при 30 днях в году и 425 днях за три года. Гражданство не считается: израильтянин, который десять лет живёт в Москве, — нерезидент; гражданин Украины, два года работающий в Хайфе по рабочей визе, — резидент. Второй паспорт ничего не меняет ни в ту, ни в другую сторону.
Закон добавляет мостик: нерезидент, который становится резидентом в течение двух лет после покупки, может попросить обложения как резидент по этой квартире, если она его единственное жильё. Декларацию сначала подают по шкале «дополнительное жильё», затем подают запрос на пересмотр с доказательствами резидентства (теудат зеут, теудат оле, дети в школе, работа). Переплату возвращают с процентами и индексацией. На практике по этому пути идут семьи, которые покупают за год до алии или переезда.
«Единственное жильё» (дира йехида)
На момент покупки квартира должна быть единственным жильём покупателя в Израиле. Доля в другой квартире не лишает права, если она меньше трети или если это унаследованная квартира с долей меньше 50 %. Недвижимость за границей не считается: квартира в Москве, Киеве или Минске не имеет значения. Не считаются также земля, магазин или офис.
Самый частый случай — покупатель, который меняет жильё: покупает новое до продажи старого. Закон считает его покупателем единственного жилья, если старую квартиру он продаст в течение 18 месяцев после покупки новой. Если новая куплена у застройщика, срок идёт до 24 месяцев после фактической сдачи (или договорной даты сдачи, если она позже). Покупатель декларирует по льготной ставке с обязательством продать; при пропуске срока налоговое управление взыскивает разницу с процентами и индексацией с даты покупки и может добавить штраф.
Срок 18 месяцев применяется строго. Подписанного зихрон дварим без закрытой сделки недостаточно: считается дата продажи (подписанный договор). На медленном рынке оставьте запас или спросите адвоката о продлении по исключительным обстоятельствам, которое дают в индивидуальном порядке.
Смешанные пары и совместные покупки
Налоговое управление смотрит на семейную ячейку (та мешутаф): супруги и их дети до 18 лет считаются одним покупателем. Три ситуации встречаются часто.
- Один супруг резидент, другой нерезидент, совместная покупка единственного жилья пары. Шкала «единственное жильё» обычно применяется ко всей квартире, потому что ячейка считается резидентной, как только один из супругов резидент, а центр жизни пары в Израиле. Если пара живёт за границей и только один сохранил налоговое резидентство, управление может разделить: половина по шкале резидента, половина по 8 %.
- Один супруг уже владеет квартирой, купленной до брака. Квартира, купленная вместе, — не «единственное жильё» ячейки: 8 % на всё, если не доказать реальное разделение имущества (брачный договор, раздельные счета) и не обложить каждую половину по статусу её владельца. Классический источник споров.
- Покупка с родителем или взрослым ребёнком. Каждый покупатель облагается по своей доле и своему статусу: родитель-нерезидент из России с 30 % квартиры платит 8 % с этих 30 %, ребёнок-резидент платит прогрессивную шкалу со своих 70 %. Частая схема, когда родители помогают детям-репатриантам.
Репатрианты: режим, действующий с 15 августа 2024 года
До августа 2024 года у оле была отдельная шкала (0,5 %, затем 5 %), которая действовала даже на дополнительное жильё, но с низким порогом первой полосы, из-за чего она часто оказывалась менее выгодной, чем обычная шкала «единственное жильё». Реформа 15 августа 2024 года заменила эту систему льготной шкалой единственного жилья: 0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪, затем обычные полосы 8 % и 10 %.
| Условие | Детали |
|---|---|
| Статус | Оле хадаш по Закону о возвращении или в некоторых случаях приравненный вернувшийся резидент (тошав хозер ватик, после 10 лет за границей). |
| Окно | Покупка между одним годом до и семью годами после даты алии, указанной в теудат оле. Договор, подписанный до алии, попадает под льготу, если алия состоится в течение двенадцати месяцев. |
| Квартира | Жилая квартира, которая будет единственным жильём оле в Израиле и в которой он живёт. Правила замены (продажа старой за 18 месяцев) действуют. |
| Кратность | Один раз (одна квартира; коммерческое помещение подпадало под старый режим, под новый не подпадает). |
| Пара | Достаточно, чтобы оле был один из супругов, и шкала применится к совместной квартире, если у пары нет другого жилья. |
На квартире за 3 млн ₪ оле платит 5 106 ₪: 0 ₪ в первой полосе, 0,5 % с 1 021 255 ₪. Обычный резидент платит 45 538 ₪, нерезидент — 240 000 ₪. Для семьи из России или Украины, которая выбирает между покупкой сейчас как нерезидент и через год при алии, разница около 235 000 ₪ на этой цене. Другие эффекты алии на покупку (ипотека 75 %, сроки) разобраны в статье ипотека для репатриантов.
Нерезиденты: 8 % с первого шекеля
Покупатель, живущий за границей, израильтянин или нет, подпадает под шкалу «дополнительное жильё»: 8 % до 6 055 070 ₪, 10 % выше, сколько бы квартир в Израиле у него ни было. Нет освобождения по гражданству, национальности, еврейскому происхождению или по нереализованному плану алии. Два единственных выхода описаны выше: стать резидентом в течение двух лет (переквалификация и возврат) или совершить алию в течение двенадцати месяцев после покупки (шкала оле).
Для нерезидента налог тяжело ложится на бюджет: 144 000 ₪ на трёхкомнатную за 1,8 млн ₪ в Хайфе, 224 000 ₪ на четырёхкомнатную за 2,8 млн ₪ в Нетании, 367 200 ₪ на квартиру за 4,59 млн ₪ по средней цене Тель-Авива. Он подлежит уплате через 60 дней после подписания, часто до выдачи кредита: планируйте наличность. Финансирование из-за границы разобрано в статье машканта для нерезидентов, а цены по городам — в обзоре цен на квартиры в Израиле.
Новостройка, дарение, наследство: особые случаи
- Покупка у застройщика. Налог считается от полной цены договора без будущей индексации и платится в течение 60 дней после подписания с застройщиком, а не при сдаче. Если вы меняете жильё, срок продажи старой квартиры идёт до 24 месяцев после сдачи. В цену входят парковка и кладовая, купленные тем же договором; опции и доплаты, подписанные позже, декларируются дополнительно. Остальной механизм (гарантии, индексация, график) — в статье новостройки: покупка у застройщика.
- Дарение между родственниками. Безвозмездное дарение между родителями и детьми, дедушками и внуками, супругами, братьями и сёстрами (с условиями) облагается третью обычного мас рехиша от рыночной стоимости. Между супругами, живущими в квартире, освобождение полное.
- Наследство. Мас рехиша нет. Но унаследованная квартира учитывается в критерии «единственного жилья» при следующей покупке, если доля наследника 50 % и больше.
- Раздел между совладельцами. Раздел общей квартиры между владельцами без доплаты не облагается; доплата облагается.
- Пинуй-бинуй и ТАМА 38. Новая квартира, которую собственник получает взамен старой, освобождена до площади, установленной законом; покупатель новой квартиры в проекте облагается обычно.
- Земля под застройку: 6 % (5 %, если разрешение получено за 24 месяца); коммерческие помещения: 6 %.
Посчитать налог
Введите цену и статус: калькулятор применяет шкалу от 16 января 2025 года и показывает разбивку по полосам. Полная версия с кейсами замены жилья — на странице калькулятор мас рехиша.
Расчёт по ступеням
| Ступень | Ставка | Налог |
|---|
Шкала от 16 января 2025 г., заморожена до 15 января 2028 г. (закон об урегулировании). Нерезидент облагается как покупатель дополнительного жилья, если только не станет резидентом Израиля в течение двух лет после покупки. Оплата в течение 60 дней после подписания.
Три расчёта
| 0 % с 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 3,5 % с 121 255 ₪ (от 1 978 745 до 2 100 000) | 4 244 ₪ |
| Мас рехиша | 4 244 ₪ (0,2 % цены) |
| Та же квартира для нерезидента | 168 000 ₪ |
| 0 % с 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 0,5 % с 1 521 255 ₪ (от 1 978 745 до 3 500 000) | 7 606 ₪ |
| Мас рехиша, оле | 7 606 ₪ (0,2 % цены) |
| Если алия не состоится за 12 месяцев: шкала нерезидента | 280 000 ₪ |
| Экономия, связанная с алией | 272 394 ₪ |
| 8 % с 6 055 070 ₪ | 484 406 ₪ |
| 10 % с 944 930 ₪ (от 6 055 070 до 7 000 000) | 94 493 ₪ |
| Мас рехиша | 578 899 ₪ (8,3 % цены) |
| Если бы это было единственное жильё (старая продана за 18 месяцев) | 273 886 ₪, то есть на 305 013 ₪ меньше |
Третий пример показывает, почему собственнику, который переезжает, выгоднее продать старую квартиру в срок 18 месяцев, чем оставить её под аренду: на этом уровне цены разница в налоге равна нескольким годам чистой аренды.
Процедура, сроки, обжалование
- Декларация в течение 30 дней. Адвокат покупателя подаёт ацхарат рехиша онлайн в систему налогового управления с договором, заявленным статусом и, если нужно, обязательством продать старую квартиру. Продавец параллельно подаёт декларацию по мас шевах.
- Самоначисление. Покупатель сам считает налог (шума ацмит). Управление выпускает уведомление об оплате за несколько дней.
- Оплата в течение 60 дней после подписания договора: онлайн, переводом или через израильский банк. После срока — 4 % годовых и индексация, и никакой справки.
- Справка (ишур мас рехиша). Выдаётся после оплаты, нужна для регистрации перехода права в Табу. Без неё вы остаётесь защищены хеарат азхара (предупредительной записью), но ещё не зарегистрированный собственник.
- Проверка. У управления есть 8 месяцев, чтобы принять самоначисление или выпустить начисление (шума), если оно оспаривает статус или стоимость. Оно может вернуться к делу в течение 4 лет, если обязательство не выполнено (продажа старой квартиры, резидентство за два года).
- Обжалование. Асага (письменное возражение) в течение 30 дней после начисления, решение в течение года; затем апелляция в комиссию (ваадат ирур) в течение 30 дней после решения, и апелляция по вопросам права в Верховный суд.
Покупатель за границей подписывает декларацию по доверенности; это одно из действий, которое должно быть прямо перечислено в ней. Полная роль адвоката описана в статье адвокат по недвижимости в Израиле, этапы покупки — в гиде как купить квартиру в Израиле.
Что изменится в 2027 и 2028 годах
В 2027 году ничего: Закон о хозяйственном урегулировании 2025–2026 заморозил индексацию порогов до 15 января 2028 года. Шкала от 16 января 2025 года действует для договоров, подписанных в 2026 и 2027 годах. Заморозка — это скрытое повышение налога: при инфляции 1,6 % за год квартира за 2 млн ₪, которая после индексации целиком попала бы в полосу 0 %, облагается 3,5 % с части выше 1 978 745 ₪.
16 января 2028 года, если не вмешается новая норма, индексация по индексу потребительских цен возобновится. Сама шкала оле (0,5 %) — временная мера для покупок до 15 января 2028 года; её продление решит бюджет 2027–2028. Тем, кто планирует алию в 2028 году или позже, стоит считать льготу не гарантированной. Ставка 8 % на дополнительное жильё, поднятая в 2021 году и закреплённая в 2024-м, срока окончания не имеет. О налогах в широком смысле (подоходный налог, десятилетняя льгота репатрианта, налоговое резидентство) читайте на Shekel Guide.
Частые вопросы
Кто платит мас рехиша — покупатель или продавец?
Всегда покупатель. Продавец платит мас шевах (налог на прирост стоимости) и, если применимо, этель ашбаха (муниципальный сбор за улучшение). Договор может перераспределить расходы между сторонами, но налоговое управление спрашивает с покупателя.
Нерезидент всегда платит 8 %?
Да, в момент покупки: нерезидент облагается как при покупке дополнительного жилья, 8 % до 6 055 070 ₪, затем 10 %. Но если он становится резидентом Израиля в течение двух лет после покупки и это его единственное жильё, он может попросить переквалификацию по шкале «единственное жильё» и вернуть переплату с процентами и индексацией.
Я покупаю новую квартиру до продажи старой: какая шкала?
Шкала «единственное жильё», при условии что старую вы продадите в течение 18 месяцев после покупки новой (24 месяца после сдачи, если новая куплена у застройщика). Вы декларируете по льготной ставке с обязательством продать; если срок пропущен, разницу взыскивают с процентами и индексацией с даты покупки.
Есть ли у репатриантов льгота в 2026 году?
Да, и она шире прежней. С 15 августа 2024 года оле, покупающий единственное жильё в период от года до алии до семи лет после неё, платит 0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪. На 3 млн ₪ это 5 106 ₪ вместо 45 538 ₪ для обычного резидента и 240 000 ₪ для нерезидента. Выше 6 055 070 ₪ действуют полосы 8 % и 10 %.
Когда нужно заплатить?
Декларацию (ацхарат рехиша) подают онлайн в течение 30 дней после подписания договора, налог платят в течение 60 дней. Дальше начисляются 4 % годовых плюс индексация по индексу потребительских цен, и справку для регистрации в Табу не выдают.
Можно ли оспорить сумму?
Да. Если налоговое управление не признаёт заявленный статус, оно выпускает начисление (шума), которое оспаривается возражением (асага) в течение 30 дней, затем апелляцией в апелляционную комиссию в течение ещё 30 дней. Споры чаще всего касаются резидентства, критерия единственного жилья и стоимости при дарении или продаже между родственниками.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Налоговое управление Израиля — шкалы мас рехиша, пороги в силе с 16 января 2025
- Закон о хозяйственном урегулировании 2025–2026 — заморозка индексации порогов мас рехиша до 15 января 2028
- Положения о налоге на покупку — поправка от 15 августа 2024 о новых репатриантах (nevo.co.il)
- Коль Зхут — мас рехиша: единственное жильё, сроки продажи, новые репатрианты
Ваш статус, проверенный до подписания
Резидент или нет, единственное жильё или нет, репатриант, смешанная пара, старая квартира ещё не продана: русскоязычный адвокат определит вашу шкалу и подготовит декларацию. Опишите ситуацию в двух строках.