La hipoteca en Israel (mashkanta) explicada: la guía completa

Qué es una mashkanta, en una definición

Una mashkanta es un préstamo bancario garantizado por una hipoteca (mashkanta designa también el gravamen mismo) inscripta en el Tabu (registro de la propiedad) sobre la propiedad que usted compra. El banco paga los fondos directamente al vendedor o al desarrollador, nunca a su cuenta, y se reserva el derecho de hacer vender la propiedad si las cuotas se interrumpen. Hasta que la propiedad quede inscripta a su nombre, el banco se protege con una hearat azhará (nota de advertencia) en el Tabu, y luego con la hipoteca misma en la inscripción definitiva.

Tres rasgos la distinguen de lo que conoce un comprador español, mexicano o argentino. El préstamo no tiene una tasa sino varias, repartidas en tramos que usted mismo combina. Una parte puede estar indexada a la inflación, algo que en España no existe y que en Argentina se conoce con los créditos UVA. Y la decisión del banco depende primero de reglas públicas del Banco de Israel (topes de financiación, parte fija mínima, relación cuota/ingreso), idénticas para todos los bancos, antes de depender de su política comercial.

Cinco bancos se reparten la mayor parte del mercado: Mizrahi-Tefahot (el mayor prestamista hipotecario del país), Leumi, Hapoalim, Discount y Banco de Jerusalén. Ofrecen los mismos tramos; lo que cambia es el margen que cada uno toma en cada tramo, y ahí se negocia.

Cómo decide un banco: tres topes que se superponen

El banco no le presta «lo que usted pide». Aplica tres límites y se queda con el más bajo.

1. El tope de financiación (LTV)

La directiva del Banco de Israel fija la relación máxima préstamo/valor según la situación. El «valor» es el menor entre el precio del contrato y la tasación del shamai (tasador aprobado por el banco).

2. La relación cuota/ingreso

La cuota mensual de todas sus deudas (hipoteca incluida) no debe superar el 35 a 40 % del ingreso neto del hogar. El tope reglamentario es 50 %, pero por encima del 40 % el banco debe inmovilizar más capital y casi siempre rechaza. Los ingresos que cuentan: sueldos netos (promedio de los últimos tres meses), ingresos de independientes (promedio de los dos últimos ejercicios fiscales), alquileres cobrados (a menudo al 70-80 %), jubilaciones. Los ingresos en moneda extranjera se convierten con un recorte del 10 al 20 %.

3. La edad

El préstamo debe cancelarse antes de los 75 años en la mayoría de los bancos, 80 en algunos. Un deudor de 50 años obtiene entonces 25 años como máximo; a los 60, de 15 a 20 años, lo que sube la cuota y por lo tanto la relación cuota/ingreso. El seguro de vida, obligatorio, también se vuelve más caro y más difícil de obtener después de los 60.

Los tramos (maslulim): lo que usted combina

Un tramo es una porción del préstamo con su propia tasa, su propio plazo y su propia regla de ajuste. Un préstamo típico tiene tres o cuatro. Estos son los cinco que ofrecen todos los bancos.

Cómo leer todo esto: la prime es la porción flexible, la que se cancela primero si recibe una herencia o vende otra propiedad. La fija no indexada es la porción de seguridad, la que garantiza el techo aunque todo salga mal. La fija indexada es una apuesta medida a una inflación baja; sirve sobre todo para hacer pasar una relación cuota/ingreso ajustada, porque su cuota inicial es más baja. Las variables a cinco años son compromisos útiles cuando piensa vender o refinanciar dentro de cinco a diez años.

Para un comprador cuyos ingresos están en dólares o en euros, el consejo es simple: sobreponderar la fija no indexada. Ya carga con el riesgo cambiario; no tiene sentido sumarle el riesgo de tasa y el de inflación en shékels. Las tasas por tramo y por plazo están detalladas en la página tasas hipotecarias en Israel hoy.

La regla del tercio y el sistema francés (Spitzer)

La regla del tercio. Desde 2011, el Banco de Israel exige que al menos un tercio del préstamo sea a tasa fija (indexada o no) y como máximo dos tercios a tasa variable. Dentro de la parte variable, la prime y las demás variables de corto plazo no pueden superar los dos tercios del préstamo total. La mezcla «clásica» que cumple todo esto: un tercio prime, un tercio fija no indexada, un tercio fija indexada. Muchos asesores proponen hoy 40 % fija no indexada, 35 % prime, 25 % indexada, más defensiva.

El sistema Spitzer. Es la amortización con cuota constante que en el mundo hispanohablante se llama sistema francés: cada mes paga el mismo monto, compuesto al principio sobre todo de intereses y luego sobre todo de capital. Todos los bancos israelíes lo aplican por defecto. La alternativa, keren shavá (amortización constante, el sistema alemán), baja la cuota cada mes y cuesta menos intereses en total, pero arranca 15 a 20 % más alta; se elige poco porque castiga la relación cuota/ingreso justo en el momento en que el banco la calcula.

En un tramo indexado, el sistema francés se aplica sobre el capital revaluado: la cuota se recalcula cada mes sobre un capital que creció con la inflación. Por eso una cuota indexada «se mueve» aunque la tasa sea fija.

Simule su préstamo

La calculadora de abajo aplica los topes del Banco de Israel a su perfil, reparte el préstamo entre tres tramos a las tasas de noviembre de 2026 y calcula la cuota mensual, el costo total y el ingreso necesario. La versión completa está en la página calculadora de hipoteca en Israel.

Trámite, documentos y plazos

1. Preaprobación (ishur ekroni). Es lo primero que hay que hacer, antes incluso de visitar propiedades. Presenta comprobantes de ingresos y de aporte propio; el banco le dice cuánto prestaría y en qué condiciones. Gratuita, sin compromiso, válida 24 días, renovable. Plazo: 2 a 7 días para un residente. Un comprador que negocia con un ishur ekroni en mano es tomado en serio por el vendedor.
2. Firma del contrato de compraventa (heskem mejirá). Su abogado incluye un calendario de pagos compatible con el desembolso del banco: la seña (10 a 20 %) sale de sus fondos propios, el saldo del banco. Si la aprobación del banco todavía no es definitiva, una cláusula de financiación lo protege.
3. Tasación (shamai). El banco designa un tasador matriculado, 600 a 1.500 ₪ a su cargo. Si la tasación queda por debajo del precio, la financiación se calcula sobre la tasación y la diferencia sale de su aporte. Plazo: una semana.
4. Oferta final y elección de los tramos. El banco emite una hoja de oferta que detalla cada tramo, su tasa, su plazo y su cuota. Es el momento de negociar, o de enfrentar a un segundo banco. Los bancos están obligados a entregarle un documento de comparación estandarizado.
5. Seguros. Seguro de vida (bituaj jaim) que cubre el capital pendiente y seguro del inmueble (bituaj mivné). El banco le ofrece los suyos; usted tiene derecho a contratarlos en otro lado, a menudo 20 a 40 % más baratos. En tiempos de guerra, estas pólizas y los diferimientos de cuotas del Banco de Israel se describen en qué pasa con mi hipoteca en caso de guerra.
6. Firma de los documentos del préstamo y desembolso. En la sucursal, con ambos deudores presentes. Los fondos se giran al vendedor según el calendario del contrato. El banco inscribe su garantía en el Tabu. Plazo total para un residente: 2 a 4 semanas entre el expediente y el desembolso.

Los documentos de un residente

• Documento de identidad (teudat zehut) de ambos deudores y, para un olé, la teudat olé.
• Empleados: los tres últimos recibos de sueldo (tlushei sajar) y el formulario 106 del año anterior. Independientes: balances y declaraciones de impuestos de los dos últimos años (shumá), carta del contador.
• Extractos de los últimos tres meses de todas las cuentas bancarias, con prueba del origen del aporte.
• Cronogramas de los préstamos vigentes (auto, crédito de consumo).
• Contrato o borrador de contrato, extracto del Tabu (nesaj Tabu) de la propiedad.
• En una compra en pozo: contrato del desarrollador y garantía de la ley de venta.

Los no residentes tienen un expediente más grueso, con traducciones y firmas en el exterior: todo está en la página hipoteca para no residentes. Los nuevos inmigrantes, por su parte, pueden obtener hasta el 75 % sin historial crediticio israelí: vea hipoteca para olim.

Gastos bancarios y seguros

Las dos pólizas son exigidas por el banco, pero la ley le deja libertad para elegir la aseguradora. El banco no puede condicionar la tasa a que contrate su propia póliza. Compare: en 25 años, una diferencia de 60 ₪ por mes son 18.000 ₪.

El presupuesto completo de una compra, impuesto de compra y abogado incluidos, está detallado en la página gastos de compra en Israel. Para la fiscalidad israelí en sentido amplio (impuesto a las ganancias, residencia fiscal, convenios de doble imposición), vea Shekel Guide (en inglés).

Cancelación anticipada, penalidades y mijzur

Puede cancelar toda o parte de su hipoteca en cualquier momento, con un preaviso de diez días. El banco cobra:

• un gasto fijo de gestión, algunas decenas de shékels;
• un cargo por falta de preaviso del 0,1 % si cancela sin los diez días;
• en los tramos indexados cancelados entre el 1 y el 15 del mes, un ajuste de indexación de medio mes;
• en los tramos a tasa fija, una penalidad por diferencial de tasas (amlat hivún) si la tasa promedio de mercado al momento de cancelar es inferior a la de su préstamo. Compensa al banco por los intereses perdidos y puede llegar a varios puntos del capital cancelado. Se reduce de 20 a 30 % según la antigüedad del préstamo, y es nula si las tasas subieron.

La prime y las variables en su fecha de reajuste se cancelan sin penalidad por diferencial. Por eso el tramo prime se dimensiona sobre el monto que piensa poder cancelar en los primeros años.

El mijzur (refinanciación) consiste en cancelar su préstamo con uno nuevo, en el mismo banco o en otro, para aprovechar tasas más bajas, acortar el plazo o cambiar la mezcla. Conviene cuando el ahorro de intereses supera la penalidad y los gastos de expediente; después de que la tasa de referencia bajara del 4,5 % (hasta noviembre de 2025) al 3,25 % (septiembre de 2026), muchos deudores de 2023 ganan en su parte prime y en sus variables, menos en sus fijas por la penalidad. Todo banco está obligado a entregarle, en pocos días, un estado de saldo y penalidad (doj itrot le-silúk) que le permite hacer la cuenta.

Las diferencias con una hipoteca en España o América Latina

La consecuencia práctica: un comprador que viene de España o de América Latina suele llegar con dos reflejos que en Israel cuestan dinero: buscar «la» tasa más baja sin mirar la estructura del préstamo, y esperar a que el banco proponga, cuando aquí es el deudor (o su asesor) quien arma el préstamo y pone a competir a los bancos.

Ejemplo completo: residentes, primera vivienda a 2,5 M₪

Pareja residente en Jerusalén, ingreso neto conjunto de 30.000 ₪ por mes, de 38 y 36 años, sin otros préstamos. Compra de un 4 ambientes de reventa a 2.500.000 ₪ en Arnona (vea la página comprar en Jerusalén). Primera y única vivienda: financiación del 75 %.

Tres lecturas de esta tabla. Primero, el tramo indexado ahorra 720 ₪ por mes al inicio frente a la fija no indexada, y es lo que deja el expediente por debajo del 35 %; pero su cuota habrá superado a la fija hacia el año quince si la inflación se mantiene en 1,6 %, mucho antes si se acelera. Segundo, si la tasa de referencia baja un punto más en 2027, la cuota del tramo prime baja unos 330 ₪. Tercero, una herencia de 300.000 ₪ dentro de cinco años iría primero a la prime, sin penalidad, y bajaría la cuota en unos 1.600 ₪.

La misma propiedad comprada por un no residente: financiación del 50 %, aporte de 1.250.000 ₪, mas rejishá de 200.000 ₪ (8 % desde el primer shékel), cuota de unos 6.600 ₪. El aporte mínimo para cada estatus, gastos incluidos, está resumido en cuánto aporte propio hace falta. El impuesto para cada estatus está en la calculadora del impuesto de compra.

Qué cambia en 2027

• Tasas. La tasa de referencia pasó del 4,5 % al 3,25 % entre noviembre de 2025 y septiembre de 2026. El mercado espera una continuación lenta de los recortes en 2027, hacia 2,75 a 3 %, si la inflación se mantiene cerca de la meta del 1 al 3 %. La prime seguiría mecánicamente (tasa de referencia + 1,5 %). Las tasas fijas ya incorporan esas expectativas y se moverán poco: no espere a que baje la fija.
• Topes de financiación. No se anunció ningún cambio para 2027: 75 / 70 / 50 % siguen siendo la regla, igual que la parte fija mínima de un tercio.
• Mas rejishá. Los tramos están congelados hasta el 15 de enero de 2028: el umbral exento de 1.978.745 ₪ para la única vivienda de un residente no se revaluará en enero de 2027, lo que, con precios en alza, empuja a más compradores al tramo del 3,5 %.
• Práctica bancaria. El Banco de Israel endureció en 2025-2026 su supervisión de los esquemas de financiación de los desarrolladores (calendarios 20/80, préstamos «globo» en los que el comprador no paga nada antes de la entrega). Espere condiciones más estrictas para estos productos y un análisis más ajustado de la relación cuota/ingreso en la entrega y no a la firma.

En concreto: si tiene que firmar en 2027, dimensione su parte prime teniendo en cuenta el recorte esperado, pero mantenga un tercio a tasa fija no indexada por si el escenario no se cumple. Y relea la página tasas hipotecarias hoy la semana en que firma.

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