Pedir un préstamo en España, México, Argentina o EE. UU. para comprar en Israel: ¿conviene más que una hipoteca israelí?

Por qué su banco no financia la propiedad israelí en sí

Una hipoteca es un préstamo garantizado por el inmueble que compra. Un banco español, mexicano, argentino o estadounidense no puede inscribir una garantía en el Tabu israelí, ejecutarla ante un tribunal israelí ni tasar un departamento en Beit Shemesh con sus tasadores habituales. Por eso no financia la propiedad israelí. Lo que sí puede hacer es prestarle a usted, con la garantía de lo que tiene a su alcance: su vivienda, su cartera de inversiones, a veces nada (un préstamo personal sin garantía). El dinero es entonces suyo y usted lo gira a Israel.

Esa diferencia tiene consecuencias. El banco evalúa el préstamo según sus finanzas en su país y sus propias reglas de solvencia, no según la propiedad israelí. Del lado israelí, usted aparece como un comprador al contado, o como un comprador con un aporte prestado, algo que el banco israelí querrá conocer si además toma una mashkanta.

Desde España: el préstamo con garantía hipotecaria

Para un propietario en España, la fórmula habitual es un préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual, una segunda residencia o un inmueble alquilado, sin destino ligado a una compra en España. No todos los bancos lo ofrecen para una compra en el exterior, y el porcentaje del valor que aceptan prestar es en general más prudente que en una compra; los bancos con los que usted ya trabaja, sobre todo en banca privada, son el primer lugar donde preguntar.

• La tasa. El INE registró en agosto de 2026 un tipo medio del 3,08 % en las hipotecas sobre vivienda (3,16 % a tipo fijo, 2,95 % a tipo variable), con un plazo medio de 26 años. El Euríbor a 12 meses, referencia de los préstamos variables, subió durante 2026 hasta el 3,239 % de media en octubre, lo que encarece las nuevas ofertas.
• Los gastos. Con la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que se aplica a los préstamos con garantía sobre vivienda a particulares, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados; usted paga la tasación y las copias que pida.
• La amortización anticipada. La misma ley limita la comisión: en un préstamo variable, 0,15 % durante los cinco primeros años o 0,25 % durante los tres primeros, según el contrato; en un préstamo fijo, 2 % durante los diez primeros años y 1,5 % después, y solo si el banco sufre una pérdida.
• La solvencia. El banco español mira todas sus cuotas, incluida la de una mashkanta que tome en paralelo. A menudo es ese límite de endeudamiento, más que el valor del inmueble, lo que fija el monto.

Las otras vías españolas son conocidas: un préstamo con garantía de valores o de fondos en banca privada, útil para financiar el aporte sin vender, y un préstamo personal, más caro y a plazo corto, que sirve para los gastos pero no para el departamento.

Desde México: tasas mucho más altas que en Israel

Los bancos mexicanos tampoco toman garantía sobre un inmueble en el exterior. Un propietario puede pedir un crédito con garantía hipotecaria sobre su casa en México (algunos bancos lo llaman crédito «de liquidez»), o apoyarse en sus inversiones. El problema es el precio: en octubre de 2026, las tasas fijas anunciadas por los grandes bancos iban desde 8,50 % (Santander) y 8,80 % (Banorte) hasta más del 10 % según el perfil, y la tasa ponderada del mercado rondaba el 9,99 % según la Asociación de Bancos de México. A eso se suman comisiones y seguros, que el CAT recoge.

Con una mezcla israelí de no residente cerca del 4,9 %, la diferencia es enorme: sobre el equivalente de 1.200.000 ₪ a 20 años, una tasa del 9,99 % da una cuota de unos 11.570 ₪ por mes, contra unos 7.850 ₪ al 4,9 %. Los créditos de Infonavit y Fovissste, por su parte, financian vivienda en México y no sirven para comprar en Israel. Para un comprador mexicano, la mashkanta suele ser la deuda más barata; el crédito local se justifica solo para un monto pequeño y de corta duración.

Desde Argentina y el resto de América Latina

En Argentina, los créditos hipotecarios UVA volvieron con fuerza desde 2024, pero financian la compra, la construcción o la refacción de una vivienda en el país, con una garantía sobre ese inmueble. En agosto de 2026, el Banco Nación cobraba una TNA del 6,7 % más UVA para su línea de primera vivienda (clientes que cobran el sueldo en el banco) y del 12 % para el resto de las operaciones; BBVA, 7,5 % para clientes y 17 % para no clientes; la financiación habitual era del 70 al 80 % del valor. Se pagan en pesos ajustados por inflación: no tiene sentido usar una deuda así para un activo en shékels, y en cualquier caso no está pensada para eso.

En la práctica, la mayoría de los compradores argentinos en Israel compra con ahorros en dólares y, si hace falta, completa con una mashkanta israelí de no residente. Un punto clave: el banco israelí y su abogado van a rastrear el origen de cada dólar por las normas antilavado. Ahorros fuera del sistema bancario, sin documentación que los respalde, complican el expediente o lo bloquean; prepare con su contador los comprobantes de origen de los fondos antes de girar.

En Chile, Uruguay o Colombia, el principio es el mismo: los bancos locales prestan con garantía sobre un inmueble local, a menudo en unidades indexadas a la inflación (UF en Chile, UI en Uruguay, UVR en Colombia). Compare la tasa real y el riesgo de su moneda frente al shékel antes de elegir; para la mayoría de los compradores latinoamericanos, el préstamo local sirve como complemento, no como financiación principal.

Desde Estados Unidos: HELOC, home equity loan o cash-out refinance

Muchos compradores hispanohablantes viven en Estados Unidos. Allí, las herramientas son las mismas para todos:

El cash-out refinance merece una advertencia. Muchos propietarios estadounidenses tienen una primera hipoteca tomada en 2020-2021 cerca del 3 %. Refinanciar todo el saldo al 7,24 % para sacar efectivo para Israel significa volver a pagar caro un dinero que ya obtuvieron barato. Un HELOC o un home equity loan deja intacta esa primera hipoteca barata, por eso suele ser la mejor herramienta del lado estadounidense, aun con una tasa más alta.

Las tasas lado a lado: préstamo local contra mashkanta

La foto cambió hace poco. Cuando las hipotecas estadounidenses estaban al 3 % y la prime israelí al 1,6 %, endeudarse en el país de origen parecía atractivo. En 2026, después de cuatro recortes del Banco de Israel hasta el 3,25 %, la deuda israelí es a menudo la más barata para un comprador desde América: un artículo de Ynet News de agosto de 2026 citaba a un cliente extranjero al que un banco estadounidense ofrecía un 6,5 % contra cerca del 4,5 % en Israel. España es la excepción, como el resto de la zona euro: allí la tasa local es más baja y la decisión se juega en el plazo, la capacidad de endeudamiento y el tipo de cambio. Las tasas israelíes por tramo están en las tasas hipotecarias en Israel hoy.

Ejemplo calculado: una pareja de Madrid, un departamento en Netanya

Residentes fiscales en España, ingresos netos de 7.000 € por mes, propietarios sin deuda de su vivienda en Madrid, valuada en 550.000 €. Compran en Netanya un 4 ambientes a 2.400.000 ₪ (≈ 692.000 € a 3,468 ₪ por euro). Impuesto de compra de no residente (8 %): 192.000 ₪. Los supuestos de tasa están indicados.

En los papeles, B cuesta mucho menos en intereses, pero a 20 años en lugar de 25 y con la vivienda principal hipotecada. También consume la capacidad de endeudamiento de la pareja en España: con casi un 28 % de sus ingresos comprometido, queda poco margen para otro proyecto. A deja libre la vivienda de Madrid, pero expone la cuota al tipo euro/shékel. Un término medio frecuente: mashkanta al 50 % para el precio, y una financiación española más modesta para parte del aporte y del impuesto, si el banco israelí la acepta en su relación cuota/ingreso. El aporte según su estatus está en cuánto aporte propio hace falta, y los gastos en los gastos de compra en Israel.

Ejemplo calculado: una familia de Miami que compra en Jerusalén

Casa en Miami valuada en 1,2 millones de dólares, con una primera hipoteca de 400.000 dólares al 3,0 % de 2021. Compran un departamento de 3.000.000 ₪ en Jerusalén (unos 1.000.000 de dólares a un tipo ilustrativo de 3,0 ₪ por dólar) y necesitan financiar la mitad del precio. Cuotas constantes; tasas como arriba; mezcla israelí supuesta al 4,9 % en promedio.

La opción C es la trampa: cuesta más que A o B porque vuelve a cotizar los 400.000 dólares que ya deben al 3 %. La opción B es flexible pero variable, al principio solo de intereses, y sus intereses no son deducibles para este destino. La opción A tiene riesgo cambiario sobre la cuota, pero con las tasas actuales es la deuda más barata y deja libre la casa en Estados Unidos. Muchas familias hacen A para el precio y usan un retiro menor del HELOC para el impuesto de compra y los gastos, que devuelven en uno o dos años.

El riesgo cambiario: siempre está en algún lado

El shékel bajó de 3 por dólar en abril de 2026 por primera vez desde 1995 y se mantuvo fuerte. Entre julio y octubre de 2026, el euro valió entre 3,39 y 3,53 shékels según los tipos de referencia del BCE: alrededor de un 4 % de diferencia en cuatro meses. Para un comprador con ingresos en euros, dólares o pesos, eso crea dos exposiciones distintas:

• Mashkanta en shékels, ingresos en otra moneda: la cuota en shékels es estable, pero su costo en euros o en dólares se mueve. Un shékel un 5 % más fuerte sube una cuota de 8.680 ₪ de unos 2.890 a 3.040 dólares.
• Préstamo local, activo en shékels: la cuota es estable en su moneda, pero el valor del departamento en esa moneda se mueve frente a una deuda fija. Si el shékel se debilita después de comprar al nivel fuerte de hoy, el bien vale menos en euros o en dólares que lo que usted pidió prestado.
• La conversión en sí: sea cual sea la vía, los euros, dólares o pesos se convierten en shékels cuando paga al vendedor. Una casa de cambio especializada suele mejorar con claridad el tipo de un banco tradicional en transferencias de seis cifras, y puede fijar un tipo a plazo para las fechas de pago del contrato. Más detalles en comprar en Israel desde Argentina, España o México.

Combinar un préstamo local y una mashkanta

1. Avise al banco israelí desde la aprobación de principio. Rastrea cada transferencia por las normas antilavado y verá el préstamo local. Entréguele el contrato y el cuadro de amortización.
2. Cuente con que incluya esa cuota en su relación cuota/ingreso. El Banco de Israel limita las cuotas de préstamos para vivienda al 50 % del ingreso disponible, y los bancos son más estrictos con los no residentes. Un aporte prestado reduce la mashkanta que puede obtener.
3. Alinee los calendarios: la firma de un préstamo con garantía en España, México o Estados Unidos lleva semanas; el contrato israelí tiene fechas de pago fijas con penalidades por mora. Su abogado israelí debe saber cuándo llega el dinero.
4. Guarde un margen: dos préstamos, dos monedas, dos países. Si sus ingresos bajan, el préstamo garantizado por su vivienda es el que pone en riesgo su casa principal.

Si la aliá está en el horizonte, la cuenta cambia: un olé jadash puede obtener hasta el 75 % para una primera vivienda y paga un impuesto de compra muy reducido hasta el 15 de enero de 2028. Vea la hipoteca para olim y comprar como olé jadash.

Impuestos en su país: lo que cambia según la vía de financiación

• España: un residente fiscal español debe informar en el modelo 720 sus bienes en el extranjero, inmuebles y cuentas incluidos, cuando superan los 50.000 € por categoría; el plazo vence el 31 de marzo. Si el departamento se alquila, las rentas israelíes se declaran en España además de en Israel; pida a su asesor fiscal cómo se tratan los intereses del préstamo en ese caso.
• Estados Unidos, HELOC o home equity loan usado para Israel: con las reglas de la ley fiscal de 2017, vueltas permanentes por la One Big Beautiful Bill Act en julio de 2025, los intereses de una deuda home equity solo son deducibles si el dinero compra, construye o mejora sustancialmente la vivienda que garantiza el préstamo. Usar su casa en Estados Unidos para comprar un departamento en Israel no califica.
• Estados Unidos, mashkanta: los intereses de un préstamo garantizado por la propia vivienda israelí pueden, en principio, contar como intereses de una segunda residencia, dentro del límite combinado de 750.000 dólares de deuda de adquisición, si usted detalla sus deducciones. Si la propiedad israelí se alquila, los intereses pasan a ser un gasto del alquiler. Hágalo confirmar por su CPA.
• México, Argentina y otros países: las reglas sobre bienes en el exterior, rentas extranjeras y deducción de intereses varían mucho; consulte con su contador antes de elegir la vía de financiación, no después.

Los impuestos israelíes sobre el alquiler y sobre una futura venta son los mismos sea cual sea la financiación: vea nuestro sitio hermano Shekel Guide (en inglés) para el dinero y los impuestos en Israel.

Cómo decidir

• Vive en España y su vivienda está libre de deudas: compare de verdad. La tasa española es más baja, pero el plazo, el peso sobre su endeudamiento y la vivienda hipotecada cuentan. Una mezcla de mashkanta para el precio y préstamo local para el aporte suele ser el mejor equilibrio.
• Vive en México o en Estados Unidos: la mashkanta es casi siempre la deuda más barata. Use el préstamo local solo para completar (impuesto, gastos), y no haga un cash-out refinance si tiene una primera hipoteca barata.
• Vive en Argentina: no hay crédito local adecuado; compre con ahorros documentados en dólares y complete con una mashkanta de no residente si hace falta.
• Compra en pozo: los pagos se escalonan durante años; una mashkanta desembolsada por etapas, o un plan 20/80 del desarrollador, suele encajar mejor que endeudarse hoy por todo el monto en su país. Vea comprar en pozo a un desarrollador.
• El banco israelí dice que no (tipo de propiedad, edad, ingresos): el préstamo local pasa a ser la vía principal; verifique que la cuota entra en su capacidad de pago en su país.
• Piensa instalarse en Israel: prefiera el préstamo israelí, que coincidirá con sus futuros ingresos en shékels, y deje intacto el capital de su vivienda.

El lado israelí completo está en la hipoteca en Israel para no residentes; el efectivo que necesitará según su estatus, en cuánto aporte propio para comprar en Israel.

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