Расходы при покупке квартиры в Израиле: все платежи по строкам

1. Налог на покупку (мас рехиша): от 0 до 10 % в зависимости от статуса

Именно эта строка переворачивает бюджет. Для резидента Израиля, покупающего единственное жильё, шкала 2026 года прогрессивная: 0 % до 1 978 745 ₪, 3,5 % до 2 347 040 ₪, 5 % до 6 055 070 ₪, 8 % до 20 183 565 ₪, 10 % выше. Для инвестора или нерезидента: 8 % с первого шекеля до 6 055 070 ₪, затем 10 %. Для нового репатрианта (оле), покупающего единственное жильё: 0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪. Пороги заморожены до 15 января 2028 года.

Налог нужно заплатить в течение 60 дней после подписания договора, без НДС, и часто ещё до выдачи машканты. На 2,8 млн ₪: 35 538 ₪ для резидента, 4 106 ₪ для оле, 224 000 ₪ (около 71 000 $) для нерезидента. Полный гид — с заменой жилья, смешанными парами и переквалификацией — на странице мас рехиша 2026; короткий ответ для покупателя из-за границы — в статье Налог на покупку недвижимости в Израиле для иностранцев.

2. Адвокат: 0,5–1 % + НДС, и никакого нотариуса

В израильской сделке нет ни нотариуса, ни титульной компании, ни эскроу-агента: всё делает адвокат по недвижимости. Он проверяет выписку из Табу (земельного реестра), составляет или согласовывает договор купли-продажи (эскем мехира), регистрирует предупредительную запись (хеарат азхара), подаёт налоговую декларацию и регистрирует передачу права. Его гонорар: 0,5–1 % цены + 18 % НДС, с минимумом 8 000–12 000 ₪ на недорогих квартирах и понижающейся шкалой выше 4–5 млн ₪. Для покупателя из-за границы составление доверенности обычно входит в гонорар, а заверенные переводы и удостоверения — нет.

Платят обычно в два приёма: половину при подписании договора, остаток при регистрации в Табу. В письменной смете указано, что входит (налоговая декларация, регистрация, контроль платежей), а что нет (судебные споры, заявление о возврате налога, повторные переговоры). Роль адвоката целиком и вопросы, которые стоит задать до выбора, — в статье адвокат по недвижимости в Израиле; гонорары по городам — в статьях Адвокат по недвижимости в Тель-Авиве: гонорар, местные особенности, русскоязычные юристы и Адвокат по недвижимости в Иерусалиме: гонорар, местные особенности, русскоязычные юристы.

3. Маклер: 2 % + НДС, часто обсуждается

В Израиле покупатель платит своему маклеру, а продавец — своему: по обычаю по 2 % + НДС с каждой стороны, то есть 2,36 % с учётом налога. Покупатель здесь — полноценный платящий клиент. Закон о посредниках в сделках с недвижимостью требует письменного поручения, подписанного до просмотра (тофес азманат шерутей тивух), с указанием квартиры и комиссии; без этого документа платить не нужно. Маклер получает деньги, только если вы покупаете квартиру, которую он показал, — как правило, при подписании договора.

В новостройках всё иначе: маклеру или «консультанту по продажам» платит застройщик, а покупатель — ничего, если только его не привёл независимый маклер, с которым он подписал поручение. Поиск напрямую на сайтах объявлений (Яд2, Мадлан) или у застройщиков убирает эту строку — ценой большего объёма работы и, на расстоянии, меньшей надёжности.

4. Ипотечный консультант, оценка, банковские сборы, страховки

Консультант стоит 6 000–15 000 ₪, но обычно экономит больше на выторгованной марже: 0,2 пункта на 1,4 млн ₪ за 25 лет — это около 40 000 ₪ процентов. Никаких «пунктов» за ставку, комиссии за выдачу в 1 % или страховки титула для кредитора, как в США: сбор за открытие дела — единственный разовый банковский платёж. Реальная польза консультанта для разных профилей разобрана в статье ипотечный консультант (йоэц машканта), а ежемесячный платёж посчитает калькулятор машканты. У покупателя за наличные этих расходов нет.

5. Для покупателя из-за границы: переводы, доверенность, апостиль, валюта

Расходы, связанные с удалённой покупкой, составляют 2 000–6 000 ₪: доверенность (ипуй коах), подписанная у местного нотариуса и апостилированная, или в консульстве Израиля (несколько десятков долларов), заверенные переводы документов о доходах и происхождении средств для банка (30–80 $ за страницу), курьерская доставка оригиналов, иногда вторая доверенность для банка.

Самая тяжёлая строка не значится ни в одном счёте: обмен валюты. Банк в стране проживания берёт 0,5–1,5 % маржи на курсе, специализированный валютный брокер — 0,2–0,6 %. На 1,7 млн ₪ перевода разница составляет от 5 000 до 20 000 ₪. Всё это подробно — в статье покупка квартиры из-за границы.

6. Техническая проверка, регистрация, переезд, первый ремонт

• Техническая проверка (бдек байт): 1 500–3 000 ₪ на вторичном рынке, 2 000–4 000 ₪ при сдаче новостройки, чтобы составить список недоделок. Необязательна, но о ней редко жалеют.
• Сборы Табу: несколько сотен шекелей за предупредительную запись и передачу права. На земле Минхаля (государственная земля в аренде) могут добавиться платы за согласие; при жилищной компании — 1 000–5 000 ₪ за передачу.
• Коммунальные услуги и счётчики: переоформление электричества, воды и газа на ваше имя, депозиты в несколько сотен шекелей. В новостройке само подключение оплачивается отдельно (см. ниже).
• Международный переезд: 8 000–20 000 $ за контейнер из США или Канады, 5 000–10 000 £ из Великобритании, из Европы, России или Украины — в зависимости от маршрута и объёма; без учёта таможни (для олим действует освобождение на определённых условиях).
• Ремонт и обустройство: квартиру на вторичном рынке часто продают без встроенной кухни и шкафов; новую сдают без светильников, без шкафов, иногда без кондиционеров. Чтобы четырёхкомнатная стала жилой, заложите 50 000–150 000 ₪ в зависимости от уровня.

Сводная таблица: три бюджета, два статуса

Как читать таблицу: при цене 1,8 млн ₪ (трёхкомнатная в Ашдоде, Хайфе или на окраине Иерусалима) резидент вносит 523 000 ₪ собственных средств, нерезидент — больше чем вдвое (первый взнос по статусу разобран в статье Какой первоначальный взнос нужен для покупки квартиры в Израиле?). При 4,5 млн ₪ (средняя цена в Тель-Авиве) разница статусов стоит 240 000 ₪ налога, около 76 000 $. Новый репатриант находится посередине: его налог близок к нулю (4 106 ₪ при 2,8 млн ₪), а финансирование может достигать 75 % (см. ипотека для репатриантов). Чтобы сопоставить эти суммы с медианной ценой в 15 городах, загляните в обзор цены на квартиры в Израиле по городам.

Подробный пример: первая покупка семьи резидентов в Иерусалиме

Та же семья в статусе нерезидентов заплатила бы 224 000 ₪ налога вместо 35 538 ₪ и получила бы только 50 % финансирования: собственные средства выросли бы примерно до 1 720 000 ₪ (около 543 000 $). Цены по районам — на странице Иерусалима (район Арнона не стоит путать с одноимённым налогом), порядок этапов — в гиде как купить квартиру в Израиле.

Скрытые расходы новостроек

Цена застройщика (каблана) редко бывает ценой «под ключ». Строки, которые добавляются и которые стоит запросить письменно до бронирования (механизм целиком — в статье покупка квартиры у застройщика):

• Адвокат застройщика. Его гонорар выставляют покупателю, но закон ограничивает его примерно 5 500 ₪ + НДС (или 0,5 % цены, если это меньше), с индексацией. Застройщик, который просит больше, нарушает закон. Этот адвокат вас не представляет; ваш собственный проверит договор за 0,5 % + НДС или фиксированную сумму.
• Парковка и кладовка. Часто продаются отдельно: 120 000–250 000 ₪ за место в больших городах, 20 000–60 000 ₪ за кладовку. Если они в том же договоре, они входят в базу налога на покупку.
• Индексация. Часть невыплаченного остатка привязана к мадад тшумот а-бния (индексу стоимости строительства) от подписания до каждого платежа: в последние годы 2–4 % в год. По договорам с 7 июля 2022 года закон ограничивает её 40 % цены (никогда 20 % при подписании) и останавливает на договорной дате сдачи. На квартире за 2,75 млн ₪ (1,1 млн ₪ под индексацией) за два года — 45 000–90 000 ₪. График 20/80 максимизирует эту нагрузку; ранняя оплата её снижает, иногда в обмен на скидку.
• Подключение коммуникаций. Вода, электричество, газ: 5 000–15 000 ₪, которые выставляет застройщик или поставщики; проверьте в договоре.
• Изменения и улучшения. Перенести стену, сменить плитку, добавить розетки: цены застройщика высоки, а компенсации за отказ от позиций (зикуй) низки.
• Стартовый ваад байт и резервный фонд. В первые месяцы — управляющая компания, назначенная застройщиком, с взносами иногда на 30–50 % выше среднего и первоначальным взносом в фонд дома.
• Задержка сдачи. Это расход не застройщика, а ваш: аренда или проживание на время обычной задержки в 6–12 месяцев. Компенсация полагается только со второго месяца задержки (после 60 дней для договоров до июля 2022 года).

После покупки: текущие расходы

Владельцу за границей, который в квартире не живёт, стоит заложить 1 000–1 800 ₪ в месяц постоянных расходов без учёта кредита и 2 000–3 000 ₪, если квартира сдаётся через управляющего. Налоги на аренду в Израиле и в стране проживания разобраны на Shekel Guide.

Как торговаться о комиссии маклера

1. Торгуйтесь до первого просмотра, а не после. Комиссия фиксируется в поручении, которое вы подписываете до того, как увидите квартиру. Когда квартира найдена, рычагов у вас уже нет.
2. Просите 1–1,5 % на квартиры дороже 3 млн ₪. При 4,5 млн ₪ 2 % + НДС — это 106 200 ₪ за работу, которая не вдвое дольше, чем при 2 млн ₪. Маклеры это знают.
3. Проверьте, не представляет ли маклер и продавца. Если он получает 2 % с обеих сторон, он часто согласится на 1 % с вашей. О двойном представительстве он обязан сообщить.
4. Приходите с готовым делом. Предварительное одобрение банка, нанятый адвокат, деньги в наличии: покупатель, способный подписать через три недели, стоит скидки.
5. Ограничьте поручение. Вычеркните пункты об эксклюзивности и долгом сроке; поручение должно охватывать только реально показанные квартиры, перечисленные и датированные.
6. Платите только при подписании договора, никогда на этапе зихрон дварим, и никогда, если квартиру вам впервые показали по другому каналу (прямое объявление, другой маклер): закон это признаёт.

О чём торговаться бесполезно: адвокат застройщика (гонорар уже ограничен), налог на покупку, оценка. О чём можно торговаться больше, чем принято думать: сбор банка за открытие дела, валютная маржа и гонорар вашего собственного адвоката на дорогой квартире — в обмен на чётко очерченный объём работы.

Частые вопросы

Читайте также