Comprar un departamento en Herzliya: precios 2026 por barrio, Pituaj, la marina y consejos
Herzliya son dos ciudades en una. Al oeste de la autopista costera (ruta 2), Herzliya Pituaj: casas de lujo, la marina y las embajadas, donde el metro cuadrado supera los 80.000 ₪. Al este, el centro histórico, Herzliya HaTseirá, Neve Amal y Gan Rashal: un suburbio familiar al norte de Tel Aviv a 35.000 ₪ por m². Esta guía da los rangos de precios reales por barrio, lo que hay que verificar en las tierras del Minhal, lo que se está construyendo y cómo comprar según usted sea olé jadash, residente o no residente.
Herzliya en cuatro cifras
3,85 M₪ de precio promedio por departamento (CBS, 1er trimestre de 2026), unos US$ 1,22 millones, −2,9 % en un año; de 30.000 a 80.000 ₪ por m² según el barrio (rangos observados en Madlan y Yad2, 3er trimestre de 2026); unos 110.000 habitantes, menos del 10 % de ellos en Pituaj; 2,5 a 3,5 % de rentabilidad bruta del alquiler. Una ciudad partida en dos por la autopista costera (ruta 2): de un lado la costa y las casas de los embajadores, del otro un suburbio familiar con una renovación urbana a gran escala.
Las cifras para recordar, noviembre de 2026
- Precio promedio de un departamento
- 3,85 M₪
- Variación en un año (CBS, 1er trim. 2026)
- −2,9 %
- Precio por m² según el barrio
- 30.000–80.000 ₪
- Rentabilidad bruta del alquiler
- 2,5–3,5 %
- Mas rejishá, no residente, sobre 6 M₪
- 480.000 ₪
- Mas rejishá, residente con única vivienda, sobre 6 M₪
- 195.538 ₪
Precios por barrio (rangos observados, 3er trimestre de 2026)
| Barrio | ₪/m² observado | Perfil |
|---|---|---|
| Herzliya Pituaj, la marina (torres de la marina, primera línea) | 55.000–80.000 | La cima del mercado del Sharón: torres de la marina con pileta y conserjería, departamentos con vista al mar, casas de embajadores y fundadores de empresas tecnológicas. Muchos compradores extranjeros. |
| Nof Yam, Herzliya Bet (oeste) | 42.000–55.000 | Entre Pituaj y el parque empresarial: edificios de los años 80 a 2000, casas apareadas, familias acomodadas, a 10 minutos a pie de la playa. |
| Centro, Herzliya HaTseirá | 35.000–45.000 | El corazón histórico, al este de la autopista: la calle Sokolov, la municipalidad, la estación de tren. Edificios de los años 60 a 90, muchos proyectos de TAMA 38, comercios y escuelas. |
| Gan Rashal | 35.000–42.000 | Barrio residencial al sur del centro, edificios bajos, proyectos de pinui-binui aprobados; demanda familiar. |
| Neve Israel, Yad HaTishá | 32.000–40.000 | Al este de la ciudad, edificios de los años 70 a 90, buen acceso a la estación y a las rutas principales. |
| Neve Amal | 30.000–38.000 | La entrada más barata a Herzliya: edificios antiguos, renovación urbana a gran escala en curso, 3 ambientes por menos de 2,5 M₪. |
| Glil Yam (barrio nuevo, sudoeste) | 45.000–58.000 (a estrenar) | Miles de viviendas nuevas entre Herzliya y Ramat HaSharón, entregas escalonadas entre 2024 y 2030: el grueso de la obra nueva de la ciudad. |
En Israel el precio por m² se calcula sobre la superficie bruta (con paredes, muchas veces el balcón y una parte de las áreas comunes). En las torres de la marina, las áreas comunes (lobby, pileta, spa, cocheras subterráneas) suelen representar entre el 10 y el 15 % de la superficie facturada: un departamento de 140 m² brutos tiene 115-120 m² útiles (vea metros brutos y metros netos). Un «4 ambientes» israelí tiene tres dormitorios y un living. Herzliya frente a las demás ciudades: precios de la vivienda en Israel por ciudad.
Quién compra en Herzliya, y por qué
En Pituaj y la marina dominan tres perfiles. Familias israelíes muy acomodadas, a menudo del sector tecnológico, cuyo parque empresarial (el norte de Herzliya Pituaj, con Microsoft, Apple y decenas de startups) está a cinco minutos. Compradores extranjeros —estadounidenses, franceses, británicos, suizos— que buscan el mar, un edificio reciente con estacionamiento y pileta, y un mantenimiento fácil entre una visita y otra. E inversores, que alquilan a embajadas (la mayoría de las residencias de los embajadores están en Pituaj), a ejecutivos expatriados y a directivos de empresas tecnológicas, por 15.000 a 80.000 ₪ por mes, con contratos de dos o tres años pagados por adelantado.
Al este de la autopista, el centro, Gan Rashal y Neve Amal atraen la demanda local y a olim que trabajan en el parque empresarial o en Tel Aviv: un 4 ambientes a 3,2 M₪, una escuela a pocas cuadras, el tren a Tel Aviv en 12 minutos. Herzliya no tiene una comunidad hispanohablante organizada como la de Raanana o Jerusalén para los anglófonos, pero un olé de Argentina, México o España que consigue trabajo en una empresa tecnológica de Pituaj encuentra aquí escuelas, ulpán y profesionales acostumbrados a clientes del exterior; lo razonable suele ser alquilar un año cerca del trabajo antes de decidir si comprar aquí o en una ciudad vecina más accesible. Para un proyecto de aliá, la escala del olé y la financiación al 75 % cambian todo el cálculo: vea comprar como olé jadash y la hipoteca para olim. Si compra sin vivir en Israel, el poder y el circuito de los fondos están en comprar en Israel desde Argentina, España o México.
La marina, Glil Yam y la renovación urbana: de dónde sale la obra nueva
La obra nueva de Herzliya tiene tres caras. La marina y las torres de primera línea: emprendimientos de alta gama a 60.000-80.000 ₪ por m², departamentos de 120 a 250 m² con vista al mar, pileta y conserjería; las entregas son escasas y muchas veces se vende todo antes de empezar la obra. Glil Yam, en el sudoeste, entre la autopista y Ramat HaSharón: el gran barrio nuevo de la ciudad, varios miles de viviendas en edificios de 8 a 30 pisos, parques, escuelas, entregas escalonadas hasta 2030; allí un 4 ambientes nuevo con estacionamiento y mamad (cuarto de seguridad) se vende entre 4,5 y 6 M₪. La renovación urbana en el este: pinui-binui (demolición y reconstrucción de manzanas enteras con realojamiento de los ocupantes) en Neve Amal y Gan Rashal, TAMA 38 en el centro y en Herzliya HaTseirá, a precios entre un 10 y un 20 % por debajo de la obra nueva convencional y con plazos de 3 a 6 años.
Para quien compra en pozo, el marco es la Ley de Venta: garantía bancaria por cada pago, saldo indexado en parte (como máximo el 40 % del precio) al índice de costos de la construcción (madad tshumot habniyá), calendarios 20/80 frecuentes en 2025-2026 y indemnización por atraso en la entrega desde el segundo mes. En la marina, pida el reglamento del edificio antes de firmar: expensas de 1.500 a 3.500 ₪ por mes por la pileta, la seguridad y los ascensores, y cláusulas sobre el alquiler temporario. El mecanismo completo está en comprar en pozo a un desarrollador.
Los precios de los desarrolladores en Glil Yam y en la marina casi nunca incluyen el estacionamiento (150.000 a 350.000 ₪ por cochera, y muchas veces dos cocheras para un departamento grande), la baulera ni los gastos legales del desarrollador (con tope de unos 5.500 ₪ + IVA a cargo del comprador). Pida el precio «llave en mano».
Puntos de atención propios de Herzliya
- Tierras del Minhal en Pituaj. Buena parte de las casas de Pituaj, como en la vecina Kfar Shmaryahu, están sobre tierras del Estado arrendadas a largo plazo por la Autoridad de Tierras de Israel (el Minhal, hoy Rashut Mekarkeéi Israel). El arrendamiento suele estar capitalizado (mehuván) por 49 o 98 años, pero no siempre: un arrendamiento no capitalizado genera costos de transferencia y de capitalización que pueden llegar a varios cientos de miles de shékels. Para un extranjero sin derecho a la Ley del Retorno, la transferencia del arrendamiento requiere el consentimiento de la Autoridad. El abogado lee el contrato de arrendamiento, el plazo restante y el estado de los pagos antes de cualquier compromiso.
- Casas: permisos y ampliaciones. Muchas casas de Pituaj se fueron ampliando a lo largo de las décadas. Una ampliación sin permiso (pileta, piso, sótano habitable) bloquea la hipoteca y se regulariza a su cargo. Pida a la municipalidad el legajo de obra (tik binyán) y compárelo con lo construido.
- La marina: expensas y reglamento. Las torres de la marina son edificios con servicios: expensas mensuales altas, fondos de reserva y un reglamento (takanón) que puede prohibir el alquiler temporario o limitar las obras. Lea las tres últimas actas del consorcio (vaad bait).
- El este de la ciudad: TAMA 38 y pinui-binui prometidos. Un edificio de Neve Amal «con proyecto firmado» vale más, pero un proyecto firmado no es un permiso ni una obra en marcha. Verifique el avance en la municipalidad y la solidez del desarrollador.
- El umbral del 10 %. En Pituaj y en la marina el precio suele superar los 6.055.070 ₪: el tramo del impuesto de compra (mas rejishá) pasa del 8 al 10 % sobre el excedente para un no residente o una segunda vivienda. Sobre 9 M₪ el impuesto llega a 778.899 ₪.
- Zijrón dvarim. El acuerdo preliminar que se firma «para reservar la propiedad» obliga legalmente. En Herzliya como en todas partes, no firme nada antes de que el abogado haya leído el nesaj tabu (extracto del registro de la propiedad) o el contrato del Minhal.
El rol del abogado, sus controles y sus honorarios están en el abogado inmobiliario en Israel; para firmar desde Buenos Aires, México, Madrid o Montevideo, vea el poder con apostilla y la compra a distancia.
Comprar en Herzliya según su estatus
Residente, única vivienda
impuesto 0 → 5 %- Financiación hasta el 75 %.
- Sobre 6 M₪: impuesto 195.538 ₪.
- Préstamo de hasta 4.500.000 ₪, cuota ≈ 25.500 ₪ por mes a 25 años.
No residente
impuesto 8 %- Financiación del 50 %, por regla general.
- Sobre 6 M₪: impuesto 480.000 ₪.
- Fondos propios ≈ 3,7 M₪ con los gastos.
Olé jadash
impuesto ≈ 0,3 %- Financiación hasta el 75 %.
- Sobre 6 M₪: impuesto 20.106 ₪.
- Ahorro de 459.894 ₪ frente a un no residente.
Un no residente que se convierte en residente fiscal dentro de los dos años siguientes a la compra es reclasificado como «única vivienda» y recupera la diferencia; la escala del olé se aplica desde un año antes hasta siete años después de la aliá, para compras firmadas hasta el 15 de enero de 2028. Con los montos de Herzliya Pituaj, la fecha de la firma se vuelve una decisión fiscal en sí misma: el mas rejishá 2026 y la calculadora del impuesto de compra.
Detalle por tramo
| Tramo | Tasa | Impuesto |
|---|
Escala del 16 de enero de 2025, congelada hasta el 15 de enero de 2028 (Ley de Arreglos). El no residente tributa como comprador de vivienda adicional, salvo que se convierta en residente israelí dentro de los dos años posteriores a la compra. Pago dentro de los 60 días de la firma.
Presupuesto completo: un 5 ambientes en Herzliya Pituaj
| Precio | 6.000.000 ₪ |
| Impuesto de compra (8 %, justo debajo del umbral del 10 %) | 480.000 ₪ |
| Abogado (0,5 a 1 % + IVA del 18 %) | ≈ 53.000 ₪ |
| Inmobiliaria (2 % + IVA) | ≈ 142.000 ₪ |
| Asesor hipotecario, tasador (shamai), gastos bancarios, seguros | ≈ 22.000 ₪ |
| Traducciones, poder, apostilla, transferencias | ≈ 6.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 6.703.000 ₪ (+ 11,7 %) |
| Hipoteca al 50 % | 3.000.000 ₪ → ≈ 17.000 ₪ por mes a 25 años |
| Fondos propios a prever | ≈ 3.703.000 ₪ (≈ US$ 1,17 millones) |
El mismo departamento alquilado a una familia de ejecutivos expatriados deja 16.000 a 20.000 ₪ por mes, es decir 3,2 a 4 % bruto antes de expensas (1.500 a 3.000 ₪ por mes a cargo del propietario en algunos edificios). Para un préstamo de 3 M₪ el banco exige ingresos netos de al menos 45.000 ₪ por mes (relación cuota-ingreso del 35-40 %): con estos montos, el expediente casi siempre pasa por un asesor hipotecario. A diferencia de muchos países de América Latina y de España, en Israel no hay escribano: el abogado redacta, verifica e inscribe, y no existe otro impuesto a la transferencia para el comprador aparte del mas rejishá. Cada rubro está en los costos de compra en Israel, la financiación en la hipoteca para no residentes, y sus propias cuentas en la calculadora de hipoteca.
Profesionales en el lugar
Herzliya tiene sus propios especialistas: inmobiliarias de Pituaj acostumbradas a las casas, a los arrendamientos del Minhal y a la clientela diplomática; inmobiliarias del centro para el usado y la renovación urbana; asesores hipotecarios que arman préstamos de 3 a 6 M₪ para no residentes; abogados inmobiliarios que conocen los expedientes de la Autoridad de Tierras y los edificios con servicios de la marina. Los seleccionamos con tres criterios: especialización inmobiliaria, independencia frente a los vendedores y experiencia en operaciones a distancia. Los pasos en orden están en cómo comprar una propiedad en Israel.
Cerca: Tel Aviv, 15 minutos al sur; Raanana, 10 minutos al este, una ciudad familiar con una gran comunidad de olim; Netanya, 20 minutos al norte, para obra nueva frente al mar a mitad de precio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento en Herzliya en 2026?
En promedio 3,85 millones de shékels (≈ US$ 1,22 millones) según la Oficina Central de Estadísticas (1er trimestre de 2026), un 2,9 % menos que un año antes, lo que igual deja a Herzliya entre las tres ciudades más caras de Israel. El promedio esconde dos mercados: un 4 ambientes usado en Herzliya HaTseirá o Neve Amal se vende entre 2,8 y 3,6 M₪; el mismo en la marina o en Pituaj, entre 6 y 9 M₪.
¿Cuánto cuesta una casa en Herzliya Pituaj?
Rara vez menos de 15 M₪ por una casa para reciclar sobre un terreno de 500 m², y entre 25 y 60 M₪ por una casa reciente en las calles cercanas al mar, según los avisos observados en 2026. Buena parte de los lotes de Pituaj están en arrendamiento de largo plazo de la Autoridad de Tierras de Israel (el Minhal): el precio debe leerse junto con el plazo restante del arrendamiento y los costos de capitalización.
¿Por qué bajaron los precios en Herzliya mientras subían en Tel Aviv?
El promedio de la Oficina Central de Estadísticas para Herzliya depende mucho de la mezcla de ventas: un año con más operaciones en la marina o en Pituaj sube el promedio, un año con más ventas en el centro lo baja. La caída del 2,9 % en el 1er trimestre de 2026 refleja sobre todo una pausa en el segmento alto; los barrios del este se mantienen firmes.
¿Un extranjero puede comprar una propiedad sobre tierras del Minhal en Herzliya?
Sí, si es ciudadano israelí o tiene derecho a la aliá por la Ley del Retorno, aunque no sea residente. Para un extranjero que no tiene ese derecho, la transferencia de un arrendamiento del Minhal requiere el consentimiento de la Autoridad, que no es automático. El abogado lo verifica antes de cualquier zijrón dvarim; en una propiedad privada inscrita en el Tabu, la pregunta no se plantea.
¿Qué rentabilidad da un alquiler en Herzliya?
Entre 2,5 y 3 % bruto en Pituaj y en la marina, donde los alquileres son altos pero los precios lo son todavía más: una casa alquilada a una embajada o al CEO de una empresa tecnológica deja 40.000 a 80.000 ₪ por mes, sobre una propiedad de 20 a 30 M₪. En los barrios del este, 3 a 3,5 % por un 3-4 ambientes alquilado a una familia.
¿Herzliya o Tel Aviv para una segunda vivienda?
Herzliya ofrece el mar, la marina y edificios recientes con estacionamiento por un 20 a 30 % menos que un departamento equivalente en el Viejo Norte de Tel Aviv, a 15 minutos en auto o en tren. Tel Aviv ofrece vida urbana sin auto y una liquidez de reventa sin comparación. Depende del uso: estadías en familia y playa, Herzliya; viajes cortos y vida nocturna, Tel Aviv.
Cómo trabajamos
Cada monto, tramo y tasa de esta página se verifica en la fuente oficial citada al pie y se fecha. Cuando cambia una escala o una tasa, la página se actualiza en los días siguientes. Nuestra metodología.
Fuentes
- Oficina Central de Estadísticas (CBS) – precios promedio de la vivienda por ciudad, 1er trimestre de 2026
- Madlan – precio por m² por barrio en Herzliya (rangos observados, 3er trimestre de 2026)
- Yad2 – propiedades en venta en Herzliya (rangos observados, 3er trimestre de 2026)
- Autoridad Tributaria de Israel – tramos del mas rejishá 2026
- Autoridad de Tierras de Israel (Minhal) – arrendamientos, capitalización, transferencias
- Municipalidad de Herzliya – planificación y renovación urbana
Su proyecto en Herzliya, con las personas indicadas
Inmobiliaria, abogado, asesor hipotecario o desarrollador: cuéntenos el barrio, el presupuesto y los plazos, y le pasamos su consulta a un profesional que trabaja Herzliya todos los días y está acostumbrado a compradores del exterior.