Ипотека в Израиле для репатриантов: условия, взнос, ставки
Израильские банки кредитуют новых репатриантов в тех же пределах, что и резидентов. Меняется другое: как банк читает дело без израильского тлуша, без кредитной истории и иногда без дохода в шекелях. Ниже — что банки просят на самом деле, как собрать кредит и когда подписывать.
Коротко
Новый репатриант (оле хадаш) получает машканту (משכנתא, ипотеку) до 75 % цены первого и единственного жилья, как только зарегистрирован как резидент, на срок до 30 лет. Без израильской кредитной истории банк читает его переведённый доход из-за границы с понижающим коэффициентом 10–20 % или первые израильские тлуши. На четырёхкомнатной квартире за 2 200 000 ₪ при финансировании 75 % на 25 лет платёж составит 9 386 ₪ в месяц по ставкам ноября 2026 года, а необходимый чистый доход — около 26 816 ₪. Закладывайте 1–2 недели на предварительное одобрение и 3–6 недель на окончательное. И помните о втором преимуществе алии: мас рехиша на эту квартиру — 1 106 ₪ вместо 176 000 ₪ для нерезидента.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Финансирование оле, единственное жильё
- до 75 %
- Понижающий коэффициент на доход из-за границы
- 10–20 %
- Прайм
- 4,75 %
- Фиксированная без привязки
- 4,8–5,5 %
- Минимальная фиксированная доля
- ⅓
- Предварительное одобрение
- 1–2 недели
Сколько банк даёт репатрианту
Директива Банка Израиля о пределах финансирования не отличает оле от резидента: 75 % на первое и единственное жильё, 70 % при замене жилья, 50 % для инвестора. Как только у репатрианта есть теудат зеут, адрес в Израиле и счёт в банке, действуют правила для резидентов. До алии, при открытом деле в Сохнуте или консульстве, большинство банков уже дают 70–75 %, иногда с условием, что деньги будут выданы после фактического приезда; без такого дела действует режим нерезидента — на практике 50 %.
Предел — ещё не сумма. Банк считает от меньшей из двух величин — цены в договоре и оценки шамая (лицензированного оценщика банка) — и проверяет отношение платежа к доходу: ежемесячный платёж не должен превышать 35–40 % чистого дохода семьи (50 % — регуляторный максимум, который дают редко). Именно здесь решается дело репатрианта, потому что доход у него либо зарубежный, либо израильский, но совсем новый.
| Профиль | Финансирование | Что смотрит банк |
|---|---|---|
| Оле, работающий по найму в Израиле | 75 % | 3–6 израильских тлушей, желательно после испытательного срока; дело читается как у резидента. |
| Оле с доходом из-за границы | 70–75 % | Доход пересчитан и снижен на 10–20 %; принимается 1–2 года после алии в зависимости от банка; документы переведены. |
| Оле без стабильного дохода | 60–65 % | Поручитель-резидент или больший взнос; сбережения или продажа квартиры за границей как подтверждение надёжности. |
Дело без израильской банковской истории
Обычно израильский банк оценивает заёмщика по его текущему счёту в этом банке и по кредитному реестру Банка Израиля (нетунэй ашраи). У репатрианта нет ни того, ни другого. Чтобы это компенсировать, банк просит документы, которых не просит у резидента, и хочет видеть их до предварительного одобрения.
| Документ | Детали | Что проверяет банк |
|---|---|---|
| Теудат зеут и теудат оле | Копии; видна дата алии | Статус резидента, доступ к пределу 75 % |
| Доход из-за границы | 12 последних расчётных листов, 2 последние налоговые декларации, письмо работодателя; самозанятые — отчётность и декларации за 2–3 года | Стабильность и продолжение дохода после алии |
| Доход в Израиле | 3–6 тлушей (תלושי משכורת), трудовой договор, окончание испытательного срока | Отношение платежа к доходу в шекелях |
| Выписки по счетам | 6 последних месяцев, зарубежные и израильские счета | Образ жизни, текущие кредиты, источник собственных средств |
| Подтверждение собственных средств | Сбережения, продажа квартиры (договор), дарение (договор дарения), заём у родственников (договор) | Противодействие отмыванию денег: каждый перевод должен быть прослежен |
| Кредиты за границей | Графики погашения, остатки | Вычитаются из платёжеспособности |
| Поручитель (арев), если нужен | Резидент Израиля, тлуши и теудат зеут | Покрывает отношение платежа к доходу выше 40 % |
| Квартира | Договор или проект, несах табу; для новостройки — договор с застройщиком и гарантия по закону о продаже | Стоимость, обременения, записи |
Слабое дело усиливают три вещи: поручитель-резидент (часто родители или брат, уже живущие в Израиле), больший взнос (переход с 75 % на 65 % финансирования нередко меняет решение) и выписки, которые показывают накопления, а не необъяснённые поступления. Документы на английском большинство банков принимают для расчётных листов и выписок; документы на русском или украинском обычно нужно перевести на иврит или английский, а договоры (продажи, дарения) — с заверенным переводом.
Банки строго применяют правила против отмывания денег. Взнос, пришедший из России, Беларуси или Украины на совсем новый израильский счёт без истории, вызывает вопросы: откуда деньги, с какого времени и на каком счёте они лежали. В 2026 году переводы из России часто идут через банки третьих стран, и каждое звено цепочки нужно документировать. Подготовьте бумаги до первого перевода и переводите со счёта на своё имя.
Доход из-за границы, самозанятость, удалённая работа: как их читает банк
Пересчёт и коэффициент. Доход в долларах, евро или другой валюте пересчитывается по текущему курсу и снижается на 10–20 % за валютный риск. Некоторые банки также требуют, чтобы зарубежный доход продолжался не меньше двенадцати месяцев после алии, что исключает зарплату, с которой вы собираетесь уйти.
Удалённая работа на зарубежного работодателя. Самый частый случай среди репатриантов последних лет из России, Украины и Беларуси, особенно в IT. Банк принимает такой доход, если он регулярный и подтверждённый: договор, в котором указана удалённая работа, расчётные листы или акты, выписки с поступлениями. Он захочет, чтобы израильский бухгалтер оформил ситуацию (открыл дело в налоговом управлении или провёл зарплату через израильскую компанию-посредника), потому что доход, не задекларированный в Израиле, для банка не доход. Десятилетняя налоговая льгота репатрианта на зарубежный доход ничего здесь не меняет: освобождение от налога — не освобождение от декларирования.
Самозанятые за границей. Банк просит два-три закрытых года и берёт среднюю чистую прибыль, а не оборот, с тем же коэффициентом. Самозанятый, который закрывает бизнес при переезде, для банка остаётся без дохода: тогда подавайте заявку до алии на существующий доход или через полгода израильской деятельности (осек мурше, налоговое дело) с подтверждением дохода от бухгалтера (ишур ахнасот).
Пенсии и доход от вложений. Зарубежная пенсия — стабильный доход, её принимают охотно; аренда за границей учитывается частично (50–70 %). Дивиденды и нерегулярный доход от продажи активов не учитываются. Общие правила (отношение платежа к доходу, возраст, страховки) — в гиде по машканте.
Маршруты и ставки, которые подходят репатрианту
Израильская ипотека складывается из нескольких маршрутов (маслулим). Банк Израиля требует, чтобы не меньше трети кредита было по фиксированной ставке и не больше двух третей — по переменной, из них не больше двух третей на прайме (базовая ставка банков, 4,75 % в ноябре 2026 года, то есть учётная ставка 3,25 % + 1,5).
| Маршрут | Ставка на рынке | Для оле |
|---|---|---|
| Прайм (плавающая) | P − 0,3…0,9 % | Гасится без компенсации банку: удобно, когда доход в шекелях будет расти |
| Фиксированная без привязки | 4,8–5,5 % | Известный платёж; обязательная фиксированная часть; сократите срок, если рассчитываете гасить досрочно |
| Фиксированная с привязкой к индексу | 2,6–3,3 % + инфляция | Низкий платёж на старте, но долг растёт с инфляцией: в меру |
| Переменная раз в 5 лет | 4,3–5,0 % | Компромисс; следите за пересмотром каждые пять лет |
Особенность репатрианта — траектория: доход переходит в шекели и растёт с годами, а валютный риск сохраняется, пока переход не завершён. Два практических следствия. Сократите фиксированную часть: фиксированная без привязки на 15 лет вместо 25 дешевле по ставке и гасится раньше, чем ставки успеют сдвинуться, а длинный срок несёт прайм. Держите заметную долю прайма (30–40 %), которую можно гасить без компенсации, когда позволит премия, продажа квартиры за границей или повышение зарплаты. Репатриант, чей доход надолго остаётся в долларах или евро, поступает наоборот: больше фиксированной, меньше привязанной к индексу, потому что валютный риск по платежу он уже несёт.
Программы банков «машканта для олим»
У каждого из четырёх крупнейших ипотечных банков есть порядок работы с новыми репатриантами. Он касается приёма дела, а не отдельных ставок: ни один банк не публикует «ставки для олим», маржа торгуется по каждому делу.
- Мизрахи-Тфахот: крупнейший ипотечный кредитор страны, с отдельным центром для олим и нерезидентов; больше всех привык к зарубежному доходу и переведённым документам.
- Леуми: счёт оле со сниженными комиссиями в первый год, кредитное дело на доход из-за границы с коэффициентом, короткие сроки, если счёт уже в этом банке.
- Апоалим: программа для олим, кредиты на подтверждённый зарубежный доход; часто сначала просит короткую историю счёта (2–3 месяца).
- Дисконт: международное подразделение для дел из-за границы, ориентированное на кредиты от 1 млн ₪; гибче к валюте дохода.
Что даёт программа для олим на самом деле: консультанта, который умеет читать зарубежные декларации и справки о доходах, приём дохода из-за границы на один-два года, иногда сниженную комиссию за открытие дела (обычно около 0,25 % кредита, торгуется) и предварительное одобрение без старого счёта. Чего она не даёт — ставки ниже, чем в другом месте. Поэтому имеет смысл сталкивать два-три банка.
Ипотечный консультант (йоэц машканта) для репатрианта
Йоэц машканта (יועץ משכנתאות) стоит 6 000–15 000 ₪ или 0,5–1 % кредита. Для резидента со стажем и израильскими тлушами он не всегда нужен. Для репатрианта он почти всегда оправдан, по трём причинам: он знает, какой банк в этом месяце принимает какой зарубежный доход (политика банков меняется), подаёт дело в том формате, которого ждёт банк (переводы, подтверждения, объяснение источника взноса), и торгуется о марже по кредиту, который банк считает рискованным. На 1,65 млн ₪ экономия 0,2 пункта маржи за 25 лет — это примерно 45 000 ₪ процентов. Русскоязычный консультант к тому же избавляет от необходимости объясняться с банком на иврите в первые месяцы после алии.
Пример: четырёхкомнатная квартира в Нетании за 2,2 млн ₪
| Собственные средства (25 %) | 550 000 ₪ |
| Мас рехиша по шкале оле (0,5 % выше 1 978 745 ₪) | 1 106 ₪ |
| Адвокат (≈ 0,75 % + НДС), маклер (2 % + НДС), консультант, оценка, комиссии банка | ≈ 90 000 ₪ |
| Нужно наличными | ≈ 641 106 ₪ |
| Фиксированная без привязки, 40 % (660 000 ₪) под 5,1 % | 3 897 ₪ / мес. |
| Прайм, 30 % (495 000 ₪) под 4,45 % (P − 0,3) | 2 737 ₪ / мес. |
| Фиксированная с привязкой, 30 % (495 000 ₪) под 2,9 % + 1,6 % инфляции | 2 751 ₪ / мес. |
| Ежемесячный платёж, кредит 1 650 000 ₪ | 9 386 ₪ / мес. |
| Общая стоимость кредита за 25 лет (из них проценты 1 165 667 ₪) | 2 815 667 ₪ |
| Доход, как его читает банк (14 000 ₪ + 3 000 $ × 3,7 − 15 %) | ≈ 23 435 ₪ |
| Отношение платежа к доходу | ≈ 40 %: финансируемо, на пределе |
Если та же пара подождёт, пока второй супруг тоже получит израильскую зарплату в 12 000 ₪, её доход прочитают как 26 000 ₪ без коэффициента и без валютного риска — такое дело банк одобрит охотнее и с лучшей маржой. Но цены в Нетании за год выросли на 8,2 %: на 2,2 млн ₪ это около 180 000 ₪ сверху, то есть ещё около 45 000 ₪ собственных средств при 75 %. У ожидания есть цена, и она редко равна нулю. Для сравнения бюджетов посмотрите Хайфу, где за те же деньги можно купить больше, а также Ашдод и Бат-Ям с большими русскоязычными общинами; для тех, кто выбирает столицу, — страницу Иерусалима.
Посчитать свой вариант
Выберите профиль «Резидент, первое жильё» — он соответствует репатрианту с теудат зеут. Полная версия с пояснениями по каждому полю — на странице калькулятор машканты.
Распределение по маршрутам
Прайм (плавающая)
Фиксированная без привязки
Фиксированная с привязкой к индексу
Правила Банка Израиля: не менее трети кредита по фиксированной ставке, не более двух третей по прайму. Калькулятор корректирует ползунки соответственно.
- Погашенный основной долг—
- Проценты—
- Прайм (плавающая) · Фиксированная без привязки · Фиксированная с привязкой к индексу—
Ориентировочные ставки на ноябрь 2026 г. (учётная ставка 3,25 %, прайм 4,75 %). Индексируемый маршрут рассчитан при постоянной инфляции; в реальности платёж и остаток долга меняются вместе с индексом. Банки применяют разные надбавки в зависимости от профиля и города: реальное предложение может отличаться на ±0,5 пункта.
Сроки
- Счёт в банке и теудат зеут: 1 неделя. По приезде. Без счёта ни один банк не откроет кредитное дело.
- Предварительное одобрение (ишур экрони): 1–2 недели. Банк называет сумму, которую готов дать, исходя из дохода и собственных средств. Обычно действует 24 дня, продлевается. Для оле дольше, чем для резидента (2–5 дней), потому что зарубежные документы идут через специальный отдел.
- Подписание договора купли-продажи. После предварительного одобрения, с графиком, который оставляет время на выдачу кредита, и по возможности с условием о финансировании.
- Окончательное одобрение: 3–6 недель. Оценка квартиры (600–1 500 ₪, неделя), страхование жизни с анкетой здоровья (дольше после 55 лет или при наличии диагнозов), страхование строения, подписание кредитных документов в отделении.
- Выдача. Деньги идут прямо продавцу или застройщику по графику; в Табу регистрируется залог или хеарат азхара.
Всего 6–10 недель от первой заявки до выдачи, если переводы готовы заранее. Юридическая часть сделки идёт параллельно: см. как купить квартиру в Израиле и адвокат по недвижимости в Израиле.
Ловушки, характерные для репатриантов
- Подписать договор до предварительного одобрения. Продавец ждать не будет, а договор содержит штрафы за просрочку. Репатриант, которому отказали после подписания, ищет 2 млн ₪ в спешке. Сначала ишур экрони, потом договор.
- Покупать без израильского счёта. Платежи списываются с израильского счёта, и взнос должен пройти через него с понятной историей. Откройте счёт по приезде, даже если покупка через год.
- Уволиться с зарубежной работы до заявки. Если уйти с работы при переезде, зарубежная зарплата перестаёт считаться, а израильской ещё нет. Подавайте заявку до увольнения или дождитесь трёх израильских тлушей.
- Испытательный срок. Многие банки ждут его окончания (в Израиле часто 3–6 месяцев). Помогает договор без испытательного срока или письмо работодателя.
- Забыть о страховании жизни. Обязательно, на остаток долга; с анкетой здоровья, возможны надбавка или отказ после 60 лет. Оформляйте одновременно с заявкой, а не после одобрения.
- Слишком длинная фиксированная часть, погашенная слишком рано. Если через два года вы продадите квартиру в Москве, Киеве или Минске и направите деньги на погашение, кладите эту сумму на прайм (без компенсации), а не на фиксированную на 25 лет, где компенсация за досрочное погашение может достигать нескольких процентов, если ставки упали.
- Путать налоговую льготу и кредит. Сниженный мас рехиша и финансирование 75 % — два разных режима с двумя разными окнами: для налога — от года до алии до семи лет после неё (покупки до 15 января 2028), для кредита — со дня регистрации резидентом. Шкала — на странице мас рехиша 2026, сумма — в калькуляторе мас рехиша.
О налоговой стороне алии (десятилетняя льгота на зарубежный доход, налоговое резидентство) читайте на Shekel Guide.
Частые вопросы
Правда ли репатриант может взять 75 % без кредитной истории в Израиле?
Да, на первое и единственное жильё, как только он зарегистрирован как резидент (теудат зеут, счёт в банке). Предел устанавливает Банк Израиля; банк проверяет платёжеспособность по доходу из-за границы с понижающим коэффициентом или по первым израильским тлушам. Сильное дело получает 75 %, слабому предлагают 60–65 %.
Примут ли мой доход в долларах или евро после алии?
Да, в течение одного–двух лет в зависимости от банка, если доход действительно продолжается (удалённая работа, бизнес за границей, пенсия). Банк пересчитывает его по текущему курсу и снижает на 10–20 %. 3 000 $ чистыми в месяц банк прочитает примерно как 9 400 ₪, а не как 11 100 ₪.
Нужен ли поручитель?
Не всегда. Банк просит поручителя (арев), когда отношение платежа к доходу выше 40 % или доход в Израиле ещё нестабилен. Его часто заменяют родственник-резидент или больший взнос (финансирование 65 % вместо 75 %).
Есть ли у банков специальные ставки для олим?
Нет, отдельной таблицы ставок нет. Программы для олим касаются приёма дела (доход из-за границы, переведённые документы, отдельный консультант), иногда сниженной комиссии за открытие дела. Ставки рыночные: прайм 4,75 % минус маржа 0,3–0,9 пункта, фиксированная без привязки 4,8–5,5 % в ноябре 2026 года.
Какой срок выбрать репатрианту?
Максимум 30 лет, и банки часто ограничивают срок так, чтобы кредит закончился к 75 годам. Репатрианту, чей доход в шекелях будет расти, лучше взять 25 лет и заметную долю прайма, которую можно гасить без компенсации банку, чем короткий срок, который с первого дня давит на отношение платежа к доходу.
Сколько времени от прилёта в Израиль до выдачи кредита?
В лучшем случае 6–8 недель: неделя на счёт и теудат зеут, 1–2 недели на предварительное одобрение, 3–6 недель на окончательное одобрение, оценку и страховки. Договор купли-продажи подписывают между этими этапами.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Банк Израиля — директива 329: пределы доли финансирования по жилищным кредитам
- Банк Израиля — ограничение переменной части жилищного кредита (минимум треть по фиксированной ставке)
- Мизрахи-Тфахот — вопросы и ответы об ипотеке для новых репатриантов и нерезидентов
- Налоговое управление Израиля — шкала мас рехиша для новых репатриантов с 15 августа 2024
- Коль Зхут — права новых репатриантов: жильё и кредиты
Предварительное одобрение с консультантом, который работает с олим
Зарплата ещё в долларах, первый израильский тлуш, удалённая работа на зарубежную компанию: русскоязычный ипотечный консультант знает, какой банк что принимает в этом месяце. Опишите ситуацию в двух строках — ответ в течение 48 часов.