Vender una propiedad en Israel en 2026: el impuesto a la ganancia (mas shevaj), exenciones y plazos

Cómo funciona el mas shevaj

El mas shevaj (literalmente «impuesto a la valorización») es el impuesto israelí a la ganancia de capital inmobiliaria. Lo debe el vendedor sobre cualquier derecho inmobiliario: departamento, casa, terreno, arrendamiento de largo plazo de la Autoridad de Tierras de Israel (Minhal), acciones de una sociedad inmobiliaria. No lo confunda con el mas rejishá, que paga el comprador, ni con el hetel hashbajá, la contribución municipal por la plusvalía urbanística.

El cálculo se hace en cuatro pasos:

1. Precio de venta, tal como figura en el contrato.
2. Costo de adquisición: el precio pagado, más el impuesto de compra pagado en su momento, los honorarios de abogado y agente de la compra, las obras de mejora documentadas (no el mantenimiento) y el hetel hashbajá que se haya pagado.
3. Actualización: el costo de adquisición se actualiza por inflación (índice de precios al consumidor) entre la compra y la venta. La parte de la ganancia que solo refleja la inflación no tributa.
4. Ganancia real = precio de venta − costo actualizado − gastos de la venta (agente, abogado). Eso es lo que tributa al 25 % para una persona física, sujeto a las exenciones y al cálculo lineal.

Una sociedad paga a la tasa del impuesto de sociedades, sin exención por vivienda. Las propiedades que se tienen desde antes de 2001 siguen reglas más antiguas, por períodos; su abogado las aplica si es su caso.

Las exenciones: única vivienda, vivienda de reemplazo, herencia

Tres puntos prácticos. La exención hay que pedirla: la declaración de venta se presenta dentro de los 30 días aunque no haya impuesto que pagar. La regla de los 18 meses funciona en los dos sentidos (tiempo de tenencia y última venta exenta), lo que descarta comprar y revender rápido. Y lo que cuenta es la unidad familiar: un departamento a nombre de su cónyuge o de un hijo menor hace que el suyo ya no sea su única vivienda.

Qué cambia para un no residente

Un no residente vende exactamente igual que un residente: los mismos trámites, los mismos plazos, firma con poder si hace falta. La diferencia es el impuesto. La ley presume que un no residente tiene una vivienda en su país de residencia; para pedir la exención de vivienda única, usted tiene que desvirtuar esa presunción.

• La condición: la propiedad que vende es su única vivienda en Israel, la tiene desde hace 18 meses, y usted no tiene ninguna vivienda en su país de residencia.
• La prueba: en principio, un certificado de la administración tributaria de su país. Si esa administración no emite ese tipo de documento, el apéndice 2 de la directiva de aplicación 5/2013 admite otras pruebas: documentos oficiales, un contrato de alquiler vigente, una declaración jurada, traducciones certificadas. Pocas administraciones emiten un certificado de «no tenencia de vivienda» como tal, así que cuente con armar el expediente alternativo (en España, por ejemplo, un certificado catastral negativo puede reforzarlo). Empiece antes de firmar: puede llevar semanas.
• En la práctica: una familia que alquila en Buenos Aires o en Madrid puede obtener la exención; una que es dueña de su casa allí, no. Paga el mas shevaj, pero con el cálculo lineal si compró el departamento antes de 2014.
• Pasar a ser residente: un olé jadash que vende después de la aliá tributa según su situación en la fecha de la venta. Si la aliá está en evaluación, converse con su abogado el momento de la venta. Las demás ventajas fiscales del olé están en Shekel Guide (en inglés).

El cálculo lineal: la parte anterior a 2014 está exenta

Hasta fines de 2013, vender una vivienda en Israel muy a menudo no pagaba impuesto. La reforma de 2014 eliminó la exención de «una vivienda cada cuatro años» y, como compensación, creó el cálculo lineal favorable (jishuv lineari mutav): para un departamento residencial que pertenece a una persona física, la ganancia se reparte en el tiempo y la parte que corresponde al período anterior al 1 de enero de 2014 está exenta. Solo la parte posterior tributa al 25 %.

Por ejemplo, en un departamento que se tuvo 16 años, 4 de ellos antes de 2014, queda exenta más o menos una cuarta parte de la ganancia real. Cuanto más antigua es la compra, mayor es la ventaja; en una propiedad comprada después de 2014, no hay nada que eximir.

Ejemplos calculados

1. No residente con vivienda propia en España, departamento comprado en 2010

El mismo vendedor, si alquilara en Madrid y pudiera probarlo, no pagaría nada en Israel: precio por debajo del tope, única vivienda, tenencia de más de 18 meses. El razonamiento es el mismo para quien vive en Buenos Aires, Montevideo o Ciudad de México.

2. Única vivienda vendida por encima del tope

Un residente vende su única vivienda en Tel Aviv a 6.000.000 ₪, con una ganancia real de 1.600.000 ₪. La exención cubre el precio hasta 5.008.000 ₪; en términos simplificados, la parte de la ganancia que corresponde al excedente, el 16,5 % de la ganancia, tributa al 25 %: unos 66.133 ₪ en lugar de 400.000 ₪ sin exención. La cifra exacta, que puede combinar una exención parcial con el cálculo lineal, la calcula el abogado en el formulario de declaración.

El trámite de venta, paso a paso

1. Preparar el expediente antes de publicar: extracto del Tabu, contrato de compra original y comprobantes de gastos y obras, plano y permiso, boleta de arnona, estado de la hipoteca. Hacer calcular el mas shevaj y, si es no residente, empezar a reunir las pruebas de su residencia en el exterior.
2. Fijar el precio a partir de operaciones reales (la base de datos de la Autoridad Tributaria, tal como la muestra Madlan), no de los avisos.
3. Elegir un agente: debe estar matriculado y hacerle firmar una orden escrita para poder cobrar comisión; la exclusividad se negocia (duración, precio).
4. Aceptar una oferta sin zikaron dvarim: igual que para el comprador, un preacuerdo escrito lo obliga. Pase directamente a los abogados.
5. Firmar el heskem mejirá (contrato de compraventa): precio, calendario de pagos, fecha de entrega, qué pasa con la hipoteca, penalidades. El primer pago del comprador (del 10 al 20 %) suele quedar en custodia de su abogado.
6. Declarar la venta en línea dentro de los 30 días (lo hace su abogado), con el pedido de exención o el cálculo del impuesto; pagar el mas shevaj dentro de los 60 días.
7. Reunir los certificados: certificado fiscal (ishur mas shevaj), certificado municipal (arnona, agua y hetel hashbajá pagados), liberación de la hipoteca por su banco (carta de compromiso y luego cancelación) y, si corresponde, el consentimiento de la Autoridad de Tierras o de la empresa de vivienda.
8. Entregar las llaves y cobrar el saldo; después, el abogado del comprador inscribe la transferencia en el Tabu.

Si la propiedad tiene hipoteca, el banco del comprador suele pagar directamente a su banco el monto necesario para cancelarla, contra una carta de compromiso: un mecanismo habitual y seguro, siempre que el contrato lo prevea.

Plazos: de la publicación al cobro

• Semanas 0 a 2Expediente, tasación, cálculo del impuesto, mandato al agente.
• Semanas 2 a 12Visitas, oferta, negociación. Depende sobre todo del precio y de la ciudad; el mercado se desaceleró en el centro del país en 2025-2026.
• Semanas 6 a 14Controles del comprador, hipoteca del comprador, redacción del contrato (de 2 a 4 semanas).
• Firma + 30 díasDeclaración de venta presentada; nota de advertencia (hearat azhará) inscrita a favor del comprador.
• Firma + 60 díasMas shevaj pagado; pagos intermedios del comprador según el contrato.
• Firma + 2 a 4 mesesLlaves y saldo, contra los certificados; hipoteca cancelada.
• DespuésInscripción en el Tabu por el abogado del comprador, en algunas semanas o algunos meses.

Un vendedor que vive en el exterior puede firmar todo con un poder apostillado (yipui koaj); vea el poder para comprar o vender a distancia.

Los gastos del vendedor

Los honorarios de agente y abogado de la venta se descuentan de la ganancia. El costo del cambio conviene compararlo: vea el comparador de transferencias de Shekel Guide (en inglés).

Y en su país de residencia o de ciudadanía

Israel cobra primero, como país donde está el inmueble. Su país de residencia, o el de su ciudadanía, puede gravar después la misma ganancia, teniendo en cuenta el impuesto israelí según sus propias reglas y el convenio aplicable, si lo hay.

• España: los residentes fiscales declaran la ganancia patrimonial en el IRPF, en la base del ahorro. El convenio entre España e Israel para evitar la doble imposición deja a Israel gravar primero el inmueble situado en Israel y permite deducir el impuesto pagado allí. La ganancia se calcula en euros, con sus propias reglas: haga los dos cálculos por separado.
• México: los residentes declaran sus ingresos mundiales, incluida la enajenación de un inmueble en el extranjero, y pueden acreditar el impuesto pagado en Israel en el marco del convenio entre México e Israel. Confirme el tratamiento con su contador ante el SAT.
• Argentina: no hay convenio para evitar la doble imposición entre Argentina e Israel. Los residentes tributan por su renta mundial y, en general, pueden computar como crédito el impuesto análogo efectivamente pagado en el exterior; la venta de inmuebles en el exterior tiene reglas propias, que conviene revisar con un contador argentino antes de vender.
• Estados Unidos: los ciudadanos y titulares de green card declaran la venta en su declaración federal vivan donde vivan. La ganancia se calcula en dólares, con los tipos de cambio de la compra y de la venta, así que un shékel más fuerte puede generar una ganancia en Estados Unidos aunque Israel vea poca. El mas shevaj es acreditable como impuesto extranjero. Si el departamento fue su vivienda principal 2 de los últimos 5 años, se excluyen hasta 250.000 dólares de ganancia (500.000 para un matrimonio que declara en conjunto). Cancelar una hipoteca en shékels también puede generar una ganancia cambiaria sobre el préstamo. Detalle en el convenio fiscal entre Estados Unidos e Israel, en Shekel Guide (en inglés).
• Reino Unido: los residentes pagan Capital Gains Tax sobre los inmuebles en el exterior, al 18 % o 24 % para una vivienda según su tramo de ingresos, después de la franquicia anual de 3.000 libras; el crédito por impuesto extranjero compensa el impuesto israelí.
• Uruguay, Chile, Colombia, Panamá y otros países: cada uno tiene sus reglas, y no siempre un convenio con Israel; haga confirmar el tratamiento por un asesor de su país antes de vender.
• Residente israelí: el mas shevaj liquida el impuesto israelí sobre la venta; el resto de su situación fiscal está en la declaración anual de impuestos en Israel (en inglés).

Los errores frecuentes de los vendedores

1. Dar por sentada la exención cuando vive en el exterior y es dueño de una vivienda allí.
2. Perder los comprobantes de compra y de obras: sin factura no hay deducción, y paga un 25 % sobre dinero que realmente gastó.
3. Firmar un zikaron dvarim con el primer comprador, sin cláusula de financiación ni calendario.
4. Olvidar la penalidad por cancelación anticipada de los tramos de hipoteca a tasa fija; pida al banco el monto de cancelación antes de fijar el precio.
5. Descubrir el hetel hashbajá en la municipalidad la semana de la entrega: el certificado municipal lo exige.
6. Vender dos viviendas en 18 meses creyendo que tiene dos exenciones.
7. Ignorar el impuesto de su país, que puede superar al israelí, sobre todo para los ciudadanos estadounidenses después de un movimiento del tipo de cambio.

Preguntas frecuentes

Siga leyendo