Tabu, Minhal o sociedad de vivienda: dónde está inscripto su departamento y por qué importa

Los tres registros lado a lado

Las categorías se superponen. El suelo puede pertenecer a la Autoridad de Tierras de Israel y el arriendo estar inscripto en el Tabu, que entonces muestra al Estado o al KKL como propietario y a usted como arrendatario. Y un departamento en un edificio nuevo sobre tierras de la Autoridad puede estar registrado primero en la sociedad de vivienda del desarrollador, después en la Autoridad y por último en el Tabu. Lo primero que hace su abogado es establecer cuál de estas situaciones es la suya.

El Tabu: el registro de la propiedad

«Tabu» es la palabra de la época otomana que todos siguen usando para las oficinas del registro de tierras (lishkot rishum mekarkein) de la Autoridad de Registro y Regularización de Derechos sobre la Tierra, del Ministerio de Justicia. Cada departamento de un edificio inscripto es una subparcela (tat-jelká) de una parcela (jelká) dentro de un bloque (gush). El extracto, el nesaj tabu, muestra a los propietarios o arrendatarios inscriptos con sus números de documento, el piso y la superficie, la cochera o la baulera vinculadas, las hipotecas, los embargos, las servidumbres, los asientos sucesorios y las notas de advertencia. Cuesta unos 15 ₪ en línea; un extracto histórico, que muestra la cadena de propietarios desde la primera inscripción, cuesta más.

Dos cosas hacen del Tabu la referencia. La inscripción es pública, así que cualquiera puede ver quién es dueño de qué y qué pesa sobre ello; y es oponible a terceros. Una vez que su abogado inscribe una nota de advertencia a su nombre después de firmar el contrato, el vendedor ya no puede vender ni hipotecar el departamento a otra persona sin su consentimiento. La transferencia en sí es una escritura (shtar mejer) que se inscribe después de los certificados fiscales (mas rejishá y el mas shevaj del vendedor) y del certificado municipal de que la arnona está paga. Las tasas del Estado son bajas: una nota de advertencia cuesta unos 125 ₪.

La Autoridad de Tierras de Israel: el «Minhal»

Cerca del 93 % del suelo de Israel pertenece al Estado, a la Autoridad de Desarrollo o al Fondo Nacional Judío y lo administra la Autoridad de Tierras de Israel (Rashut Mekarkei Israel, RMI), que reemplazó a la Administración de Tierras de Israel en 2009 pero conservó su apodo. La Ley Básica de Tierras de Israel impide, en principio, vender ese suelo; las viviendas construidas sobre él se tienen en arriendo de largo plazo (jajirá), en general de 49 años renovables o de 98 años. Un arriendo está capitalizado (mehuván) cuando todo el canon se pagó por adelantado, que es el caso de la mayoría de los departamentos urbanos: el arrendatario se comporta entonces exactamente como un propietario.

La reforma de 2009 cambió el panorama para los habitantes de las ciudades. Desde 2011, los arrendatarios de viviendas urbanas pueden recibir la plena propiedad, casi siempre sin costo. Hacia 2021 la Autoridad había inscripto como propietarios a unos 670.000 arrendatarios, 470.000 de ellos gratis en el marco de la reforma, y sigue enviando avisos a nuevos grupos de arrendatarios cuyos arriendos capitalizados están inscriptos en el Tabu. Una vez inscriptos como propietarios, solo tratan con el Tabu y con la comisión local de planificación: ni consentimiento de la Autoridad ni pago para vender o ampliar.

La Autoridad sigue pesando en los arriendos no capitalizados, en las casas y los lotes de muchas ciudades y moshavim, en los derechos no inscriptos en el Tabu y en los derechos de construcción: agregar una unidad o cambiar el uso puede requerir un trámite ante la Autoridad y un pago para regularizar derechos. En esos casos el vendedor acredita sus derechos con una confirmación de derechos (ishur zjuyot) de la Autoridad, y la transferencia corre por un legajo de la Autoridad en paralelo con los certificados fiscales. Las ciudades construidas en gran parte sobre tierras del Estado, como Modiin, muestran el esquema en la página de Modiin.

La sociedad de vivienda: la jevrá meshakenet

Un edificio no queda inscripto en el Tabu el día que se termina. Hay que subdividir la parcela, inscribir el edificio en propiedad horizontal (bait meshutaf) con su plano y su reglamento, y recién entonces cada departamento puede convertirse en una subparcela a nombre de su dueño. Mientras tanto, una sociedad de vivienda lleva el registro de quién compró qué: en general una sociedad del desarrollador, a veces una sociedad pública de vivienda como Amidar, o una sociedad municipal. Los compradores reciben una confirmación de derechos de la sociedad o de su abogado, y las reventas se anotan en los libros de la sociedad.

La ley de venta (departamentos) le fija plazos al desarrollador: inscribir la propiedad horizontal dentro de un año desde la entrega (o desde la subdivisión de la parcela, si es posterior), y después el departamento a nombre del comprador dentro de seis meses, salvo demoras ajenas a su control. En la práctica la inscripción suele tardar años. Un informe interministerial de 2021 al ministro de Justicia estimó que cientos de miles de departamentos israelíes no estaban inscriptos en el Tabu, y recomendó sanciones para los desarrolladores que no inscriben y una baja de los costos de inscripción. Las sociedades de vivienda suelen cobrarle al comprador un cargo de legajo o de transferencia, comúnmente de 1.000 a 5.000 ₪.

Una reventa en un edificio registrado en una sociedad de vivienda es algo muy común. Solo agrega pasos: una confirmación de la sociedad de que el vendedor es titular de los derechos y no debe nada, el formulario de consentimiento de la sociedad, una nota de advertencia sobre la parcela del desarrollador en el Tabu cuando es posible, y el compromiso de la sociedad frente a su banco. En obra nueva, las obligaciones de inscripción del desarrollador y sus garantías se tratan en comprar en pozo a un desarrollador.

Qué cambia para la hipoteca

Los bancos israelíes prestan sobre los tres tipos de inscripción, pero no toman la misma garantía, y el trámite es más largo cuando la propiedad no está a su nombre en el Tabu.

El efecto práctico: algunas semanas más para la carta de compromiso, un arancel notarial por el poder irrevocable (vea ¿hay escribanos o notarios en Israel?) y un contrato de préstamo que puede obligarlo a completar la inscripción en el Tabu dentro de un plazo, cuando sea posible. Si la inscripción del edificio se traba durante años, vale la pena leer esa cláusula con su abogado. El préstamo en sí se explica en la guía de la hipoteca en Israel.

Compradores extranjeros y tierras del Estado

El suelo de propiedad privada inscripto en el Tabu lo puede comprar cualquiera, ciudadano o no. Las tierras del Estado son otra cosa. La reforma de 2011 de la Ley de Tierras de Israel (art. 2A) exige una aprobación antes de otorgar o transferir la propiedad, o un arriendo de más de cinco años, sobre tierras de Israel a un extranjero, definido como una persona que no es ciudadana israelí, no es residente israelí y no tiene derecho a inmigrar según la Ley del Retorno, o una sociedad que esa persona controla. Sin aprobación, la operación es nula y no se puede inscribir.

Para el comprador típico, la regla es más liviana de lo que parece. Un comprador judío de Buenos Aires, Madrid, Ciudad de México o Montevideo tiene derecho a la aliá según la Ley del Retorno y, por lo tanto, no es extranjero a estos efectos; un olé jadash ya es ciudadano. Y la ley permite que el director de la Autoridad apruebe la compra de una unidad de vivienda por un particular que no tenga otra, sin el procedimiento completo de la comisión. Las sociedades y las segundas unidades pasan por el presidente del Consejo de Tierras de Israel, previa consulta con los ministros de Defensa y de Relaciones Exteriores. Las reglas generales para los no ciudadanos están en ¿puede un extranjero comprar una propiedad en Israel?

Ejemplo: una reventa en un edificio de 2019 en Modiin

Nada de esto debería frenar la compra, pero hay tres preguntas que responder antes de firmar: ¿avanza la inscripción del desarrollador (plano presentado, subdivisión aprobada)?, ¿el vendedor le debe algo a la sociedad?, ¿la Autoridad tiene que aprobar la transferencia a su nombre? Si usted no tiene derecho a la aliá según la Ley del Retorno, sume la aprobación de la Autoridad para un extranjero. En los barrios antiguos de Jerusalén, el control equivalente suele tener que ver con los arriendos de la Iglesia más que con las sociedades de vivienda: vea tierras de la Iglesia en Jerusalén y la página de Jerusalén.

Qué revisa su abogado, registro por registro

1. Pide el nesaj tabu de la parcela y, si existe, de la subparcela: propietario o arrendatario, hipotecas, embargos, notas de advertencia, cochera y baulera vinculadas. Si el Estado, la Autoridad de Desarrollo o el KKL aparecen como propietarios, el suelo es de la Autoridad de Tierras de Israel.
2. Si el departamento no es una subparcela, averigua quién lleva el registro, la Autoridad o una sociedad de vivienda, y obtiene una confirmación de derechos actualizada a nombre del vendedor.
3. Lee el contrato de arriendo en tierras de la Autoridad: capitalizado o no, plazo, uso permitido, condiciones para transferir y para ampliar; si ya se otorgó, o se puede otorgar, la plena propiedad.
4. Revisa la cadena de contratos hasta el desarrollador cuando los derechos son solo contractuales, y que cada comprador anterior haya quedado registrado.
5. Revisa el avance de la inscripción en un edificio nuevo: subdivisión, plano de propiedad horizontal presentado, reglamento, objeciones.
6. Planifica la protección y la garantía del banco: nota de advertencia o anotación ante el organismo que lleva el registro, prenda en el Registro de Prendas, compromisos, poder notarial.
7. Para un comprador extranjero en tierras del Estado, presenta el pedido de aprobación de la Autoridad antes de los plazos del contrato.

Estos controles forman parte de los honorarios habituales del abogado, 0,5 a 1 % + IVA (vea el abogado inmobiliario en Israel), y se hacen antes del contrato, nunca después: el orden de los pasos está en cómo comprar una propiedad en Israel. Las tasas de inscripción y el cargo de la sociedad de vivienda van en su presupuesto total.

Preguntas frecuentes

Siga leyendo