Comprar en Modiin: precios por barrio, casa o departamento, lo que hay que saber
Modiin es la ciudad planificada de Israel: treinta años, 100.000 habitantes, barrios construidos de una sola vez, tren a Tel Aviv, la ruta 443 a Jerusalén y la mayor proporción de olim de habla inglesa del centro del país. Su mercado es más fácil de leer que el de la mayoría de las ciudades: casi no hay edificios antiguos, el metro cuadrado cuesta un 40 % menos que en Tel Aviv y la demanda familiar es estable. Esta guía da los rangos reales por barrio, lo que todavía se construye y el presupuesto según su estatus.
La respuesta corta
En Modiin-Macabim-Reut el metro cuadrado cotiza entre 24.000 y 34.000 ₪ en el 3er trimestre de 2026 (avisos de Madlan y Yad2): 24.000-28.000 ₪ en los edificios de los años 90 y 2000 de Reut, Macabim y los primeros barrios, 28.000-34.000 ₪ en Buchman, en la obra nueva y en los proyectos recientes de Moriá y Shvatim. Un 4 ambientes de 115 m² brutos vale alrededor de 3 M₪ (≈ US$ 945.000); una casa en Buchman o Reut, de 5 a 8 M₪. Sobre 3 M₪, el impuesto de compra (mas rejishá) es de 5.106 ₪ para un olé jadash, 45.538 ₪ para un residente que compra su única vivienda y 240.000 ₪ para un no residente. Fundada en 1996, 100.000 habitantes, tren a Tel Aviv, y la primera parada de los olim de habla inglesa en el centro de Israel.
Las cifras para recordar, noviembre de 2026
- ₪/m² típico (3er trim. 2026)
- 24.000–34.000
- 4 ambientes, 115 m² brutos
- ≈ 3,0 M₪
- Casa / casa apareada, Buchman–Reut
- 5–8 M₪
- Rentabilidad bruta del alquiler
- 2,8–3,2 %
- Mas rejishá, olé jadash, sobre 3 M₪
- ≈ 5.106 ₪
- Mas rejishá, no residente, sobre 3 M₪
- 240.000 ₪
Precios por barrio (órdenes de magnitud, 2026)
Modiin se lee como un mapa: cada barrio (shjuná) se construyó en una sola etapa, con sus propios parques, escuelas y centro comercial de barrio, y lleva el nombre de su tema (los Profetas, las Tribus, las Flores). Las diferencias de precio dependen menos del prestigio que de la antigüedad de los edificios, de la pendiente (Modiin es una ciudad de valles) y de la distancia a la estación de tren y al shopping Azrieli.
| Barrio | ₪/m² usado | ₪/m² nuevo / reciente | Perfil |
|---|---|---|---|
| Buchman | 28.000–32.000 | 32.000–36.000 | El barrio anglófono: casas, casas apareadas, edificios bajos de categoría, sinagogas de habla inglesa, vista a las colinas. Los precios más altos de la ciudad. |
| Moriá (centro de la ciudad) | 26.000–30.000 | 30.000–34.000 | Alrededor de la estación Modiin Merkaz y del shopping Azrieli: edificios de 2005 a 2020, gente que viaja a diario a Tel Aviv, fuerte demanda de alquiler. |
| Kaiser | 26.000–30.000 | 30.000–33.000 | Barrio de los años 2000-2010 en el noroeste, 5 ambientes amplios, escuelas bien valoradas, cerca del parque Anabe. |
| Shvatim (las Tribus) | 26.000–30.000 | 30.000–34.000 | Al este de la ciudad, edificación reciente, muchas familias de olim, los últimos proyectos nuevos en sus bordes. |
| Reut | 24.000–28.000 | — | Antigua localidad independiente, fusionada en 2003: casas y casas apareadas de los años 80 y 90, terrenos grandes, pocos departamentos. |
| Macabim | 24.000–28.000 | — | La misma lógica que Reut: casas y chalets, población asentada, precio por m² bajo pero ticket de entrada alto (casas de 5 a 7 M₪). |
| Prajim, Neviim, Avnei Jen (primeros barrios) | 24.000–27.000 | — | Los barrios de 1996-2003: edificios de 4 a 6 pisos, con ascensor pero a veces estacionamiento descubierto; la entrada más barata a la ciudad. |
Como en todo Israel, el precio por m² se calcula sobre la superficie bruta (paredes, balcón, parte de las áreas comunes): un 4 ambientes publicado con 115 m² ofrece 95 a 100 m² útiles (vea metros brutos y metros netos). Un «4 ambientes» israelí tiene tres dormitorios y un living. Para comparar Modiin con Jerusalén, Tel Aviv o Netanya, vea los precios de la vivienda en Israel por ciudad.
Casa o departamento: dos mercados distintos
Modiin es una de las pocas ciudades del centro de Israel donde un comprador elige de verdad entre una casa y un departamento. Los dos mercados no se comportan igual.
| Tipo de propiedad | Superficie bruta | Precio 2026 | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|---|---|
| 3 ambientes, edificio de 2000-2015 | 85–95 m² | 2,2–2,7 M₪ | Ticket de entrada, fácil de alquilar a parejas jóvenes | Escasos: la ciudad se construyó para familias |
| 4 ambientes con estacionamiento | 110–125 m² | 2,7–3,6 M₪ | El producto más líquido de la ciudad | Expensas (vaad bait) de 500 a 900 ₪ por mes con ascensor |
| 5 ambientes, piso alto | 130–150 m² | 3,4–4,5 M₪ | Familias numerosas, vista, mamad | Alquiler limitado por la demanda local (7.000–8.500 ₪) |
| Planta baja con jardín (dirat gan) | 120–160 m² + jardín | 3,6–5 M₪ | Término medio entre casa y departamento | Verifique que el jardín esté asignado a la unidad en el Tabu |
| Casa / casa apareada (Buchman, Reut, Macabim) | 180–280 m² + terreno | 5–8 M₪ | Jardín, garaje, sin expensas | Reventa lenta, rentabilidad por debajo del 2,5 %, mantenimiento |
Un inversor que vive en el exterior elegirá casi siempre el departamento: se alquila todo el año (familias, empleados del aeropuerto y del parque empresarial Airport City), se administra a distancia y se vende en pocas semanas. Un futuro olé que llega con hijos mirará una casa en Buchman o Reut, teniendo en cuenta que financiar el 75 % de 6 M₪ exige ingresos familiares de unos 50.000 ₪ por mes para quedar dentro de la relación cuota-ingreso del 35-40 % que aplican los bancos.
Quién compra en Modiin, y por qué
Dominan tres perfiles. Familias israelíes que dejan Tel Aviv y sus suburbios por un 5 ambientes al precio de un 3 ambientes en Givatayim. Olim anglófonos, el mayor grupo de inmigrantes de la ciudad desde hace veinte años: estadounidenses, británicos, sudafricanos y australianos atraídos por los programas escolares bilingües, las sinagogas de Buchman y Shvatim y una ciudad pensada para el auto y el cochecito. Suelen comprar dentro del primer año después de la aliá, con el impuesto del 0,5 % del olé y una hipoteca del 75 %. Y por último, compradores del exterior que planean la aliá en tres a cinco años y compran un 4 ambientes para alquilarlo hasta entonces, o que quieren una base para hijos estudiantes o soldados, a media hora tanto de Tel Aviv como de Jerusalén.
Para una familia de Buenos Aires, Ciudad de México, Madrid o Montevideo, Modiin es ante todo una elección racional: el metro cuadrado un 40 % más barato que en Tel Aviv y un 25 % más barato que en el centro de Jerusalén, edificios recientes con mamad (cuarto de seguridad) y estacionamiento, nada de edificios de piedra centenarios que haya que peritar, y una vida comunitaria (sinagogas, movimientos juveniles, clubes deportivos) que funciona en inglés. Los pasos propios de una compra sin vivir en Israel (poder con apostilla, cuenta bancaria israelí, transferencias) están en comprar en Israel desde Argentina, España o México.
Obra nueva: menos que antes, pero sigue habiendo
Modiin se entregó por oleadas: Prajim y Neviim en 1996-2000, Moriá, Kaiser y Buchman en los años 2000, Shvatim en los 2010. Las últimas grandes reservas de tierra están al este y al norte (ampliaciones de Shvatim y Moriá), donde los desarrolladores venden entre 30.000 y 34.000 ₪ por m², con estacionamiento y mamad incluidos, calendarios 20/80 frecuentes desde 2025 y entregas anunciadas a 24-36 meses. A eso se suman proyectos de densificación y los primeros planes de pinui-binui (demolición y reconstrucción) sobre los edificios de los años 80 de Reut y Macabim, todavía pocos.
Quien compra en pozo está protegido por la Ley de Venta (garantía bancaria por cada pago), paga un saldo indexado en parte (como máximo el 40 % del precio) al índice de costos de la construcción (madad tshumot habniyá) y debe prever los habituales 6 a 12 meses de atraso. El mecanismo completo y lo que se puede negociar está en comprar en pozo a un desarrollador; la comparación entre nuevo y usado, en obra nueva o usado en Israel.
En la obra nueva de Modiin el precio publicado suele incluir una cochera; la segunda (80.000 a 150.000 ₪) y la baulera se pagan aparte. Los gastos legales del desarrollador tienen un tope legal de unos 5.500 ₪ + IVA.
Ejemplo completo: un 4 ambientes a 3 M₪, olé frente a no residente
Mismo departamento, mismo precio, dos estatus. La diferencia está en el impuesto de compra y en la financiación.
| Precio | 3.000.000 ₪ |
| Impuesto de compra, olé (0 % hasta 1.978.745 ₪, luego 0,5 %) | 5.106 ₪ |
| Abogado (0,5 a 1 % + IVA) | ≈ 26.000 ₪ |
| Inmobiliaria (2 % + IVA) | ≈ 71.000 ₪ |
| Asesor hipotecario, tasación, gastos bancarios, seguros | ≈ 18.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 3.120.000 ₪ (+ 4,0 %) |
| Hipoteca al 75 % | 2.250.000 ₪ → ≈ 12.700 ₪ por mes a 25 años |
| Fondos propios a prever | ≈ 870.000 ₪ (≈ US$ 275.000) |
| Precio | 3.000.000 ₪ |
| Impuesto de compra, no residente (8 %) | 240.000 ₪ |
| Abogado, inmobiliaria, asesor, tasación, banco | ≈ 115.000 ₪ |
| Traducciones, poder, apostilla, transferencias | ≈ 6.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 3.361.000 ₪ (+ 12,0 %) |
| Hipoteca al 50 % | 1.500.000 ₪ → ≈ 8.500 ₪ por mes a 25 años |
| Fondos propios a prever | ≈ 1.861.000 ₪ (≈ US$ 587.000) |
Diferencia de fondos propios: casi un millón de shékels, de los cuales 234.894 ₪ son impuesto. Un no residente que hace la aliá dentro de los dos años siguientes a la compra puede pedir la reclasificación como «única vivienda» y el reintegro de la diferencia de impuesto; el mecanismo está detallado en comprar como olé jadash. A diferencia de muchos países de América Latina y de España, no hay escribano ni impuesto de transferencia aparte del mas rejishá: el abogado redacta, verifica e inscribe. Para calcular su propio caso:
Detalle por tramo
| Tramo | Tasa | Impuesto |
|---|
Escala del 16 de enero de 2025, congelada hasta el 15 de enero de 2028 (Ley de Arreglos). El no residente tributa como comprador de vivienda adicional, salvo que se convierta en residente israelí dentro de los dos años posteriores a la compra. Pago dentro de los 60 días de la firma.
Qué verificar específicamente en Modiin
- La titularidad. Casi todo Modiin está sobre tierras del Estado arrendadas por la Autoridad de Tierras de Israel (el Minhal); la mayoría de los edificios están inscritos en el Tabu (registro de la propiedad), pero algunos proyectos recientes todavía figuran a nombre de la empresa del desarrollador hasta completar la parcelación. El abogado verifica el extracto del Tabu (nesaj tabu), la anotación preventiva (hearat azhará) y que no haya hipotecas.
- Reut y Macabim: casas de los años 80 y 90. Galerías cerradas, pisos agregados, piletas: compare el permiso de obra con lo construido. Una ampliación sin permiso se regulariza antes de firmar a cargo del vendedor, o se descuenta del precio.
- Las expensas. Los edificios recientes con ascensores, cocheras subterráneas y jardines cobran un vaad bait de 500 a 900 ₪ por mes; pida los tres últimos estados y el fondo de reserva.
- Pendiente y orientación. Muchos edificios de Buchman y Kaiser están construidos sobre la ladera del valle: una «planta baja» puede ser el tercer nivel desde la calle. Pregunte cuántos escalones hay sin ascensor y hacia dónde da el living (oeste = calor en verano).
- La arnona. El impuesto municipal de Modiin está entre los más altos del centro: 9.000 a 14.000 ₪ por año para un 4-5 ambientes. Pesa sobre la rentabilidad neta de un inversor.
- Ningún zijrón dvarim sin abogado. El acuerdo preliminar obliga; vea cómo comprar una propiedad en Israel.
Profesionales en el lugar
En Modiin trabajan abogados inmobiliarios de habla inglesa instalados en el centro y en Buchman, asesores hipotecarios acostumbrados a los expedientes de olim (ingresos en el exterior, sin historial crediticio israelí) e inmobiliarias que cubren la ciudad barrio por barrio. Los seleccionamos con tres criterios: especialización inmobiliaria, independencia frente a vendedores y desarrolladores, y experiencia en operaciones a distancia. Los honorarios habituales y los controles están en el abogado inmobiliario en Israel; la financiación desde el exterior, en la hipoteca para no residentes.
Para comparar: Jerusalén, a 35 minutos por la ruta 443, y Tel Aviv, a 30-35 minutos en tren.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un 4 ambientes en Modiin en 2026?
Entre 2,7 y 3,4 M₪ (≈ US$ 850.000 a 1,07 millones) por un 4 ambientes de 110 a 125 m² brutos en un edificio de los años 2000-2010 en Moriá, Kaiser o Shvatim, y de 3,2 a 3,8 M₪ por el mismo en Buchman o en un proyecto reciente con dos cocheras y mamad. Los avisos de Madlan y Yad2 del 3er trimestre de 2026 van de 24.000 a 34.000 ₪ por m² según el barrio y el piso.
¿Cuánto se tarda de Modiin a Tel Aviv o a Jerusalén?
En tren, de 30 a 35 minutos desde la estación Modiin Merkaz hasta Tel Aviv HaShalom, pasando por el aeropuerto Ben Gurión. A Jerusalén el tren exige un cambio en Ben Gurión (45 a 55 minutos en total); en auto por la ruta 443, calcule de 30 a 40 minutos fuera de la hora pico. Por eso Modiin es una ciudad de parejas en las que uno trabaja en Tel Aviv y el otro en Jerusalén.
¿Modiin es una buena ciudad para olim?
Es la ciudad de los olim anglófonos del centro del país: estadounidenses, británicos, sudafricanos y australianos forman el mayor grupo de inmigrantes, con sinagogas de habla inglesa, programas escolares bilingües y asociaciones comunitarias bien organizadas en Buchman, Moriá y Shvatim. Los servicios de absorción de la municipalidad (ulpán, apoyo escolar) funcionan también en inglés, igual que la mayoría de los abogados, asesores e inmobiliarias. No hay una comunidad hispanohablante organizada comparable, pero para una familia de Argentina, México o España que habla inglés, la integración es de las más sencillas del país.
¿Casa o departamento en Modiin?
Una casa o casa apareada en Buchman, Reut o Macabim cuesta de 5 a 8 M₪, con jardín y garaje, pero se vende más despacio y rinde poco por m² en alquiler. Un 4-5 ambientes con estacionamiento cuesta de 2,8 a 4,2 M₪, se alquila a familias todo el año (rentabilidad bruta del 2,8 al 3,2 %) y es más fácil de financiar. Para un inversor, o para un futuro olé que todavía no eligió barrio, el departamento es la opción más líquida.
¿Todavía se construye en Modiin?
Sí, aunque menos que hace diez años: las últimas grandes reservas de tierra están al este y al norte (ampliaciones de Moriá y Shvatim), a lo que se suman proyectos de densificación y los primeros planes de pinui-binui sobre los edificios de los años 80 de Reut y Macabim. La obra nueva se vende entre 30.000 y 34.000 ₪ por m², con calendarios 20/80 frecuentes en 2025-2026 y entregas a 24-36 meses.
Cómo trabajamos
Cada monto, tramo y tasa de esta página se verifica en la fuente oficial citada al pie y se fecha. Cuando cambia una escala o una tasa, la página se actualiza en los días siguientes. Nuestra metodología.
Fuentes
- Oficina Central de Estadísticas (CBS) – precios de la vivienda por ciudad, 1er trimestre de 2026
- Madlan – precios de transacciones y avisos en Modiin-Macabim-Reut, 3er trimestre de 2026
- Autoridad Tributaria de Israel – tramos del mas rejishá 2026
- Municipalidad de Modiin-Macabim-Reut – planificación y planes de barrio
- Banco de Israel – tasas vigentes
Su proyecto en Modiin, con las personas indicadas
Inmobiliaria, asesor hipotecario o abogado: cuéntenos el barrio, el tipo de propiedad (departamento, casa, planta baja con jardín) y su estatus, y le pasamos su consulta a un profesional que trabaja Modiin todos los días.