¿Obra nueva o usado en Israel? Qué conviene comprar
Con el mismo presupuesto se compra un 4 ambientes nuevo que se entrega en dos años o un 4 ambientes de los años noventa disponible ya. Los dos tienen argumentos. La respuesta correcta depende de su horizonte, de si necesita la renta y de su tolerancia a la indexación. Estos son los criterios, línea por línea, y un cálculo a tres años.
La respuesta corta
En noviembre de 2026, una vivienda nueva en Israel cuesta un 10 a 20 % más por m² que un usado comparable del mismo barrio, con el 18 % de IVA incluido en el precio. Se paga según un calendario (a menudo 20 % a la firma y 80 % a la entrega), con hasta el 40 % del precio indexado al índice de costos de la construcción, y se entrega en 1 a 5 años, con retrasos habituales de 6 a 12 meses. A cambio: mamad (cuarto de seguridad), sin comisión de agente, honorarios legales con tope de unos 5.500 ₪ + IVA y una garantía bancaria sobre cada cuota. Un usado se negocia un 3 a 8 %, se alquila o se habita enseguida, pero cuesta un 2 % + IVA de comisión de agente más las reformas. El impuesto de compra es idéntico en los dos casos. A tres años, 2,4 M₪ de obra nueva salen unos 380.000 ₪ más que 2,1 M₪ de usado, alquiler incluido.
Las cifras que hay que retener, noviembre de 2026
- Sobreprecio de la obra nueva por m²
- +10 a 20 %
- IVA incluido en el precio de lo nuevo
- 18 %
- Plazo de entrega en pozo
- 1–5 años
- Comisión de agente en un usado
- 2 % + IVA
La comparación, línea por línea
| Criterio | Obra nueva (kablán, en pozo) | Usado (yad shniyá) |
|---|---|---|
| Precio por m² | +10 a 20 % en el mismo barrio | Referencia; descuento por estado y por pisos sin ascensor |
| IVA | 18 %, incluido en el precio de lista | Ninguno entre particulares |
| Indexación | Hasta el 40 % del precio indexado al madad tshumot habniyá, hasta la fecha de entrega contractual | Precio fijo en el contrato |
| Plazo hasta las llaves | 1 a 5 años; retrasos habituales de 6-12 meses, indemnización desde el 2.º mes de demora | 2 a 6 meses |
| Mamad (cuarto de seguridad) | Obligatorio | Ausente antes de 1992, a veces refugio comunitario |
| Mantenimiento y reformas | Garantía bedek de 1 año, garantías estructurales de 3 a 7 años | Prever 1 a 3 % del precio; cocina y baños a menudo para rehacer |
| Arnona (impuesto municipal) | Misma tasa por m²; barrios nuevos a menudo en una zona de tasa más alta | Misma tasa |
| Mas rejishá (impuesto de compra) | Misma escala, sobre el precio con IVA | Misma escala |
| Comisión de agente | Ninguna si compra directo al desarrollador | 2 % + IVA, negociable a 1-1,5 % |
| Honorarios legales | Tope ≈ 5.500 ₪ + IVA por el contrato del desarrollador (más su propio abogado, recomendable) | 0,5 a 1 % + IVA |
| Negociación | Poca en el precio, mucha en terminaciones, calendario, indexación | 3 a 8 % sobre el precio |
| Renta inmediata | No, a partir de la entrega | Sí, desde la entrega de llaves |
| Financiación | Hipoteca desembolsada por tramos; un calendario 20/80 da tiempo | Hipoteca desembolsada de una vez a la entrega de llaves |
Lo que tiene a favor la obra nueva
La obra nueva vende tiempo y seguridad. Tiempo: un calendario 20/80 le permite firmar con el 20 % del precio y reunir el resto, o vender una propiedad en su país, a lo largo de dos o tres años. Seguridad: la ley de venta obliga al desarrollador a entregar una garantía bancaria o un seguro por cada shékel pagado, la vivienda se entrega con mamad, ascensor, cochera y las normas sísmicas actuales, y la garantía de construcción cubre los defectos durante años. Para un comprador del exterior, la obra nueva también es más simple: una sola contraparte, un contrato estándar, sin agente y un desarrollador acostumbrado a los poderes. No hay un período de inspección técnica previo a la firma como en otros mercados; la garantía y la ley de venta cumplen ese papel.
La contracara es la indexación y el retraso. El índice de costos de la construcción subió un 3 a 5 % por año entre 2022 y 2025; aplicado como máximo al 40 % del precio durante dos años (contratos firmados desde julio de 2022), agrega un 2,5 a 4 % al precio de lista. Y la entrega a menudo se corre de seis meses a un año, período en el que usted paga un alquiler en otro lado o no cobra ninguno. Las garantías, las trampas y las cláusulas a negociar están en comprar en pozo a un desarrollador; los riesgos específicos, en las preguntas de los compradores.
Lo que tiene a favor el usado
El usado vende un precio y disponibilidad. El precio se negocia, sobre todo en un tercer piso por escalera o en un edificio de 1975 que necesita reformas. La vivienda se puede alquilar o habitar a los dos meses del contrato, y eso lo cambia todo para un inversor: tres años de alquiler a 5.800 ₪ son más de 200.000 ₪. Los barrios antiguos son además los más céntricos, donde casi ya no hay obra nueva salvo en proyectos TAMA 38 o pinui-binui.
La contracara: la comisión del agente (2 % + IVA, cerca de 50.000 ₪ sobre 2,1 M₪), las reformas, la falta de mamad en los edificios anteriores a 1992 y una verificación jurídica más pesada para el abogado: derechos inscriptos en el Tabu o en la Autoridad de Tierras de Israel, ampliaciones sin permiso, deudas de vaad bait (consorcio del edificio), servidumbres. Lo que verifica el abogado está en el abogado inmobiliario en Israel, y el procedimiento en cómo comprar una propiedad en Israel.
Ejemplo a 3 años: 2,4 M₪ nuevo frente a 2,1 M₪ usado
| Concepto | Nuevo, 2.400.000 ₪ | Usado, 2.100.000 ₪ |
|---|---|---|
| Precio del contrato | 2.400.000 ₪ | 2.100.000 ₪ |
| Mas rejishá (8 %, no residente) | 192.000 ₪ | 168.000 ₪ |
| Abogado | ≈ 6.500 ₪ (con tope) | ≈ 18.600 ₪ (0,75 % + IVA) |
| Agente | 0 | ≈ 49.600 ₪ (2 % + IVA) |
| Indexación (40 % del precio × ≈ 6 %) | ≈ 58.500 ₪ | 0 |
| Reformas y mantenimiento en 3 años | ≈ 0 (garantía) | ≈ 70.000 ₪ |
| Vaad bait durante la tenencia | ≈ 7.200 ₪ (12 meses) | ≈ 9.000 ₪ (36 meses) |
| Alquileres cobrados | − 78.000 ₪ (12 meses) | − 208.800 ₪ (36 meses) |
| Costo neto en 3 años | ≈ 2.586.200 ₪ | ≈ 2.206.400 ₪ |
| Diferencia | ≈ 380.000 ₪ a favor del usado, de los cuales 300.000 ₪ son precio | |
La diferencia más allá del precio viene de la indexación y de los dos años sin renta. Se achica si el desarrollador pone un tope a la indexación, si la entrega es a 12 meses en lugar de 24, o si se tiene en cuenta el valor de reventa: una vivienda nueva con mamad y cochera suele revenderse con una prima del 5 al 10 % sobre su equivalente antiguo. Para un comprador que va a vivir en la vivienda y no necesita la renta, el cálculo vuelve a cambiar. El impuesto exacto según su estatus está en la calculadora del impuesto de compra.
Cómo decidir
- Compra para alquilar de inmediato, o vive en el exterior y quiere una renta: un usado bien ubicado, con una inmobiliaria que lo administre.
- Prepara su aliá para dentro de dos o tres años y no tiene todo el aporte propio: una obra nueva con calendario 20/80, que hace coincidir la entrega con su mudanza y le deja tiempo para organizar la hipoteca.
- Quiere un barrio céntrico en Tel Aviv, Jerusalén o Haifa: un usado, a falta de obra nueva, o un proyecto de renovación urbana con un abogado experimentado.
- Quiere minimizar las sorpresas a distancia: una obra nueva, con un abogado independiente del desarrollador que revise el contrato.
Los precios por ciudad, nuevo y usado juntos, están en precios de la vivienda en Israel en 2026, y el presupuesto completo de cada opción en cuánto cuesta realmente comprar.
Preguntas frecuentes
¿El impuesto de compra es distinto en la obra nueva?
No. El mas rejishá se aplica con la misma escala, sobre el precio del contrato con IVA incluido, sea nuevo o usado. Un residente que compra su única vivienda paga 0 % hasta 1.978.745 ₪, un no residente 8 %. La única diferencia práctica: en obra nueva el impuesto se declara a la firma, a menudo dos o tres años antes de la entrega.
¿Qué es la indexación del saldo en la obra nueva?
Una parte de las cuotas pendientes se ajusta por el madad tshumot habniyá (índice de costos de la construcción), que publica cada mes la Oficina Central de Estadísticas. En los contratos firmados desde el 7 de julio de 2022 la ley le pone tope: el 20 % pagado a la firma nunca se indexa, como máximo puede indexarse la mitad de cada pago posterior, es decir el 40 % del precio, y la indexación se detiene en la fecha de entrega contractual. Con un calendario 20/80 y entrega a dos años, una suba del índice del 3 % anual agrega alrededor de un 6 % a esa parte indexada, unos 58.000 ₪ sobre una propiedad de 2,4 M₪ (el doble en los contratos anteriores, en los que podía indexarse todo el saldo). Algunos desarrolladores limitan o eliminan la indexación cuando tienen mucho stock.
¿Es un problema un usado sin mamad?
Es una desventaja de confort y de seguridad, y un factor de descuento del 5 al 10 % en la reventa. Los edificios anteriores a 1992 no tienen cuarto de seguridad; algunos tienen un refugio comunitario (miklat). A veces se puede agregar a través de un proyecto TAMA 38, pero no es ni rápido ni seguro.
¿Se puede negociar el precio de una obra nueva?
Rara vez el precio de lista, a menudo todo lo demás: terminaciones, cocina, cochera, baulera, eliminación o tope de la indexación, un calendario 10/90 o 20/80, honorarios del abogado a cargo del desarrollador. En 2025-2026, con mucho stock de obra nueva, estas concesiones valen un 3 a 8 % del precio. En un usado, el margen sobre el precio es del 3 al 8 % según la ciudad.
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