Gastos de compra de una propiedad en Israel: cuánto cuesta realmente, línea por línea

1. El impuesto de compra (mas rejishá): de 0 a 10 % según su estatus

Es la línea que inclina el presupuesto. Para un residente israelí que compra su única vivienda, la escala 2026 es progresiva: 0 % hasta 1.978.745 ₪, 3,5 % hasta 2.347.040 ₪, 5 % hasta 6.055.070 ₪, 8 % hasta 20.183.565 ₪, 10 % por encima. Para un inversor o un no residente: 8 % desde el primer shékel hasta 6.055.070 ₪, luego 10 %. Para un olé jadash (nuevo inmigrante) que compra su única vivienda: 0 % hasta 1.978.745 ₪, luego 0,5 % hasta 6.055.070 ₪. Los tramos están congelados hasta el 15 de enero de 2028.

Se paga dentro de los 60 días de la firma del contrato, sin IVA, y a menudo antes de que se desembolse la hipoteca. Sobre 2,8 M₪: 35.538 ₪ para un residente, 4.106 ₪ para un olé, 224.000 ₪ (unos US$ 71.000) para un no residente. La guía completa, con los casos de reemplazo de vivienda, parejas mixtas y recalificación, está en la página mas rejishá 2026; la respuesta corta para un comprador del exterior, en impuesto de compra para no residentes.

2. El abogado: 0,5 a 1 % + IVA, y ni escribano ni notario

En Israel no hay escribanos ni notarios que autoricen la compraventa, ni compañías de títulos; el abogado inmobiliario hace los controles en el Tabu (registro de la propiedad), redacta o negocia el contrato de compraventa (heskem mejirá), inscribe la nota de advertencia (hearat azhará), presenta la declaración de impuestos e inscribe la transferencia. Sus honorarios: 0,5 a 1 % del precio + IVA del 18 %, con un mínimo de 8.000 a 12.000 ₪ en propiedades chicas y una escala decreciente por encima de 4 o 5 M₪. Para un comprador en el exterior, la redacción del poder suele estar incluida; las traducciones certificadas y las legalizaciones, no.

Los honorarios se pagan en general en dos cuotas: la mitad a la firma del contrato, el saldo en la inscripción en el Tabu. Un presupuesto escrito detalla lo que incluye (declaración del impuesto, inscripción, seguimiento de pagos) y lo que no (litigios, reclamo de devolución de impuesto, renegociación). La función completa y las preguntas para hacer antes de elegir están en el abogado inmobiliario en Israel; los honorarios por ciudad, en abogado inmobiliario en Tel Aviv y abogado inmobiliario en Jerusalén.

3. El agente inmobiliario: 2 % + IVA, a menudo negociable

En Israel, el comprador paga la comisión de su propio agente, y el vendedor la del suyo: 2 % + IVA cada uno por costumbre, es decir 2,36 % con todo incluido. A diferencia de España o México, donde la comisión suele pagarla el vendedor, y más cerca de la costumbre argentina, aquí el comprador es un cliente que paga. La ley de corredores inmobiliarios exige una orden escrita firmada antes de la visita (tofes hazmanat sherutei tivuj) que identifique la propiedad y la comisión; sin ese documento, no se debe ninguna comisión. El agente solo cobra si usted compra la propiedad que le mostró, en general a la firma del contrato.

En la obra nueva es distinto: el desarrollador paga al agente o al «asesor de ventas», y el comprador nada, salvo que lo haya traído un agente independiente que le hizo firmar una orden. Buscar directamente en los portales (Yad2, Madlan) o con los desarrolladores elimina esta línea, a costa de más trabajo y, a distancia, de menos seguridad.

4. Asesor hipotecario, tasación, gastos bancarios, seguros

El asesor cuesta de 6.000 a 15.000 ₪ pero en general ahorra más que eso en margen negociado: 0,2 punto sobre 1,4 M₪ a 25 años son unos 40.000 ₪ de intereses. No hay comisión de originación del 1 % ni seguro de título del prestamista: los gastos de apertura del expediente son el único cargo bancario inicial. El valor real del asesor según su perfil está en asesor hipotecario (yoetz mashkanta), y la cuota mensual se calcula con la calculadora de hipoteca. Un comprador al contado no tiene ninguno de estos costos.

5. Para un comprador en el exterior: traducciones, poder, apostilla, cambio de divisas

Los costos propios de una compra a distancia van de 2.000 a 6.000 ₪: poder (yipui koaj) firmado ante un escribano o notario de su país (el arancel varía mucho según el país, de unas decenas a algunos cientos de dólares o euros por documento) y luego apostillado, o en un consulado de Israel (algunas decenas de dólares); traducciones certificadas de los comprobantes de ingresos y del origen de los fondos para el banco (US$ 30 a 80 por página); envío seguro de los originales; eventualmente un segundo poder para el banco.

La línea más pesada no figura en ninguna factura: el cambio de divisas. Un banco tradicional en Argentina, España o México toma un margen de 0,5 a 1,5 % sobre el tipo de cambio; un bróker de divisas especializado, de 0,2 a 0,6 %. Sobre 1,7 M₪ transferidos, la diferencia va de 5.000 a 20.000 ₪. Todo está detallado en comprar desde Argentina, España o México, incluidas las particularidades cambiarias de cada país.

6. Inspección, inscripción, mudanza, primeras obras

• Inspección (bedek bait): 1.500 a 3.000 ₪ en una reventa, 2.000 a 4.000 ₪ en la entrega de una obra nueva para hacer la lista de defectos. Opcional, rara vez se lamenta.
• Tasas del Tabu: algunos cientos de shékels por la nota de advertencia y la transferencia. En tierras del Minhal (tierras del Estado en arrendamiento), pueden sumarse tasas de consentimiento; con una sociedad de vivienda, 1.000 a 5.000 ₪ de gastos de transferencia.
• Servicios y medidores: cambio de titularidad de luz, agua y gas, depósitos de algunos cientos de shékels. En una obra nueva, las conexiones mismas se facturan (ver más abajo).
• Mudanza internacional: de US$ 8.000 a 20.000 por un contenedor desde América, según la distancia y el volumen; desde Europa suele costar menos. Sin contar los derechos de aduana (exención para olim bajo condiciones).
• Obras y equipamiento: un departamento de reventa se vende a menudo sin cocina equipada ni placares; uno nuevo se entrega sin artefactos de iluminación, sin placares, a veces sin aire acondicionado. Cuente de 50.000 a 150.000 ₪ para hacer habitable un 4 ambientes, según el nivel de terminación.

Tabla resumen: tres presupuestos, dos estatus

Cómo leerla: a 1,8 M₪ (un 3 ambientes en Asdod, Haifa o en las afueras de Jerusalén), un residente pone 523.000 ₪ de fondos propios, un no residente más del doble (el aporte según el estatus está en cuánto aporte propio hace falta). A 4,5 M₪ (el precio promedio en Tel Aviv), la diferencia de estatus vale 240.000 ₪ de impuesto, unos US$ 76.000. Un olé jadash queda entre ambos: su impuesto es casi nulo (4.106 ₪ sobre 2,8 M₪) y su financiación puede llegar al 75 % (vea hipoteca para olim). Para comparar estos montos con el precio mediano de 15 ciudades, vea precios de la vivienda en Israel por ciudad.

Ejemplo detallado: la primera compra de una pareja residente en Jerusalén

La misma pareja, como no residentes, pagaría 224.000 ₪ de impuesto en lugar de 35.538 ₪ y financiaría solo el 50 %: los fondos propios subirían a unos 1.720.000 ₪ (alrededor de US$ 543.000). Los precios por barrio están en la página Jerusalén, y el orden de los pasos en cómo comprar una propiedad en Israel.

Los costos ocultos de la obra nueva

El precio de un desarrollador (kablán) rara vez es un precio «llave en mano». Las líneas que se suman, para pedir por escrito antes de reservar (el mecanismo completo está en comprar en pozo a un desarrollador):

• Abogado del desarrollador. Se le cobra al comprador, pero con un tope legal de unos 5.500 ₪ + IVA (o 0,5 % del precio si es menos), indexado. Un desarrollador que pide más viola la ley. Ese abogado no lo representa; el suyo revisa el contrato, por 0,5 % + IVA o un monto fijo.
• Cochera y baulera. A menudo se venden aparte: 120.000 a 250.000 ₪ por una cochera en las grandes ciudades, 20.000 a 60.000 ₪ por una baulera. Si están en el mismo contrato, entran en la base del impuesto de compra.
• Indexación. Una parte del saldo pendiente se indexa al madad tsumot habniyá (índice de costos de la construcción) entre la firma y cada pago: 2 a 4 % por año en los últimos años. En los contratos firmados desde el 7 de julio de 2022 la ley la limita al 40 % del precio (nunca el 20 % pagado a la firma) y la detiene en la fecha de entrega contractual. Sobre un departamento de 2,75 M₪ (1,1 M₪ indexables) en dos años, de 45.000 a 90.000 ₪. Un calendario 20/80 maximiza esa exposición; pagar antes la reduce, a veces a cambio de un descuento.
• Conexiones a los servicios. Agua, luz, gas: 5.000 a 15.000 ₪ facturados por el desarrollador o por las empresas, a verificar en el contrato.
• Cambios y mejoras. Mover una pared, cambiar los pisos, agregar enchufes: los precios del desarrollador son altos, y los créditos por ítems eliminados (zikui), bajos.
• Vaad bait inicial y fondo de reserva. En los primeros meses, una administradora designada por el desarrollador, con expensas a veces 30 a 50 % por encima del promedio, y un depósito inicial al fondo del edificio.
• Entrega tardía. No es un costo del desarrollador sino suyo: alquiler o alojamiento durante los habituales 6 a 12 meses de demora. La indemnización solo se debe desde el segundo mes de demora (más de 60 días en un contrato firmado antes de julio de 2022).

Después de la compra: los gastos corrientes

Para un propietario en el exterior que no vive en la propiedad, cuente de 1.000 a 1.800 ₪ por mes en gastos fijos sin el préstamo, y de 2.000 a 3.000 ₪ si está alquilada y administrada. La fiscalidad de los alquileres del lado israelí está explicada en Shekel Guide (en inglés); la declaración en su país (Bienes Personales en Argentina, modelo 720 en España, SAT en México) se ve con su contador.

Cómo negociar la comisión del agente

1. Negocie antes de la primera visita, no después. La comisión se fija en la orden que firma antes de ver la propiedad. Una vez encontrada la propiedad, ya no tiene margen.
2. Pida 1 a 1,5 % en propiedades de más de 3 M₪. A 4,5 M₪, 2 % + IVA son 106.200 ₪ por un trabajo que no es el doble de largo que a 2 M₪. Los agentes lo saben.
3. Verifique si el agente también representa al vendedor. Si cobra 2 % de cada lado, a menudo aceptará 1 % del suyo. Debe informarle esa doble representación.
4. Llegue con un expediente listo. Preaprobación bancaria, abogado designado, fondos disponibles: un comprador que puede firmar en tres semanas vale un descuento.
5. Limite la orden. Tache las cláusulas de exclusividad y de larga duración; que la orden cubra las propiedades efectivamente mostradas, listadas y fechadas.
6. Pague solo a la firma del contrato, nunca en el zijrón dvarim, y nunca si la propiedad le llegó primero por otro canal (aviso directo, otro agente), algo que la ley reconoce.

Lo que no se negocia: el abogado del desarrollador (ya tiene tope), el impuesto de compra, la tasación. Lo que se negocia más de lo que se cree: los gastos de apertura del expediente bancario, los márgenes del cambio de divisas y los honorarios de su propio abogado en una propiedad cara, a cambio de un alcance bien definido.

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