Налог на покупку недвижимости в Израиле для иностранцев
Именно эта строка отличает покупку резидента от покупки из-за границы. В России покупатель платит лишь госпошлину за регистрацию; в Израиле, как и в Германии с её Grunderwerbsteuer, есть настоящий налог на покупку — и для нерезидентов он считается по отдельной, более тяжёлой шкале. Ниже сама шкала, что она даёт на четырёх ценах и как из неё выйти, если вы совершаете алию.
Коротко
В 2026 году покупатель-нерезидент платит мас рехиша (налог на покупку) в размере 8 % цены до 6 055 070 ₪ и 10 % с части сверх этой суммы — с любым паспортом и даже если это его единственное жильё в мире. Эта шкала, такая же, как у резидента-инвестора, заморожена до 15 января 2028 года. На 2,5 млн ₪ налог составит 200 000 ₪ против 20 538 ₪ у резидента с единственным жильём и 2 606 ₪ у оле. Если вы станете резидентом Израиля в течение двух лет после покупки, налог пересчитают по шкале резидента и вернут разницу. Декларацию подаёт адвокат в течение 30 дней, налог платят в течение 60 дней.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Ставка для нерезидента
- 8 %, затем 10 %
- Порог ставки 10 %
- 6 055 070 ₪
- Окно, чтобы стать резидентом
- 2 года
- Пороги заморожены до
- 15.01.2028
Шкала для нерезидентов: две полосы, никаких льгот
Закон о налогообложении недвижимости оставляет шкалу «единственного жилья» (дира яхида) с полосой 0 % до 1 978 745 ₪ только для резидентов Израиля. Все остальные покупатели жилья — и резиденты-инвесторы, и нерезиденты — попадают в шкалу «дополнительного жилья» (дира носефет): 8 % до 6 055 070 ₪, 10 % выше. Ни полосы 0 %, ни необлагаемого минимума, ни потолка. Налог прогрессивный по частям: на 7 млн ₪ первые 6 055 070 ₪ облагаются по 8 %, а оставшиеся 944 930 ₪ — по 10 %.
Нерезидент для целей налога — тот, кто в день подписания не является налоговым резидентом Израиля. Гражданство значения не имеет: израильтянин, живущий в Берлине, платит 8 %, а гражданин Германии, у которого центр жизни в Хайфе, платит по шкале резидента. Пороги обычно индексируются каждое 16 января; Закон о хозяйственном урегулировании 2025–2026 заморозил индексацию до 15 января 2028 года, и при растущих ценах эффективный налог немного увеличивается.
Чтобы сразу получить цифру по своей цене и статусу, воспользуйтесь калькулятором мас рехиша. Полный гид со всеми особыми случаями (наследство, дарение, обмен, покупка вдвоём) — в статье мас рехиша 2026.
Резидент, нерезидент, оле: таблица на четырёх ценах
Суммы ниже рассчитаны по точным шкалам 2026 года для покупателя, у которого нет другого жилья в Израиле.
| Цена квартиры | Резидент, единственное жильё | Нерезидент (или инвестор) | Оле, единственное жильё |
|---|---|---|---|
| 1 500 000 ₪ | 0 ₪ | 120 000 ₪ | 0 ₪ |
| 2 500 000 ₪ | 20 538 ₪ | 200 000 ₪ | 2 606 ₪ |
| 4 000 000 ₪ | 95 538 ₪ | 320 000 ₪ | 10 106 ₪ |
| 7 000 000 ₪ | 273 886 ₪ | 578 899 ₪ | 95 976 ₪ |
Разрыв больше всего на квартирах от 1,5 до 2,5 млн ₪, где резидент почти ничего не платит: 120 000 ₪ против нуля на 1,5 млн ₪. Выше 6 млн ₪ разрыв в относительном выражении сокращается, потому что резидент тоже входит в полосы 8 % и 10 %. Шкала оле (0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪) применяется к покупкам с 15 августа 2024 года по 15 января 2028 года, совершённым в период от года до алии до семи лет после неё.
Расчёт по ступеням
| Ступень | Ставка | Налог |
|---|
Шкала от 16 января 2025 г., заморожена до 15 января 2028 г. (закон об урегулировании). Нерезидент облагается как покупатель дополнительного жилья, если только не станет резидентом Израиля в течение двух лет после покупки. Оплата в течение 60 дней после подписания.
Стать резидентом в течение двух лет: пересчёт и возврат
Закон предусматривает чёткий выход: покупатель, который становится резидентом Израиля в течение двух лет с даты покупки, задним числом считается резидентом. Если у него нет другого жилья, применяется шкала единственного жилья, и налоговое управление возвращает переплату с процентами и индексацией с даты уплаты. Оле, купивший квартиру в течение года до алии, сочетает это правило со шкалой оле.
- При покупке адвокат подаёт декларацию по шкале нерезидента и платит 8 % (или, в некоторых случаях, подаёт условную декларацию с просьбой о шкале резидента под гарантию; такая возможность зависит от регионального отделения).
- Вы становитесь резидентом: теудат оле или вид на жительство, адрес, центр жизни в Израиле. Двухлетний срок отсчитывается от даты договора.
- Заявление об исправлении начисления (тикун шума) в компетентное отделение мас рехиша с подтверждением резидентства. Налоговое управление пересчитывает налог и возвращает разницу, обычно за 3–6 месяцев.
И наоборот: резидент, который воспользовался шкалой единственного жилья, а затем уехал из Израиля, ничего не доплачивает — статус оценивается на дату покупки и в течение двухлетнего окна после неё.
Декларация за 30 дней, оплата за 60: кто что делает
Декларация о покупке (ацхарат рехиша) должна поступить в налоговое управление в течение 30 дней после подписания договора, а налог нужно заплатить в течение 60 дней. Ваш адвокат подаёт её онлайн через систему налогового управления и прикладывает договор, ваш паспорт, подтверждение статуса (резидент, нерезидент, оле) и самостоятельный расчёт налога. Ни нотариус, ни МФЦ, ни регистрационная палата этим не занимаются: декларацию подаёт адвокат.
Платят переводом с вашего израильского счёта или, если его нет, международным переводом на доверительный счёт адвоката, который платит от вашего имени. После уплаты налоговое управление выдаёт справку (ишур мас рехиша), без которой Табу отказывает в окончательной регистрации на ваше имя. Продавец со своей стороны предоставляет справку об уплате мас шевах (налога на прирост стоимости). Оба документа — условия перехода права собственности.
Расчёт: 2,5 млн ₪ в Нетании, затем алия через 10 месяцев
| Мас рехиша, уплаченный при покупке (шкала нерезидента, 8 %) | 200 000 ₪ |
| Шкала оле после пересчёта (0 % до 1 978 745 ₪, 0,5 % выше) | 2 606 ₪ |
| Возврат по заявлению об исправлении | ≈ 197 394 ₪ + проценты и индексация |
| Та же покупка без алии и без резидентства в течение 2 лет | 200 000 ₪, окончательно |
| Для сравнения: налог резидента с единственным жильём | 20 538 ₪ |
Решает дата. Шкала оле покрывает покупку, совершённую не раньше чем за 12 месяцев до алии. Если между покупкой и переездом прошло от 12 до 24 месяцев, покупателю, который стал резидентом Израиля и для которого это единственное жильё, пересчитают налог по шкале резидента с единственным жильём: 20 538 ₪, возврат около 179 462 ₪. Позже 24 месяцев 200 000 ₪ остаются окончательными. Цифру для своей квартиры посчитайте в калькуляторе мас рехиша; общую налоговую картину переезда (подоходный налог, десятилетнее освобождение для репатриантов) разбирает Shekel Guide. Сколько всего денег нужно собрать с учётом налога — в статье какой нужен первоначальный взнос.
Частые вопросы
Кто считается «нерезидентом» для налога на покупку?
Любой, кто не является налоговым резидентом Израиля в день подписания, независимо от гражданства. Гражданин Израиля, который десять лет живёт в Германии или России, — нерезидент и платит 8 %. И наоборот, иностранец, который живёт в Израиле по виду на жительство, — резидент. Критерий — центр жизненных интересов: жильё, семья, работа и больше 183 дней в году.
Налог считается от цены в договоре?
Да, от полной цены, включая парковку и кладовку, а в новостройке — включая НДС. Налоговое управление может подставить рыночную стоимость, если цена выглядит заниженной. Мебель, проданная отдельно, налогом не облагается, если её стоимость реалистична и расписана в договоре.
Платит ли 8 % пара, где резидент только один из супругов?
Налоговое управление рассматривает супругов как одно целое: если один из них резидент Израиля и у пары нет другого жилья, ко всей квартире, как правило, применяется шкала резидента с единственным жильём. И наоборот, уже имеющаяся квартира на имя одного из супругов переводит покупку в шкалу дополнительного жилья. Попросите адвоката подтвердить это до подписания.
Что будет, если заплатить с опозданием?
С 61-го дня после подписания начисляются проценты и индексация по индексу потребительских цен, а за подачу декларации позже 30 дней — штраф. Главное, без справки об уплате окончательная регистрация в Табу заблокирована: продавец не сможет передать вам право собственности.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
Вопрос о вашем налоге на покупку?
Неясный статус, запланированная алия, покупка с супругом-резидентом, унаследованная квартира: русскоязычный адвокат по недвижимости рассчитает мас рехиша и подаст декларацию. Опишите ситуацию.