ריבית משכנתא היום: פריים, קבועה, צמודה ומה צפוי ב־2027
אין דבר כזה ״ריבית המשכנתא״ בישראל: לכל מסלול יש ריבית משלו, כל בנק מוסיף מרווח, והכול תלוי בתיק שלכם. העמוד הזה נותן את סדרי הגודל שנצפו בפועל בנובמבר 2026, מסביר איך הם נוצרים, איך קוראים את ההצעה שתקבלו, ומתי סביר לקבע.
הריביות בקצרה
בנובמבר 2026, ריבית בנק ישראל היא 3.25% והפריים 4.75%. תושב עם תיק חזק מקבל את מסלול הפריים בפ − 0.5 עד − 0.9 (כלומר 3.85 עד 4.25%), קבועה לא צמודה ל־20–25 שנה בין 4.8 ל־5.5%, וקבועה צמודה בין 2.6 ל־3.3% + מדד (אינפלציה של 1.6% בשנה). תושבי חוץ משלמים 0.2 עד 0.4 נקודה יותר. הפריים ירד בכ־1.25 נקודה מאז 2025; צפוי המשך איטי של הירידה ב־2027, בלי ודאות.
מספרי הייחוס, נובמבר 2026
- ריבית בנק ישראל
- 3.25%
- פריים (ריבית בנק ישראל + 1.5)
- 4.75%
- פריים אחרי מרווח, תיק חזק
- 3.85–4.25%
- קבועה לא צמודה 25 שנה
- 4.8–5.5%
- קבועה צמודה 25 שנה
- 2.6–3.3% + מדד
- אינפלציה, 12 חודשים
- 1.6%
עדכון אחרון
נבדק לאחרונה: 3 בנובמבר 2026. ריבית בנק ישראל והפריים לקוחים מאתר בנק ישראל; הטווחים לפי מסלול לקוחים מהטבלאות האינדיקטיביות של חמשת הבנקים הגדולים ומהצעות שהעבירו יועצים שותפים בארבעת השבועות האחרונים. הטווחים הם סדרי גודל לתיק מאושר; ההצעה שלכם יכולה לצאת מחוצה להם, לשני הכיוונים. העמוד מתעדכן אחרי כל החלטת ריבית של בנק ישראל (שמונה בשנה).
איך ריביות המשכנתא נקבעות
שלושה מנגנונים שונים, אחד לכל משפחת מסלולים.
הפריים מוגדר לפי מוסכמה בנקאית כריבית בנק ישראל + 1.5 נקודות. כל הבנקים מחילים את אותו פריים; הם נבדלים רק במרווח השלילי שהם נותנים, שנכתב ״פ − x״. כשהוועדה המוניטרית מורידה את הריבית ב־0.25 נקודה, ההחזר שלכם במסלול הפריים יורד בחודש שאחרי. כל בנק מפרסם את הפריים מדי יום.
הריביות הקבועות הלא צמודות עוקבות אחרי התשואה על אג״ח ממשלתיות לא צמודות (שחר) לתקופה מקבילה, ועוד מרווח בנקאי של 1 עד 1.5 נקודות. לכן הן כבר מגלמות את ציפיות השוק: אם כולם מצפים להורדת ריבית, היא כבר בתוך הריבית הקבועה. זו הסיבה שהקבועה לא ״עוקבת״ אחרי בנק ישראל באותה מידה כמו הפריים.
הריביות הקבועות הצמודות עוקבות אחרי אג״ח ממשלתיות צמודות (גליל), ועוד מרווח. הן נמוכות יותר כי האינפלציה מתווספת לקרן בנפרד: הריבית האמיתית היא הריבית המוצגת ועוד האינפלציה העתידית. באינפלציה של 1.6%, צמודה ב־2.9% עולה בערך כמו לא צמודה ב־4.5%; ב־3%, כמו לא צמודה ב־5.9%.
כל מסלול בפירוט, עם היתרונות והסיכונים שלו, במדריך המשכנתא המלא.
ההיסטוריה 2022–2026: מאיפה הגענו
- ריבית בנק ישראל 0.1% מאז 2020, פריים 1.6%. לווים שמים עד שני שלישים מההלוואה בפריים; הקבועה הלא צמודה נסחרת סביב 3 עד 3.5%.
- עשר העלאות רצופות כדי לבלום אינפלציה של יותר מ־5%. ריבית בנק ישראל עולה מ־0.1% ל־4.75%, הפריים מ־1.6% ל־6.25%. ההחזר על מסלול פריים של מיליון ₪ ל־25 שנה עולה בכ־2,100 ₪. הקבועה הלא צמודה מטפסת ל־5.5–6%.
- הורדה ראשונה, ל־4.5%. השוק מצפה לסדרת הורדות שלא מגיעה: מלחמה, פרמיית סיכון, אינפלציה עקשנית.
- ריבית בנק ישראל יציבה ב־4.5%, פריים 6%. הריביות הקבועות הלא צמודות חוזרות לאט לכיוון 5 עד 5.5% עם ירידת תשואות האג״ח.
- האינפלציה חוזרת ליעד (1.6% בשנה בסתיו). בנק ישראל מבצע סדרת הורדות: ריבית של 3.25% בנובמבר 2026, פריים 4.75%. הקבועה הלא צמודה מתייצבת בין 4.8 ל־5.5%.
מה ההיסטוריה הזו מלמדת: בתוך שמונה עשר חודשים, ההחזר במסלול פריים יכול לעלות ב־40%. לווה מ־2021 עם שני שלישים בפריים חווה את זה על בשרו. זו הסיבה שכלל השליש בקבועה קיים, וזה מה שקונים ב־2026 צריכים לזכור כשהריביות יורדות שוב.
ריביות בפועל לפי מסלול ולפי תקופה
| מסלול | 10–15 שנה | 20 שנה | 25–30 שנה | פירעון מוקדם |
|---|---|---|---|---|
| פריים (4.75%) − מרווח | פ − 0.6 עד − 0.9 | פ − 0.5 עד − 0.8 | פ − 0.3 עד − 0.7 | בלי עמלת היוון |
| קבועה לא צמודה | 4.5–5.0% | 4.7–5.2% | 4.8–5.5% | עמלת היוון אם הריביות ירדו |
| קבועה צמודה | 2.4–2.9% + מדד | 2.5–3.1% + מדד | 2.6–3.3% + מדד | עמלת היוון אם הריביות ירדו |
| משתנה כל 5 שנים, לא צמודה | 4.2–4.7% | 4.3–4.8% | 4.4–4.9% | בלי עמלה בכל נקודת יציאה |
| משתנה כל 5 שנים, צמודה | 2.0–2.5% + מדד | 2.1–2.7% + מדד | 2.2–2.8% + מדד | בלי עמלה בכל נקודת יציאה |
| הלוואה במט״ח (דולר / אירו) | SOFR או יוריבור + 2 עד 3 נקודות; נדירה, לתושבי חוץ בלבד, בשני בנקים | משתנה, בלי עמלה | ||
שתי קריאות. ככל שהתקופה ארוכה יותר, הריבית הקבועה גבוהה יותר: מעבר מ־20 ל־25 שנה עולה בערך 0.15 עד 0.3 נקודה, מעבר להארכה עצמה. והמרווח על הפריים נשחק עם התקופה, כי הבנק נושא בסיכון זמן רב יותר.
שורת ״תושב חוץ״ נמצאת בעמוד משכנתא לתושבי חוץ; הוסיפו 0.2 עד 0.4 נקודה בכל תא. עולים, לעומת זאת, מקבלים לא פעם תנאים של תושבים מהיום הראשון: ראו משכנתא לעולים חדשים.
בהשוואה לארה״ב ולבריטניה, להקשר
נכון לנובמבר 2026, כסדר גודל בלבד: משכנתא אמריקאית קבועה ל־30 שנה מצוטטת בטווח של 6% נמוך־בינוני, וקיבוע בריטי לחמש שנים במימון של 60 עד 75% בטווח של 4% נמוך־בינוני. קבועה לא צמודה ישראלית ב־4.8 עד 5.5% ל־25 שנה נמצאת אפוא בין השתיים, והפריים ב־3.85 עד 4.25% אחרי מרווח נמוך משתיהן. אלה לא מוצרים זהים: הריבית האמריקאית נעולה ל־30 שנה בלי קנס פירעון, הבריטית מתעדכנת אחרי חמש שנים, וההלוואה הישראלית משלבת שלושה או ארבעה מסלולים, נושאת עמלת היוון על החלק הקבוע וצריכה להיפרע לפני גיל 75 עד 80. ההשוואה עוזרת לישראלים בחו״ל להחליט אם לממן במדינת המגורים במקום בארץ (ראו את החלופות בעמוד משכנתא לתושבי חוץ); היא לא אומרת איזה מבנה לבחור בישראל.
המרווח לפי פרופיל
על אותו מסלול, הבנק מתאים את המרווח לפי כמה קריטריונים, בסדר החשיבות הזה.
| קריטריון | המרווח הטוב | המרווח הגרוע | פער מקובל |
|---|---|---|---|
| שיעור מימון | עד 45% מהנכס | 70–75% | 0.2–0.4 נק׳ |
| יחס החזר | עד 25% מההכנסה | 35–40% | 0.1–0.3 נק׳ |
| יציבות הכנסה | שני שכירים בקביעות, מגזר ציבורי או הייטק | עצמאי חדש, הכנסה משתנה | 0.1–0.3 נק׳ |
| קשר עם הבנק | חשבון עיקרי, משכורת נכנסת, חסכונות | לקוח חדש, חשבון ריק | 0.1–0.2 נק׳ |
| תושבות | תושב | תושב חוץ | 0.2–0.4 נק׳ |
| סכום ההלוואה | 1.5 מיליון ₪ ומעלה | פחות מ־600,000 ₪ | 0.1–0.2 נק׳ |
הפערים מצטברים. בין זוג עובדי מדינה שלווים 45% מהמחיר בבנק הוותיק שלהם לבין עצמאי תושב חוץ שלווה 50% בבנק חדש, ההפרש בקבועה מגיע לא פעם ל־0.7 עד 0.8 נקודה, כלומר 100,000 ₪ על 1.5 מיליון ₪ ל־25 שנה. זה לא גזרה משמיים: זה מה שיועץ שמעמיד שלושה בנקים זה מול זה מקצץ בשליש עד חצי.
איך קוראים הצעה של בנק
כל בנק בישראל מוציא לפני החתימה מסמך אחיד שבנק ישראל מחייב: האישור העקרוני ואחר כך ההצעה המפורטת לפי מסלולים. קוראים אותו שורה אחר שורה.
- הסכום הכולל ושיעור המימון. בדקו ששיעור המימון מחושב על הנמוך מבין שני הערכים, מחיר או שמאות, ושהסכום תואם את מה שהסכם המכר שלכם מצפה שישולם מההלוואה.
- שורה לכל מסלול: סכום, סוג, ריבית, תקופה, החזר התחלתי. חברו את ההחזרים: זה ההחזר החודשי האמיתי שלכם. הצעות רבות מציגות רק את ההחזר של החודש הראשון; במסלול צמוד, בקשו את ההחזר הצפוי בעוד 5 ו־10 שנים לפי האינפלציה שהבנק מניח.
- המרווח על הפריים, שנכתב ״פ − 0.6%״: זה המספר הראשון שמנהלים עליו משא ומתן. ולמשתנה כל חמש שנים: על איזה עוגן היא מתעדכנת ובאיזה מרווח.
- העלות הכוללת החזויה (סך כל התשלומים) והריבית האפקטיבית הכוללת, שהבנק חייב להציג. השוו את הריבית האפקטיבית בין שני בנקים, על תמהיל זהה.
- העמלות: פתיחת תיק (≈ 0.25% מההלוואה, אפשר להוריד עד אפס), שמאות, רישום בטאבו.
- תנאי הפירעון המוקדם, מסלול אחר מסלול. בפריים לא אמורה להיות עמלת היוון; בקבועה, העמלה מחושבת ביום הפירעון לפי הנוסחה הרגולטורית.
- תוקף: 12 יום על הריביות, 24 יום על אישור הסכום. אם החתימה על הסכם המכר רחוקה יותר, תכננו הצעה חדשה.
שתי מלכודות נפוצות: הצעה שמציגה קבועה צמודה ״ב־2.6%״ כאילו זו העלות האמיתית, בלי להזכיר את ההצמדה; והחזר התחלתי נמוך באופן מלאכותי בזכות חלק צמוד גדול, שמעביר את יחס ההחזר אבל מתנפח בתוך עשר שנים. תמיד קראו את עמודת ״סוג המסלול״ לפני עמודת ״הריבית״.
שלושה תמהילים בהשוואה ל־25 שנה
הלוואה של 1,500,000 ₪ ל־25 שנה, ריביות נובמבר 2026 לתיק חזק של תושב: קבועה לא צמודה 5.0%, פריים 4.75% − 0.6 כלומר 4.15%, קבועה צמודה 2.9% + מדד (אינפלציה משוערת 1.6%).
| תמהיל א׳ ״ביטחון״: 100% קבועה לא צמודה 5.0% | 8,770 ₪ לחודש, קבוע · עלות כוללת ≈ 1,130,000 ₪ |
| תמהיל ב׳ ״מאוזן״: ⅓ קבועה 5.0% / ⅓ פריים 4.15% / ⅓ צמודה 2.9% | ≈ 7,950 ₪ לחודש בהתחלה · עלות כוללת ≈ 1,015,000 ₪ |
| תמהיל ג׳ ״גמיש״: ⅓ קבועה 5.0% / ⅔ פריים 4.15% | ≈ 8,285 ₪ לחודש בהתחלה · עלות כוללת ≈ 985,000 ₪ |
| אותו תמהיל ג׳ אם הפריים עולה ב־1.5 נקודות משנה 3 | ≈ 9,150 ₪ לחודש · עלות כוללת ≈ 1,250,000 ₪ |
| אותו תמהיל ב׳ אם האינפלציה הממוצעת 3% במקום 1.6% | החזר בשנה 10 ≈ 8,700 ₪ · עלות כוללת ≈ 1,130,000 ₪ |
תמהיל ג׳ הוא הזול ביותר בתרחיש המרכזי והיקר ביותר אם הריביות עולות: זה המחיר של הגמישות (בלי עמלת היוון על שני שלישים מההלוואה). תמהיל א׳ עולה 115,000 ₪ יותר מתמהיל ב׳ בתרחיש המרכזי, אבל הוא היחיד שההחזר שלו לעולם לא יזוז. תמהיל ב׳ הוא הימור מתון על האינפלציה: הוא מנצח כל עוד האינפלציה נשארת מתחת ל־2 עד 2.5%. אף אחד לא יודע מה יהיו הריביות ב־2035; השאלה הנכונה היא לא ״איזה תמהיל זול יותר״ אלא ״איזו עלייה בהחזר אתם יכולים לספוג״.
סימולציה עם המספרים שלכם
המחשבון מחיל את הריביות של העמוד הזה. שנו את החלוקה בין המסלולים וראו את ההחזר ואת העלות הכוללת; הגרסה המלאה בעמוד מחשבון משכנתא.
חלוקה בין מסלולים
פריים (משתנה)
קבועה לא צמודה
קבועה צמודת מדד
כללי בנק ישראל: לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה, לכל היותר שני שלישים בפריים. המחשבון מתאים את המחוונים בהתאם.
- קרן שהוחזרה—
- ריבית—
- פריים (משתנה) · קבועה לא צמודה · קבועה צמודת מדד—
ריביות להמחשה, נובמבר 2026 (ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%). המסלול הצמוד מחושב באינפלציה קבועה; בפועל ההחזר ויתרת הקרן משתנים עם המדד. הבנקים מחילים מרווחים שונים לפי פרופיל ועיר: הצעה אמיתית עשויה לסטות ב־±0.5 נקודה.
מתי לקבע את הריבית
בישראל אין נעילת ריבית ל־60 יום ואין הצעת משכנתא שתקפה לחצי שנה: הריביות בטופס ההצעה מחזיקות 12 יום. שלושה מצבים.
- קנייה יד שנייה, חתימה בתוך 30 יום. בקשו את ההצעות בשבוע שלפני החתימה על מסמכי ההלוואה, לא קודם. אם החלטה של בנק ישראל נופלת באמצע (הלוח ציבורי, שמונה החלטות בשנה), חכו לה: הורדה עוברת לפריים באותו יום ולקבועה בימים שאחרי.
- דירה מקבלן, העמדה בעוד שנה עד שלוש. אין לכם מה לקבע היום: הבנק יקבע את הריביות בכל משיכה. חלק מהבנקים מציעים לאשר את התיק עכשיו ולקבוע ריביות בכל משיכה; אחרים מסכימים לקבע מראש את ריבית המסלול הקבוע תמורת 0.1 עד 0.2 נקודה. אם אתם מצפים להורדה, קבעו רק את החלק הקבוע המינימלי.
- כבר יש לכם הלוואה מ־2022–2024. השאלה היא לא קיבוע אלא מחזור: עם פריים שירד מ־6.25% ל־4.75%, חלק הפריים שלכם כבר ירד מעצמו; את הקבועה ב־5.5–6% אפשר למחזר אם העמלה נמוכה מהחיסכון. עשו את החשבון עם דוח היתרות לסילוק של הבנק.
מה משתנה ב־2027
התרחיש המרכזי של הכלכלנים בבנקים הגדולים ושל בנק ישראל עצמו: אינפלציה שנשארת ביעד של 1 עד 3%, וריבית שיורדת לאט לכיוון 2.75 עד 3% עד סוף 2027, בצעדים של 0.25 נקודה. הפריים ירד אז לכיוון 4.25 עד 4.5%. הקבועות הלא צמודות יזוזו פחות, 0.2 עד 0.4 נקודה לכל היותר, כי הן כבר מגלמות את המסלול הזה.
סיבות לזהירות. פרמיית הסיכון של ישראל תלויה במצב הביטחוני; עלייה בתשואות האג״ח מייקרת את הריביות הקבועות גם אם ריבית בנק ישראל יורדת. מה שעימות משנה להלוואה שכבר נחתמה (דחיית תשלומים, ביטוחים) מתואר בעמוד מה קורה למשכנתא בזמן מלחמה. השקל החזק לוחץ על האינפלציה המיובאת בכיוון הנכון, אבל היפוך במטבע יעשה את ההפך. ושוק הדיור עצמו, עם מלאי גבוה של דירות חדשות שלא נמכרו ומבני מימון של קבלנים (20/80, הלוואות בלון) תחת הזרקור של בנק ישראל, עלול להביא את המפקח להדק את תנאי האשראי ולא להקל אותם.
מה זה אומר לכם: אל תדחו קנייה רק כדי לחכות ל־0.25 נקודה; על 1.5 מיליון ₪, 0.25 נקודה בפריים הם 200 ₪ לחודש, מול מחירים שעולים (+10% בתל אביב בשנה, +8% בנתניה) והקפאת ספי מס הרכישה עד ינואר 2028. במקום זה, הגדירו את חלק הפריים עם ההורדה הצפויה בראש, והשאירו את השליש בקבועה לא צמודה כרשת ביטחון.
להשפעה של הריביות האלה על המחיר הכולל של קנייה, ראו את העמוד עלויות קניית דירה; למיסוי בישראל באופן כללי, Shekel Guide.
שאלות נפוצות
מה ריבית המשכנתא הממוצעת בישראל ב־2026?
לפי הנתונים שמפרסם בנק ישראל, הריבית הממוצעת המשוקללת על הלוואות חדשות לדיור נעה סביב 4.5 עד 5% ב־2026, בכל המסלולים יחד. תיק חזק של תושב מקבל פריים ב־4.75% − 0.7, כלומר 4.05%, קבועה לא צמודה ל־25 שנה בסביבות 4.9% וקבועה צמודה בסביבות 2.8% + אינפלציה. אלה סדרי גודל של נובמבר 2026.
הפריים ירד ב־2027?
הפריים שווה לריבית בנק ישראל + 1.5%. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% מאז נובמבר 2026, אחרי 4.5% ב־2025. רוב האנליסטים צופים ירידה איטית לכיוון 2.75 עד 3% ב־2027, בתנאי שהאינפלציה תישאר ביעד של 1 עד 3%. שום דבר לא מובטח: ב־2024, ההורדה הצפויה לא הגיעה.
מה עדיף היום, קבועה או משתנה?
הרגולציה מחייבת לפחות שליש בקבועה. מעבר לזה, התשובה תלויה באופק שלכם: אם אתם מצפים לפרוע חלק בתוך חמש שנים, פריים (משתנה, בלי עמלת היוון) הגיוני; אם אתם רוצים החזר מובטח לכל התקופה, קבועה לא צמודה, גם ב־5%, נשארת המסלול היחיד בלי הפתעות. בנובמבר 2026, עם ציפייה לירידת ריבית, תמהיל של 40% קבועה / 40% פריים / 20% צמודה הוא הפשרה הנפוצה.
הריביות זהות בכל הבנקים?
לא. המסלולים זהים, אבל כל בנק קובע את המרווח לפי התיאבון שלו באותו רגע, הצורך שלו בהיקפים והפרופיל שלכם. בין שני בנקים, הפער על אותו תיק מגיע לא פעם ל־0.2 עד 0.4 נקודה בקבועה, ול־0.3 עד 0.5 נקודה במרווח על הפריים. מכאן הערך של בקשת שלוש הצעות.
כמה זמן הצעת ריבית בתוקף?
טופס ההצעה של בנק בישראל מחייב את הבנק ל־12 יום על הריביות שהוצעו (24 יום לאישור העקרוני על הסכום). אחרי זה הבנק רשאי לעדכן את הריביות למעלה או למטה. אם החתימה שלכם מתוכננת מאוחר יותר, בקשו הצעה חדשה בשבוע שלפני.
תושבי חוץ משלמים יותר?
כן, בדרך כלל 0.2 עד 0.4 נקודה יותר בכל מסלול, כי הבנק לא יכול לעקל הכנסה בחו״ל והטיפול בתיק עולה לו יותר. תושב חוץ מקבל בדרך כלל פ − 0.3 עד − 0.6 וקבועה לא צמודה בין 5.0 ל־5.5%. אזרחים ישראלים שגרים בחו״ל מקבלים לא פעם יחס של תושבים.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
השוו הצעות מכמה בנקים
יש לכם הצעה מהבנק, או שאתם רוצים שלוש בבת אחת? יועץ משכנתאות קורא את ההצעה שלכם, אומר מה פתוח למשא ומתן ומגיש את הבקשה לבנקים שממוקמים הכי טוב השבוע.