Стоит ли сейчас покупать квартиру в Израиле? Цены, ставки и непроданные новостройки в конце 2026 года

Цены: что говорит индекс и что говорят средние

Два официальных показателя как будто противоречат друг другу, и оба верны. Индекс цен на жильё ЦСБ отслеживает сопоставимые квартиры во времени; весь год он слегка отрицательный:

По округам картина неровная: сильнее всего за год снизились цены в Центральном округе (−2,7 %), в Тель-Авивском — −1,9 %, а в Иерусалимском они почти не изменились (−0,2 %). Цены на новое жильё за 12 месяцев снизились на 0,4 %.

Средняя цена проданного жилья по ЦСБ, наоборот, выросла до 2,435 млн ₪ во II квартале 2026 года: +3,7 % за квартал и +7,9 % за год. Это не рост цен на одинаковые квартиры: из рук в руки переходит больше больших, новых и дорогих квартир (43 % новых машкант в июле 2026 года финансировали жильё стоимостью от 3 млн ₪). Для вашей покупки индекс лучше показывает, дешевеет ли конкретная квартира; средние описывают то, что продаётся. Цифры по городам — в обзоре цен на квартиры в Израиле, полный ряд — в отчёте о рынке за ноябрь 2026 года (на английском).

Процентные ставки: снизились и уже учтены

Банк Израиля четыре раза снижал учётную ставку в 2026 году, в последний раз — до 3,25 % 1 сентября, и оставил её без изменений в октябре при годовой инфляции около 1,5–1,6 %, в нижней половине целевого диапазона 1–3 %. Прайм, равный учётной ставке плюс 1,5 пункта, — 4,75 % против 6 % в 2024–2025 годах.

Для выбора момента важны две вещи. Во-первых, часть машканты по прайму (до двух третей кредита) автоматически следует за каждым будущим снижением уже в следующем месяце: ждать снижения, чтобы им воспользоваться, не нужно. Во-вторых, фиксированные ставки следуют за доходностью гособлигаций, которая уже отражает ожидаемые рынком снижения. Полгода ожидания «ещё одного снижения» обычно дают 0,25 пункта на части по прайму — около 70 ₪ в месяц на 500 000 ₪. Текущие диапазоны по маршрутам — на странице ставки по ипотеке в Израиле сегодня.

Непроданные новостройки: главный рычаг покупателя

Уже два года застройщики строят быстрее, чем продают. Подсчёт непроданных новых квартир ЦСБ:

Запас сконцентрирован: на конец июля на Тель-Авивский округ приходилось 30,8 %, на Центральный — 24,7 %. По городам в Иерусалиме было около 10 100 непроданных новых квартир, в Тель-Авиве — около 9 700. Число месяцев предложения падает потому, что растут продажи, а не потому, что сокращается запас.

Что это значит: в новостройках, особенно в Тель-Авивском и Центральном округах, застройщики торгуются. Инструменты, которыми они чаще всего пользовались в 2024–2025 годах, — отложенные графики вроде 20/80 или 10/90 и кредиты, субсидируемые застройщиком, — теперь ограничены: Банк Израиля разрешает шаровые и субсидируемые застройщиками кредиты не более чем на 10 % ипотечного портфеля каждого банка до конца 2026 года и наказывает банки за финансирование проектов, которые слишком зависят от таких схем. Кредиты застройщикам выросли в 2025 году на 40 %, до 69 млрд ₪. Банк Израиля пока считает риск для банков управляемым: по его оценке, продажи новых квартир должны упасть на 58 %, прежде чем банки начнут терять деньги. Торг о цене, отделке или парковке сегодня часто ценнее финансового трюка. См. новостройки: покупка у застройщика и новостройка или вторичка.

Продажи восстанавливаются

После слабого 2025 года (покупки −12 % после скачка на 44 % в 2024-м) в 2026 году сделок снова стало больше. С мая по июль 2026 года ЦСБ насчитало 25 160 проданных квартир, на 14,6 % больше, чем годом ранее; продажи новых квартир выросли на 42 %. Только в июне 2026 года, по данным Министерства финансов, продано 8 757 квартир — на 50 % больше, чем год назад. Июль был спокойнее, около 7 600 сделок.

Растущие объёмы при стоящих ценах обычно означают, что продавцы соглашаются на сегодняшний уровень, а не держатся за цены 2023 года. Это также значит, что окно, в котором у покупателя мало конкурентов, в самых активных городах сужается.

Аренда, стоимость строительства и инфляция

• Индекс цен на новое жильё: −0,4 % за 12 месяцев и за последний период (июль–август 2026); −0,8 % без учёта продаж по госпрограммам
• Аренда: +2,4 % для продлевающих договор, +5,3 % для новых арендаторов (ЦСБ, последнее измерение)
• Индекс стоимости строительства жилья: +3,6 % за 12 месяцев по сентябрь 2026 года (зарплаты +5,3 %)
• Потребительские цены: 1,6 % за 12 месяцев по сентябрь 2026 года

Аренда для новых арендаторов дорожает на 5,3 %, пока цены дрейфуют вниз: соотношение аренды и цены впервые за годы улучшается, и снимать жильё в ожидании становится дороже. А рост стоимости строительства на 3,6 % важен, если вы покупаете на этапе строительства, потому что часть неоплаченного остатка обычно привязана к индексу стоимости строительства: по договорам, подписанным с июля 2022 года, индексировать можно не более 40 % цены — на квартире за 2 млн ₪ это около 29 000 ₪ в год.

Аргументы за и против

Ни один столбец — не прогноз. Честное прочтение такое: рынок медленно подстраивается, у покупателей новостроек больше козырей, чем было за многие годы, а большие движения, если они случатся, будут вызваны тем, что ни одна таблица ЦСБ предсказать не может.

Сколько на самом деле стоит год ожидания

Вопрос «сейчас или позже?» можно задать в шекелях. Пример: семья-резидент снимает квартиру за 7 000 ₪ в месяц и покупает первое жильё за 2 500 000 ₪ с машкантой 1 500 000 ₪ и примерно 1 100 000 ₪ собственных средств (взнос и расходы). Допущения подписаны; подставьте свои.

Три вывода. Движение цен важнее всего остального, и его направление неизвестно. Снижение ставки на 0,5 пункта на части по прайму стоит около 1 650 ₪ в год, и вы получите его, купив и сейчас, и позже. А результат очень чувствителен к вашей аренде и к тому, что на самом деле приносили бы ваши деньги: при аренде 9 000 ₪ в месяц ожидание перестаёт окупаться даже при стоящих ценах. Расходы на покупку (налог, адвокат, маклер) одинаковы в обоих случаях, просто оплачиваются позже. Свои цифры посчитайте в калькуляторе машканты.

Ответ по профилю покупателя

• Резидент покупает первое жильё. Налог на покупку при цене 2 500 000 ₪: 20 538 ₪. Аренда дорожает, ставки снизились, продавцы на вторичке идут навстречу по цене. Если вы собираетесь жить в квартире хотя бы 7–10 лет и платёж укладывается в бюджет с запасом, рынок не даёт серьёзной причины откладывать.
• Оле или будущий оле. Льготная шкала для репатриантов действует для покупок до 15 января 2028 г., если жильё куплено в период от года до алии до семи лет после неё: 2 606 ₪ при цене 2 500 000 ₪ против 200 000 ₪ для нерезидента. Эта разница больше любого правдоподобного изменения цен за год. См. покупку квартиры новым репатриантом.
• Иностранный покупатель или инвестор (из России, Украины, Казахстана, Германии, США). Налог на покупку 8 % с первого шекеля (200 000 ₪ при цене 2 500 000 ₪) и шекель, который в апреле 2026 года опустился ниже 3 за доллар; евро в конце октября стоил 3,47 ₪. Рычаги — в новостройках и в финансировании: израильские ставки по ипотеке теперь ниже американских и близки к немецким, а кредит в России в 2026 году в разы дороже (см. кредит за границей для покупки в Израиле). Покупайте для жизни или на долгий срок, а не в расчёте на быстрый отскок.
• Покупатель новостройки на этапе строительства. Лучшие условия для торга за много лет, но проверьте условие об индексации (стоимость строительства +3,6 % в год) и надёжность застройщика. См. новостройки: покупка у застройщика.
• Владелец, который продаёт, чтобы купить. Если обе квартиры на одном рынке, момент важен меньше: вы продаёте и покупаете в одних и тех же условиях. Согласуйте оба договора и машканту, прежде чем подписывать любой из них.

За чем следить в ближайшие полгода–год

1. Индекс цен ЦСБ, который публикуется около 15-го числа каждого месяца: следующее измерение охватит август–сентябрь 2026 года. Несколько положительных измерений подряд будут сигналом разворота.
2. Решения Банка Израиля, восемь в год: темп снижений и то, останется ли инфляция в целевом диапазоне 1–3 %.
3. Непроданный запас и месяцы предложения — в ежемесячной публикации ЦСБ о строительстве и продажах.
4. Правила финансирования застройщиков после 2026 года: предел 10 % на кредиты, связанные с застройщиками, действует до конца 2026 года; продлят его, смягчат или ужесточат — это скажется на ценах новостроек.
5. Налог на покупку: шкалы заморожены до 15 января 2028 г.; любые изменения шкал для олим или инвесторов сдвинут спрос.
6. Шекель — для всех, кто платит в долларах, евро или другой валюте: несколько процентов курса перевешивают год изменения цен.

Мы обновляем отчёт о рынке (на английском) после каждой публикации ЦСБ. Полная стоимость покупки — на странице расходы при покупке квартиры; налоговая сторона — на нашем партнёрском сайте Shekel Guide.

Частые вопросы

Читайте также