Снимать или покупать квартиру в Израиле? Сравнение на 10 лет по городам
В крупных городах Израиля 4-комнатная квартира стоит 40–50 лет её аренды. Поэтому вопрос не так очевиден, как кажется: покупка выигрывает, только если цены растут достаточно быстро, чтобы окупить налог на покупку, расходы и проценты. Калькулятор показывает, насколько быстро, город за городом, и все допущения у вас перед глазами.
Коротко
На горизонте 10 лет купить квартиру для себя в Израиле выгоднее, чем снимать и инвестировать разницу, только если цены на жильё растут быстрее порогового темпа. С ценами и арендой Центрального статистического бюро для 4-комнатных квартир в начале 2026 года, ипотекой 4,8 % на 75 % цены и сбережениями под 4 % чистыми этот порог — около 3,6 % в год в Иерусалиме и 4,0 % в Тель-Авиве, но всего 2,3 % в Беэр-Шеве и 2,8 % в среднем по стране. Причина — соотношение цены и аренды: 4-комнатная квартира стоит 50 лет аренды в Тель-Авиве и 31 год в Беэр-Шеве. Нерезиденту, который платит 8 % мас рехиша и получает не больше 50 % финансирования, нужно примерно на один пункт роста в год больше. За 12 месяцев до августа 2026 года цены снизились на 1,8 %, но за два десятилетия выросли намного сильнее; в калькуляторе можно проверить свой собственный сценарий.
Цифры, которые стоит запомнить, начало 2026
- Валовая доходность, 4 комнаты, по стране
- 2,8 %
- Валовая доходность, Тель-Авив
- 2,0 %
- Валовая доходность, Беэр-Шева
- 3,2 %
- Аренда за год (I кв. 2026)
- +3,5 %
- Индекс цен, 12 месяцев до августа 2026
- −1,8 %
- Пороговый рост, Иерусалим
- 3,6 %
Сравните аренду и покупку на 10 лет
Выберите город: цена и аренда заполнятся средними значениями ЦСБ для 4-комнатной квартиры (3,5–4 комнаты) за январь–март 2026 года. Замените их цифрами из объявления, которое вы рассматриваете, укажите свой статус и финансирование и настройте допущения. Калькулятор сравнивает ваш чистый капитал в конце периода в обоих случаях — после расходов на продажу и погашения ипотеки.
Допущения (можно менять)
Стартовые деньги (взнос + расходы на покупку): —
По годам
| Год | Купить | Снимать и инвестировать | Разница (купить − снимать) |
|---|
Упрощённая модель, месяц за месяцем. Покупка: взнос и расходы на покупку (официальный мас рехиша, адвокат, маклер, ипотечный консультант, банк), платежи по ипотеке, расходы, которые несёт только владелец; в конце — стоимость квартиры минус расходы на продажу (маклер 2 % + адвокат 0,5 %, с НДС), минус остаток долга, минус мас шевах (25 % реальной прибыли) для второго жилья или нерезидента. Аренда: стартовые деньги инвестируются, и та сторона, что тратит меньше в месяц, инвестирует разницу. Арнона и обычный ваад байт платятся в обоих случаях и взаимно сокращаются. Это проекция, а не прогноз.
По городам: какой рост цен нужен покупке
| Город | Средняя цена | Средняя аренда в месяц | Валовая доходность | Порог, резидент | Порог, нерезидент |
|---|---|---|---|---|---|
| Тель-Авив | 5 333 000 ₪ | 8 843 ₪ | 2,0 % | 4,0 % | 4,7 % |
| Нетания | 2 905 000 ₪ | 5 253 ₪ | 2,2 % | 3,6 % | 4,6 % |
| Герцлия | 3 801 000 ₪ | 6 990 ₪ | 2,2 % | 3,7 % | 4,5 % |
| Иерусалим | 3 317 000 ₪ | 6 139 ₪ | 2,2 % | 3,6 % | 4,5 % |
| Бат-Ям | 2 694 000 ₪ | 5 298 ₪ | 2,4 % | 3,4 % | 4,3 % |
| Хайфа | 2 049 000 ₪ | 4 054 ₪ | 2,4 % | 3,3 % | 4,3 % |
| Бейт-Шемеш | 2 456 000 ₪ | 4 910 ₪ | 2,4 % | 3,3 % | 4,3 % |
| Хадера | 2 104 000 ₪ | 4 380 ₪ | 2,5 % | 3,2 % | 4,1 % |
| Ашдод | 2 081 000 ₪ | 4 835 ₪ | 2,8 % | 2,8 % | 3,7 % |
| Ришон-ле-Цион | 2 334 000 ₪ | 5 513 ₪ | 2,8 % | 2,8 % | 3,7 % |
| Израиль, в среднем по стране | 2 302 000 ₪ | 5 446 ₪ | 2,8 % | 2,8 % | 3,7 % |
| Ашкелон | 1 661 000 ₪ | 4 001 ₪ | 2,9 % | 2,7 % | 3,6 % |
| Беэр-Шева | 1 287 000 ₪ | 3 468 ₪ | 3,2 % | 2,3 % | 3,2 % |
Читайте таблицу сверху вниз: чем ниже валовая доходность, тем сильнее покупка зависит от роста цен. В Тель-Авиве, Нетании, Иерусалиме и Герцлии, где 4-комнатная квартира сдаётся всего за 2–2,2 % своей цены в год, резиденту нужно 3,6–4 % роста в год, чтобы обогнать аренду; в Беэр-Шеве, Ашкелоне, Ришон-ле-Ционе и Ашдоде, где доходность приближается к 3 %, хватает меньше 3 %. Отдельных данных по Раанане, Модиину и Эйлату ЦСБ не публикует: введите в калькулятор цену и аренду из объявления. Цены по районам — на страницах городов и в обзоре цены на квартиры в Израиле.
Оговорка о данных. Аренда ЦСБ — это средняя сумма, которую платили съёмщики за период, включая давние договоры; при новом договоре просят больше (по последнему замеру новые съёмщики платили на 5,3 % больше, чем годом раньше, продлевающие — на 2,4 % больше). Средняя цена смешивает старый фонд и новостройки. Обе цифры хороши для сравнения городов, но хуже подходят для оценки конкретной квартиры.
Как устроено сравнение
Модель месяц за месяцем ведёт две семьи с одинаковыми стартовыми деньгами на одном и том же сроке.
- Покупатель вносит первоначальный взнос и оплачивает все расходы на покупку: мас рехиша по официальной шкале 2026 года для своего статуса, адвоката, маклера, ипотечного консультанта, оценку и комиссии банка (те же цифры, что и в калькуляторе полной стоимости покупки). Каждый месяц он платит по ипотеке и несёт расходы, которые лежат только на владельце. В конце квартира продаётся по прогнозной стоимости, минус маклер и адвокат при продаже, минус остаток ипотеки, минус налог на прирост капитала, если продажа не освобождена.
- Съёмщик инвестирует те же стартовые деньги (взнос плюс расходы на покупку) и платит аренду, которая растёт каждый год.
- Каждый месяц та семья, что тратит меньше, инвестирует разницу под ту же доходность. Именно это делает сравнение честным: в первые годы платёж покупателя выше аренды и копит съёмщик; позже, если аренда догоняет, копит уже покупатель.
| Допущение | По умолчанию | Почему |
|---|---|---|
| Рост цен на жильё | 3 % в год | Между недавним снижением (−1,8 % за 12 месяцев до августа 2026) и долгосрочным ростом; примерно инфляция плюс 1 пункт |
| Рост аренды | 3 % в год | ЦСБ: +3,5 % за год в январе–марте 2026 |
| Доходность сбережений, чистая | 4 % в год | Диверсифицированный портфель после налогов и комиссий; учётная ставка Банка Израиля — 3,25 % |
| Ипотека | 4,8 %, 25 лет | Средняя ставка по новым жилищным кредитам в 2026 году — 4,5–5 % (см. ставки по ипотеке) |
| Расходы только владельца | 0,4 % стоимости в год | Страховка здания, ремонт, спецсборы на работы в доме, техника |
| Расходы на продажу | 2,95 % | Маклер 2 % + адвокат 0,5 %, плюс 18 % НДС |
| Мас шевах | 0 % или 25 % | Единственное жильё освобождено; иначе 25 % реальной прибыли при инфляции 2 % |
Чего модель не учитывает: арнону и обычный ваад байт (их в любом случае платит тот, кто живёт в квартире), переезд, кухню и мебель, которые покупателю часто приходится докупать, риск вынужденного переезда в конце договора аренды и ценность квартиры, которую можно перестроить под себя. Это проекция с постоянными ставками, а не прогноз.
Пример: семья снимает квартиру в Иерусалиме
| Стартовые деньги (взнос + расходы на покупку) | 1 016 075 ₪ |
| в том числе расходы на покупку (налог, адвокат, маклер, консультант, банк) | 186 825 ₪ |
| В месяц: ипотека + расходы владельца против аренды в первый год | 15 360 ₪ против 6 139 ₪ |
| Проценты, выплаченные за 10 лет | 1 049 377 ₪ |
| Аренда, выплаченная за 10 лет | 844 521 ₪ |
| Стоимость квартиры через 10 лет при +3 % в год | 4 457 771 ₪ |
| Остаток ипотеки через 10 лет | 1 826 559 ₪ |
| Чистый капитал, если купить | 2 499 707 ₪ |
| Чистый капитал, если снимать и инвестировать | 2 759 701 ₪ |
| Разница через 10 лет | −259 994 ₪ |
| Год | Купить | Снимать и инвестировать | Разница |
|---|---|---|---|
| 1 | 880 769 ₪ | 1 169 606 ₪ | −288 837 ₪ |
| 3 | 1 196 189 ₪ | 1 489 694 ₪ | −293 505 ₪ |
| 5 | 1 535 317 ₪ | 1 827 944 ₪ | −292 627 ₪ |
| 7 | 1 900 050 ₪ | 2 185 353 ₪ | −285 303 ₪ |
| 10 | 2 499 707 ₪ | 2 759 701 ₪ | −259 994 ₪ |
Покупатель стартует с большим отставанием: 186 825 ₪ расходов уходят в первый же день, а ежемесячные траты более чем вдвое выше аренды. При росте 3 % отставание за десять лет почти не сокращается — с −288 837 ₪ после первого года до −259 994 ₪ после десятого: проценты по ипотеке и расходы владельца примерно равны аренде плюс тому, что съёмщик зарабатывает на сбережениях. На горизонте 20 лет оба пути заканчиваются примерно вровень. При росте от 3,6 % в год покупка выигрывает уже в пределах десяти лет. Цены по районам, из которых складывается это среднее, — на странице Иерусалима.
Статус меняет многое. Если та же семья — новые репатрианты, через десять лет покупатель позади на 186 145 ₪: налог на покупку почти нулевой. Если нерезиденты — покупатель позади на 504 643 ₪, с 8 % налога и только 50 % финансирования. В Беэр-Шеве, где живёт большая русскоязычная община, тот же расчёт даёт обратный результат: 4-комнатная квартира за 1 287 000 ₪ сдаётся за 3 468 ₪, это 3,2 % доходности, и при росте 3 % покупатель впереди на 101 510 ₪ через десять лет, а сравнивается со съёмщиком примерно на 6-й год.
Что меняет результат
| Рост цен в год | Сбережения под 3 % | Сбережения под 4 % | Сбережения под 5 % |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | −811 369 ₪ | −1 013 243 ₪ | −1 231 374 ₪ |
| 3,0 % | −57 571 ₪ | −259 994 ₪ | −478 698 ₪ |
| 5,0 % | 841 359 ₪ | 638 342 ₪ | 419 021 ₪ |
Рост цен важнее всего остального. Между 1 % и 5 % в год результат через десять лет меняется примерно на 1,6 млн ₪ на квартире за 3,3 млн ₪, потому что у покупателя позиция с кредитным плечом: при финансировании 75 % каждый пункт роста стоит четырёх пунктов на первоначальном взносе. Доходность сбережений съёмщика важна меньше, но не нейтральна: съёмщик, который держит разницу на текущем счёте под 0 % вместо того, чтобы её инвестировать, отдаёт преимущество покупателю. Ещё три рычага:
- Сколько вы проживёте в квартире. Расходы на покупку платятся один раз; чем дольше вы владеете квартирой, тем сильнее они растягиваются. При сроке меньше пяти лет покупка в крупных городах выигрывает редко.
- Ваш статус. Оле почти не платит налог на покупку, и ему нужно чуть меньше роста, чем резиденту; нерезидент платит 8 % и занимает меньше, и ему нужно примерно на пункт больше (см. мас рехиша для иностранцев).
- Ставка по ипотеке. Ставка на пункт ниже уменьшает платёж по кредиту 2,5 млн ₪ на 25 лет примерно на 1 400 ₪ в месяц. О траектории учётной ставки Банка Израиля — в статье ставки по ипотеке в Израиле сегодня.
Аренда в Израиле: сколько она стоит на самом деле
Арендная плата — не единственная строка. Съёмщик в Израиле обычно сверху платит арнону (муниципальный налог) и обычный ваад байт (плату за обслуживание дома), так же как владелец, поэтому в сравнении они взаимно сокращаются; за владельцем остаются страховка здания, крупный ремонт и спецсборы — это и есть 0,4 % в год в модели.
Правовая база здесь мягче, чем в Германии, но уже не пустая. Поправка о справедливой аренде к закону об аренде и ссуде, принятая в 2017 году, ограничивает залог тремя месячными платами (или третью всей арендной платы при коротком договоре), обязывает арендодателя сдавать квартиру, пригодную для проживания, возлагает на него страховку здания и комиссию нанятого им маклера и определяет, кто что чинит. Регулирования арендной платы нет: при каждом новом договоре цена свободная, а договоры обычно подписывают на год с опцией продления. Главный практический риск для семьи — не сама аренда, а необходимость съехать, когда владелец продаёт квартиру или хочет вернуть её себе.
Этот риск, возможность делать ремонт по своему вкусу и дисциплина ежемесячного погашения кредита — причины, по которым многие семьи покупают, даже когда арифметика на грани. Это законные причины, просто их нет в цифрах. О налогах, если вы купите квартиру и будете её сдавать, — на Shekel Guide (на английском).
Когда покупать, а когда снимать
Покупка обычно выигрывает
долгий срок, высокая доходность- Вы собираетесь жить в квартире 10 лет и больше.
- Доходность в городе около 3 % (Беэр-Шева, Ашкелон, Ашдод, Ришон-ле-Цион).
- Вы оле или резидент, покупающий единственное жильё: низкий налог, финансирование 75 %.
- Снимая, вы не стали бы инвестировать разницу.
Аренда обычно выигрывает
короткий срок, низкая доходность- Вы можете переехать в течение пяти лет или ещё не уверены в городе.
- Доходность около 2 % (Тель-Авив, Нетания, Иерусалим, Герцлия), и сильного роста вы не ждёте.
- Вы заплатили бы 8 % налога и получили бы только 50 % финансирования.
- Вы будете регулярно инвестировать разницу.
Спланируйте сроки
алия, резидентство- Планируете алию: сначала снять, а потом купить как оле — можно сэкономить большую часть налога.
- Станете резидентом в течение двух лет: разницу в налоге можно вернуть.
- Покупка на котловане: платежи, растянутые на годы, меняют картину с деньгами.
Для новых репатриантов последовательность важнее всего: шкала мас рехиша для оле действует с года до алии и до семи лет после неё, так что снять квартиру на первый год, чтобы присмотреться к городу, с точки зрения налога почти ничего не стоит (см. покупка квартиры новым репатриантом и ипотека для репатриантов). Когда будете готовы покупать, калькулятор полной стоимости покупки покажет, сколько денег нужно в день сделки.
Частые вопросы
Что выгоднее в Израиле в 2026 году — снимать или покупать?
Зависит от города и от того, какого роста цен вы ждёте. С ценами и арендой ЦСБ для 4-комнатных квартир в начале 2026 года, ипотекой под 4,8 % и сбережениями, приносящими 4 % чистыми, резидент, покупающий единственное жильё, выигрывает на горизонте 10 лет, если цены растут быстрее примерно 3,6 % в год в Иерусалиме, 4,0 % в Тель-Авиве и 2,3 % в Беэр-Шеве. За 12 месяцев до августа 2026 года цены снизились на 1,8 %; на длинной дистанции они росли гораздо быстрее.
Какая доходность от сдачи квартиры в Израиле?
Валовая доходность 4-комнатных квартир по средним ценам и аренде ЦСБ за январь–март 2026 года — от 2,0 % (Тель-Авив) до 3,2 % (Беэр-Шева), в среднем по стране 2,8 %. Иначе говоря, 4-комнатная квартира стоит 31–50 лет аренды, и по международным меркам это много.
Кто платит арнону и ваад байт — жилец или владелец?
На практике тот, кто живёт в квартире: съёмщик платит арнону (муниципальный налог) и обычный ваад байт (плата за обслуживание дома), так же как платил бы владелец, живущий в своей квартире. За владельцем остаются страховка здания, крупный ремонт, спецсборы на работы в доме и поломки, возникшие не по вине жильца. Поэтому калькулятор не учитывает арнону и обычный ваад байт ни с одной стороны.
Какой залог может потребовать израильский арендодатель?
С поправки 2017 года о справедливой аренде к закону об аренде и ссуде залог ограничен суммой трёх месячных арендных плат или третью всей арендной платы, если договор короче. Арендодатель также обязан сдать квартиру, пригодную для проживания, и не может перекладывать на жильца страховку здания или комиссию маклера, которого нанял сам.
Учитывает ли калькулятор мас шевах (налог на прирост капитала)?
Да, упрощённо: резидент или оле, который продаёт единственное жильё не раньше чем через 18 месяцев, считается освобождённым; нерезидент или владелец второго жилья платит 25 % от реальной прибыли (сверх инфляции, за вычетом признаваемых расходов). Нерезидент иногда может получить освобождение для единственного жилья, если докажет, что у него нет жилья в стране проживания; уточните у налогового консультанта.
Почему результат так сильно зависит от допущений?
Потому что покупка делается в кредит. При финансировании 75 % изменение ежегодного роста цен на один пункт меняет стоимость квартиры примерно на 10 % за 10 лет, а это 40 % вашего первоначального взноса. Поэтому калькулятор показывает рост цен, при котором варианты уравниваются, а не один вердикт.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Центральное статистическое бюро (ЦСБ) — средняя месячная аренда по городам и числу комнат, январь–март 2026 (статистика цен, таблица 4.9)
- Центральное статистическое бюро (ЦСБ) — средние цены квартир по городам и числу комнат, январь–март 2026 (таблица 2.2)
- Ynetnews — аренда в Израиле продолжила расти в начале 2026 года (ЦСБ, +3,5 % за год), 24 мая 2026
- Buyitinisrael — индекс цен на жильё ЦСБ, июль–август 2026 (−1,8 % за 12 месяцев), 15 октября 2026
- Банк Израиля — ограничение доли финансирования жилищных кредитов (75 % / 70 % / 50 %)
- Shibolet & Co. — поправка о справедливой аренде к закону об аренде и ссуде (потолок залога, пригодность для проживания)
- The Jewish Link — мас шевах: 25 % реальной прибыли, освобождение единственного жилья для иностранных резидентов
- Ynetnews — исследование института Шореш по данным ЦСБ: цены на жильё +130 %, доходы +45 % (2000–2022), 29 апреля 2026
Узнать, что вы реально можете купить
Русскоязычный ипотечный консультант посмотрит на ваши доходы, статус и выбранный город и скажет, на какой кредит и платёж можно рассчитывать, прежде чем вы будете выбирать между арендой и покупкой.