¿Cuánto aporte propio se necesita para comprar en Israel? 25, 30 o 50 % según su perfil
La pregunta del aporte propio (el enganche, el pie o la entrada, según el país) va antes que todas las demás: fija el precio al que puede apuntar. En Israel la respuesta depende de su estatus ante el Banco de Israel y la Autoridad Tributaria, no del banco que elija. Aquí están las tres tasas, los gastos que hay que sumar y lo que da en shékels con dos presupuestos.
La respuesta corta
En noviembre de 2026, el aporte propio mínimo para comprar en Israel es del 25 % del precio para un residente que compra su primera vivienda (préstamo limitado al 75 % por el Banco de Israel), del 30 % para quien reemplaza su vivienda (préstamo del 70 %) y del 50 % para un inversor o un comprador no residente (préstamo del 50 %). Al aporte se suman el impuesto de compra y los gastos, que el banco nunca financia: 4 a 6 % del precio para un residente que compra su única vivienda, 11 a 13 % para un no residente o un inversor (8 % de impuesto más 3 a 5 % de gastos). Sobre una propiedad de 2 M₪, un residente que compra por primera vez necesita entonces unos 580.000 ₪ de fondos propios; un no residente, unos 1.240.000 ₪.
Las cifras para recordar, noviembre de 2026
- Residente, primera vivienda
- 25 %
- Reemplazo de vivienda
- 30 %
- Inversor o no residente
- 50 %
- Impuesto y gastos aparte
- 4–13 %
Tres tasas de aporte según el perfil
Los topes de financiación los fija el Supervisor de Bancos del Banco de Israel, no cada banco. Se aplican sobre el menor valor entre el precio del contrato y la tasación del shamai (tasador matriculado). No existe aquí un programa público de crédito al 90 o 95 %, ni un seguro hipotecario que permita un aporte menor, como sí ocurre en algunos países.
| Perfil | Préstamo máximo | Aporte mínimo | Observación |
|---|---|---|---|
| Residente, primera vivienda (dirá yejidá) | 75 % | 25 % | El perfil más favorable |
| Residente, reemplazo de vivienda | 70 % | 30 % | Vivienda anterior vendida dentro de los 18 meses |
| Residente, vivienda adicional (inversor) | 50 % | 50 % | Impuesto de compra del 8 % |
| No residente | ≈ 50 % | ≈ 50 % | Política de riesgo de los bancos, no la directiva |
| Ciudadano israelí en el exterior o aliá dentro de 2 años | 70–75 % | 25–30 % | Tratado como residente que compra su primera vivienda |
El no residente no figura en la directiva: los bancos lo tratan como a un inversor y se detienen en el 50 %. Un olé o un ciudadano que se instala en Israel vuelve a subir al 70-75 %. Además del tope, el banco verifica que la cuota mensual se mantenga por debajo del 35 a 40 % del ingreso neto: con un aporte chico y un ingreso medio, muchas veces es esta segunda prueba la que limita el precio, no la primera. La calculadora de hipoteca hace ambas.
Los gastos que hay que sumar al aporte
Ninguno de estos rubros lo financia el banco. Salen de sus fondos propios, además del aporte.
- Mas rejishá (impuesto de compra): 0 % hasta 1.978.745 ₪, luego 3,5 % y 5 % para un residente en su única vivienda; 8 % hasta 6.055.070 ₪ para un inversor o un no residente. Es la línea que inclina el total. Cifra exacta en la calculadora del impuesto de compra.
- Abogado: 0,5 a 1 % del precio + 18 % de IVA; con un tope de unos 5.500 ₪ + IVA para un comprador en pozo.
- Agente inmobiliario: 2 % + IVA en una propiedad usada, a menudo negociable al 1-1,5 %; nada en obra nueva comprada directamente al desarrollador.
- Asesor hipotecario: 6.000 a 15.000 ₪, o 0,5 a 1 % del préstamo.
- Banco: comisión de apertura ≈ 0,25 % del préstamo (negociable), tasación de 600 a 1.500 ₪. Sin puntos, sin gastos de escrituración, sin seguro de título.
- Comprador en el exterior: traducciones, poder, apostilla, 2.000 a 6.000 ₪.
El detalle línea por línea, con el margen de negociación, está en cuánto cuesta realmente comprar.
Fondos necesarios con 2 M₪ y 3 M₪
| Perfil | Propiedad de 2.000.000 ₪ | Propiedad de 3.000.000 ₪ |
|---|---|---|
| Residente, primera vivienda (25 % de aporte) | 500.000 + 744 + ≈ 80.000 = ≈ 581.000 ₪ | 750.000 + 45.538 + ≈ 114.000 = ≈ 910.000 ₪ |
| Residente, reemplazo de vivienda (30 % de aporte) | 600.000 + 744 + ≈ 80.000 = ≈ 681.000 ₪ | 900.000 + 45.538 + ≈ 114.000 = ≈ 1.060.000 ₪ |
| Residente inversor (50 % de aporte) | 1.000.000 + 160.000 + ≈ 78.000 = ≈ 1.238.000 ₪ | 1.500.000 + 240.000 + ≈ 112.000 = ≈ 1.852.000 ₪ |
| No residente (50 % de aporte) | 1.000.000 + 160.000 + ≈ 82.000 = ≈ 1.242.000 ₪ | 1.500.000 + 240.000 + ≈ 116.000 = ≈ 1.856.000 ₪ |
Leído al revés, que es más útil: con 600.000 ₪ de fondos propios, un residente que compra por primera vez puede apuntar a una propiedad de unos 2,05 M₪; un no residente, a unos 970.000 ₪. Con 1,5 M₪, el primero llega a 5 M₪ si sus ingresos lo permiten, el segundo a 2,4 M₪. Un olé, con el impuesto del 0,5 % y un préstamo del 75 %, queda cerca del residente: vea comprar como olé jadash.
Adónde va el aporte en la firma
El aporte no se paga de una sola vez. El heskem mejirá (contrato de compraventa) fija un calendario de pagos, y su abogado lo negocia. No hay escribanía ni sociedad que retenga los fondos: las cuentas fiduciarias de los abogados cumplen ese papel.
- A la firma del contrato: un primer pago del 10 al 20 % del precio, con cheque bancario o transferencia, en general a la cuenta fiduciaria del abogado del vendedor o directamente al vendedor. Inmediatamente después, su abogado inscribe una hearat azhará (nota de advertencia) en el Tabu, que bloquea cualquier otra venta o hipoteca sobre la propiedad. No debería moverse ningún dinero antes de esa inscripción.
- Pagos intermedios: el resto del aporte, a menudo en una o dos cuotas a lo largo de 30 a 90 días, mientras el banco finaliza la mashkanta. Si el vendedor tiene una hipoteca, una parte va directamente a su banco para liberarla.
- Entrega de llaves: el banco desembolsa el préstamo contra los documentos de transferencia firmados; el último pago y las llaves son simultáneos. En pozo, el calendario sigue el avance de la obra, y el 20/80 es frecuente en 2025-2026.
La secuencia completa, con las verificaciones de cada paso, está en cómo comprar una propiedad en Israel, paso a paso.
Probar el origen de los fondos
El banco y el abogado aplican la ley antilavado: cada shékel del aporte debe tener un origen documentado. Para un empleado, tres a seis meses de extractos alcanzan si el ahorro se acumuló de a poco. Para una suma reciente y grande, se exige el documento correspondiente: escritura de venta de una propiedad, carta de donación, contrato de préstamo familiar, declaratoria de herederos, constancia de liquidación de una cuenta de inversión. Los bancos israelíes rechazan el efectivo y los fondos que llegan desde cuentas de terceros no identificados, y una transferencia desde ciertos países dispara controles adicionales de varias semanas.
Para un comprador en el exterior, lo más eficaz es preparar este expediente antes de la preaprobación, en inglés o con traducción, y canalizar el dinero a través de la cuenta fiduciaria del abogado o de un bróker de divisas que entrega al banco israelí su propia constancia. Desde Argentina, tenga en cuenta además las reglas cambiarias vigentes. El resto de la logística a distancia está en comprar desde Argentina, España o México.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar en Israel con un 10 % de aporte?
No a través de un banco: el Banco de Israel limita el préstamo al 75 % del precio, así que el 25 % de aporte es el mínimo, y un no residente queda limitado en la práctica al 50 %. Las únicas vías con 10-15 % son la financiación del desarrollador en obra nueva (un calendario 20/80 que deja dos o tres años para reunir el resto) y los prestamistas no bancarios, a tasas claramente más altas.
¿El aporte incluye el impuesto de compra y los gastos?
No. El aporte es la parte del precio que el banco no financia. El mas rejishá (impuesto de compra), el abogado, el agente, el asesor y los gastos bancarios se suman y nunca los financia la hipoteca. Con 2 M₪ como no residente, cuente 1.000.000 ₪ de aporte más unos 242.000 ₪ de impuesto y gastos, es decir 1,24 M₪ de fondos propios.
¿Una donación familiar cuenta como aporte?
Sí, y es frecuente. El banco pide una carta de donación firmada (o un acta notarial, según el banco) que diga que la suma no es un préstamo, más el extracto del donante que muestre de dónde viene el dinero. También se acepta un préstamo familiar, pero su devolución entra en el cálculo de la relación cuota / ingreso.
¿El aporte ya tiene que estar en shékels en una cuenta israelí?
No para la preaprobación, que se hace con extractos del exterior. Debe estar disponible cuando vencen los pagos al vendedor, por transferencia internacional a la cuenta fiduciaria del abogado o a su cuenta israelí. Cuente 3 a 7 días por transferencia y compare el tipo de cambio del banco con el de un bróker de divisas.
Cómo trabajamos
Cada monto, tramo y tasa de esta página se verifica en la fuente oficial citada al pie y se fecha. Cuando cambia una escala o una tasa, la página se actualiza en los días siguientes. Nuestra metodología.
Fuentes
¿Su aporte alcanza para la propiedad que tiene en mente?
Un asesor hipotecario hispanohablante calcula cuánto le prestarán los bancos y, por lo tanto, el precio máximo que su aporte le permite. Indíquenos sus fondos, sus ingresos y la ciudad.