Новостройка или вторичка в Израиле: что выгоднее купить?
За один и тот же бюджет можно купить новую четырёхкомнатную квартиру со сдачей через два года или четырёхкомнатную квартиру 1990-х годов, свободную уже сейчас. У обоих вариантов есть свои резоны. Правильный ответ зависит от вашего горизонта, от того, нужна ли вам арендная плата, и от готовности мириться с индексацией. Ниже — критерии строка за строкой и расчёт на три года.
Коротко
В ноябре 2026 года новая квартира в Израиле стоит на 10–20 % дороже за м², чем сопоставимая вторичка в том же районе, причём НДС 18 % уже включён в цену. Платят за неё по графику (часто 20 % при подписании, 80 % при сдаче), до 40 % цены индексируется по индексу стоимости строительства, а сдача — через 1–5 лет, с обычными задержками на 6–12 месяцев. Взамен: мамад (защищённая комната), никакой комиссии агенту, юридические расходы со стороны застройщика ограничены примерно 5500 ₪ + НДС, банковская гарантия на каждый платёж. Вторичку можно сторговать на 3–8 %, сразу сдать или въехать, но она обходится в 2 % + НДС комиссии агенту плюс ремонт. Мас рехиша одинаков в обоих случаях. За три года новостройка за 2,4 млн ₪ обходится примерно на 380 000 ₪ дороже вторички за 2,1 млн ₪ с учётом арендной платы.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Надбавка за новостройку на м²
- +10–20 %
- НДС в цене новостройки
- 18 %
- Срок сдачи на этапе строительства
- 1–5 лет
- Комиссия агента на вторичке
- 2 % + НДС
Сравнение строка за строкой
| Критерий | Новостройка (каблан, на этапе строительства) | Вторичка (яд шния) |
|---|---|---|
| Цена за м² | +10–20 % в том же районе | Точка отсчёта; скидка за состояние и этажи без лифта |
| НДС | 18 %, включён в цену по прайсу | Нет при сделке между частными лицами |
| Индексация | До 40 % цены привязано к мадад тшумот а-бния, до договорной даты сдачи | Цена фиксируется в договоре |
| Срок до ключей | 1–5 лет; обычные задержки 6–12 месяцев, компенсация со 2-го месяца задержки | 2–6 месяцев |
| Мамад (защищённая комната) | Обязателен | Нет в домах до 1992 года, иногда есть общее убежище |
| Содержание и ремонт | Гарантия на недоделки (бедек) 1 год, на конструкции 3–7 лет | Заложите 1–3 % цены; кухню и санузлы часто надо переделывать |
| Арнона (муниципальный налог) | Та же ставка за м²; новые районы часто в более дорогой зоне | Та же ставка |
| Мас рехиша (налог на покупку) | Та же шкала, от цены с НДС | Та же шкала |
| Комиссия агента | Нет при покупке напрямую у застройщика | 2 % + НДС, можно сторговаться до 1–1,5 % |
| Юридические расходы | Потолок ≈ 5500 ₪ + НДС за договор застройщика (плюс ваш собственный адвокат, что желательно) | 0,5–1 % + НДС |
| Торг | Мало по цене, много по отделке, графику, индексации | 3–8 % по цене |
| Аренда сразу | Нет, только после сдачи | Да, с передачи ключей |
| Финансирование | Машканта выдаётся траншами; график 20/80 даёт выиграть время | Машканта выдаётся целиком при передаче ключей |
Плюсы новостройки
Новостройка продаёт время и безопасность. Время: график 20/80 позволяет подписать договор с 20 % цены и собрать остальное — или продать квартиру в другом месте — за два-три года. Безопасность: закон о продаже обязывает застройщика дать банковскую гарантию или страховой полис на каждый внесённый шекель, квартира сдаётся с мамадом, лифтом, парковкой и по действующим сейсмическим нормам, а гарантия застройщика годами покрывает дефекты. Для покупателя из-за границы новостройка ещё и проще: один контрагент, стандартный договор, без агента и с застройщиком, привычным к доверенностям. Отдельной технической экспертизы перед покупкой, как в Европе или США, здесь обычно не делают: эту роль играют гарантия и закон о продаже.
Обратная сторона — индексация и задержки. Индекс стоимости строительства рос на 3–5 % в год в 2022–2025 годах; применённый максимум к 40 % цены на два года (договоры с июля 2022 года), он добавляет к цене по прайсу 2,5–4 %. А сдача часто сдвигается на полгода-год, и всё это время вы платите аренду в другом месте или не получаете её сами. Гарантии, ловушки и условия, о которых стоит торговаться, описаны в материале Новостройки в Израиле: покупка квартиры у застройщика (каблан); отдельные риски разобраны в вопросах покупателей.
Плюсы вторички
Вторичка продаёт цену и доступность. О цене можно торговаться, особенно если это третий этаж без лифта или дом 1975 года, требующий ремонта. Квартиру можно сдать или въехать в течение двух месяцев после договора, и для инвестора это меняет всё: три года аренды по 5800 ₪ — это больше 200 000 ₪. Старые районы к тому же самые центральные, а новостройки там почти не появляются, кроме проектов ТАМА 38 или пинуй-бинуй (снос и новое строительство).
Обратная сторона: комиссия агента (2 % + НДС, около 50 000 ₪ на 2,1 млн ₪), ремонт, отсутствие мамада в домах до 1992 года и более тяжёлая юридическая проверка для адвоката: права, зарегистрированные в Табу или в Управлении земель Израиля (Минхаль), пристройки без разрешения, долги ваад байт (домового комитета), сервитуты. Что проверяет адвокат, описано в материале адвокат по недвижимости в Израиле, порядок сделки — в гиде как купить квартиру в Израиле.
Пример на 3 года: 2,4 млн ₪ новостройка против 2,1 млн ₪ вторички
| Статья | Новостройка, 2 400 000 ₪ | Вторичка, 2 100 000 ₪ |
|---|---|---|
| Цена по договору | 2 400 000 ₪ | 2 100 000 ₪ |
| Мас рехиша (8 %, нерезидент) | 192 000 ₪ | 168 000 ₪ |
| Адвокат | ≈ 6500 ₪ (потолок) | ≈ 18 600 ₪ (0,75 % + НДС) |
| Агент | 0 | ≈ 49 600 ₪ (2 % + НДС) |
| Индексация (40 % цены × ≈ 6 %) | ≈ 58 500 ₪ | 0 |
| Ремонт и содержание за 3 года | ≈ 0 (гарантия) | ≈ 70 000 ₪ |
| Ваад байт за период владения | ≈ 7200 ₪ (12 месяцев) | ≈ 9000 ₪ (36 месяцев) |
| Полученная арендная плата | − 78 000 ₪ (12 месяцев) | − 208 800 ₪ (36 месяцев) |
| Чистая стоимость за 3 года | ≈ 2 586 200 ₪ | ≈ 2 206 400 ₪ |
| Разница | ≈ 380 000 ₪ в пользу вторички, из них 300 000 ₪ — разница в цене | |
Разница сверх цены складывается из индексации и двух лет без аренды. Она сокращается, если застройщик ограничивает индексацию, если сдача через 12 месяцев, а не 24, или если учитывать стоимость при перепродаже: новая квартира с мамадом и парковкой обычно перепродаётся на 5–10 % дороже аналогичной старой. Для покупателя, который будет жить в квартире сам и не нуждается в аренде, расчёт снова меняется. Точный налог для вашего статуса — в калькуляторе мас рехиша.
Как решить
- Вы покупаете, чтобы сразу сдавать, или живёте за границей и хотите дохода: хорошо расположенная вторичка с агентством, которое будет ею управлять.
- Вы готовите алию через два-три года и у вас нет всего взноса: новостройка с графиком 20/80, сдача которой совпадёт с переездом и оставит время оформить машканту (для репатрианта — на условиях Ипотека в Израиле для репатриантов: условия, взнос, ставки).
- Вам нужен центральный район в Тель-Авиве, Иерусалиме или Хайфе: вторичка, потому что новостроек там почти нет, или проект городского обновления с опытным адвокатом.
- Вы хотите свести сюрпризы к минимуму на расстоянии: новостройка, с адвокатом, независимым от застройщика, для проверки договора.
Цены по городам, новостройки и вторичка вместе, — в обзоре цены на квартиры в Израиле в 2026 году, полный бюджет каждого варианта — в материале Расходы при покупке квартиры в Израиле: все платежи 2026.
Частые вопросы
Отличается ли мас рехиша при покупке новостройки?
Нет. Мас рехиша (налог на покупку) считается по той же шкале, от цены договора с НДС, будь то новостройка или вторичка. Резидент, покупающий единственное жильё, платит 0 % до 1 978 745 ₪, нерезидент — 8 %. Единственная практическая разница: в новостройке налог декларируется при подписании, часто за два-три года до сдачи.
Что такое индексация остатка в новостройке?
Часть ещё не внесённых платежей привязана к мадад тшумот а-бния (индексу стоимости строительства), который ежемесячно публикует Центральное статистическое бюро. Для договоров, подписанных с 7 июля 2022 года, закон её ограничивает: 20 % при подписании не индексируются никогда, индексировать можно не больше половины каждого следующего платежа, то есть 40 % цены, а индексация прекращается на договорной дате сдачи. При графике 20/80 и сдаче через два года рост индекса на 3 % в год добавляет к этой части около 6 %, то есть примерно 58 000 ₪ на квартире за 2,4 млн ₪ (вдвое больше по старым договорам, где мог индексироваться весь остаток). Некоторые застройщики ограничивают индексацию или отказываются от неё, когда у них много непроданных квартир.
Квартира на вторичке без мамада — это проблема?
Это минус для комфорта и безопасности и фактор скидки 5–10 % при перепродаже. В домах до 1992 года мамада (защищённой комнаты) нет; в некоторых есть общее убежище (миклат). Иногда его можно добавить по проекту ТАМА 38, но это небыстро и не гарантировано.
Можно ли сторговаться о цене новостройки?
О цене по прайсу — редко, обо всём остальном — часто: отделка, кухня, парковка, кладовка, отказ от индексации или её потолок, график 10/90 или 20/80, оплата застройщиком юридических расходов. В 2025–2026 годах, при большом запасе непроданных новостроек, такие уступки стоят 3–8 % цены. На вторичке простор для торга по цене — 3–8 % в зависимости от города.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
Получите новые проекты под ваш бюджет
Проверенные застройщики, графики 20/80, гарантии по закону о продаже: назовите город, бюджет и желаемый срок сдачи, и русскоязычный консультант пришлёт доступные проекты.