קניית דירה בישראל שלב אחר שלב: התהליך, העלויות ולוחות הזמנים (2026)

מי יכול לקנות דירה בישראל

כולם. החוק בישראל לא מציב שום תנאי של אזרחות, דת או תושבות לקניית דירה או בית פרטי: תייר, חברה זרה, קונה שאינו יהודי ואזרח ישראלי שגר בסידני נרשמים בטאבו באותה צורה. הסטטוס שלכם לא משנה את הזכות לקנות אלא את המחיר של הקנייה: מס הרכישה, החלק שהבנק יממן, האם צריך חשבון בנק ישראלי ואיך חותמים. החריג האמיתי היחיד הוא קרקע של המדינה בחכירה מרשות מקרקעי ישראל (רמ״י): חלק מחוזי החכירה הארוכים מגבילים העברה לתושבי חוץ, ועורך הדין בודק את זה בשבוע הראשון. זה רלוונטי במיוחד לזוגות שבהם אחד מבני הזוג אינו ישראלי, ולישראלים שגרים בחו״ל.

התשובות המלאות נמצאות בשלושה עמודים: האם זר יכול לקנות נכס בישראל, האם צריך להיות יהודי או אזרח כדי לקנות, ולעולים קניית דירה לעולה חדש. נקודת תזמון אחת חשובה מכל השאר: אם עלייה או חזרה לארץ הן אופציה רצינית, מחליטים עליהן לפני החוזה, כי מדרגות העולה על דירה של 2.5 מיליון ₪ שוות 197,394 ₪ לעומת שיעור תושב החוץ.

התהליך במבט אחד

1. 1
   חיפוש וביקורלבד, עם סוכנות, או מרחוק בשיחת וידאו.2 עד 8 שבועות
2. 2
   זיכרון דבריםהסכם מקדים בכתב שכבר מחייב. חותמים עליו עם עורך הדין, לא לפני.יום 0
3. 3
   בדיקות עורך הדיןטאבו, שעבודים, תב״ע, חובות, היתרים. הכול באחריות עורך הדין.1 עד 3 שבועות
4. 4
   משכנתאאישור עקרוני לפני החוזה, תיק מלא אחריו.2 עד 6 שבועות
5. 5
   הסכם מכרהסכם המכר נחתם, המקדמה שולמה, לוח התשלומים נקבע.יום 15 עד 45
6. 6
   תשלום ומפתחותיתרה, מס רכישה תוך 60 יום, רישום בטאבו.2 עד 6 חודשים

שלושה מאפיינים של העסקה הישראלית מעצבים את כל השאר, ומי שקנה פעם נכס בארה״ב, בבריטניה או בצרפת יופתע מהם. אין נוטריון שמבצע את העסקה, אין חברת נאמנות (escrow) ואין חברת ביטוח בעלות: לכל צד עורך דין משלו, ושלכם מבצע את הבדיקות, מנסח או מנהל משא ומתן על החוזה, מדווח על המס ורושם אתכם כבעלים. נוטריון ישראלי קיים, אבל רק לאימות חתימות ותרגומים. ההתחייבות מגיעה מוקדם: מסמך של עמוד אחד בכתב יד יכול להיות חוזה. מרשם המקרקעין ציבורי ומקוון: נסח טאבו מראה תוך דקות את שם הבעלים, המשכנתאות והזכויות הרשומות, וזה מקצר את הבדיקות אם עורך הדין יודע איפה לחפש. החוזה עצמו קובע את לוח התשלומים ואת מועד המסירה. שמונת השלבים שלמטה עוקבים אחרי הסדר הזה.

1. חיפוש, ביקור בנכס והצעה

מי: אתם, לבד או עם מתווך; יועץ המשכנתאות לאישור העקרוני. לוח זמנים: שבועיים עד שמונה. עלות: כלום בשלב הזה; המתווך מקבל את שכרו בחתימה (2% + מע״מ, ולא פעם אפשר להוריד ל־1 עד 1.5%).

לפני הביקור הראשון קובעים את התקציב הכולל, לא את המחיר: מוסיפים 5 עד 12% הוצאות לפי הסטטוס (ראו עלויות קניית דירה), כולל מס הרכישה, שנע בין 0% לתושב שקונה דירה יחידה ל־8% לתושב חוץ. אם לוקחים משכנתא, מקבלים אישור עקרוני לפני המשא ומתן: הוא חינם, בתוקף 24 יום וניתן לחידוש, והוא מונע התחייבות לנכס שהבנק לא יממן. ההון העצמי המינימלי לפי סטטוס מפורט בעמוד כמה הון עצמי צריך.

במודעות בישראל מופיע שטח ברוטו: קירות, מרפסת וחלק מהשטחים המשותפים כלולים. צפו ל־15 עד 20% פחות שטח שימושי מהמספר שבמודעה (ראו שטח ברוטו מול נטו), כך שדירה של ״100 מ״ר״ היא בפועל 80 עד 85 מ״ר של שטח מגורים. השוו מחירים למ״ר על אותו בסיס ברוטו. עוד שתי שאלות לביקור הראשון: האם יש ממ״ד (חובה מאז 1992, וחסר ברוב המלאי הישן), והאם הנכס רשום בטאבו, ברמ״י או בחברה משכנת.

ההצעה נמסרת בעל פה או בכתב, דרך המתווך. המוכר מקבל, דוחה או מציע הצעה נגדית. כל עוד לא נחתם דבר, כל צד יכול לסגת. זה השלב האחרון בלי השלכות משפטיות.

למחירים לפי עיר ושכונה, ראו את עמודי ירושלים ונתניה, שתיים מהערים המבוקשות ביותר על ידי קונים מחו״ל, ואת טבלת הערים בהמשך העמוד.

2. זיכרון דברים: מסמך שכבר מחייב אתכם

מי: שני הצדדים, עדיף בנוכחות עורכי הדין שלהם. לוח זמנים: ביום ההסכמה. עלות: כלולה בשכר הטרחה של עורך הדין. מלכודת: לחתום בלי עורך דין.

זיכרון דברים הוא מסמך של עמוד אחד שמפרט את הצדדים, הנכס, המחיר, מועד המסירה ולעיתים דמי רצינות סמליים. מתווכים רבים מוציאים אותו באותו יום כדי ״לסגור״ את הנכס. הבעיה: לפי הדין הישראלי, מסמך חתום שכולל את הפרטים האלה הוא חוזה מכר. מי שחוזר בו אחר כך חשוף לפיצויים, ולעיתים לאכיפה. המסמך גם מפעיל את שעון המס: תאריך זיכרון הדברים יכול להיחשב כמועד הרכישה לצורכי מס רכישה.

יש שתי דרכים נקיות להתמודד עם זה. או שעורך הדין שלכם בודק ומשלים את זיכרון הדברים לפני החתימה, מוסיף תנאי מתלה (תוצאות הבדיקות, אישור המשכנתא) ומגביל את דמי הרצינות. או שמחליפים אותו במכתב כוונות שאינו מחייב במפורש, ששומר את הנכס לכמה ימים בזמן שעורך הדין בודק. מוכר רציני יסכים לכל אחת מהן.

3. הבדיקות של עורך הדין

מי: עורך הדין שלכם. לוח זמנים: שבוע עד שלושה. עלות: כלולה בשכר הטרחה (0.5 עד 1% מהמחיר + 18% מע״מ, לרוב עם מינימום של 8,000 עד 12,000 ₪). מלכודת: להסתפק בעורך הדין של המוכר או של המתווך ״כדי לזרז״.

עורך הדין מוציא קודם נסח טאבו וקורא: מי הבעלים ובאיזו זכות, האם יש משכנתאות, עיקולים, זיקות הנאה, הערות אזהרה (שרשם קונה קודם או בנק), והאם החלקה נרשמה כבית משותף עם תתי-חלקות. אם הנכס לא רשום בטאבו אלא ברמ״י (קרקע של המדינה בחכירה ארוכה) או בחברה משכנת, הבדיקות עוברות דרך הגופים האלה ולוקחות יותר זמן.

• תכנון: האם היתר הבנייה והתב״ע תואמים למה שנמכר? מרפסת סגורה, חדר על הגג או מרתף שהוסב בלי היתר הם תופעה נפוצה ועלולים לגרור צו הריסה.
• חובות: ארנונה, מים, ועד בית, ובקרקע של רמ״י גם דמי חכירה שחייבים למדינה.
• המס של המוכר: עורך הדין מוודא שהמוכר יקבל פטור או אישור תשלום של מס שבח; בלי זה ההעברה בטאבו חסומה.
• מצב הנכס: עורך הדין לא בודק אותו. בדק בית (1,500 עד 3,000 ₪) הוא עניין שלכם, והוא שווה את הכסף ביד שנייה.

לקונה שנמצא בחו״ל, זה גם השלב שבו עורך הדין מכין את ייפוי הכוח שיאפשר לו לחתום במקומכם. הבדיקות משתנות מעיר לעיר: קרקעות כנסייה וחכירות רמ״י בירושלים, תמ״א 38 ובנייה חדשה בתל אביב.

4. המשכנתא, במקביל

מי: אתם, הבנק, ואולי יועץ משכנתאות. לוח זמנים: שבועיים עד ארבעה לתושב, ארבעה עד שמונה לתושב חוץ. עלות: יועץ 6,000 עד 15,000 ₪ או 0.5 עד 1% מההלוואה; שמאות 600 עד 1,500 ₪; עמלת פתיחת תיק בבנק ≈ 0.25% מההלוואה, ניתנת למשא ומתן.

את המשכנתא מסדרים בזמן שעורך הדין בודק, וחותמים על חוזה המכר רק עם האישור העקרוני ביד. בנק ישראל מגביל את המימון ל־75% בדירה ראשונה של תושב, 70% למשפר דיור, 50% למשקיע, והבנקים מחילים 50% על תושבי חוץ ו־70–75% אם הם אזרחים ישראלים או עולים תוך שנתיים (התנאים מפורטים בעמוד משכנתא לעולים חדשים). לפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה. ריבית הפריים בנובמבר 2026: 4.75%. משכנתא ישראלית היא תמהיל של מסלולים, וחלק משתנה הוא הנורמה.

אחרי החוזה הבנק ממנה שמאי ומלווה על הנמוך מבין המחיר והשמאות. הוא דורש ביטוח חיים וביטוח מבנה, ואז מעביר את הכסף ישירות למוכר לפי לוח החוזה. בתמורה הוא רושם לטובתו משכנתא או הערת אזהרה בטאבו. הפרטים והריביות במדריך המשכנתא, ולמי שגר בחו״ל בעמוד משכנתא לתושבי חוץ. לחישוב ההחזר החודשי: מחשבון המשכנתא. כללי המימון מסוכמים בפרק המימון למטה.

5. הסכם המכר: חוזה, תשלום ראשון, הערת אזהרה

מי: שני עורכי הדין מנסחים ומנהלים משא ומתן, הצדדים חותמים. לוח זמנים: שבועיים עד חמישה אחרי זיכרון הדברים. עלות: 10 עד 20% מהמחיר כתשלום ראשון; דמי התיווך משולמים בחתימה. מלכודת: לוח תשלומים שלא תואם את מועדי העמדת ההלוואה בבנק.

הסכם המכר הוא 15 עד 30 עמודים. הוא קובע את המחיר, לוח התשלומים, מועד המסירה, פיצויים מוסכמים על הפרה לשני הצדדים (לרוב 0.5% מהמחיר לשבוע, או סכום יומי קבוע), מה כלול (מזגנים, מטבח, ארונות), מצב הנכס במסירה וחלוקת המיסים. עורך הדין של המוכר מנסח בדרך כלל את הטיוטה הראשונה; שלכם מתקן. נקודה אחת שצריך להתעקש עליה: תשלומי ביניים עוברים לחשבון נאמנות או כנגד בטוחה, כל עוד המוכר לא סילק את המשכנתאות שלו.

בימים שאחרי החתימה עורך הדין שלכם רושם הערת אזהרה על שמכם בטאבו. ההערה מונעת מהמוכר למכור לאחר או לשעבד את הנכס בלי הסכמתכם. זו ההגנה העיקרית שלכם עד העברת הבעלות, ולכן אסור לשלם את התשלום הראשון לפני שההערה נרשמה או שהתשלום מובטח.

6. תשלומים לפי לוח החוזה

מי: אתם (או הבנק על החלק הממומן), שני עורכי הדין. לוח זמנים: חודש עד ארבעה אחרי החוזה ביד שנייה; לפי התקדמות הבנייה על הנייר. עלות: יתרת המחיר.

לוח תשלומים טיפוסי ביד שנייה: 15% בחתימה, 35% אחרי 45 יום, היתרה במסירה; חלק מהמוכרים מבקשים 20% ואז 80% במפתח. כספי הבנק עוברים ישירות למוכר, לעולם לא דרך החשבון שלכם, ורק אחרי שהמשכנתא של המוכר סולקה או כנגד מכתב כוונות מהבנק שלו שמציין את סכום הסילוק המדויק. כל תשלום ביניים עובר לחשבון הנאמנות או כנגד בטוחה עד שהמשכנתא של המוכר נמחקת והערת האזהרה שלכם נרשמת.

העברות מחו״ל עוברות את מסננת איסור הלבנת הון: לכל סכום צריך מקור מתועד (דפי חיסכון, מכירת נכס, מכתב מתנה, הסכם הלוואה משפחתית). הכינו את שרשרת המסמכים לפני ההעברה הראשונה; העברה לא מתועדת יכולה להקפיא תיק לשבועות. בין החוזה ליתרה, הדולר או האירו יכולים לזוז 3 עד 5% מול השקל, ולכן קונים רבים קובעים שער עתידי מול חברת המרה ביום החתימה.

על הנייר (ראו קניית דירה מקבלן), השלב הזה נמתח לאורך כל הבנייה: תשלומים לפי שלבי בנייה או 20/80, כל אחד מכוסה בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח לפי חוק המכר, והיתרה שטרם שולמה צמודה למדד תשומות הבנייה.

7. מס רכישה

מי: עורך הדין מדווח, אתם משלמים. לוח זמנים: הצהרה תוך 30 יום מהחוזה, תשלום תוך 60. עלות: 0 עד 10% מהמחיר לפי סטטוס.

מס הרכישה הוא המס היחיד שהקונה משלם, וכאן הסטטוס עושה את ההבדל הגדול ביותר. תושב שקונה דירה יחידה לא משלם כלום עד 1,978,745 ₪, ואז 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו־5% עד 6,055,070 ₪. תושב חוץ, משקיע או כל מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעל. עולה חדש שקונה דירה יחידה בין 15 באוגוסט 2024 ל־15 בינואר 2028 משלם 0% עד 1,978,745 ₪ ואז 0.5% עד 6,055,070 ₪. המדרגות האלה מוקפאות עד 15 בינואר 2028.

עורך הדין מגיש את ההצהרה באופן מקוון לרשות המסים; אתם משלמים באתר רשות המסים או דרך הבנק. איחור בתשלום גורר ריבית והצמדה. אישור מס רכישה הוא אחד המסמכים שהטאבו דורש לרישום הסופי, כך שאי אפשר לדלג עליו. כל המדרגות ודוגמאות לפי סטטוס בעמוד מס רכישה 2026; לתושבי חוץ יש תשובה משלהם בעמוד מס רכישה לתושב חוץ.

8. מסירת מפתח ורישום בטאבו

מי: שני עורכי הדין, אתם או מיופה הכוח שלכם. לוח זמנים: המפתח במועד שבחוזה; הרישום כמה שבועות עד כמה חודשים אחר כך. עלות: כמה מאות שקלים אגרות רישום; 2,000 עד 6,000 ₪ תרגומים וייפוי כוח לקונה בחו״ל.

1. האישורים של המוכר. מס שבח שולם או נתקבל פטור, ארנונה ומים מעודכנים, ועד בית מוסדר, היטל השבחה מוסדר, משכנתא נמחקה.
2. מסירת המפתח. כנגד התשלום האחרון: בדיקת הדירה, קריאת מונים, מסירת המפתחות והשלטים לחניה. מאותו יום הנכס שלכם בפועל; הארנונה וועד הבית עוברים על שמכם.
3. רישום בטאבו. עורך הדין מגיש את שטר המכר עם כל האישורים. לשכת רישום המקרקעין רושמת את הבעלות על שמכם, ואת המשכנתא של הבנק אם לקחתם הלוואה, והערות האזהרה נמחקות. לוח זמנים: כמה שבועות עד שלושה חודשים, יותר ברמ״י או בחברה משכנת.

על הנייר, המפתח מגיע עם פרוטוקול ליקויים ושנת בדק, והרישום בטאבו בא לרוב שנה עד שלוש אחר כך, אחרי רישום הבית המשותף. עד אז הזכויות שלכם נשענות על ערבות חוק המכר ועל הערת האזהרה.

מי עושה מה: קונה, עורך דין, מתווך, יועץ, שמאי, בנק

שישה גורמים מופיעים בעסקת נדל״ן בישראל, וחלוקת העבודה ביניהם לא תמיד ברורה. עורך הדין נושא את עיקר המשקל המשפטי; המתווך מוכר ותו לא; הבנק עושה בדיקות משלו דרך השמאי שלו.

שני חסרים בולטים. אין נוטריון שמבצע את העסקה: נוטריון ישראלי רק מאמת חתימות ותרגומים, ועורך הדין המקרקעין עושה את כל השאר. ואין בדק בית כברירת מחדל: הקונה מזמין ומשלם עליו, והרבה קונים מחו״ל מוותרים עליו ומצטערים. מתי להכניס יועץ, וכמה הוא שווה בתיק של תושב חוץ, מוסבר בעמוד יועץ משכנתאות.

שלושה מסלולים: יד שנייה, דירה חדשה, על הנייר

שמונת השלבים זהים, אבל החוזה, התשלומים, הבטוחות ולוח הזמנים משתנים לפי מה שקונים. ההשוואה במספרים נמצאת בעמוד דירה חדשה או יד שנייה; כאן מה שמשתנה בתהליך.

דירה יד שנייה

המסלול הסטנדרטי שתואר למעלה: מוכר פרטי, שני עורכי דין, חוזה של 15 עד 30 עמודים שעליו מנהלים משא ומתן סעיף אחר סעיף, תשלום ראשון של 10 עד 20%, מסירה תוך 60 עד 120 יום. אין מע״מ על המחיר כשהמוכר אדם פרטי, הדירה כבר רשומה (או אמורה להיות), ורואים מה קונים. הסיכונים פיזיים (תוספות בלי היתר, צנרת ישנה, אין ממ״ד) ומשפטיים (מוכר שלא סילק משכנתא או מס שבח). בדק בית ועורך דין עצמאי מכסים את שניהם. לוח זמנים: חודשיים עד שישה.

דירה חדשה, גמורה או לקראת סיום

קנייה של דירה גמורה מקבלן מעמידה אתכם מול החוזה הסטנדרטי של הקבלן, שעורך הדין שלכם יכול לשנות רק בשוליים, עם שכר טרחת עורך הדין של הקבלן שמחויב עליכם ומוגבל לכ־5,500 ₪ + מע״מ. המחיר כולל מע״מ 18%. מקבלים שנת בדק ואת ערבויות חוק המכר, אבל הרישום בטאבו מחכה לרישום הבית המשותף, לרוב שנה עד שלוש. מחוזה למפתח: חודש עד שישה.

על הנייר

אותו חוזה קבלן, שנחתם שנה עד חמש לפני המסירה. כל תשלום מכוסה בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח לפי חוק המכר; היתרה שטרם שולמה צמודה למדד תשומות הבנייה, כ־2 עד 4% לשנה בשנים האחרונות; מבצעי 20/80 (20% בחתימה, 80% במסירה) נפוצים ב־2025–2026 ומאפשרים לישראלי בחו״ל לסדר מימון או חזרה לארץ לפני שהיתרה מגיעה. איחורים של 6 עד 12 חודשים הם עניין רגיל, והקבלן חייב פיצוי מעבר ל־60 יום מהמועד שבחוזה. מס הרכישה משולם תוך 60 יום מהחוזה, שנים לפני המפתח. הכול בעמוד קניית דירה מקבלן.

כמה זה עולה: דירה של 2,500,000 ₪, תושב מול תושב חוץ

המחיר הוא רק ההתחלה. על דירה של 2.5 מיליון ₪, 4 חדרים בנתניה או 3 חדרים בשכונה טובה בירושלים, הנה כל השורות: מס הרכישה לפי מדרגות 2026, עורך דין 0.75% + מע״מ, מתווך 2% + מע״מ, יועץ משכנתאות, שמאי, עמלת פתיחת תיק של 0.25% מההלוואה (75% מימון לתושב, 50% לתושב חוץ), ותרגומים וייפוי כוח לקונה בחו״ל.

הפער בין שתי העמודות הוא כמעט כולו מס הרכישה: 179,462 ₪ במחיר הזה. עולה חדש שקונה את אותה דירה כדירה יחידה ישלם 2,606 ₪. קונה במזומן חוסך את היועץ, השמאי ועמלת הבנק, כ־14,125 ₪, וקונה שמוריד את המתווך ל־1.5% חוסך 14,750 ₪. שלושה מחירים ושני סטטוסים, שורה אחר שורה, בעמוד עלויות קניית דירה; הסכום שלכם במחשבון מס רכישה.

מי משלם מה

כמה זמן זה לוקח: לוח הזמנים לפי אבני דרך

דירה יד שנייה לוקחת חודשיים עד שישה מההצעה שהתקבלה ועד המפתח, ומועד המסירה נקבע בחופשיות בחוזה (60 עד 120 יום זה המקובל). על הנייר, המסירה מגיעה שנה עד חמש אחרי החתימה. בשני המקרים, הרישום הסופי בטאבו יכול להגיע חודשים אחרי המפתח, ועל הנייר אפילו שנים. הנה לאן הזמן הולך.

שני לוחות זמנים לדוגמה: יד שנייה ועל הנייר

יד שנייה: 3 חדרים בנתניה, 2,100,000 ₪

• שבוע 0ביקור, ההצעה התקבלה. נחתם מכתב כוונות שאינו מחייב, ועורך הדין מקבל את התיק באותו יום.
• שבועות 1–2נסח טאבו, בדיקות היתרים וחובות, בקשה לאישור עקרוני משני בנקים דרך יועץ.
• שבוע 3טיוטות החוזה עוברות בין עורכי הדין, אישור עקרוני ל־1,050,000 ₪ (50%, קונה תושב חוץ).
• שבוע 4חתימה על הסכם המכר, 15% (315,000 ₪) לנאמנות, הערת אזהרה נרשמת 48 שעות אחר כך.
• שבועות 5–8שמאות, הצעה סופית מהבנק, ביטוחים, חתימה על מסמכי ההלוואה בקונסוליה. הגשת הצהרת מס רכישה (168,000 ₪ לתשלום עד שבוע 12).
• שבוע 10תשלום שני של 35% מחו״ל, אחרי בדיקות מקור הכספים.
• שבוע 14הבנק מעמיד את ההלוואה, היתרה משולמת, המפתח נמסר לעורך הדין מכוח ייפוי הכוח.
• חודשים 5–7ההעברה והמשכנתא נרשמות בטאבו.

על הנייר: 4 חדרים בירושלים, 3,400,000 ₪, מסירה חוזית בעוד 30 חודשים

• חודש 0הרשמה, בדיקת חוזה הקבלן אצל עורך הדין שלכם (לקבלן יש עורך דין משלו, ששכר הטרחה שלו מחויב עליכם ומוגבל לכ־5,500 ₪ + מע״מ).
• חודש 1חתימה, תשלום ראשון של 20% (680,000 ₪) כנגד ערבות בנקאית לפי חוק המכר. הצהרת מס רכישה תוך 30 יום, תשלום תוך 60.
• חודשים 2–30או לוח תשלומים לפי שלבי בנייה (יסודות, שלד, גג…) או 20/80: אין מה לשלם עד המסירה. היתרה צמודה למדד תשומות הבנייה, כ־2 עד 4% לשנה בשנים האחרונות.
• חודשים 24–30סידור משכנתא על היתרה; הבנק מלווה לפי השווי בגמר הבנייה.
• חודשים 30–42מסירה, לרוב באיחור של 6 עד 12 חודשים; הקבלן חייב פיצוי מעבר ל־60 יום מהמועד שבחוזה. פרוטוקול ליקויים, שנת בדק.
• שנים 4–6רישום הבית המשותף (פרצלציה) ואז רישום הדירה שלכם בטאבו.

מימון: כמה הבנק מלווה, ובאיזה סדר עושים את הדברים

שלושה כללים שולטים במשכנתא בישראל, ובנק ישראל קובע אותם, לא הבנקים. ראשית, תקרת המימון תלויה בפרופיל שלכם. שנית, לפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה, ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה (פריים או צמודה). שלישית, ההחזר החודשי צריך להישאר בתוך 35 עד 40% מההכנסה נטו של משק הבית; 50% הוא המקסימום הרגולטורי ומאושר לעיתים רחוקות. הכנסה מחו״ל מתקבלת, מומרת לשקלים עם הפחתה של 10 עד 20% בגלל סיכון המטבע.

הסדר חשוב לא פחות מהמספרים. קחו אישור עקרוני לפני המשא ומתן, חתמו על החוזה רק כשהוא ביד, ובקשו מעורך הדין לוח תשלומים שמשאיר לבנק מספיק זמן להעמיד את ההלוואה: תשלום ביניים אחרי 30 יום כשהבנק מעביר אחרי 45 הוא קנס שאתם משלמים. ריבית הפריים בנובמבר 2026 היא 4.75% (ריבית בנק ישראל 3.25%), המסלולים הקבועים הלא צמודים נעים בין 4.8 ל־5.5%, והתקופה המקסימלית היא 30 שנה. ביטוח חיים וביטוח מבנה הם חובה. הכללים למי שגר בחו״ל בעמוד משכנתא לתושבי חוץ, לעולים בעמוד משכנתא לעולים חדשים, וההחזר החודשי לכל תמהיל יוצא ממחשבון המשכנתא.

קנייה מחו״ל, בשש נקודות

בערך שליש מהעסקאות שמטפלים בהן עורכי הדין שאנחנו עובדים איתם נחתמות על ידי קונים שאינם בארץ באותו יום: ישראלים ברילוקיישן, משפחות שקונות לילדים שחוזרים, עולים לעתיד. התהליך זהה; שישה דברים מתארגנים אחרת.

1. ייפוי כוח. ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל, או ייפוי כוח שנחתם בקונסוליה ישראלית, מאפשר לעורך הדין לחתום על החוזה, על הצהרת המס, ואם הבנק מסכים, גם על מסמכי ההלוואה. הגבילו אותו לנכס אחד ולטווח מחירים אחד. הפרטים בעמוד ייפוי כוח וקנייה מרחוק.
2. הקונסוליה. הקונסוליות הישראליות מאמתות חתימות על ייפוי כוח ועל מסמכי בנק בלי אפוסטיל; קובעים תור שבועיים עד ארבעה מראש בניו יורק, לוס אנג׳לס, לונדון, פריז או טורונטו.
3. חשבון בנק ישראלי. לא נחוץ בקנייה במזומן (הכסף עובר לנאמנות של עורך הדין), הכרחי במשכנתא. רוב הבנקים פותחים חשבון לתושב חוץ מרחוק, בווידאו ובייפוי כוח, תוך שבוע עד שלושה; ישראלי שכבר יש לו חשבון רדום בארץ יכול לרוב להפעיל אותו מחדש. ראו האם צריך חשבון בנק ישראלי.
4. מט״ח והעברות. ממירים דרך חברת המרה ולא דרך הבנק בחו״ל (0.3 עד 0.8% לעומת 2 עד 3%), נועלים שער עתידי על היתרה, ומתעדים את המקור של כל סכום לפני שהוא זז.
5. ביקורים מרחוק. סיור וידאו חי של המתווך הוא דבר מקובל; מוסיפים בדק בית, וביד שנייה גם אדם קרוב בשטח לבדיקת הדירה במסירה, למשל בן משפחה שגר בארץ. קונים שלא מגיעים בכלל הם מיעוט, אבל הם קיימים.
6. עורך דין שאתם סומכים עליו, עצמאי מול המוכר. מחו״ל, עורך הדין הוא העיניים, החתימה והנאמנות שלכם. בחרו מישהו שעונה באזור הזמן שלכם, ושאינו של המתווך או של הקבלן. הקריטריונים בעמוד איך בוחרים עורך דין מקרקעין.

המדריך המלא נמצא בעמוד קניית דירה בישראל מחו״ל, עם עמודים לפי מדינה לקונים מארה״ב (FATCA, דולרים, מס אמריקאי על הדירה) ולקונים מבריטניה (ליש״ט, מס בריטי, חתימה מלונדון).

איפה לקנות: שבע ערים שקונים מחו״ל בודקים קודם

המחירים משתנים פי שלושה בין ערים, ומס הרכישה הולך אחרי המחיר. הטבלה מציגה את מחיר הדירה הממוצע של הלמ״ס לרבעון הראשון של 2026 היכן שהוא מתפרסם, את טווח המחיר למ״ר ממלאי ישן ועד בנייה חדשה, ואת השינוי השנתי היכן שיש. לכל עיר יש עמוד משלה עם שכונות, פרויקטים ואנשי מקצוע מקומיים.

חמש עשרה ערים, עם מס הרכישה על המחיר הממוצע, מושוות בעמוד מחירי דירות לפי עיר. שתי תזכורות כשמשווים: ממוצע ירושלים מערבב שכונות של 28,000 ₪ ושל 60,000 ₪ למ״ר, ומחיר של דירה חדשה כולל 18% מע״מ וממ״ד, מה שאין בדירה יד שנייה משנות ה־70.

10 הטעויות שעולות לקונים כסף

1. לחתום על זיכרון דברים ״כדי לשריין״ בלי עורך דין. הטעות היקרה והנפוצה ביותר: זה חוזה, והוא מפעיל את שעון המס.
2. לקחת את עורך הדין שהמליצו עליו המוכר, המתווך או הקבלן. הוא לא יכול לייצג את שני הצדדים. עורך דין עצמאי עולה אותו דבר; הקריטריונים בעמוד איך בוחרים עורך דין מקרקעין.
3. לחתום על החוזה לפני האישור העקרוני. הפיצויים על איחור בתשלום מתחילים מיד, ולמוכר אין סיבה לחכות.
4. לוח תשלומים מהיר יותר מהבנק. תשלום ביניים אחרי 30 יום כשהבנק מעביר אחרי 45: אתם משלמים את הקנס.
5. לשכוח את המס בתזרים. 60 יום אחרי החתימה, לא במסירה: 200,000 ₪ על רכישה של 2.5 מיליון ₪ לתושב חוץ.
6. להמעיט בתנודות המטבע. בין ההסכם ליתרה, הדולר או האירו יכולים לזוז 3 עד 5% מול השקל. חברות המרה מאפשרות לנעול שער עתידי.
7. לקנות שטח ברוטו ולחשוב שזה שטח מגורים. 100 מ״ר במודעה, 80 עד 85 מ״ר על הרצפה.
8. להתעלם מהמרשם. נכס ברמ״י או בחברה משכנת עובר לאט יותר ולעיתים עם תשלומים; נכס שעוד לא נרשם כבית משותף (בלי תת-חלקה בטאבו) צריך בטוחות נוספות.
9. לוותר על בדק בית. עורך הדין בודק את הזכויות, לא את הצנרת. בדק בית של 2,000 ₪ מוצא את הקיר הרטוב, המרפסת בלי היתר והממ״ד החסר לפני החתימה, לא אחריה.
10. להחליט על עלייה או חזרה לארץ אחרי החוזה. מדרגות העולה והסיווג מחדש כתושב שווים 179,462 ₪ על 2.5 מיליון ₪; את התזמון סוגרים לפני החתימה, לא מגלים בהצהרת המס.

למיסוי שאחרי הרכישה (שכר דירה, מס שבח, דיווח במדינת המגורים, FBAR וטופס 8938 לאזרחים אמריקאים), ראו את Shekel Guide, האתר שלנו על כסף ומיסים בישראל.

שנים עשר מונחים שתשמעו לאורך העסקה

חלק מהמונחים מוכרים לכל מי שגדל בארץ, אבל את המשמעות המשפטית המדויקת שלהם כדאי להכיר לפני החתימה. הרשימה המלאה נמצאת במילון מונחי הנדל״ן.

טאבו

לשכת רישום המקרקעין. ציבורית ומקוונת; נסח הטאבו הוא המסמך הראשון שעורך הדין קורא.

זיכרון דברים

מסמך של עמוד אחד, מחייב משפטית ברגע שהוא מפרט את הצדדים, הנכס, המחיר והמועד.

הסכם מכר

חוזה המכר, 15 עד 30 עמודים, שמנסחים עורכי הדין; הוא קובע את לוח התשלומים ואת מועד המסירה.

הערת אזהרה

הערה שנרשמת בטאבו על שם הקונה אחרי החתימה; חוסמת כל מכירה או שעבוד אחרים של הנכס.

מס רכישה

0 עד 10% לפי סטטוס; הצהרה תוך 30 יום, תשלום תוך 60.

משכנתא

תמהיל של מסלולים (פריים, קבועה, צמודה), לפחות שליש בריבית קבועה, עד 30 שנה.

אישור עקרוני

אישור מהבנק לסכום ההלוואה, חינם, בתוקף 24 יום, לקבל לפני המשא ומתן.

שמאי

שמאי מקרקעין מוסמך שהבנק ממנה; ההלוואה מחושבת על הנמוך מבין המחיר והשמאות.

יועץ משכנתאות

בונה את התיק, פונה לכמה בנקים, מנהל משא ומתן על המרווחים.

קבלן

היזם או הקבלן המבצע; המוכר בדירה חדשה או על הנייר.

מדד

מדד המחירים לצרכן במסלולים צמודים; מדד תשומות הבנייה ביתרות של דירה על הנייר.

רמ״י

רשות מקרקעי ישראל, שמחכירה את קרקעות המדינה לטווח ארוך; נכס ״ברמ״י״ מוחזק בחכירה ולא בבעלות, והעברתו איטית יותר.

מה משתנה ב־2027 וב־2028

שלושה תאריכים לזכור אם הרכישה שלכם בעוד שנה או שנתיים. 15 בינואר 2028: מדרגות מס הרכישה, שהוקפאו מ־16 בינואר 2025 בחוק ההסדרים, אמורות לחזור להצמדה למדד; הספים (1,978,745 ₪ למדרגת ה־0% בדירה יחידה, 6,055,070 ₪ למדרגת ה־8%) צפויים לעלות מעט, וזה מקטין את המס במחיר נתון. באותו תאריך נסגרות מדרגות העולה המופחתות (0.5% עד 6,055,070 ₪) לרכישות שאחריו, אלא אם הממשלה תאריך אותן; עולה שמתכנן לקנות צריך להתייחס לינואר 2028 כאל דדליין. בריביות, ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% והפריים על 4.75% בנובמבר 2026, עם אינפלציה של 1.6%; השוק מצפה לירידה איטית לאורך 2027, וזה מצדיק כרגע חלק פריים גדול וקיבוע מאוחר יותר. המע״מ נשאר 18%. עמוד ריבית משכנתא היום עוקב אחרי ריבית בנק ישראל והצעות הבנקים חודש אחר חודש.

שאלות נפוצות

כדאי לקרוא גם