Tasas hipotecarias en Israel hoy y qué cambia en 2027

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Cómo se forman las tasas hipotecarias

Tres mecanismos distintos, uno por familia de tramo.

La prime se define por convención bancaria como la tasa de referencia del Banco de Israel + 1,5 punto. Todos los bancos aplican la misma prime; solo difieren en el margen negativo que conceden, escrito «P − x». Cuando el comité monetario baja la tasa de referencia 0,25 punto, su cuota prime baja al mes siguiente. Cada banco publica la prime todos los días.

Las tasas fijas no indexadas siguen el rendimiento de los bonos del Estado israelí no indexados (shajar) de plazo equivalente, más un margen bancario de 1 a 1,5 punto. Incorporan entonces las expectativas del mercado: si todos esperan un recorte de la tasa de referencia, ya está en la tasa fija. Por eso la fija no «sigue» al Banco de Israel en la misma medida que la prime.

Las tasas fijas indexadas al IPC siguen a los bonos del Estado indexados (galil), más margen. Son más bajas porque la inflación se suma aparte al capital: la tasa real es la tasa publicada más la inflación futura. Con una inflación del 1,6 %, una indexada al 2,9 % cuesta más o menos lo mismo que una no indexada al 4,5 %; con un 3 %, lo mismo que una no indexada al 5,9 %. Quien conoce los créditos UVA en Argentina reconocerá el mecanismo.

Cada tramo en detalle, con sus ventajas y riesgos, está en la guía completa de la hipoteca en Israel.

Historia 2022-2026: de dónde venimos

• Principios de 2022Tasa de referencia al 0,1 % desde 2020, prime al 1,6 %. Los deudores ponen hasta dos tercios del préstamo en prime; la fija no indexada cotiza alrededor del 3 al 3,5 %.
• Abril de 2022 – mayo de 2023Diez subas consecutivas para contener una inflación de más del 5 %. La tasa de referencia pasa del 0,1 % al 4,75 %, la prime del 1,6 % al 6,25 %. La cuota de un tramo prime de 1 M₪ a 25 años sube unos 2.100 ₪. La fija no indexada sube al 5,5-6 %.
• Enero de 2024Primer recorte, al 4,5 %. El mercado espera una serie de recortes que nunca llega: guerra, prima de riesgo, inflación persistente.
• 2024 – 2025Tasa de referencia estable en 4,5 %, prime en 6 %. Las fijas no indexadas vuelven lentamente hacia el 5 a 5,5 % a medida que bajan los rendimientos de los bonos.
• 2026La inflación vuelve a la meta (1,6 % interanual en otoño). El Banco de Israel encadena recortes: tasa de referencia al 3,25 % en noviembre de 2026, prime al 4,75 %. La fija no indexada se estabiliza entre 4,8 y 5,5 %.

Lo que enseña esta historia: en dieciocho meses, un tramo prime puede ver subir su cuota un 40 %. Un deudor de 2021 con dos tercios en prime lo vivió. Es la razón de ser de la regla del tercio fijo, y lo que los compradores de 2026 deberían tener presente mientras las tasas bajan.

Tasas observadas por tramo y por plazo

Dos lecturas. Cuanto más largo el plazo, más alta la fija: pasar de 20 a 25 años cuesta alrededor de 0,15 a 0,3 punto, además de la extensión misma. Y el margen sobre la prime empeora con el plazo, porque el banco carga el riesgo durante más tiempo.

La línea «no residente» está en la página hipoteca para no residentes; cuente 0,2 a 0,4 punto más en cada celda. Los olim, en cambio, suelen obtener condiciones de residente desde el primer día: vea hipoteca para olim.

Comparación internacional, como referencia

Solo como orden de magnitud: una hipoteca a tasa fija a 30 años en Estados Unidos, la referencia natural para quien piensa en dólares, promediaba 7,24 % el 29 de octubre de 2026 según la encuesta semanal de Freddie Mac. Una fija no indexada israelí al 4,8-5,5 % a 25 años queda por debajo, y la prime al 3,85-4,25 % después del margen, todavía más abajo. En España las hipotecas se referencian al Euríbor; en México o en Argentina, las tasas en moneda local son de otro orden, porque reflejan una inflación y un riesgo cambiario mayores. No son productos equivalentes: la tasa estadounidense queda fija 30 años sin penalidad por cancelación anticipada, y el préstamo israelí combina tres o cuatro tramos, tiene una penalidad por diferencial en la parte fija y debe cancelarse antes de los 75 a 80 años. La comparación sirve para juzgar si pedir prestado en su país tiene sentido (vea las alternativas en la página hipoteca para no residentes); no le dice qué estructura elegir en Israel.

El margen según el perfil

Para el mismo tramo, el banco ajusta su margen según estos criterios, en este orden de importancia.

Estas diferencias se suman. Entre una pareja de empleados públicos que pide el 45 % del precio en su banco de siempre y un independiente no residente que pide el 50 % en un banco nuevo, la diferencia en la fija llega con frecuencia a 0,7 a 0,8 punto, es decir 100.000 ₪ sobre 1,5 M₪ a 25 años. No es una fatalidad: es lo que un asesor que pone a competir a tres bancos reduce entre un tercio y la mitad.

Cómo leer una oferta bancaria

Todo banco israelí emite, antes de la firma, un documento estandarizado exigido por el Banco de Israel: la hoja de aprobación (ishur ekroni) y luego la oferta detallada por tramo. Se lee línea por línea.

1. Monto total y financiación. Verifique que el porcentaje de financiación se calcule sobre el menor de los dos valores, precio o tasación, y que el total coincida con lo que su contrato de compraventa prevé pagar con el préstamo.
2. Una línea por tramo (maslul): monto, tipo, tasa, plazo, cuota inicial. Sume las cuotas: esa es su cuota mensual real. Muchas ofertas muestran solo la cuota del primer mes; para un tramo indexado, pida la cuota proyectada a 5 y 10 años con la inflación que supone el banco.
3. El margen sobre la prime, escrito «P − 0,6 %»: es la primera cifra para negociar. Y la fórmula de la variable a 5 años: sobre qué índice (ogen) se reajusta y con qué margen.
4. El costo total proyectado (saj kol hatashlumim) y la tasa efectiva global, que el banco debe mostrar. Compare esa tasa efectiva entre dos bancos, para una mezcla idéntica.
5. Los gastos: apertura del expediente (≈ 0,25 % del préstamo, negociable hasta cero), tasación, inscripción en el Tabu.
6. Las condiciones de cancelación anticipada, tramo por tramo. La prime no debe tener penalidad por diferencial; en la fija, la penalidad se calcula el día de la cancelación según la fórmula reglamentaria.
7. La validez: la aprobación de principio mantiene las tasas 24 días (directiva 451 del Banco de Israel); 12 días como mínimo solo para un préstamo sin nueva garantía. Si la firma de la compraventa es más adelante, prevea una nueva oferta.

Tres mezclas comparadas a 25 años

Préstamo de 1.500.000 ₪ a 25 años, tasas de noviembre de 2026 para un buen expediente de residente: fija no indexada 5,0 %, prime 4,75 % − 0,6 es decir 4,15 %, fija indexada 2,9 % + madad (inflación supuesta 1,6 %).

La mezcla C es la más barata en el escenario central y la más cara si suben las tasas: es el precio de la flexibilidad (sin penalidad sobre dos tercios del préstamo). La mezcla A cuesta 115.000 ₪ más que la B en el escenario central, pero es la única cuya cuota nunca se moverá. La mezcla B es una apuesta moderada a la inflación: gana mientras la inflación se mantenga por debajo del 2 a 2,5 %. Nadie conoce las tasas de 2035; la pregunta correcta no es «qué mezcla cuesta menos» sino «qué suba de cuota puede absorber».

Simule con sus propias cifras

La calculadora aplica las tasas de esta página. Cambie el reparto entre tramos y mire la cuota y el costo total; la versión completa está en la página calculadora de hipoteca en Israel.

Cuándo fijar su tasa

En Israel, «fijar» la tasa no significa lo mismo que en otros mercados. No hay bloqueo de tasa por 60 días ni oferta válida seis meses: las tasas de una aprobación de principio valen 24 días. Tres situaciones.

• Compra de reventa, firma dentro de los 30 días. Pida sus ofertas la semana anterior a firmar los documentos del préstamo, no antes. Si en el medio cae una decisión del Banco de Israel (el calendario es público, ocho decisiones por año), espérela: un recorte se traslada a la prime el mismo día y a la fija en los días siguientes.
• Compra en pozo, desembolso dentro de 1 a 3 años. Hoy no tiene nada que fijar: el banco fijará las tasas en cada desembolso. Algunos bancos proponen aprobar el expediente ahora y fijar las tasas en cada desembolso; otros aceptan fijar de antemano la tasa del tramo fijo por 0,1 a 0,2 punto. Si espera un recorte, fije solo la parte fija mínima.
• Ya tiene un préstamo de 2022-2024. La cuestión no es fijar sino refinanciar: con la prime bajando del 6,25 % al 4,75 %, su parte prime ya bajó sola; su fija al 5,5-6 % puede refinanciarse si la penalidad es menor que el ahorro. Haga hacer la cuenta con el estado de saldo de su banco.

Qué cambia en 2027

El escenario central de los economistas de los grandes bancos y del propio Banco de Israel: una inflación que se mantiene dentro de la meta del 1 al 3 % y una tasa de referencia que baja lentamente hacia el 2,75 a 3 % a fines de 2027, en escalones de 0,25 punto. La prime bajaría entonces hacia el 4,25 a 4,5 %. Las fijas no indexadas se moverían menos, 0,2 a 0,4 punto como mucho, porque ya incorporan ese camino.

Razones para la prudencia. La prima de riesgo de Israel depende de la situación de seguridad; una suba de los rendimientos de los bonos encarece la fija aunque baje la tasa de referencia. Lo que un conflicto cambia para un préstamo ya firmado (diferimientos de cuotas, seguros) se describe en qué pasa con mi hipoteca en caso de guerra. El shékel fuerte frena la inflación importada en el buen sentido, pero un giro cambiario haría lo contrario. Y el propio mercado inmobiliario, con un stock alto de viviendas nuevas sin vender y esquemas de financiación de los desarrolladores (20/80, préstamos globo) bajo la lupa del Banco de Israel, puede llevar al supervisor a endurecer las condiciones de crédito en lugar de flexibilizarlas.

Lo que cambia para usted: no postergue una compra solo para esperar 0,25 punto; sobre 1,5 M₪, 0,25 punto en la prime son 200 ₪ por mes, frente a precios en alza (+10 % en Tel Aviv en un año, +8 % en Netanya) y al congelamiento de los tramos del mas rejishá hasta enero de 2028. Dimensione mejor la parte prime teniendo en cuenta el recorte esperado, y mantenga el tercio fijo no indexado como red de seguridad.

Para el impacto de estas tasas en el precio total de una compra, vea la página gastos de compra en Israel; para la fiscalidad israelí en su conjunto, Shekel Guide (en inglés).

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