Купить квартиру в Модиине: цены по районам, коттедж или квартира, что нужно знать
Модиин — спланированный город Израиля: ему тридцать лет, в нём 100 000 жителей, районы построены целиком, «за один заход», есть поезд в Тель-Авив и трасса 443 в Иерусалим, а доля англоязычных репатриантов здесь самая высокая в центре страны. Рынок читается проще, чем в большинстве городов: старого фонда почти нет, квадратный метр примерно на 40 % дешевле, чем в Тель-Авиве, а семейный спрос стабилен. Ниже — реальные диапазоны цен по районам, что ещё строится и бюджет в зависимости от статуса.
Коротко
В Модиин-Маккабим-Реут квадратный метр в 3-м квартале 2026 года стоит от 24 000 до 34 000 ₪ (объявления Madlan и Yad2): 24 000–28 000 ₪ в домах 1990–2000-х годов в Реуте, Маккабиме и первых районах, 28 000–34 000 ₪ в Бухмане, в новостройках и в недавних проектах Мории и Шватим. 4-комнатная квартира 115 м² брутто стоит около 3 млн ₪ (≈ 945 000 $); коттедж в Бухмане или Реуте — от 5 до 8 млн ₪. С 3 млн ₪ мас рехиша (налог на покупку) составит 5 106 ₪ для репатрианта, 45 538 ₪ для резидента, покупающего единственное жильё, и 240 000 ₪ для нерезидента. Город основан в 1996 году, в нём 100 000 жителей, есть поезд в Тель-Авив, и это первая остановка англоязычных олим в центре Израиля.
Главные цифры, ноябрь 2026
- Типичная цена за м² (3-й квартал 2026)
- 24 000–34 000 ₪
- 4 комнаты, 115 м² брутто
- ≈ 3,0 млн ₪
- Коттедж / дом на две семьи, Бухман–Реут
- 5–8 млн ₪
- Валовая доходность аренды
- 2,8–3,2 %
- Мас рехиша, репатриант, на 3 млн ₪
- ≈ 5 106 ₪
- Мас рехиша, нерезидент, на 3 млн ₪
- 240 000 ₪
Цены по районам (порядок цен, 2026)
Модиин читается как карта: каждый район (шхуна) построен в один этап, со своими парками, школами и местным торговым центром, и назван по своей теме (Пророки, Колена, Цветы). Разница в цене зависит не столько от престижа, сколько от возраста домов, рельефа (Модиин — город долин) и расстояния до вокзала и ТЦ «Азриэли».
| Район | ₪/м² вторичка | ₪/м² новое / недавнее | Профиль |
|---|---|---|---|
| Бухман | 28 000–32 000 | 32 000–36 000 | Англоязычный район: коттеджи, дома на две семьи, малоэтажные дома высокого класса, англоязычные синагоги, вид на холмы. Самые высокие цены в городе. |
| Мория (центр города) | 26 000–30 000 | 30 000–34 000 | Вокруг станции Модиин-Мерказ и ТЦ «Азриэли»: дома 2005–2020 годов, жители, которые ездят на работу в Тель-Авив, сильный спрос на аренду. |
| Кайзер | 26 000–30 000 | 30 000–33 000 | Район 2000–2010-х на северо-западе, большие 5-комнатные квартиры, хорошие школы, рядом парк Анаба. |
| Шватим («Колена») | 26 000–30 000 | 30 000–34 000 | Восток города, недавняя застройка, много семей репатриантов, по краям — последние новые проекты. |
| Реут | 24 000–28 000 | — | Бывший отдельный посёлок, присоединённый в 2003 году: частные дома и дома на две семьи 1980–1990-х, большие участки, мало квартир. |
| Маккабим | 24 000–28 000 | — | Та же логика, что в Реуте: виллы и коттеджи, давно сложившееся население, низкая цена за м², но высокий порог входа (дома за 5–7 млн ₪). |
| Прахим, Невиим, Авней-Хен (первые районы) | 24 000–27 000 | — | Районы 1996–2003 годов: дома в 4–6 этажей, с лифтами, но иногда с открытой парковкой; самый доступный вход в город. |
Как и везде в Израиле, цена за м² считается по площади брутто (стены, балкон, доля в общих помещениях): 4-комнатная, заявленная как 115 м², — это 95–100 м² полезной площади (см. площадь брутто и нетто). Сравнить Модиин с Иерусалимом, Тель-Авивом или Нетанией можно в обзоре цен на квартиры в Израиле по городам.
Коттедж или квартира: два разных рынка
Модиин — один из немногих городов в центре Израиля, где покупатель действительно выбирает между домом и квартирой. И эти два рынка ведут себя по-разному.
| Тип жилья | Площадь брутто | Цена 2026 | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| 3 комнаты, дом 2000–2015 годов | 85–95 м² | 2,2–2,7 млн ₪ | Самый доступный вход, легко сдать молодой паре | Их мало: город строили для семей |
| 4 комнаты с парковкой | 110–125 м² | 2,7–3,6 млн ₪ | Самый ликвидный продукт в городе | Ваад байт 500–900 ₪ в месяц, если есть лифт |
| 5 комнат, высокий этаж | 130–150 м² | 3,4–4,5 млн ₪ | Большие семьи, вид, мамад | Аренда ограничена местным спросом (7 000–8 500 ₪) |
| Квартира с садом (дират ган) | 120–160 м² + сад | 3,6–5 млн ₪ | Компромисс между домом и квартирой | Проверьте, что сад закреплён за квартирой в табу |
| Коттедж / дом на две семьи (Бухман, Реут, Маккабим) | 180–280 м² + участок | 5–8 млн ₪ | Сад, гараж, нет ваад байт | Медленная перепродажа, доходность аренды ниже 2,5 %, содержание |
Инвестор из-за границы почти всегда выберет квартиру: она сдаётся круглый год (семьям, сотрудникам аэропорта и бизнес-парка Эйрпорт-Сити), ею можно управлять на расстоянии, и продаётся она за несколько недель. Будущий репатриант, переезжающий с детьми, посмотрит на коттедж в Бухмане или Реуте — но с учётом того, что 75 % финансирования на 6 млн ₪ требуют дохода семьи около 50 000 ₪ в месяц, чтобы уложиться в долговую нагрузку 35–40 %, которую применяют банки.
Кто покупает в Модиине и почему
Доминируют три профиля. Израильские семьи, которые уезжают из Тель-Авива и его пригородов ради 5-комнатной квартиры по цене 3-комнатной в Гиватаиме. Англоязычные репатрианты — крупнейшая группа олим в городе уже двадцать лет: американцы, британцы, выходцы из ЮАР и Австралии, которых привлекают двуязычные школьные программы, синагоги Бухмана и Шватим и город, спланированный для машин и детских колясок. Они часто покупают в первый год после алии, пользуясь налогом 0,5 % для репатриантов и машкантой на 75 %. И наконец, покупатели из-за границы, которые планируют алию через три-пять лет и покупают 4-комнатную, чтобы сдавать её до переезда, или хотят иметь базу для детей-студентов или солдат в получасе и от Тель-Авива, и от Иерусалима.
Для русскоязычной семьи — из Москвы, Киева, Алматы, Берлина или уже из Израиля — Модиин прежде всего рациональный выбор: метр на 40 % дешевле, чем в Тель-Авиве, и на 25 % дешевле, чем в центре Иерусалима, относительно новые дома с мамадом (защищённой комнатой) и парковкой, никаких столетних каменных домов, которые нужно обследовать, и удобная дорога к работе в обоих мегаполисах. Русскоязычная среда здесь скромнее, чем в Нетании, Ашдоде или Хайфе, зато школы и службы абсорбции привыкли к детям, которые ещё не говорят на иврите. Особенности покупки из-за границы (доверенность, перевод денег, счёт в израильском банке) — в гиде покупка квартиры в Израиле из-за границы.
Новостройки: меньше, чем раньше, но они есть
Модиин сдавался волнами: Прахим и Невиим — в 1996–2000 годах, Мория, Кайзер и Бухман — в 2000-х, Шватим — в 2010-х. Последние крупные земельные резервы находятся на востоке и севере (расширения Шватим и Мории): здесь застройщики продают по 30 000–34 000 ₪ за м², с парковкой и мамадом, графики 20/80 распространены с 2025 года, а сдача объявляется через 24–36 месяцев. К этому добавляются проекты уплотнения и первые программы пинуй-бинуй (снос и строительство заново) на домах 1980-х годов в Реуте и Маккабиме — пока немногочисленные.
Покупателя квартиры на этапе строительства защищает закон о продаже (банковская гарантия на каждый платёж), часть остатка долга (не более 40 % цены) привязана к индексу стоимости строительства (мадад тшумот ха-бния), а на обычные задержки в 6–12 месяцев стоит закладываться заранее. Весь механизм и пункты для торга — в гиде покупка новостройки у застройщика; сравнение новостройки и вторички — в статье новостройка или вторичный рынок в Израиле.
В новостройках Модиина рекламная цена обычно включает одно парковочное место; второе (80 000–150 000 ₪) и кладовая оплачиваются отдельно. Юридические расходы застройщика для покупателя ограничены законом — около 5 500 ₪ + НДС.
Пример расчёта: 4-комнатная за 3 млн ₪, репатриант и нерезидент
Одна и та же квартира, одна цена, два статуса. Разница — в налоге на покупку и в финансировании.
| Цена | 3 000 000 ₪ |
| Мас рехиша, репатриант (0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 %) | 5 106 ₪ |
| Адвокат (0,5–1 % + НДС) | ≈ 26 000 ₪ |
| Агентство (2 % + НДС) | ≈ 71 000 ₪ |
| Ипотечный консультант, оценщик, банковские сборы, страховки | ≈ 18 000 ₪ |
| Итого | ≈ 3 120 000 ₪ (+ 4,0 %) |
| Машканта 75 % | 2 250 000 ₪ → ≈ 12 700 ₪ в месяц на 25 лет |
| Собственные средства | ≈ 870 000 ₪ (≈ 275 000 $) |
| Цена | 3 000 000 ₪ |
| Мас рехиша, нерезидент (8 %) | 240 000 ₪ |
| Адвокат, агентство, консультант, оценщик, банк | ≈ 115 000 ₪ |
| Переводы, доверенность, апостиль, банковские переводы | ≈ 6 000 ₪ |
| Итого | ≈ 3 361 000 ₪ (+ 12,0 %) |
| Машканта 50 % | 1 500 000 ₪ → ≈ 8 500 ₪ в месяц на 25 лет |
| Собственные средства | ≈ 1 861 000 ₪ (≈ 587 000 $) |
Разница в собственных средствах — почти миллион шекелей, из них 234 894 ₪ — налог. Нерезидент, который совершит алию в течение двух лет после покупки, может подать заявление о переквалификации в «единственное жильё» и вернуть разницу в налоге; механизм описан в статье покупка квартиры репатриантом. Нотариуса в израильской сделке нет — всё оформляет адвокат, — и кроме мас рехиша покупатель не платит никакого налога на переход собственности. Проверьте свой случай:
Расчёт по ступеням
| Ступень | Ставка | Налог |
|---|
Шкала от 16 января 2025 г., заморожена до 15 января 2028 г. (закон об урегулировании). Нерезидент облагается как покупатель дополнительного жилья, если только не станет резидентом Израиля в течение двух лет после покупки. Оплата в течение 60 дней после подписания.
Что проверить именно в Модиине
- Права на недвижимость. Почти весь Модиин стоит на государственной земле в аренде у Управления земель Израиля (Минхаль, רמ״י); большинство домов зарегистрированы в табу (земельном реестре), но часть недавних проектов ещё числится за жилищной компанией застройщика до завершения парцелляции. Адвокат проверяет несах табу (выписку), хеарат азхара (предупредительную запись) и отсутствие ипотек.
- Реут и Маккабим: дома 1980–1990-х. Застеклённые веранды, надстроенные этажи, бассейны: сравните разрешение на строительство с тем, что стоит по факту. Пристройку без разрешения узаконивают до подписания за счёт продавца — или учитывают в цене.
- Плата за дом. В относительно новых домах с лифтами, подземной парковкой и садом ваад байт стоит 500–900 ₪ в месяц; попросите три последних отчёта и сведения о резервном фонде.
- Рельеф и ориентация. Многие дома в Бухмане и Кайзере построены на склоне долины: «первый этаж» может оказаться третьим уровнем от улицы. Спросите, сколько ступенек без лифта и куда выходит салон (запад — жара летом).
- Арнона. Муниципальный налог в Модиине — один из самых высоких в центре страны: 9 000–14 000 ₪ в год за 4–5-комнатную квартиру. Он заметно снижает чистую доходность инвестора.
- Никакого зихрон дварим без адвоката. Предварительное соглашение обязывает; см. гид как купить квартиру в Израиле.
Специалисты на месте
В Модиине работают адвокаты по недвижимости в центре и в Бухмане (многие из них работают и на английском), ипотечные консультанты, привыкшие к досье репатриантов (доход за границей, нет израильской кредитной истории), и агентства, которые знают город район за районом. Мы отбираем их по трём критериям: специализация на недвижимости, независимость от продавцов и застройщиков и опыт дистанционных сделок. Обычные гонорары и проверки — в статье адвокат по недвижимости в Израиле; финансирование из-за границы — в гиде машканта для нерезидентов.
Для сравнения: Иерусалим в 35 минутах по трассе 443, Тель-Авив в 30–35 минутах поездом.
Частые вопросы
Сколько стоит 4-комнатная квартира в Модиине в 2026 году?
От 2,7 до 3,4 млн ₪ (≈ 850 000–1 070 000 $) за 4-комнатную площадью 110–125 м² брутто в доме 2000–2010-х годов в Мории, Кайзере или Шватим и от 3,2 до 3,8 млн ₪ за такую же в Бухмане или в новом проекте с двумя парковочными местами и мамадом. Объявления Madlan и Yad2 в 3-м квартале 2026 года — от 24 000 до 34 000 ₪ за м² в зависимости от района и этажа.
Сколько ехать из Модиина в Тель-Авив и Иерусалим?
Поездом — 30–35 минут от станции Модиин-Мерказ до станции Тель-Авив ха-Шалом через аэропорт Бен-Гурион. В Иерусалим поездом — с пересадкой в Бен-Гурионе (всего 45–55 минут); на машине по трассе 443 — 30–40 минут вне часа пик. Поэтому Модиин — город пар, где один работает в Тель-Авиве, а другой в Иерусалиме.
Подходит ли Модиин репатриантам?
Это главный город англоязычных олим в центре страны: выходцы из США, Великобритании, ЮАР и Австралии — крупнейшая группа репатриантов в городе, с англоязычными синагогами, двуязычными школьными программами и хорошо организованными общинными ассоциациями в Бухмане, Мории и Шватим. Службы абсорбции муниципалитета (ульпан, поддержка в школах) работают и на английском, как и большинство адвокатов, консультантов и агентов города. Русскоязычная община здесь небольшая, поэтому семье из бывшего СССР стоит заранее проверить школы и кружки, но инфраструктура приёма новых репатриантов в городе одна из лучших.
Коттедж или квартира в Модиине?
Коттедж или дом на две семьи в Бухмане, Реуте или Маккабиме стоит от 5 до 8 млн ₪, с садом и гаражом, но продаётся медленнее и плохо окупается арендой в пересчёте на метр. 4–5-комнатная квартира с парковкой стоит от 2,8 до 4,2 млн ₪, сдаётся семьям круглый год (валовая доходность 2,8–3,2 %) и её проще профинансировать. Для инвестора или будущего репатрианта, который ещё не выбрал район, квартира — более ликвидный выбор.
В Модиине ещё строят?
Да, хотя меньше, чем десять лет назад: последние крупные земельные резервы — на востоке и севере (расширения Мории и Шватим), плюс проекты уплотнения и первые программы пинуй-бинуй на домах 1980-х годов в Реуте и Маккабиме. Новостройки продаются по 30 000–34 000 ₪ за м², графики 20/80 распространены в 2025–2026 годах, сдача — через 24–36 месяцев.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Центральное статистическое бюро (ЦСБ) — цены на жильё по городам, 1-й квартал 2026
- Madlan — цены сделок и объявлений в Модиин-Маккабим-Реут, 3-й квартал 2026
- Налоговое управление Израиля — шкала мас рехиша 2026
- Муниципалитет Модиин-Маккабим-Реут — планирование и планы районов
- Банк Израиля — актуальные ставки
Ваш проект в Модиине — с нужными людьми
Агентство, ипотечный консультант или адвокат: напишите район, тип жилья (квартира, коттедж, квартира с садом) и ваш статус, и мы передадим заявку специалисту, который работает в Модиине каждый день.