Refinanciar la hipoteca en Israel (mijzur) y cancelarla por anticipado: cuándo conviene

Mijzur, cancelación anticipada: de qué hablamos

Se suelen mezclar tres operaciones:

• Cancelación anticipada parcial (piraón mukdam jelkí): usted paga una parte del préstamo con fondos propios (un bono, una herencia, la venta de una propiedad en su país). Luego elige entre acortar el plazo o bajar la cuota. Los bancos pueden fijar un monto mínimo y, salvo indicación contraria, imputan el pago primero al tramo más caro.
• Cancelación anticipada total (siluk): usted cancela todo el préstamo, en general al vender. El banco levanta entonces la garantía.
• Mijzur (refinanciación): usted cancela el préstamo existente con uno nuevo. El mijzur interno se queda en el mismo banco: más simple, a menudo sin nueva tasación ni nueva garantía. El mijzur externo lleva el préstamo a otro banco, que cancela directamente al anterior.

Un mijzur puede perseguir tres objetivos distintos: una tasa más baja, otra mezcla (más fija por seguridad, más prime por flexibilidad) u otra cuota (plazo más largo para aliviar la caja, más corto para ahorrar intereses). La comisión es la misma sea cual sea el objetivo; la cuenta, no.

La comisión por cancelación anticipada, componente por componente

Las reglas vienen de la Orden bancaria sobre cancelación anticipada de préstamos para vivienda de 2002, que el Banco de Israel modificó para bajar la comisión por falta de aviso del 1 % al 0,1 % y el plazo de aviso de 45 a 10 días. Todos los bancos publican la misma hoja explicativa.

Cómo se calcula la comisión por diferencial. El banco descuenta sus cuotas restantes a la tasa hipotecaria promedio publicada por el Banco de Israel para préstamos comparables (misma indexación, plazo restante similar) y compara el resultado con su saldo pendiente. Si la tasa promedio de hoy es más baja que la de su préstamo, la diferencia es la comisión. Desde una modificación de 2013-2014, si su tasa estaba por encima del promedio del mercado cuando pidió el préstamo (porque el banco lo consideró más riesgoso), la comisión se calcula contra aquel promedio original, para que usted no pague dos veces su propia prima de riesgo. El banco cobra el menor de los dos cálculos y luego aplica la reducción por antigüedad del préstamo.

Tramo por tramo: qué cuesta qué

Por qué una tasa más baja no alcanza

La comisión por diferencial es, por construcción, cercana al valor actual de los intereses que usted ahorraría pasando a la tasa promedio de hoy. Si refinancia un tramo fijo exactamente al promedio del mercado, paga hoy más o menos lo que ahorraría mañana. Lo que queda como ganancia real proviene de cuatro fuentes:

1. La reducción por antigüedad: el 20 % de la comisión después de 3 años, el 30 % después de 5. Es la principal ganancia estructural en los tramos fijos.
2. Una tasa por debajo del promedio: la comisión se calcula sobre el promedio del mercado; si un banco le ofrece 0,2 punto menos, esa diferencia es ganancia pura.
3. La regla de la prima de riesgo: si en 2023 le cobraron más que el promedio del mercado, esa parte no entra en la comisión.
4. Los tramos sin comisión: prime y variables en su fecha de ajuste, donde cualquier mejora del margen es un ahorro neto.

Comparar las cuotas antes y después engaña: un mijzur que «ahorra 300 ₪ por mes» puede costar más de lo que ahorra si la comisión se suma al nuevo préstamo. La comparación correcta es el valor actual de las cuotas restantes en ambos escenarios, comisiones y gastos incluidos. Su banco debe entregarle la hoja explicativa (gratis, hasta dos veces por año) y, si la pide, un estado de saldo y comisiones (doj itrot lesiluk): con ambos se puede hacer ese cálculo.

Cuándo conviene un mijzur, y cuándo no

Dos situaciones cambian el razonamiento. Si está por vender, compare la comisión con el momento de la venta: una cancelación total el día 16 del mes con 10 días de aviso cuesta solo la comisión operativa en la prime. Y si sus ingresos bajaron, un mijzur que alarga el plazo puede ser la decisión correcta aunque tenga un costo: el Banco de Israel limita la cuota al 50 % del ingreso disponible, y un banco preferirá reestructurar antes que verlo caer en mora. En ese caso, hable primero con su propio banco.

Ejemplo calculado: un préstamo firmado a mediados de 2023

Una pareja de Raanana pidió 1.500.000 ₪ a 25 años en julio de 2023, en tres tramos iguales: 500.000 ₪ fija no indexada al 5,9 %, 500.000 ₪ prime a P − 0,5 (5,75 % en ese momento), 500.000 ₪ fija indexada al IPC al 3,6 %. En noviembre de 2026, 40 meses después, evalúan un mijzur. Los supuestos están indicados; las cifras de su banco serán distintas.

Exactamente al promedio del mercado (4,9 %), la misma operación dejaría unos 8.600 ₪ antes de gastos, unos pocos miles después: apenas vale el esfuerzo. El tramo indexado sigue la misma lógica, con un saldo inflado en alrededor del 8 % de inflación desde 2023 (supuesto nuestro) y una comisión de unos 27.000 ₪ después de la reducción, contra un ahorro de menos de 180 ₪ por mes al promedio. El tramo prime no necesita ningún mijzur para aprovechar las bajas de tasa: su cuota ya bajó de unos 3.150 ₪ a 2.710 ₪. Renegociar su margen de P − 0,5 a P − 0,8 ahorraría otros 75 ₪ por mes, sin comisión por diferencial.

Conclusión para esta pareja: renegociar el margen de la prime, refinanciar la fija no indexada solo con una oferta claramente por debajo del promedio, dejar el tramo indexado como está salvo una oferta excepcional, y hacerlo después del día 16 del mes. Si la comisión se suma al nuevo préstamo en lugar de pagarse en efectivo, el ahorro mensual en el tramo fijo baja de 320 ₪ a unos 110 ₪: la ganancia es la misma en valor actual, pero la cuota casi no se mueve. Pruebe otras mezclas con la calculadora de hipoteca.

El procedimiento, paso a paso

1. Pida su estado de saldo y comisiones a su banco (doj itrot lesiluk), tramo por tramo, más la hoja explicativa. La mayoría de los bancos lo entrega en línea.
2. Pida nuevas ofertas: a su propio banco (mijzur interno) y a otros dos o tres. Una aprobación de principio vale 24 días; para un préstamo que no requiere nueva garantía (a menudo el caso interno), el mínimo es de 12 días.
3. Tasación si cambia de banco: el nuevo banco designa un shamai, de 600 a 1.500 ₪ a su cargo.
4. Aviso por escrito al banco anterior, al menos 10 días antes de la fecha de cancelación, para evitar el 0,1 %. Elija una fecha entre el 16 y el fin de mes si tiene tramos indexados.
5. Carta de intención (mijtav kavanot) del banco anterior, que se compromete a levantar la garantía una vez cobrado. Mizrahi-Tefahot, por ejemplo, la emite en 3 días hábiles.
6. Firma del nuevo préstamo, seguros transferidos o renovados (vida e inmueble), y desembolso: el nuevo banco paga directamente al anterior.
7. Levantamiento de la garantía y nueva inscripción: el banco anterior levanta su hipoteca (en 30 días en Mizrahi-Tefahot) y la nueva se inscribe en el Tabu, en la Autoridad de Tierras de Israel o en la sociedad de vivienda.

Cuente de 1 a 2 semanas para un mijzur interno y de 3 a 6 semanas para uno externo. Si vive en el exterior, las firmas siguen las mismas reglas que para el préstamo original: sucursal, consulado o escribano con apostilla (vea el poder y la compra a distancia).

Lo que cuesta un mijzur además de la comisión

Cancelar por anticipado con fondos propios

Si recibe una suma importante (la venta de un departamento en Buenos Aires o en Madrid, un bono, una herencia), el orden importa:

1. Primero la prime: no tiene comisión por diferencial, y es el tramo expuesto a futuras subas de tasa.
2. Luego los tramos variables en su fecha de ajuste, sin comisión.
3. Los tramos fijos al final, y de preferencia aquellos cuya tasa está cerca del promedio actual (comisión baja) o que tienen más de 5 años (reducción del 30 %).

Avise con 10 días, pague después del 16 para los tramos indexados, e indique por escrito qué tramo quiere cancelar; si no, el banco imputa el dinero primero al tramo más caro, que no es necesariamente el más barato de cancelar. Antes de cancelar, verifique que le queda suficiente liquidez: una hipoteca israelí no funciona como una línea de crédito que se vuelve a usar, y el nuevo endeudamiento sobre la vivienda tiene tope (el Banco de Israel limita los préstamos para cualquier destino sobre una vivienda existente al 70 % de su valor).

Olim y deudores que viven en el exterior

Después de la aliá, un préstamo tomado como no residente al 50 % puede refinanciarse con condiciones de residente: hasta 70-75 % de financiación para una primera vivienda, y en general un mejor margen. Es un mijzur como cualquier otro (mismas reglas de comisión), a menudo combinado con un cambio de mezcla. Vea la hipoteca para olim jadashim.

Si vive en el exterior y sus ingresos están en dólares, euros o pesos, un mijzur es también el momento de reequilibrar el riesgo cambiario: con el shékel en su nivel más fuerte en décadas en 2026, una mayor parte fija no indexada estabiliza la cuota en shékels, aunque su costo en dólares o en euros siga moviéndose con el tipo de cambio. Y si piensa endeudarse en su país para cancelar el préstamo israelí, compare con cuidado: vea pedir un préstamo en su país para comprar en Israel.

Para el tratamiento fiscal en su país de los intereses de un préstamo israelí, consulte con su contador o asesor fiscal; para la fiscalidad del lado israelí, vea nuestro sitio hermano Shekel Guide (en inglés).

Preguntas frecuentes

Siga leyendo