Calculadora de presupuesto total: cuánto cuesta realmente comprar en Israel

Calcule su presupuesto total

Los valores predeterminados son los puntos medios que se usan en todo el sitio: abogado 0,75 % + IVA, agente 2 % + IVA, asesor hipotecario 10.000 ₪, tasación 1.000 ₪, gastos bancarios del 0,25 % del préstamo con un tope de 4.000 ₪, y 4.000 ₪ de poder, apostilla y traducciones para un comprador en el exterior. Cambie cualquiera de ellos por el presupuesto que ya tenga. El precio que ingrese lo recordarán las demás calculadoras del sitio.

Qué cubre cada línea

Tres líneas concentran casi todo el peso. El impuesto de compra depende solo de su estatus y del precio: la escala completa y los casos especiales (vivienda de reemplazo, parejas mixtas, residencia dentro de los dos años) están en el impuesto de compra (mas rejishá) 2026. El agente lo paga también el comprador, algo que sorprende a quien compró en otros países: sobre un departamento de 2,8 M₪, el 2 % + IVA son 66.080 ₪. Y el abogado no es opcional: en Israel no hay escribano ni notario que formalice la compraventa; todo el trabajo lo hace el abogado (vea ¿hay escribanos en Israel?). Cada línea se detalla en los gastos de compra en Israel.

Lo que la calculadora deja afuera a propósito: reformas y equipamiento (un usado a menudo se vende sin cocina equipada ni placares), la mudanza, la indexación del saldo de una compra en pozo y los primeros meses de arnona y vaad bait. Es dinero real, pero depende de sus decisiones más que de la operación.

Costo total y fondos propios: las dos cifras

El costo total es el precio más todos los gastos: lo que la propiedad le cuesta. Los fondos propios (hon atzmí) son el costo total menos el préstamo: lo que usted debe tener realmente en una cuenta israelí, en shékels, en el momento justo. Es la segunda cifra la que frena las compras. El banco presta una parte del precio o del valor de tasación, el que sea menor, nunca los gastos, y el Banco de Israel limita esa parte según el perfil.

El tope es un máximo, no un derecho: el banco también verifica que la cuota no supere aproximadamente un tercio de sus ingresos netos, y toma la tasación en lugar del precio si la tasación es menor. A un no residente con ingresos en el exterior suelen aplicarle el 50 % aunque la norma permitiría más. El aporte por perfil, con los casos límite, está en cuánto aporte propio necesito; la financiación desde el exterior, en hipoteca para no residentes.

Una misma propiedad de 2,8 M₪, cinco compradores

Entre el olé y el no residente, los fondos propios casi se duplican para el mismo departamento: 816.830 ₪ contra 1.744.841 ₪. El impuesto de compra explica unos 219.894 ₪ de la diferencia; el tope de financiación, el resto. Por eso quienes preparan su aliá suelen hacer coincidir la compra con ella (vea comprar como olé jadash), y por eso un no residente que se convierte en residente israelí dentro de los dos años puede recuperar la diferencia de impuesto. Como referencia, la Oficina Central de Estadística ubica la operación promedio de un 4 ambientes en unos 2,9 M₪ en Netanya, 2,7 M₪ en Bat Yam y 3,3 M₪ en Jerusalén a comienzos de 2026; los precios ciudad por ciudad están en precios de la vivienda en Israel por ciudad.

Caso práctico: una familia de Buenos Aires compra en Jerusalén

Si comprara al contado, la misma familia se ahorraría el asesor, la tasación y los gastos bancarios, pero necesitaría 3.136.967 ₪. Negociar el agente al 1,5 % ahorra unos 16.600 ₪; cambiar a través de un operador de divisas al 0,5 % en lugar de una transferencia bancaria con un margen del 1 % ahorra otros 8.700 ₪ aproximadamente. La palanca más grande está en otro lado: si uno de los padres se convierte en residente israelí dentro de los dos años posteriores a la compra y es la única vivienda de la familia en Israel, el impuesto puede recalcularse con la escala de única vivienda, una devolución de casi 188.500 ₪. Los precios por barrio están en la página de Jerusalén, y la mecánica a distancia en comprar desde Argentina, España o México y el poder para comprar a distancia.

Obra nueva: otro presupuesto

Si compra a un desarrollador (kablán), la estructura cambia. Por lo general no hay agente: el desarrollador paga a su propio equipo de ventas. El comprador contribuye a los honorarios del abogado del desarrollador, con un tope legal de unos 5.500 ₪ + IVA (o el 0,5 % del precio si es menos), y sigue necesitando a su propio abogado para revisar el contrato. En un 4 ambientes de 3.317.000 ₪, el precio promedio de un 4 ambientes en Jerusalén a comienzos de 2026 según la Oficina Central de Estadística, un residente que compra por primera vez paga unos 115.033 ₪ de gastos (3,5 %) y necesita 944.283 ₪ de fondos propios con una mashkanta del 75 %, no todo de una vez: los planes de pago tipo 20/80 dejan la mayor parte del precio para la entrega.

Lo que la calculadora no ve en una obra nueva y usted debe sumar: la indexación del saldo impago al índice de costos de la construcción (del 2 al 4 % anual en los últimos años), la cochera y la baulera vendidas aparte, las conexiones de servicios, las mejoras y el alquiler durante la demora habitual. El mecanismo está explicado en comprar en pozo a un desarrollador.

Cuándo sale el dinero de su cuenta

1. Antes de la oferta. Inspección y, si está en el exterior, poder y apostilla: unos miles de shékels que se pagan haya o no compra.
2. En el contrato (heskem mejirá). Un primer pago del 10 al 20 % del precio en un usado (el 20 % es habitual en obra nueva), la mitad de los honorarios del abogado y la comisión del agente, que se paga al firmar el contrato.
3. Dentro de los 60 días de la firma. El impuesto de compra, declarado dentro de los 30 días y pagado dentro de los 60, a menudo antes de que se libere la mashkanta. Sobre 2.800.000 ₪ como no residente, son 224.000 ₪ que hay que tener en shékels en el segundo mes.
4. En la firma del préstamo. Asesor, tasación, comisión de apertura del banco e inscripción de la hipoteca.
5. Saldo y llaves. El resto del precio, en parte con la mashkanta, contra la entrega de las llaves; el saldo de los honorarios del abogado, al inscribir en el Tabu.

Para un comprador con los ahorros en el exterior, el orden importa más que el total: el impuesto y el primer pago llegan antes que el dinero del banco. Planifique las transferencias en consecuencia, teniendo en cuenta los controles sobre el origen de los fondos (vea ¿necesito una cuenta bancaria israelí?), y lea la secuencia completa en cómo comprar una propiedad en Israel.

Cinco errores de presupuesto que vemos a menudo

• Suponer que el banco financia los gastos. Financia solo una parte del precio. El 12,3 % de gastos de un no residente se paga con dinero propio.
• Dar por sentada la escala de residente. Un ciudadano israelí que vive en Buenos Aires, Ciudad de México o Madrid suele ser no residente a efectos fiscales: 8 % desde el primer shékel. Verifique su estatus con la calculadora del impuesto de compra antes de mirar avisos.
• Olvidar el IVA. El «2 %» del agente es un 2,36 % pagado; el «1 %» del abogado, un 1,18 %.
• Calcular sobre el precio y no sobre la tasación. Si el tasador valúa el departamento por debajo del precio, el préstamo es un porcentaje de la cifra menor y la diferencia sale de su bolsillo.
• Olvidar el primer año. Cocina y placares, aire acondicionado, muebles: de 50.000 a 150.000 ₪ para un 4 ambientes. No es un gasto de la operación, pero es dinero igual.

Si todavía duda entre comprar o no, compare el escenario con alquilar durante diez años en la calculadora ¿alquilar o comprar?; para los impuestos sobre los alquileres y la venta después de comprar, vea Shekel Guide, nuestro sitio hermano sobre dinero e impuestos en Israel. Y lea con cuidado los precios por metro cuadrado: los avisos israelíes dan superficies brutas (vea superficie bruta o neta).

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