Comprar un departamento en pozo a un desarrollador en Israel: ley de venta, calendario de pagos e indexación

Qué garantiza la ley de venta (departamentos)

La ley de 1974 sobre la garantía de las inversiones de los compradores de departamentos (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות)) es la columna vertebral de una compra en pozo. Su principio cabe en una frase: el desarrollador no puede cobrar más del 7 % del precio sin darle a usted una garantía por cada shékel adicional. La ley admite cinco formas de garantía; en la práctica dominan dos. No hay fideicomiso ni seguro de título como en otros países: la garantía cumple ambas funciones.

En la práctica, cada pago se hace con un shovar (cupón de pago) de una chequera emitida por el banco del proyecto, a una cuenta cerrada y exclusiva (jeshbón liví); el banco emite luego una garantía a su nombre dentro de los 14 días. Un desarrollador que le pide una transferencia «directa» o efectivo lo deja fuera de la ley: niéguese.

Calendarios de pago: estándar, 20/80, 10/90

El calendario de pagos (lúaj tashlumim) es la parte más negociable del contrato y la que más cambia el costo final. En 2026 conviven tres modelos.

¿Por qué los desarrolladores ofrecen 20/80? Porque su banco les presta contra ventas firmadas, no contra efectivo cobrado: un contrato 20/80 desbloquea la financiación de la obra y le da al comprador una facilidad de caja que reemplaza un descuento. La trampa está en la palabra «reemplaza»: la parte indexada del saldo, hasta el 40 % del precio, encarece el departamento durante dos años y medio, y la facilidad de pago no siempre vale un descuento real. La cuenta está en la sección siguiente.

Tres puntos para negociar en el calendario, sea cual sea el modelo: una cláusula de financiación (el contrato se cae sin penalidad si el banco rechaza el préstamo dentro de un plazo fijado), una exención de indexación en los primeros meses o un tope, y atar el último pago a la entrega efectiva de las llaves y no a la fecha de entrega anunciada.

La indexación al índice de costos de la construcción, con un ejemplo calculado

El madad tsumot habniyá (índice de precios de los insumos de la construcción residencial) lo publica cada mes la Oficina Central de Estadísticas, alrededor del día 15, para el mes anterior. Sigue el costo de los materiales, la mano de obra y el equipamiento de obra, no el precio de los departamentos. El contrato prevé que la parte indexada de cada pago se multiplica por la relación entre el índice conocido en la fecha de pago y el índice base, en general el conocido a la firma.

Desde la enmienda 9 a la ley de venta, aplicable a los contratos firmados a partir del 7 de julio de 2022, esa parte tiene tope: el 20 % del precio pagado a la firma nunca se indexa, como máximo puede indexarse la mitad de cada pago posterior, es decir el 40 % del precio como máximo, y la indexación se detiene en la fecha de entrega contractual, aunque el desarrollador entregue tarde (salvo demora causada por el comprador o fuerza mayor). Los contratos firmados antes de esa fecha siguen con el régimen anterior, en el que podía indexarse todo el saldo impago.

En diez años, este índice subió en promedio entre 2 y 4 % por año, con picos de más del 5 % en 2022 y en 2024-2025 por la falta de mano de obra. La hipótesis prudente en 2026 es un 3 % anual. Para quien viene de Argentina, la lógica es parecida a la de un saldo ajustado por el índice de la construcción (CAC) en un fideicomiso al costo; la diferencia es que en Israel el capital ya pagado queda protegido por la garantía bancaria.

El mismo departamento con un calendario estándar, en el que el saldo baja en cada etapa de obra, cargaría más o menos la mitad de la indexación, del orden de 35.000 a 40.000 ₪. Dicho de otro modo, el 20/80 «cuesta» aquí unos 35.000 ₪ más que el estándar, y un descuento del 5 % (120.000 ₪) vale más que la indexación máxima del 20/80 (73.628 ₪). De ahí la pregunta correcta para el desarrollador: «¿cuál es el precio final si el índice sube 3 % por año?», y el pedido correcto: una exención de indexación, total o con tope, que vale más que una cocina de regalo.

Dos detalles. Si el índice baja, el contrato casi siempre fija un piso. Y la hipoteca no cubre la indexación: el banco presta sobre el precio del contrato y el aumento sale de sus fondos propios. Pruébelo con la calculadora de hipoteca, sumando al aporte propio la indexación esperada.

Qué incluye el precio, y qué no

El precio de un departamento nuevo se publica con IVA incluido, al 18 % desde el 1 de enero de 2025. En una reventa entre particulares no hay IVA: a igual precio, un departamento nuevo «vale» entonces un 15 % menos antes de impuestos, lo que explica parte de la diferencia entre obra nueva y reventa detallada en la página obra nueva o reventa. Los olim no tienen exención de IVA sobre la vivienda.

• Incluido: el departamento tal como lo describe la especificación técnica, la parte del terreno y de las áreas comunes, el mamad (el cuarto de seguridad reforzado obligatorio en toda vivienda nueva), en general una cochera y una baulera si el contrato las nombra con su número.
• A menudo aparte: una segunda cochera (120.000 a 250.000 ₪ en el centro del país), una baulera adicional, las conexiones a los servicios, los gastos de registro de la propiedad horizontal, el aire acondicionado en algunos proyectos.
• Abogado del desarrollador: la ley limita lo que el desarrollador puede cobrarle por su abogado a unos 5.500 ₪ + IVA (monto indexado), o 0,5 % del precio si es menos. Ese honorario cubre la inscripción, nada más.
• Su abogado: 0,5 a 1 % + IVA, o un monto fijo de 8.000 a 15.000 ₪. Es el abogado que defiende sus intereses; el del desarrollador defiende, por definición, los del desarrollador. Función y honorarios en la página abogado inmobiliario en Israel.

El presupuesto completo, obra nueva incluida, está detallado en la página gastos de compra en Israel.

El contrato, la especificación técnica, los cambios y mejoras

El contrato lo redacta el desarrollador, sobre un modelo de 40 a 80 páginas, uniforme para todo el proyecto. No puede apartarse de la ley de venta, pero todo lo que no está regulado se escribe a favor del vendedor: fecha de entrega «estimada», fuerza mayor amplia, penalidades por pago tardío, derecho a modificar las áreas comunes, indexación sin piso. Un abogado que conoce a los desarrolladores de la ciudad sabe qué cláusulas se mueven (suelen ser unas diez).

El mifrat tejní (especificación técnica) se anexa al contrato en un formulario impuesto por el Ministerio de Vivienda. Detalla las superficies (departamento, balcón, mamad, cochera), los materiales, las terminaciones, la cantidad de enchufes por ambiente, la marca o la calidad de los sanitarios y los pisos, y los créditos (zikui) que se otorgan si usted renuncia a un ítem. Léala junto con los planos: es el único documento exigible sobre lo que compra, y la diferencia entre la superficie de la especificación y la superficie «comercial» del folleto llega con frecuencia al 10-15 %. La página superficie bruta o neta explica cómo leer esas cifras.

Los cambios y mejoras (shinuyim ve-shidrugim) son la segunda fuente de ganancia del desarrollador después de las cocheras. Mover un tabique, agregar un enchufe, elegir pisos fuera del catálogo: cada pedido lo cotiza el desarrollador, a menudo 30 a 50 % por encima del mercado, se paga aparte y dentro de una ventana limitada. Pasada cierta etapa de la obra, ya no se puede cambiar nada. Dos reglas: pida la lista de precios de cambios antes de firmar, y haga pasar los pagos de cambios por la cuenta del proyecto para que también queden garantizados.

Demoras, entrega, período de garantía

La fecha contractual de entrega rara vez se cumple. Desde 2023, las demoras de 6 a 12 meses son la norma en los grandes proyectos, por el efecto combinado de la falta de mano de obra, los permisos y las convocatorias de reservistas. La ley de venta, reformada en 2011 y endurecida en 2022, enmarca lo que usted puede reclamar:

1. Primer mes de demora: sin indemnización. Es el período de gracia legal para los contratos firmados desde el 7 de julio de 2022 (enmienda 9), y el contrato no puede extenderlo.
2. Desde el segundo mes: el desarrollador debe, sin que usted tenga que probar un perjuicio, una indemnización mensual igual al alquiler de un departamento comparable en tamaño y ubicación del 2.º al 4.º mes, del 125 % de ese alquiler del 5.º al 10.º mes y del 150 % a partir del 11.º mes. Se paga al final de cada mes de demora, no en la entrega. Un contrato firmado antes del 7 de julio de 2022 sigue con el régimen anterior: nada por debajo de 60 días de demora y luego 150 % del alquiler desde la fecha contractual durante ocho meses y 125 % después.
3. Fuerza mayor: el desarrollador queda eximido solo si la demora la causó usted, o un hecho que no conocía, no podía prever y no podía impedir (artículo 18 de la ley de remedios por incumplimiento de contrato). La guerra se invocó para las demoras de 2023-2024; un contrato firmado después de octubre de 2023 difícilmente pueda invocarla por las mismas causas.
4. Entrega (mesirat mafteaj): inspección de entrega con un acta que enumera los defectos, certificado de habitabilidad (tofes 4) obtenido. No firme un acta en blanco; un inspector de obra (600 a 1.500 ₪) paga su visita con creces.
5. Períodos de bedek y de garantía: el desarrollador repara los defectos denunciados durante el período de bedek (un año para la mayoría de las terminaciones, de dos a siete años para impermeabilización, plomería y estructura), y luego durante una garantía de tres años en la que se invierte la carga de la prueba.

El cronograma completo, de la reserva a la inscripción, está en la página cómo comprar una propiedad en Israel: en total, de 1 a 5 años en pozo contra 2 a 6 meses en una reventa.

Hipoteca sobre una unidad en pozo, impuesto de compra, inscripción

La hipoteca. Un banco presta sobre un departamento que todavía no existe, con los mismos topes que en una reventa: 75 % para la primera vivienda de un residente, 70 % para quien reemplaza su vivienda, 50 % para un inversor o un no residente. Calcula sobre el precio del contrato (no sobre el precio indexado), toma como garantía la de la ley de venta y luego el departamento construido, y paga directamente a la cuenta del proyecto contra los cupones. En un 20/80, la mayor parte del préstamo se libera en la entrega: la preaprobación puede llegar tarde, pero las tasas o su situación pueden haber cambiado. Las condiciones desde el exterior están en la página hipoteca para no residentes, las de los nuevos inmigrantes en hipoteca para olim.

El impuesto de compra. Se declara dentro de los 30 días y se paga dentro de los 60 días de la firma, sobre el precio del contrato sin la indexación futura, aunque usted se mude tres años después. En nuestro ejemplo de 2.400.000 ₪:

Para un futuro olé, comprar en pozo tiene una ventaja precisa: la fecha que cuenta para la escala es la de la firma, y la aliá puede llegar hasta un año después. La calculadora del impuesto de compra le da el monto para su precio y su estatus; la página comprar como olé jadash detalla las condiciones.

La inscripción. Desde la firma, si el terreno está en el Tabu, su abogado inscribe una hearat azhará (nota de advertencia) a su nombre. La inscripción definitiva espera a que el edificio se registre como propiedad horizontal (bait meshutaf), responsabilidad del desarrollador, lo que suele tardar de dos a cinco años después de la entrega, más en tierras del Minhal (tierras del Estado). Mientras tanto, usted es propietario por contrato y garantía, y puede revender por cesión (hamjaá).

Los riesgos reales, y cómo se cubren

• Insolvencia del desarrollador. Cubierta por la garantía bancaria o el seguro sobre cada pago por encima del 7 %. No cubiertos: los pagos fuera del sistema de cupones, los cambios pagados a subcontratistas, la suba de precios mientras tanto. Pida ver una garantía ya emitida a otro comprador del proyecto.
• Demora. Cubierta por la indemnización legal desde el segundo mes de demora (más de 60 días en un contrato anterior a julio de 2022), siempre que la fecha contractual sea una fecha y no «el trimestre de». Guarde en su plan de caja un margen de 12 meses de alquiler.
• Cambio del plan urbanístico (tabá). La vista, la altura del edificio vecino, la ruta prevista: nada de eso lo garantiza el contrato. El abogado verifica la zonificación vigente y los permisos presentados; el resto es una apuesta.
• Financiación rechazada o más cara en la entrega. En un 20/80, el banco no se compromete con dos años de anticipación. Se cubre con una cláusula de financiación, una preaprobación renovada y un margen de seguridad en el aporte propio. Un no residente cuya situación puede cambiar (ingresos en pesos, tipo de cambio, mudanza) está mejor con un calendario estándar.

La obra nueva se negocia distinto según la ciudad: abundante y con descuentos en el Sur y en Beit Shemesh, escasa y cara en Jerusalén, donde llega por pinui-binui, dominante en la costa de Netanya. Los precios por ciudad están en la página precios de la vivienda en Israel, ciudad por ciudad.

Qué cambia en 2027

Los tramos del impuesto de compra y la escala olé del 0,5 % quedan congelados hasta el 15 de enero de 2028: un contrato en pozo firmado en 2027 se beneficia de ellos sea cual sea la fecha de entrega. Las ofertas 20/80 y las exenciones de indexación deberían volverse más escasas a medida que se vende el stock de 2024-2025 y las tasas bajan levemente. Mientras dure la falta de mano de obra, un índice de la construcción al 3 % anual sigue siendo una hipótesis prudente. Para los impuestos una vez que es propietario (alquileres, ganancia de capital, declaración en su país de residencia), vea Shekel Guide (en inglés).

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