¿Alquilar o comprar en Israel? La comparación a 10 años para su ciudad

Compare alquilar y comprar a 10 años

Elija una ciudad: el precio y el alquiler se completan con los promedios de la CBS para un 4 ambientes (3,5 a 4 ambientes) en enero-marzo de 2026. Reemplácelos por los de un aviso que esté mirando, indique su estatus y su financiación, y ajuste los supuestos. La calculadora compara su patrimonio neto al final del período en los dos casos, después de los gastos de venta y de cancelar la hipoteca.

Ciudad por ciudad: la suba de precios que necesita la compra

Lea la tabla de arriba hacia abajo: cuanto más baja la rentabilidad bruta, más depende la compra de que suban los precios. En Tel Aviv, Netanya, Jerusalén y Herzliya, donde un 4 ambientes se alquila por apenas el 2 a 2,2 % de su precio al año, un residente necesita una suba del 3,6 al 4 % anual para ganarle al alquiler; en Beer Sheva, Ascalón, Rishon LeZion y Asdod, donde la rentabilidad se acerca al 3 %, alcanza con menos del 3 %. La CBS no publica cifras separadas para Raanana, Modiin ni Eilat: ingrese en la calculadora el precio y el alquiler de un aviso. Los precios por barrio están en las páginas de cada ciudad y en precios de la vivienda en Israel por ciudad.

Una advertencia sobre los datos. El alquiler de la CBS es el promedio que pagaron los inquilinos en el período, incluidos contratos antiguos; los alquileres que se piden para un contrato nuevo son más altos (en la última medición, los nuevos inquilinos pagaban un 5,3 % más que un año antes, y los que renovaban, un 2,4 % más). El precio promedio mezcla usado y nuevo. Ambos sirven para comparar ciudades, menos para evaluar un departamento concreto.

Cómo funciona la comparación

El modelo sigue mes a mes a dos hogares que parten con el mismo dinero durante el mismo período.

• El comprador pone el aporte inicial y paga todos los gastos de compra: impuesto de compra según la escala oficial 2026 para su estatus, abogado, agente, asesor hipotecario, tasación y gastos bancarios (las mismas cifras que la calculadora de presupuesto total). Cada mes paga la cuota y los gastos que solo corren por cuenta del propietario. Al final, la vivienda se vende a su valor proyectado, menos el agente y el abogado de la venta, menos el saldo de la hipoteca, menos el impuesto a la ganancia si la venta no está exenta.
• El inquilino invierte el mismo dinero inicial (aporte más gastos de compra) y paga un alquiler que sube todos los años.
• Cada mes, el hogar que gasta menos invierte la diferencia con el mismo rendimiento. Eso es lo que hace justa la comparación: al principio la cuota del comprador supera el alquiler y ahorra el inquilino; más adelante, si los alquileres alcanzan a la cuota, ahorra el comprador.

Lo que el modelo ignora: la arnona y el vaad bait ordinario (los paga quien ocupa la vivienda en ambos casos), la mudanza, los muebles y la cocina que un comprador a menudo tiene que agregar, el riesgo de tener que mudarse al final de un contrato y el valor de una vivienda que puede reformar a su gusto. Es una proyección con tasas fijas, no un pronóstico.

Caso práctico: una familia que alquila en Jerusalén

El comprador arranca muy atrás: 186.825 ₪ de gastos se van el primer día, y su desembolso mensual es más del doble del alquiler. Con una suba del 3 %, la diferencia casi no se achica en diez años, de −288.837 ₪ después del primer año a −259.994 ₪ después del décimo: los intereses y los gastos del propietario equivalen más o menos al alquiler más lo que el inquilino gana con sus ahorros. A 20 años, los dos caminos terminan prácticamente empatados. Con una suba de 3,6 % anual o más, comprar gana dentro de los diez años. Los precios por barrio detrás de ese promedio están en la página de Jerusalén.

El estatus pesa mucho. Si la misma familia hiciera la aliá y comprara como olim, a los diez años el comprador queda 186.145 ₪ atrás, gracias a un impuesto de compra casi nulo; como no residentes, el comprador queda 504.643 ₪ atrás, con 8 % de impuesto y solo 50 % de financiación. El mismo ejercicio en Beer Sheva da el resultado contrario: un 4 ambientes a 1.287.000 ₪ se alquila por 3.468 ₪, una rentabilidad del 3,2 %, y con una suba del 3 % el comprador queda 101.510 ₪ adelante a los diez años, tras alcanzar el empate alrededor del año 6.

Qué mueve el resultado

La suba de precios domina todo lo demás. Entre el 1 % y el 5 % anual, el resultado a diez años varía en alrededor de 1,6 M₪ sobre un departamento de 3,3 M₪, porque el comprador tiene una posición apalancada: con un 75 % de financiación, cada punto de suba vale cuatro puntos sobre el aporte. El rendimiento del ahorro del inquilino importa menos, pero no es neutral: un inquilino que deja la diferencia en una cuenta corriente al 0 % en lugar de invertirla le regala la ventaja al comprador. Hay otras tres palancas:

• Cuánto tiempo se queda. Los gastos de compra se pagan una sola vez; cuanto más tiempo conserve la vivienda, más se diluyen. Por debajo de cinco años, comprar rara vez gana en las grandes ciudades.
• Su estatus. Un olé casi no paga impuesto de compra y necesita algo menos de suba que un residente; un no residente paga el 8 %, se financia menos y necesita alrededor de un punto más (vea impuesto de compra para extranjeros).
• La tasa de la hipoteca. Un punto menos de tasa reduce la cuota de un préstamo de 2,5 M₪ a 25 años en unos 1.400 ₪ por mes. La trayectoria de la tasa del Banco de Israel se analiza en tasas hipotecarias en Israel hoy.

Alquilar en Israel: lo que cuesta de verdad

El alquiler no es la única línea. Un inquilino en Israel suele pagar además la arnona (impuesto municipal) y el vaad bait ordinario (expensas del edificio), como lo haría un propietario, así que se compensan en la comparación; el propietario se queda con el seguro del edificio, las reparaciones mayores y las cuotas extraordinarias, que son el 0,4 % anual del modelo.

El marco legal es más liviano que en buena parte de América Latina o en España, pero ya no está vacío. La reforma de «alquiler justo» a la Ley de Alquiler y Préstamo, aprobada en 2017, limita la garantía a tres meses de alquiler (o a un tercio del alquiler total en un contrato corto), obliga al propietario a entregar una vivienda apta para habitar, pone a su cargo el seguro del edificio y el agente que él contrató, y define quién repara qué. No hay control de alquileres: el precio es libre en cada contrato nuevo, y los contratos suelen firmarse por un año con opción de renovación. Para una familia, el riesgo práctico no es tanto el alquiler como tener que mudarse cuando el dueño vende o quiere recuperar el departamento.

Ese riesgo, la posibilidad de reformar y la disciplina de ir pagando un préstamo son las razones por las que muchas familias compran aunque la cuenta esté ajustada. Son razones legítimas; simplemente no están en los números. Para los impuestos si compra para alquilar, vea Shekel Guide.

Cuándo conviene comprar y cuándo no

Para quien llega con la aliá, el orden es lo que más importa: la escala de impuesto de compra para olim se aplica desde un año antes hasta siete años después de la aliá, así que alquilar el primer año para conocer la ciudad cuesta poco en términos de impuesto (vea comprar como olé jadash y hipoteca para olim). Cuando esté listo para comprar, la calculadora de presupuesto total le da el dinero que necesita el día de la firma.

Preguntas frecuentes

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