Bancos para su hipoteca en Israel: Leumi, Hapoalim, Mizrahi-Tefahot y Discount comparados

Quién presta qué: la estructura del mercado

En Israel prácticamente no existen prestamistas hipotecarios fuera de los bancos para una compra estándar: casi toda mashkanta la otorga uno de seis grupos bancarios. Los dos mayores grupos en términos generales, Bank Leumi y Bank Hapoalim, son bancos universales para los que la hipoteca es un negocio entre muchos. Mizrahi-Tefahot es distinto: Tefahot fue históricamente un banco hipotecario especializado, y el grupo fusionado sigue siendo el primer prestamista hipotecario del país, con una cuota de alrededor del 37 % en 2025. Después vienen Israel Discount Bank (dueño también de Mercantile) y el First International Bank of Israel (FIBI, «Beinleumi»). Bank of Jerusalem es un banco mucho más pequeño, centrado en hipotecas y depósitos.

Los volúmenes son grandes y los préstamos, cada vez mayores. En julio de 2026 los bancos otorgaron 11.560 millones de shékels en nuevas hipotecas, con un préstamo promedio de 1.117.000 ₪, cerca del récord de marzo de 2026 (1.129.000 ₪); el 43 % de las nuevas hipotecas financió propiedades de 3 millones de shékels o más. Alrededor del 14 % de las hipotecas del mes eran préstamos globo (balloon o bullet) ligados a promociones de desarrolladores, un segmento que el Banco de Israel ahora limita (ver más abajo).

Esa concentración tiene una consecuencia para usted: con seis competidores reales, cada banco conoce bien los precios de los demás. Los márgenes se mueven en olas, a menudo todos en la misma dirección, pero en cualquier momento uno o dos bancos tienen más hambre de volumen que el resto. Ese es el banco que le conviene, y no siempre es el mismo.

Lo que es igual en todos los bancos

Antes de comparar bancos, conviene saber lo que no podrá negociar en ninguno, porque lo fija el Supervisor de Bancos del Banco de Israel:

Las tres canastas uniformes, vigentes desde el 31 de agosto de 2022, son la herramienta de comparación más útil que tiene: (1) 100 % fija no indexada; (2) un tercio fija no indexada, un tercio variable indexada al IPC, un tercio prime; (3) mitad fija no indexada, mitad prime. Cada banco debe cotizar esas mismas tres mezclas sobre su expediente, de modo que usted compara lo mismo con lo mismo antes de discutir la mezcla que prefiere. Los tramos se explican en la guía completa de la hipoteca en Israel, y los rangos de tasas actuales en las tasas hipotecarias en Israel hoy.

Tasas promedio por banco: lo que muestran los datos del Banco de Israel

El Banco de Israel publica la tasa de interés promedio de las nuevas hipotecas por banco. Las cifras de junio de 2026, tal como las publicó Bizportal, junto con el promedio de cada banco en los 25 meses desde junio de 2024:

Lea esta tabla con cuidado. Una tasa promedio depende de la mezcla de tramos que eligieron los clientes (un banco cuyos clientes toman más fija no indexada muestra un promedio más alto), de la proporción financiada y del perfil de riesgo de su clientela. Bizportal señala que el promedio de Bank of Jerusalem es más alto que el de Mizrahi-Tefahot, y lo atribuye a préstamos más riesgosos. Los datos dicen algo real (Mizrahi-Tefahot fue el más caro de los cinco en promedio durante la mayor parte del período, First International el más barato), pero no le dicen qué banco le hará la mejor oferta a usted. Una diferencia de 0,4 punto entre promedios es del mismo orden que la diferencia entre dos ofertas para el mismo deudor.

Los bancos uno por uno

Lo que sigue se limita a lo verificable: tamaño, posicionamiento publicado y la forma en que los asesores suelen usar cada banco. Las políticas sobre expedientes del exterior cambian de un trimestre a otro; tome la columna «residentes extranjeros» como un punto de partida para verificar, no como una promesa.

Mizrahi-Tefahot es la opción por defecto de muchos olim y compradores extranjeros por una razón sencilla: tiene la mayor operación hipotecaria, una oferta publicada para clientes internacionales y personal acostumbrado a documentación estadounidense, británica, francesa o latinoamericana, con asesores que hablan español. Esa comodidad tiene un precio en promedio, que una oferta competidora suele reducir.

Leumi y Hapoalim se destacan cuando usted ya es cliente, sobre todo con activos bajo gestión: la hipoteca forma entonces parte de una relación más amplia, y el margen lo refleja. Para un recién llegado sin historial, compiten en las mismas condiciones que los demás.

Discount y First International son los bancos que más se usan para presionar las dos primeras ofertas. Sus promedios fueron los más bajos de los cinco en junio de 2026. Ninguno es un prestamista de nicho: ambos tienen departamentos hipotecarios completos y cotizan todos los tramos.

Bank of Jerusalem no es el lugar para la tasa más baja sobre un expediente de manual. Conviene conocerlo para los expedientes que incomodan a los grandes bancos: ingresos complejos, una propiedad con problemas de registro, un deudor cerca del límite de edad. A cambio, espere un margen más alto.

No residentes y olim: quién dice que sí, y en qué condiciones

Ninguna regla del Banco de Israel prohíbe prestar a extranjeros, y ningún banco exige la ciudadanía israelí. Lo que pasa en la práctica:

• Extranjero no residente que compra una segunda vivienda o una inversión. Todos los grandes bancos estudian el expediente; la mayoría limita el préstamo al 50 % del menor valor entre el precio y la tasación, porque lo trata como la compra de un inversor. Mizrahi-Tefahot publica ese tope del 50 % en su sitio en inglés y presta en shékels. Los ingresos en dólares, euros o pesos se convierten con un tipo de cambio conservador, a menudo con un recorte por riesgo cambiario.
• Ciudadano israelí que vive en el exterior. A menudo se lo trata como residente si es su única vivienda en Israel, es decir hasta el 70 a 75 %, con el mismo recorte sobre los ingresos del exterior.
• Futuro olé. Muchos bancos aceptan condiciones de residente para un comprador que puede documentar un proceso de aliá; algunos piden que la aliá sea efectiva antes de desembolsar. Vea la hipoteca para olim jadashim.
• Olé jadash ya instalado en Israel. Proporción de residente desde el primer día, pero un historial crediticio israelí casi vacío: los bancos se apoyan en los antecedentes del exterior y en el contrato de trabajo. Aquí la elección del banco pesa más que en cualquier otro caso.

Donde los bancos realmente se diferencian para un expediente del exterior no es en el tope anunciado sino en lo práctico: si la sucursal acepta comprobantes de ingresos en español o en inglés sin traducción, si los documentos del préstamo pueden firmarse en un consulado o ante escribano o notario en el exterior con apostilla, cómo tratan los ingresos de un trabajador independiente y cuánto tarda la revisión antilavado del aporte propio. El procedimiento completo para no residentes está en la hipoteca en Israel para no residentes; la pregunta en tres líneas, en ¿puede un no residente obtener una hipoteca en Israel?.

Plazos y documentos, banco por banco

La secuencia es la misma en todos: aprobación de principio, contrato de compraventa, tasación, oferta final y firma, desembolso. Con la reforma del Banco de Israel, la solicitud y los documentos pueden enviarse en línea y el banco debe responder con su aprobación en 5 a 7 días hábiles. Esa aprobación vale luego 24 días.

1. Aprobación de principio (ishur ekroni): identidad, ingresos, deudas existentes, aporte propio, datos de la propiedad. Respuesta en 5 a 7 días hábiles; más rápido cuando un asesor envía un expediente completo.
2. Contrato de compraventa, con un calendario de pagos que su abogado alinea con el desembolso del banco.
3. Tasación por un tasador (shamai) aprobado por el banco, a su cargo, en general de 600 a 1.500 ₪.
4. Aprobación final y firma: seguro de vida y seguro del inmueble contratados, documentos de la garantía, firmas (sucursal, consulado o escribano en el exterior para los no residentes).
5. Desembolso directamente al vendedor o al desarrollador; inscripción de la hipoteca o de la nota de advertencia.

Duraciones totales observadas, todos los bancos: 2 a 4 semanas para un residente con un expediente simple, 4 a 8 semanas para un no residente. La diferencia entre bancos es menor que la diferencia entre un expediente completo y uno incompleto. La lista de documentos es en esencia idéntica de un banco a otro; lo que cambia son las exigencias de traducción y el historial del aporte propio que pide el área de cumplimiento.

Cómo hacer competir a los bancos

La conclusión de la Autoridad de Competencia de Israel, citada por el Banco de Israel, es contundente: una sola comparación baja el precio en 7 a 8 puntos básicos en promedio, y cuatro comparaciones en alrededor de 16 a 20. La mayoría de los deudores sigue consultando a uno o dos bancos.

1. Pida las tres canastas uniformes en cada banco, más la misma cuarta mezcla elegida por usted. Compare la tasa efectiva y el total a devolver solo sobre mezclas idénticas.
2. Negocie tramo por tramo: el margen sobre la prime («P − x»), la tasa fija no indexada, la tasa indexada al IPC. Un banco puede ser el mejor en uno y el peor en otro; puede tomar todo el préstamo en el banco que es mejor en su tramo más grande, o pedirle que iguale en los demás.
3. Negocie las comisiones: apertura de expediente, reembolso de la tasación. Con un buen expediente, a menudo se eliminan.
4. Mire las condiciones asociadas: trasladar el sueldo, contratar el seguro de vida del banco, mantener un saldo mínimo. Tienen un costo.
5. Cuide la ventana de 24 días: pida las aprobaciones cuando la compra esté cerca, para que las ofertas sigan vigentes al firmar.

Ese es exactamente el trabajo de un asesor hipotecario (yoetz mashkanta): un solo expediente, enviado a cuatro o cinco bancos, sabiendo cuáles cotizan de forma agresiva ese mes.

Ejemplo calculado: lo que valen cuatro ofertas

La segunda línea es la ganancia realista para un deudor promedio que simplemente consulta a cuatro bancos. La última línea es un techo: compara promedios de bancos, no dos ofertas sobre el mismo expediente, y nadie debería esperarla completa. Entre ambas, el resultado depende de su perfil y de la negociación tramo por tramo. Pruebe su propia mezcla en la calculadora de hipoteca en Israel.

Cómo elegir: una guía de decisión breve

• Vive en el exterior y quiere un banco que conozca el procedimiento: empiece por Mizrahi-Tefahot por su experiencia (y sus asesores hispanohablantes), y luego pida al menos a otros dos que mejoren su oferta.
• Ya tiene activos importantes en Leumi o Hapoalim: consulte primero a su banquero privado; la relación puede valer más de una décima de punto.
• Tiene un expediente de residente limpio y busca la tasa más baja: incluya Discount y First International; según los promedios 2024-2026, fueron los más baratos de los cinco.
• Su expediente es atípico (independiente con ingresos del exterior, deudor de más edad, propiedad con problemas de registro): agregue Bank of Jerusalem a la lista, y acepte un margen más alto si es el único que dice que sí.
• Compra en pozo: el banco acompañante del desarrollador (el que emite las garantías de la ley de venta) suele ofrecer condiciones preferenciales en el proyecto; compárelas igual con un banco externo. Vea comprar en pozo a un desarrollador.
• Piensa cancelar antes o refinanciar: elija la mezcla antes que el banco. Las reglas de cancelación anticipada son idénticas en todos; la parte en prime y en tramos de 5 años decide su flexibilidad. Vea refinanciar su hipoteca (mijzur).

Sea cual sea el banco, el costo total de la compra va mucho más allá del préstamo: vea los gastos de compra en Israel. Para las preguntas fiscales sobre ingresos y cuentas en el exterior, nuestro sitio hermano Shekel Guide (en inglés) trata el dinero y los impuestos en Israel.

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