כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?
שאלת ההון העצמי באה לפני כל שאלה אחרת: היא קובעת לאיזה מחיר אפשר לכוון. בישראל התשובה תלויה בסטטוס שלכם מול בנק ישראל ורשות המסים, לא בבנק שבוחרים. הנה שלושת השיעורים, העלויות שצריך להוסיף, ומה זה יוצא בשקלים על שני תקציבים.
התשובה בקצרה
בנובמבר 2026, ההון העצמי המינימלי לקניית דירה בישראל הוא 25% מהמחיר לתושב שקונה דירה ראשונה (הלוואה של עד 75% לפי בנק ישראל), 30% למשפרי דיור (הלוואה של 70%), ו־50% למשקיע או לקונה תושב חוץ (הלוואה של 50%). מעבר להון העצמי באים מס הרכישה והעלויות, שהבנק אף פעם לא מממן: 4% עד 6% מהמחיר לתושב שקונה דירה יחידה, 11% עד 13% לתושב חוץ או למשקיע (8% מס ועוד 3% עד 5% עלויות). על נכס של 2 מיליון ₪, תושב שקונה דירה ראשונה צריך אפוא כ־580,000 ₪ במזומן; תושב חוץ, כ־1,240,000 ₪.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- תושב, דירה ראשונה
- 25%
- משפרי דיור
- 30%
- משקיע או תושב חוץ
- 50%
- מס ועלויות מעבר לזה
- 4–13%
שלושה שיעורי הון עצמי לפי פרופיל
תקרות המימון נקבעות על ידי המפקח על הבנקים בבנק ישראל, לא על ידי כל בנק לחוד. הן חלות על הנמוך מבין מחיר החוזה והערכת השמאי. אין בנק שייתן 90% בשוק החופשי, ואין ביטוח שמאפשר לעקוף את התקרה ולהביא פחות הון עצמי.
| פרופיל | הלוואה מקסימלית | הון עצמי מינימלי | הערה |
|---|---|---|---|
| תושב, דירה ראשונה (דירה יחידה) | 75% | 25% | הפרופיל המשתלם ביותר |
| תושב, משפר דיור (דירה חלופית) | 70% | 30% | הדירה הישנה נמכרת תוך 18 חודשים |
| תושב, דירה נוספת (משקיע) | 50% | 50% | מס רכישה של 8% |
| תושב חוץ | ≈ 50% | ≈ 50% | מדיניות סיכון של הבנק, לא ההוראה |
| אזרח ישראלי בחו״ל או עלייה תוך שנתיים | 70–75% | 25–30% | נחשב כתושב שקונה דירה ראשונה |
תושב החוץ לא מוזכר בהוראה: הבנקים מתייחסים אליו כמשקיע ועוצרים ב־50%. עולה, או אזרח שחוזר לגור בארץ, עולה בחזרה ל־70%–75%. מעבר לתקרה, הבנק בודק שההחזר החודשי לא עולה על 35% עד 40% מההכנסה נטו: עם הון עצמי קטן והכנסה ממוצעת, פעמים רבות דווקא המבחן השני מגביל את המחיר, ולא הראשון. מחשבון המשכנתא מריץ את שניהם.
העלויות שמתווספות להון העצמי
אף אחת מהשורות האלה לא ממומנת על ידי הבנק. הן יוצאות מהמזומן שלכם, מעבר להון העצמי.
- מס רכישה: 0% עד 1,978,745 ₪, ואחר כך 3.5% ו־5% לתושב בדירה יחידה; 8% עד 6,055,070 ₪ למשקיע או לתושב חוץ. זו השורה שמכריעה את הסכום. המספר המדויק במחשבון מס הרכישה.
- עורך דין: 0.5% עד 1% מהמחיר + 18% מע״מ; בדירה מקבלן, ההשתתפות בהוצאות עורך הדין של הקבלן מוגבלת לכ־5,500 ₪ + מע״מ.
- תיווך: 2% + מע״מ ביד שנייה, לרוב אפשר להוריד ל־1%–1.5%; כלום בדירה חדשה שנקנית ישירות מהקבלן.
- יועץ משכנתאות: 6,000 עד 15,000 ₪, או 0.5% עד 1% מההלוואה.
- בנק: עמלת פתיחת תיק ≈ 0.25% מההלוואה (ניתנת למשא ומתן), שמאות 600 עד 1,500 ₪.
- קונה מחו״ל: תרגומים, ייפוי כוח, אפוסטיל, 2,000 עד 6,000 ₪.
הפירוט שורה אחר שורה, עם המרחב למשא ומתן, נמצא בעמוד עלויות קניית דירה.
מזומן נדרש על דירה של 2 ושל 3 מיליון ₪
| פרופיל | נכס של 2,000,000 ₪ | נכס של 3,000,000 ₪ |
|---|---|---|
| תושב, דירה ראשונה (25% הון עצמי) | 500,000 + 744 + ≈ 80,000 = ≈ 581,000 ₪ | 750,000 + 45,538 + ≈ 114,000 = ≈ 910,000 ₪ |
| תושב, משפר דיור (30% הון עצמי) | 600,000 + 744 + ≈ 80,000 = ≈ 681,000 ₪ | 900,000 + 45,538 + ≈ 114,000 = ≈ 1,060,000 ₪ |
| תושב, משקיע (50% הון עצמי) | 1,000,000 + 160,000 + ≈ 78,000 = ≈ 1,238,000 ₪ | 1,500,000 + 240,000 + ≈ 112,000 = ≈ 1,852,000 ₪ |
| תושב חוץ (50% הון עצמי) | 1,000,000 + 160,000 + ≈ 82,000 = ≈ 1,242,000 ₪ | 1,500,000 + 240,000 + ≈ 116,000 = ≈ 1,856,000 ₪ |
והקריאה ההפוכה, השימושית יותר: עם 600,000 ₪ במזומן, תושב שקונה דירה ראשונה יכול לכוון לנכס של כ־2.05 מיליון ₪, ותושב חוץ לכ־970,000 ₪. עם 1.5 מיליון ₪, הראשון מגיע ל־5 מיליון ₪ אם ההכנסה מאפשרת, השני ל־2.4 מיליון ₪. עולה, עם מס של 0.5% והלוואה של 75%, קרוב מאוד לתושב: ראו קניית דירה לעולה חדש: מס רכישה מופחת, משכנתא ותזמון.
לאן הולך ההון העצמי בחתימה
ההון העצמי לא משולם בבת אחת. הסכם המכר קובע לוח תשלומים, ועורך הדין שלכם מנהל עליו משא ומתן. אין חברת נאמנות: חשבונות הנאמנות של עורכי הדין ממלאים את התפקיד הזה.
- בחתימה על החוזה: תשלום ראשון של 10% עד 20% מהמחיר, בהמחאה בנקאית או בהעברה, בדרך כלל לחשבון הנאמנות של עורך הדין של המוכר או ישירות למוכר. מיד אחר כך עורך הדין שלכם רושם הערת אזהרה בטאבו, שחוסמת כל מכירה אחרת או משכנתא אחרת על הנכס. שום כסף לא אמור לעבור לפני הרישום הזה.
- תשלומי ביניים: יתרת ההון העצמי, לרוב בתשלום אחד או שניים במשך 30 עד 90 יום, בזמן שהבנק מסיים את המשכנתא. אם יש למוכר משכנתא, חלק מהכסף עובר ישירות לבנק שלו כדי לסלק אותה.
- מסירת המפתחות: הבנק מעמיד את ההלוואה כנגד מסמכי ההעברה החתומים; התשלום האחרון והמפתחות מתבצעים בו זמנית. בדירה על הנייר, לוח התשלומים צמוד להתקדמות הבנייה, ו־20/80 נפוץ ב־2025–2026.
הרצף המלא, עם הבדיקות בכל שלב, נמצא בעמוד קניית דירה שלב אחר שלב.
הוכחת מקור הכסף
הבנק ועורך הדין מיישמים את חוק איסור הלבנת הון: לכל שקל של הון עצמי צריך להיות מקור מתועד. לשכיר, שלושה עד שישה חודשי דפי חשבון מספיקים אם החיסכון נצבר בהדרגה. לסכום גדול שנכנס לאחרונה, נדרש המסמך המתאים: חוזה מכירה של נכס, מכתב מתנה, הסכם הלוואה מהמשפחה, צו ירושה, אישור על פדיון קרן השתלמות או תיק השקעות. הבנקים בישראל לא מקבלים מזומן או כספים שמגיעים מחשבונות של צד שלישי לא מזוהה, והעברה ממדינות מסוימות מפעילה בדיקות נוספות שנמשכות כמה שבועות.
לקונה מחו״ל, הדרך היעילה ביותר היא להכין את התיק הזה לפני האישור העקרוני, באנגלית, ולהעביר את הכסף דרך חשבון הנאמנות של עורך הדין או דרך חברה להמרת מט״ח שמוסרת לבנק הישראלי אישור משלה. שאר הלוגיסטיקה מרחוק מפורטת בעמוד קנייה בלי להגיע לארץ.
שאלות נפוצות
אפשר לקנות דירה עם 10% הון עצמי?
לא דרך בנק בשוק החופשי: בנק ישראל מגביל את ההלוואה ל־75% מהמחיר, ולכן 25% הון עצמי הם המינימום, ותושב חוץ מוגבל בפועל ל־50%. הדרכים היחידות ב־10% עד 15% הן מימון קבלן בדירה על הנייר (לוח 20/80 שמשאיר שנתיים־שלוש לגייס את השאר) וגופים חוץ־בנקאיים בריביות גבוהות משמעותית. בתוכניות דיור בהנחה של המדינה (כמו מחיר למשתכן), הבנק מחשב את המימון לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי המחיר המוזל, ולכן ההון העצמי הנדרש מהמחיר ששולם נמוך יותר.
ההון העצמי כולל את מס הרכישה והעלויות?
לא. ההון העצמי הוא החלק במחיר שהבנק לא מממן. מס רכישה, עורך דין, תיווך, יועץ משכנתאות ועמלות בנק באים בנוסף, והמשכנתא אף פעם לא מממנת אותם. על 2 מיליון ₪ כתושב חוץ, יש לחשב 1,000,000 ₪ הון עצמי ועוד כ־242,000 ₪ מס ועלויות, כלומר 1.24 מיליון ₪ מכספכם.
מתנה מההורים נחשבת הון עצמי?
כן, וזה נפוץ מאוד. הבנק מבקש מכתב מתנה חתום (או הצהרה בפני עורך דין או נוטריון, לפי הבנק) שקובע שהסכום אינו הלוואה, ואת דף החשבון של הנותן שמראה מאיפה הגיע הכסף. גם הלוואה מהמשפחה מתקבלת, אבל ההחזר שלה נכנס לחישוב יחס ההחזר להכנסה.
ההון העצמי צריך להיות כבר בשקלים בחשבון ישראלי?
לא לצורך האישור העקרוני, שנעשה גם על דפי חשבון מחו״ל. הוא צריך להיות זמין כשהתשלומים למוכר מגיעים לפירעון, בהעברה בינלאומית לחשבון הנאמנות של עורך הדין או לחשבון הישראלי שלכם. יש לחשב 3 עד 7 ימים לכל העברה, ולהשוות את שער הבנק לשער של חברה להמרת מט״ח.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
ההון העצמי שלכם מספיק לנכס שאתם רוצים?
יועץ משכנתאות מחשב כמה הבנקים ילוו לכם, ומכאן את המחיר המקסימלי שההון העצמי שלכם מאפשר. ספרו לנו כמה מזומן יש לכם, מה ההכנסה ובאיזו עיר.