Табу, Минхаль или жилищная компания: 3 реестра Израиля

Коротко

Права на израильскую квартиру учитываются в одном из трёх мест. Табу — государственный земельный реестр (Министерство юстиции): регистрация в нём — самое надёжное право, и любой может его увидеть в выписке, которая стоит онлайн около 15 ₪. Управление земель Израиля (Рашут мекаркей Исраэль, רמ״י, его по-прежнему называют Минхаль) управляет примерно 93 % земли, принадлежащей государству и ККЛ: владелец квартиры держит долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, иногда зарегистрированную в Табу, иногда только в книгах Управления. Жилищная компания (хевра мешакенет), обычно компания застройщика или государственная, ведёт список покупателей, пока дом не зарегистрирован как кондоминиум. Для вас разница — в документе-подтверждении (выписка из Табу или подтверждение прав), в защите до передачи (хеарат азхара в Табу или отметка в учёте организации), в обеспечении банка (ипотека или обязательство, залог и нотариальная доверенность), в сроках и сборах, а для иностранца на государственной земле — в дополнительном разрешении.

Цифры, которые стоит запомнить

Земля в ведении Управления земель Израиля: ≈ 93 %
Обычный срок аренды: 49 или 98 лет
Несах табу онлайн: ≈ 15 ₪
Арендаторов зарегистрировано собственниками (2021): ≈ 670 000
Срок застройщика на кондоминиум: 1 год
Затем квартира на имя покупателя: 6 месяцев

Три реестра рядом

Что каждая регистрация значит для покупателя
	Табу (земельный реестр)	Управление земель Израиля (Минхаль)	Жилищная компания
Что у вас есть	Собственность (или аренда, зарегистрированная в Табу)	Долгосрочная аренда, учтённая в книгах Управления	Договорные права, учтённые в книгах компании
Подтверждение	Несах табу, публичный, онлайн	Подтверждение прав (ишур зхуйот) от Управления	Подтверждение прав от компании или её адвоката
Защита после подписания	Хеарат азхара в Табу	Отметка о ваших правах в Управлении; залог у Регистратора залогов	Отметка в компании; хеарат азхара на участок застройщика, если возможно; залог
Передача права	Акт в Табу после налоговых справок	Дело о передаче в Управлении, иногда нужно его согласие	Передача в книгах компании, затем в Табу после регистрации дома
Обеспечение банка	Ипотека, зарегистрированная в Табу	Обязательство зарегистрировать ипотеку, залог, нотариальная доверенность	То же, что в Управлении, но подписывает компания
Сборы	Государственные пошлины, низкие	Низкие, если нет платы за согласие или капитализацию	Плата компании за ведение дела, 1 000–5 000 ₪
Типичный случай	Старые дома в давно сложившихся городах	Частные дома, новые районы, города развития	Новостройки в первые годы, государственное жильё

Категории пересекаются. Земля может принадлежать Управлению земель Израиля, а аренда при этом зарегистрирована в Табу — тогда в выписке собственником значится государство или ККЛ, а вы — арендатором. А квартира в новом доме на земле Управления может сначала учитываться в жилищной компании застройщика, затем в Управлении, затем в Табу. Первая задача вашего адвоката — понять, какая из этих ситуаций ваша.

Табу: земельный реестр

«Табу» — слово османских времён, которым до сих пор все называют бюро регистрации земель (лишкот ришум мекаркеин) Управления регистрации и урегулирования прав на землю при Министерстве юстиции. Каждая квартира в зарегистрированном доме — это субучасток (тат-хелка) участка (хелка) в квартале (гуш). Выписка, несах табу, показывает зарегистрированных собственников или арендаторов с номерами удостоверений, этаж и площадь, привязанные парковку или кладовую, ипотеки, аресты, сервитуты, записи о наследстве и предупредительные записи. Онлайн она стоит около 15 ₪; историческая выписка с цепочкой владельцев с первой регистрации — дороже.

Табу — золотой стандарт по двум причинам. Регистрация публична: любой может увидеть, кому что принадлежит и что на это наложено. И она имеет решающую силу в отношении третьих лиц. Как только адвокат вносит на ваше имя хеарат азхара после подписания договора, продавец уже не может продать или заложить квартиру кому-то другому без вашего согласия. Сама передача — это акт (штар мехер), регистрируемый после налоговых справок (мас рехиша и мас шевах продавца) и справки муниципалитета об оплате арноны. Государственные пошлины невелики: хеарат азхара стоит около 125 ₪.

Управление земель Израиля: «Минхаль»

Около 93 % земли Израиля принадлежит государству, Управлению развития или Еврейскому национальному фонду и находится в ведении Управления земель Израиля (Рашут мекаркей Исраэль, רמ״י), которое в 2009 году сменило прежнюю Администрацию земель Израиля, но сохранило прозвище. Основной закон о землях Израиля в принципе запрещает продавать эту землю; дома на ней держат на правах долгосрочной аренды (хахира), обычно на 49 лет с продлением или на 98 лет. Аренда капитализирована (мехуван), если вся арендная плата внесена вперёд, — так обстоит дело с большинством городских квартир: арендатор тогда фактически ведёт себя как собственник.

Реформа 2009 года изменила картину для горожан. С 2011 года арендаторы городского жилья могут получить полную собственность, в основном бесплатно. К 2021 году Управление зарегистрировало собственниками около 670 000 арендаторов, из них 470 000 — бесплатно по реформе, и продолжает рассылать уведомления новым группам арендаторов, чья капитализированная аренда зарегистрирована в Табу. После регистрации собственниками они имеют дело только с Табу и местной комиссией по планированию: ни согласия Управления, ни платы при продаже или расширении.

Управление по-прежнему играет роль при некапитализированной аренде, для частных домов и участков во многих городах и мошавах, для прав, не зарегистрированных в Табу, и для прав на застройку: добавление квартиры или смена назначения может потребовать процедуры в Управлении и платы за урегулирование прав. В таких случаях продавец подтверждает права подтверждением прав (ишур зхуйот) от Управления, а передача идёт через дело в Управлении параллельно с налоговыми справками. Города, построенные в основном на государственной земле, как Модиин, хорошо это показывают — см. страницу Модиин.

Жилищная компания: хевра мешакенет

Дом не регистрируется в Табу в день сдачи. Участок нужно разделить, дом — зарегистрировать как кондоминиум (байт мешутаф) с планом и уставом, и только потом каждая квартира может стать субучастком на имя владельца. До этого учёт того, кто что купил, ведёт жилищная компания: обычно компания застройщика, иногда государственная жилищная компания вроде «Амидар» или муниципальная. Покупатели получают подтверждение прав от компании или её адвоката, а перепродажи записываются в книгах компании.

Закон о продаже (квартир) задаёт застройщику сроки: зарегистрировать кондоминиум в течение одного года после сдачи (или после раздела участка, если это позже), затем квартиру на имя покупателя — в течение шести месяцев, если задержки не вызваны причинами вне контроля застройщика. На практике регистрация часто занимает годы. Межведомственный доклад министру юстиции 2021 года оценил, что сотни тысяч израильских квартир не зарегистрированы в Табу, и рекомендовал санкции против застройщиков, не выполняющих регистрацию, и снижение её стоимости. Жилищные компании часто берут с покупателя плату за ведение дела или передачу, обычно 1 000–5 000 ₪.

Перепродажа в доме, учтённом в жилищной компании, — совершенно обычное дело. Просто шагов больше: подтверждение компании, что права принадлежат продавцу и долгов нет, бланк согласия компании, хеарат азхара на участок застройщика в Табу, если это возможно, и обязательство компании перед вашим банком. В новостройке обязанности застройщика по регистрации и его гарантии разобраны в статье новостройки в Израиле: покупка у застройщика.

Что меняется для машканты

Израильские банки кредитуют при всех трёх видах регистрации, но обеспечение берут разное, и дело движется дольше, если квартира не числится на ваше имя в Табу.

Обеспечение банка в зависимости от регистрации, по перечням документов Банка Леуми и Мизрахи-Тфахот
Регистрация	Что требует банк
Табу, на имя продавца (вторичка)	Хеарат азхара для вас и для банка, обязательство продавца, залоги у Регистратора залогов, нотариальная доверенность, затем ипотека в Табу после передачи
Табу, на ваше имя	Ипотечный акт, подписанный перед адвокатом и зарегистрированный в Табу; выписка после регистрации
Управление земель Израиля	Обязательство зарегистрировать ипотеку, подписанное Управлением, залог ваших прав у Регистратора залогов, нотариальная безотзывная доверенность, актуальное подтверждение прав
Жилищная компания	То же, но обязательство и подтверждение подписывает жилищная компания
Новостройка от застройщика	Обязательство застройщика и владельцев земли, хеарат азхара для банка, гарантия по закону о продаже, переуступленная банку, книжка платёжных квитанций

На практике это несколько лишних недель на письмо-обязательство, тариф нотариуса за безотзывную доверенность (см. есть ли нотариусы в Израиле) и кредитный договор, который может обязать вас завершить регистрацию в Табу в определённый срок, когда это станет возможно. Если регистрация дома застряла на годы, этот пункт стоит прочитать с адвокатом. Сам кредит разобран в статье машканта в Израиле.

Иностранцы и государственная земля

Землю в частной собственности, зарегистрированную в Табу, может купить кто угодно, гражданин или нет. С государственной землёй иначе. Поправка 2011 года к Закону о землях Израиля (ст. 2А) требует разрешения, прежде чем собственность или аренда на срок более пяти лет на земли Израиля будет предоставлена или передана иностранцу — человеку, который не является гражданином Израиля, не является резидентом и не имеет права на репатриацию по Закону о возвращении, или компании под его контролем. Без разрешения сделка ничтожна и не может быть зарегистрирована.

Для типичного русскоязычного покупателя правило мягче, чем звучит. Покупатель из Москвы, Киева, Алматы или Берлина, имеющий право на репатриацию, — то есть еврей, ребёнок или внук еврея, или супруг такого человека, — для этой цели иностранцем не считается. Репатрианты с израильским гражданством и тем более не иностранцы. А закон позволяет директору Управления одобрить покупку одной жилой единицы частным лицом, у которого нет другой, без полной процедуры комиссии. Компании и вторые квартиры проходят через председателя Совета земель Израиля после консультаций с министрами обороны и иностранных дел. Общие правила для неграждан — в статье может ли иностранец купить квартиру в Израиле.

Пример: вторичка в доме 2019 года в Модиине

4-комнатная квартира, дом сдан в 2019 году, 2 450 000 ₪Условный пример: дом на земле Управления земель Израиля, кондоминиум ещё не зарегистрирован, права учтены в жилищной компании застройщика

Несах табу по участку	Застройщик как арендатор, субучастков пока нет
Подтверждение продавца	Подтверждение прав от жилищной компании
Защита покупателя	Отметка в компании; хеарат азхара на права застройщика
Обеспечение банка	Обязательство компании, залог, нотариальная доверенность
Дополнительные сборы	Плата компании ≈ 1 000–5 000 ₪; нотариус ≈ 232 ₪
Дополнительное время до выдачи кредита	≈ 2–4 недели
Окончательная регистрация в Табу	Когда застройщик зарегистрирует дом

Ничто здесь не должно останавливать покупку, но до подписания нужно получить ответы на три вопроса: продвигается ли регистрация у застройщика (план подан, раздел участка одобрен), не должен ли продавец что-то компании и нужно ли Управлению одобрять передачу вам? Если у вас нет права на репатриацию, добавьте разрешение Управления для иностранца. В старых районах Иерусалима аналогичная проверка чаще касается не жилищных компаний, а церковной аренды: см. церковные земли в Иерусалиме и страницу Иерусалим.

Что проверяет адвокат, реестр за реестром

Заказывает несах табу по участку и, если есть, по субучастку: собственник или арендатор, ипотеки, аресты, предупредительные записи, привязанные парковка и кладовая. Если собственником указаны государство, Управление развития или ККЛ — это земля Управления земель Израиля.
Если квартира не субучасток, выясняет, кто ведёт учёт — Управление или жилищная компания, — и получает актуальное подтверждение прав на имя продавца.
Читает договор аренды на земле Управления: капитализирован или нет, срок, разрешённое использование, условия передачи и пристроек; передана ли или может ли быть передана собственность.
Проверяет цепочку договоров вплоть до застройщика, когда права только договорные, и что каждый прежний покупатель был учтён.
Проверяет ход регистрации в новом доме: раздел участка, поданный план кондоминиума, устав, возражения.
Планирует защиту и обеспечение банка: хеарат азхара или отметка в ведущей учёт организации, залог у Регистратора залогов, обязательства, нотариальная доверенность.
Для иностранного покупателя на государственной земле подаёт запрос на разрешение Управления до сроков, указанных в договоре.

Эти проверки входят в стандартный гонорар адвоката, 0,5–1 % + НДС (см. адвокат по недвижимости в Израиле), и делаются до договора, а не после: порядок шагов — в статье как купить квартиру в Израиле. Пошлины за регистрацию и плату жилищной компании включите в общий бюджет покупки.

Частые вопросы

Безопасно ли покупать квартиру, не зарегистрированную в Табу?

Может быть безопасно — в такой ситуации сотни тысяч израильских квартир. Права покупателя тогда договорные и учитываются в Управлении земель Израиля или в жилищной компании, а не в земельном реестре. Адвокат должен проверить цепочку договоров, получить актуальное подтверждение прав, зарегистрировать ваш интерес у ведущей учёт организации и по возможности внести хеарат азхара в Табу на права застройщика. Это больше работы и времени, но при правильном оформлении не больше риска.

Что такое несах табу и сколько он стоит?

Это официальная выписка из земельного реестра по участку или субучастку: собственники или арендаторы, ипотеки, предупредительные записи, аресты, сервитуты, привязанные парковка и кладовая. Её можно заказать онлайн в Управлении регистрации земель примерно за 15 ₪. Историческая выписка с полной цепочкой владельцев стоит дороже.

Что значит «земля Минхаля»?

Что земля принадлежит государству, Управлению развития или Еврейскому национальному фонду (ККЛ) и находится в ведении Управления земель Израиля (Рашут мекаркей Исраэль, бывший Минхаль) — это около 93 % земли Израиля. Владелец квартиры держит долгосрочную аренду (хахира), обычно на 49 или 98 лет с продлением. С 2011 года многие арендаторы городского жилья бесплатно получили полную собственность.

Может ли иностранец купить квартиру на земле Управления земель Израиля?

В большинстве случаев да, но с дополнительным разрешением. После поправки 2011 года к Закону о землях Израиля передача собственности или аренды на срок более пяти лет на земли Израиля иностранцу — не гражданину, не резиденту и не имеющему права на репатриацию по Закону о возвращении — требует одобрения. Одну жилую единицу для частного лица, у которого нет другой, может одобрить директор Управления. Еврей, живущий за границей и имеющий право на репатриацию, в этом смысле иностранцем не считается.

Даст ли банк машканту на квартиру, учтённую в жилищной компании?

Да, израильские банки кредитуют квартиры, зарегистрированные в Управлении земель Израиля или в жилищной компании. Вместо ипотеки в Табу банк берёт обязательство зарегистрировать ипотеку, подписанное ведущей учёт организацией, залог ваших договорных прав у Регистратора залогов и нотариальную безотзывную доверенность. Бумаг больше, а до выдачи кредита проходит на несколько недель дольше.

Кто платит за регистрацию дома в Табу?

В новостройке — продавец: закон о продаже (квартир) обязывает застройщика зарегистрировать кондоминиум в течение года после сдачи (или после раздела участка, если это позже) и квартиру на имя покупателя в течение шести месяцев после этого. Жилищные компании часто берут с покупателя плату за передачу или ведение дела — обычно 1 000–5 000 ₪; государственные пошлины невелики.

Как мы работаем

Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.

Источники

Проверьте право на квартиру до того, как что-то подписывать

Русскоязычный адвокат по недвижимости закажет выписку из Табу или подтверждение прав, прочитает договор аренды земли или дело жилищной компании и в течение 48 часов скажет, можно ли передать и профинансировать квартиру. Пришлите адрес или гуш и хелку.

Табу, Минхаль или жилищная компания: где зарегистрирована квартира и почему это важно