Может ли иностранец купить квартиру в Израиле?

Кто может купить и что именно

В израильском праве нет статуса «иностранного покупателя», который ограничивал бы доступ к недвижимости. Тошав хуц (нерезидент) покупает по своему паспорту, подписывает договор на иврите (адвокат переводит его для вас), и его имя вносится в Табу точно так же, как имя гражданина. Нет ни предварительного разрешения, ни квот, ни закрытых для иностранцев зон для жилья. Нет и религиозных условий: теудат зеут, еврейское происхождение или право на репатриацию для покупки не нужны (см. нужно ли быть евреем или гражданином Израиля, чтобы купить квартиру).

Существуют три режима собственности, и иностранцу доступны все три:

Важное отличие от России, Украины или Германии: в Израиле нет нотариуса, который удостоверяет сделку, и нет МФЦ или Росреестра, куда приходит сам покупатель. Адвокат по недвижимости проверяет квартиру, составляет договор (хескем мехира) и регистрирует сделку. Израильский нотариус лишь заверяет подписи и переводы.

Сколько платит иностранец, а сколько — резидент

Здесь статус решает всё. У налога на покупку (мас рехиша) две шкалы, замороженные с 16 января 2025 года по 15 января 2028 года:

За квартиру стоимостью 2,5 млн ₪ резидент, покупающий единственное жильё, заплатит около 20 500 ₪, нерезидент — 200 000 ₪, примерно 63 000 $. Одной этой разницы хватит на половину парковочного места. Остальные расходы (адвокат 0,5–1 % + НДС, маклер 2 % + НДС, оценка, переводы) одинаковы для всех. Короткий ответ по этой шкале — в статье налог на покупку для иностранцев, а сколько всего собственных средств нужно собрать — в статье какой нужен первоначальный взнос.

Второе отличие — кредит. Банки кредитуют нерезидентов, но на практике на 50 % цены против 75 % для резидента, покупающего первое жильё. Иностранец с израильским гражданством или тот, кто готовит алию в течение двух лет, снова выходит на 70–75 %. Подробности — в статье машканта для нерезидентов.

Как это устроено, если вы не живёте в Израиле

1. Выберите адвоката по недвижимости, не связанного с продавцом, до любого предложения. Он читает объявление, заказывает несах табу (выписку из реестра), проверяет залоги, муниципальные долги и разрешение на строительство. Никогда не подписывайте без него зихрон дварим (протокол о намерениях): этот документ обязывает.
2. Подготовьте деньги и документы об их происхождении. Израильские банки строго применяют правила против отмывания денег: каждый перевод взноса должен быть прослежен до источника (накопления, продажа квартиры, дарение). Для денег из России и Беларуси проверок больше и они дольше.
3. Подпишите договор лично или по доверенности (ипуй коах), подписанной у нотариуса в вашей стране с апостилем либо в консульстве Израиля. Задаток 10–20 % при подписании и хеарат азхара (предупредительная запись) в Табу, которая блокирует любую другую продажу.
4. Платите по графику, подайте декларацию мас рехиша в течение 30 дней и заплатите налог в течение 60 дней.
5. Получите ключи и зарегистрируйте квартиру на своё имя в Табу — это делает за вас адвокат.

Полная процедура — в гиде как купить квартиру в Израиле, а удалённая сторона — в статье можно ли купить квартиру в Израиле, не приезжая. Если деньги идут из России, Украины или через третью страну, прочитайте раздел о переводах в статье машканта для нерезидентов.

Исключения и особые случаи

• Вы становитесь резидентом в течение двух лет. Нерезидент, который переезжает в Израиль в течение двух лет после покупки, может попросить пересчитать налог по шкале «единственного жилья» и вернуть разницу. На 2,5 млн ₪ это почти 180 000 ₪ возврата.
• Вы совершаете алию. Шкала оле (0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪) применяется к покупке единственного жилья в период от года до алии до семи лет после неё, до 15 января 2028 года. Это самый мощный рычаг, и решение о нём принимается до подписания.
• Вы гражданин Израиля, живущий за границей. Для налога на покупку важно налоговое резидентство, а не паспорт: израильтянин, который живёт в Берлине или Москве, платит 8 %, как любой нерезидент. Зато для банка гражданство открывает финансирование 70–75 %.
• Квартира в проекте пинуй-бинуй или ТАМА 38. Иностранец может купить квартиру в проекте городского обновления со сдачей через 3–6 лет и гарантиями закона о продаже (хок а-мехер). Адвокат проверяет статус проекта, согласие жильцов и гарантии застройщика до подписания.
• Сельскохозяйственная земля или общинный ишув. Местная приёмная комиссия может ставить условия покупки. В городах это редкость, в сельской местности — обычное дело.

Расчёт: пара из Алматы, 4 комнаты в Нетании

Если та же пара подаст документы на алию на следующий год, мас рехиша составит около 3 100 ₪ вместо 208 000 ₪, а кредит — до 75 %. Нужные собственные средства снизятся примерно до 700 000 ₪ (≈ 221 000 $). Цены в Нетании по районам — на странице Нетания.

Ловушки, которые дорого обходятся иностранцам

• Адвокат, которого «предоставляет» застройщик или агентство. Он представляет продавца. Наймите своего.
• Площадь в объявлении. Это площадь брутто (стены, балкон, доля общих помещений): полезной площади на 15–20 % меньше.
• Зихрон дварим, подписанный «чтобы придержать квартиру». Это договор, и израильские суды заставляют его исполнять.
• Забыть о налогах в стране проживания. Налоговый резидент России уведомляет ФНС об открытии счёта в израильском банке и сдаёт отчёты о движении средств, а доход от будущей аренды декларирует дома с зачётом израильского налога по соглашению об избежании двойного налогообложения; гражданин США отражает счёт в FBAR и FATCA, а аренду — в форме 1040. Общие налоговые вопросы — на Shekel Guide.
• Валюта. Между подписанием и последним платежом доллар, евро или тенге могут сдвинуться к шекелю на 3–5 %. Форвардный контракт у валютного брокера фиксирует стоимость.

Что проверяет адвокат до подписания — в статье адвокат по недвижимости в Израиле, общий бюджет — на странице Расходы при покупке квартиры в Израиле: все платежи 2026.

Частые вопросы

Читайте также