Рефинансирование машканты (михзур) и досрочное погашение: когда это выгодно
Учётная ставка Банка Израиля в 2026 году снизилась с 4,5 до 3,25 %, и тысячи заёмщиков, подписавших договоры в 2023–2024 годах, задают один и тот же вопрос: не пора ли рефинансироваться? Честный ответ зависит не столько от ставки в рекламе, сколько от формулы, которую мало кто видел. Ниже — как считается комиссия за досрочное погашение, когда михзур действительно экономит деньги и как его провести.
Коротко
Израильскую машканту можно погасить или рефинансировать в любой момент. Комиссия за досрочное погашение установлена Банковским приказом и одинакова во всех банках: около 60 ₪ за операцию, 0,1 %, если вы не предупредили банк за 10 дней, половина месячного индекса на маршрутах с привязкой при погашении с 1-го по 15-е число и — только на маршрутах с фиксированной ставкой — компенсация разницы ставок, если рыночные ставки снизились, со скидкой 20 % после 3 лет и 30 % после 5. На прайме и на переменных маршрутах в дату пересмотра компенсации разницы нет. Поскольку эта компенсация рассчитана так, чтобы съесть большую часть экономии, михзур выгоден прежде всего на прайме и переменных маршрутах (лучшая маржа), на фиксированных маршрутах старше 3 лет, которые удаётся рефинансировать ниже рыночной средней, и когда вы хотите изменить структуру кредита. В ноябре 2026 года главные кандидаты — кредиты 2023–2024 годов, когда прайм был 6–6,25 %, а фиксированная без привязки — 5,5–6 %.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Операционный сбор
- ≈ 60 ₪
- Без уведомления за 10 дней
- 0,1 %
- Скидка с компенсации, 3–5 лет
- −20 %
- Скидка после 5 лет
- −30 %
- Прайм сегодня (в 2023-м — 6,25 %)
- 4,75 %
- Компенсация разницы на прайме
- нет
Михзур и досрочное погашение: о чём речь
Обычно путают три операции:
- Частичное досрочное погашение (пираон мукдам хелки): вы гасите часть кредита собственными деньгами — премия, наследство, продажа квартиры в Москве, Киеве или Берлине. Затем выбираете между более коротким сроком и меньшим платежом. Банк может установить минимальную сумму и, если вы не укажете иное, направит деньги сначала на самый дорогой маршрут.
- Полное досрочное погашение (силук): вы закрываете весь кредит, обычно при продаже квартиры. Банк снимает залог.
- Михзур (рефинансирование): вы гасите действующий кредит новым. Внутренний михзур — в том же банке: проще, часто без новой оценки и нового залога. Внешний михзур — переход в другой банк, который сам гасит старый кредит.
Михзур может преследовать три разные цели: более низкую ставку, другую смесь (больше фиксированной ради надёжности, больше прайма ради гибкости) или другой платёж (дольше — чтобы разгрузить бюджет, короче — чтобы сэкономить на процентах). Комиссия одинакова при любой цели; арифметика — нет.
Комиссия за досрочное погашение по составляющим
Правила установлены Банковским приказом о досрочном погашении жилищных кредитов 2002 года; поправкой Банк Израиля снизил сбор за отсутствие уведомления с 1 % до 0,1 %, а срок уведомления — с 45 до 10 дней. Все банки публикуют один и тот же пояснительный лист.
| Составляющая | Размер | К чему применяется | Как избежать |
|---|---|---|---|
| Операционный сбор | ≈ 60 ₪ (потолок устанавливает Надзор за банками) | Каждое досрочное погашение | Не избежать; иногда меньше онлайн |
| Сбор за отсутствие уведомления | 0,1 % погашаемой суммы | Все маршруты | Письменное уведомление за 10–45 дней; не взимается, если рефинансирует сам банк, или в случае смерти заёмщика |
| Сбор за средний индекс | ½ среднего месячного изменения индекса за 12 месяцев × сумма | Маршруты с привязкой к индексу при погашении с 1-го по 15-е | Гасить с 16-го числа до конца месяца |
| Курсовой сбор | Изменение курса за 2 рабочих дня | Валютные маршруты | Уведомить за 2 рабочих дня |
| Компенсация разницы ставок (амлат иван) | Экономический убыток банка по формуле | Маршруты с фиксированной ставкой, а также переменные между датами пересмотра | Только если ставки снизились; −20 % при сроке кредита 3–5 лет, −30 % после 5 лет |
Как считается компенсация разницы ставок. Банк дисконтирует ваши оставшиеся платежи по средней ипотечной ставке, которую публикует Банк Израиля для сопоставимых кредитов (та же привязка, близкий оставшийся срок), и сравнивает результат с остатком долга. Если сегодняшняя средняя ставка ниже ставки вашего кредита, разница и есть компенсация. После поправки 2013–2014 годов, если ваша ставка при выдаче была выше рыночной средней (потому что банк счёл вас более рискованным), компенсация считается от той исходной средней — вы не платите второй раз за собственную надбавку за риск. Банк берёт меньший из двух расчётов и затем применяет скидку за возраст кредита.
Два следствия. Во-первых, если ставки с момента получения кредита выросли, компенсации разницы нет вообще. Во-вторых, компенсация зависит от средней ставки Банка Израиля за месяц, а она публикуется: консультант или ваш банк могут заранее сказать, какой она будет и в каком месяце ниже.
По маршрутам: что сколько стоит
| Маршрут | Компенсация разницы? | Смысл михзура в 2026 году |
|---|---|---|
| Прайм (переменная, ежемесячно) | Нет | Ставка уже снизилась сама (прайм 6,25 % в 2023 году, 4,75 % сегодня). Улучшить можно только маржу: «P − 0,5» в 2023 году против «P − 0,8» сегодня. |
| Переменная раз в 5 лет (с привязкой или без) | Нет в дату пересмотра; меньшая компенсация между датами (считается до следующего пересмотра) | Маршруты, пересмотренные в 2023–2024 годах по высоким ставкам, — первые кандидаты в следующую дату пересмотра. |
| Фиксированная без привязки | Да, если средняя ставка снизилась | Кредиты под 5,5–6 % 2023–2024 годов против 4,8–5,5 % сегодня: компенсация будет, выигрыш в основном за счёт скидки и лучшей маржи. |
| Фиксированная с привязкой к индексу | Да, если средняя ставка снизилась, плюс сбор за индекс при погашении до 16-го | Та же логика; индексированный остаток вырос вместе с инфляцией с 2023 года. |
| Валютный | Зависит от типа ставки; курсовой сбор без уведомления | Редкость; в основном у нерезидентов. |
| Льготный целевой кредит Министерства строительства и жилья (алваат закаут) | Никакой комиссии | Сохраните его: он субсидируется. |
Почему низкой ставки недостаточно
Компенсация разницы ставок по построению близка к приведённой стоимости процентов, которые вы сэкономили бы, перейдя на сегодняшнюю среднюю ставку. Если вы рефинансируете фиксированный маршрут ровно по рыночной средней, вы платите сегодня примерно столько, сколько сэкономите завтра. Реальный выигрыш остаётся из четырёх источников:
- Скидка за возраст кредита: 20 % компенсации после 3 лет, 30 % после 5. Это главный структурный выигрыш на фиксированных маршрутах.
- Ставка ниже средней: компенсация считается от рыночной средней; если банк предлагает вам на 0,2 пункта меньше, эта разница — чистый выигрыш.
- Правило надбавки за риск: если в 2023 году с вас взяли больше рыночной средней, эта часть в компенсацию не входит.
- Маршруты без компенсации: прайм и переменные в дату пересмотра, где любое улучшение маржи — чистая экономия.
Сравнивать платежи «до» и «после» обманчиво: михзур, который «экономит 300 ₪ в месяц», может стоить больше, чем экономит, если комиссию добавили к новому кредиту. Правильное сравнение — приведённая стоимость оставшихся платежей в обоих сценариях с учётом комиссий и расходов. Банк обязан выдать вам пояснительный лист (бесплатно, до двух раз в год) и по запросу — справку об остатках и комиссиях к погашению (дох итрот ле-силук): вместе они позволяют сделать этот расчёт.
Когда михзур выгоден, а когда нет
Обычно выгодно
чистый выигрыш вероятен- Переменные маршруты раз в 5 лет, подходящие к дате пересмотра.
- Маржа по прайму хуже P − 0,6 на большом остатке.
- Фиксированные маршруты старше 3 лет, которые можно рефинансировать ниже рыночной средней.
- Кредит 2023–2024 годов, выданный дороже средней своего времени.
Нужно считать
зависит от комиссии- Фиксированные маршруты моложе 3 лет.
- Маршруты с привязкой к индексу с большим индексированным остатком.
- Смена смеси (больше фиксированной) ради надёжности, а не экономии.
Обычно невыгодно
расходы больше выигрыша- Остаток меньше 200 000 ₪ или до конца кредита меньше 5 лет.
- Фиксированный маршрут по ставке, уже близкой к сегодняшней средней.
- Ставки выше, чем при получении кредита (компенсации нет, но и выигрыша тоже).
Две ситуации меняют рассуждение. Если вы скоро будете продавать, сопоставьте комиссию со сроками продажи: полное погашение 16-го числа с уведомлением за 10 дней обойдётся на прайме лишь в операционный сбор. А если ваш доход снизился, михзур с удлинением срока может быть правильным шагом даже ценой комиссии: Банк Израиля ограничивает платёж 50 % располагаемого дохода, и банк скорее реструктурирует кредит, чем допустит просрочку. В этом случае сначала поговорите со своим банком.
Расчёт: кредит, подписанный летом 2023 года
Пара из Хайфы в июле 2023 года взяла 1 500 000 ₪ на 25 лет тремя равными маршрутами: 500 000 ₪ фиксированная без привязки под 5,9 %, 500 000 ₪ прайм под P − 0,5 (тогда 5,75 %), 500 000 ₪ фиксированная с привязкой к индексу под 3,6 %. В ноябре 2026 года, через 40 месяцев, они думают о михзуре. Допущения указаны; цифры вашего банка будут другими.
| Текущий платёж / остаток долга | 3 191 ₪ / мес. · ≈ 467 700 ₪ |
| Компенсация разницы до скидки (дисконтирование по 4,9 %) | ≈ 42 900 ₪ |
| Компенсация после скидки 20 % (кредиту от 3 до 5 лет) | ≈ 34 300 ₪ + 60 ₪ |
| Новый платёж под 4,7 % на тот же остаток и оставшийся срок | ≈ 2 871 ₪ / мес. (− 320 ₪) |
| Приведённая стоимость экономии 320 ₪ за 260 месяцев | ≈ 51 200 ₪ |
| Чистый выигрыш до расходов (51 200 − 34 300) | ≈ 16 900 ₪ |
| Чистый выигрыш после оценки, открытия дела и регистрации (≈ 3 000–5 000 ₪) | ≈ 12 000–14 000 ₪ |
Ровно по рыночной средней (4,9 %) та же операция дала бы около 8 600 ₪ до расходов и несколько тысяч после — едва стоит усилий. Маршрут с привязкой к индексу подчиняется той же логике: остаток вырос примерно на 8 % инфляции с 2023 года (наше допущение), а компенсация после скидки — около 27 000 ₪ при экономии меньше 180 ₪ в месяц по средней ставке. Маршруту прайм михзур не нужен, чтобы выиграть от снижения ставок: его платёж уже упал примерно с 3 150 до 2 710 ₪. Пересмотр маржи с P − 0,5 до P − 0,8 сэкономил бы ещё 75 ₪ в месяц без всякой компенсации разницы.
Вывод для этой пары: пересмотреть маржу по прайму, рефинансировать фиксированную без привязки только при предложении заметно ниже средней, маршрут с привязкой не трогать, если не будет исключительного предложения, и проводить операцию после 16-го числа. Если комиссию добавить к новому кредиту, а не заплатить наличными, ежемесячная экономия на фиксированном маршруте упадёт с 320 до примерно 110 ₪: выигрыш в приведённой стоимости тот же, но платёж почти не изменится. Другие смеси можно проверить в калькуляторе машканты.
Процедура по шагам
- Получите справку об остатках и комиссиях к погашению (дох итрот ле-силук) по каждому маршруту и пояснительный лист. Большинство банков выдают их онлайн.
- Запросите новые предложения: в своём банке (внутренний михзур) и в двух-трёх других. Предварительное одобрение действует 24 дня; для кредита, не требующего нового залога (так часто бывает при внутреннем михзуре), минимум — 12 дней.
- Оценка, если вы меняете банк: новый банк назначает шамая, 600–1 500 ₪ за ваш счёт.
- Письменное уведомление старому банку минимум за 10 дней до даты погашения, чтобы не платить 0,1 %. Если у вас есть маршруты с привязкой к индексу, выберите дату с 16-го числа до конца месяца.
- Письмо о намерениях (михтав кавонот) от старого банка с обязательством снять залог после погашения. Мизрахи-Тфахот, например, выдаёт его в течение 3 рабочих дней.
- Подписание нового кредита, перевод или продление страховок (жизни и строения) и выдача: новый банк гасит старый напрямую.
- Снятие залога и новая регистрация: старый банк снимает свой залог (в Мизрахи-Тфахот — в течение 30 дней), новый регистрируется в Табу, в Управлении земель Израиля (Минхаль/רמ״י) или в жилищной компании.
Закладывайте 1–2 недели на внутренний михзур и 3–6 недель на внешний. Если вы живёте за границей, подписание идёт по тем же правилам, что и для исходного кредита: в отделении, в консульстве или у нотариуса с апостилем (см. доверенность и покупку на расстоянии).
Во что обходится михзур помимо комиссии
| Статья | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Комиссия за досрочное погашение | 60 ₪ + компенсация разницы, если есть | См. выше; на прайме компенсации нет |
| Оценка (шамай) | 600–1 500 ₪ | При внутреннем михзуре обычно не нужна |
| Плата за открытие дела в новом банке | от нуля до нескольких тысяч шекелей | Обсуждается; часто отменяется, чтобы получить кредит |
| Регистрация залога | несколько сотен шекелей | Сборы Табу, Управления земель Израиля или жилищной компании |
| Консультант | фиксированный гонорар, зависит от сложности | О гонорарах — на странице ипотечный консультант |
| Страхование жизни и строения | — | Полисы обычно можно перенести; заодно сравните премии |
Досрочное погашение собственными деньгами
Если к вам пришла крупная сумма (продажа квартиры в Москве или Харькове, премия, наследство), важен порядок:
- Сначала прайм: компенсации разницы нет, и именно этот маршрут уязвим для будущего роста ставок.
- Затем переменные маршруты в дату пересмотра, без компенсации.
- Фиксированные — в последнюю очередь, и предпочтительно те, чья ставка близка к сегодняшней средней (маленькая компенсация) или которым больше 5 лет (скидка 30 %).
Предупредите банк за 10 дней, платите после 16-го числа на маршрутах с привязкой и письменно укажите, какой маршрут гасите; иначе банк направит деньги на самый дорогой маршрут, а он не обязательно самый дешёвый для погашения. Прежде чем гасить, убедитесь, что у вас остаётся достаточно свободных денег: израильскую машканту нельзя «добрать» обратно, как кредитную линию, а новый кредит под залог жилья ограничен (Банк Израиля ограничивает кредиты на любые цели под залог существующей квартиры 50 % её стоимости, плюс не более 200 000 ₪ сверх этого в пределах 70 %). Деньги из-за границы для погашения должны иметь прозрачную историю — сохраните договор продажи и выписки: израильский банк запросит их по правилам против отмывания денег.
Олим и заёмщики, живущие за границей
После алии кредит, взятый нерезидентом на 50 %, можно рефинансировать на условиях резидента: до 70–75 % финансирования для первого жилья и обычно лучшая маржа. Это такой же михзур, как любой другой (те же правила комиссии), часто вместе со сменой смеси. См. ипотеку для репатриантов.
Если вы живёте за границей и получаете доход в евро или долларах, михзур — ещё и момент перераспределить валютный риск: когда шекель в 2026 году на самом сильном уровне за десятилетия, большая доля фиксированной без привязки стабилизирует платёж в шекелях, хотя его стоимость в евро или долларах всё равно будет следовать курсу. А если вы думаете погасить израильский кредит займом в стране проживания, сравнивайте внимательно: см. кредит за границей для покупки в Израиле.
Как учитываются проценты по израильскому кредиту в налогах страны проживания и в Израиле, разбирает наш партнёрский сайт Shekel Guide.
Распределение по маршрутам
Прайм (плавающая)
Фиксированная без привязки
Фиксированная с привязкой к индексу
Правила Банка Израиля: не менее трети кредита по фиксированной ставке, не более двух третей по прайму. Калькулятор корректирует ползунки соответственно.
- Погашенный основной долг—
- Проценты—
- Прайм (плавающая) · Фиксированная без привязки · Фиксированная с привязкой к индексу—
Ориентировочные ставки на ноябрь 2026 г. (учётная ставка 3,25 %, прайм 4,75 %). Индексируемый маршрут рассчитан при постоянной инфляции; в реальности платёж и остаток долга меняются вместе с индексом. Банки применяют разные надбавки в зависимости от профиля и города: реальное предложение может отличаться на ±0,5 пункта.
Частые вопросы
Есть ли штраф за досрочное погашение машканты в Израиле?
Есть комиссия за досрочное погашение, установленная Банковским приказом 2002 года и одинаковая во всех банках. В ней до четырёх частей: фиксированный операционный сбор около 60 ₪; 0,1 % суммы, если вы предупредили банк меньше чем за 10 дней; половина среднего месячного изменения индекса потребительских цен на маршрутах с привязкой, если погашение приходится на период с 1-го по 15-е число; и только на маршрутах с фиксированной ставкой — компенсация разницы ставок, если рыночные ставки снизились с момента получения кредита. На маршрутах с привязкой к прайму компенсации разницы нет.
Сколько стоит комиссия на маршруте с фиксированной ставкой?
Это экономический убыток банка: разница между приведённой стоимостью оставшихся платежей, дисконтированных по сегодняшней средней ставке Банка Израиля, и остатком долга. Она уменьшается на 20 %, если кредиту от 3 до 5 лет, и на 30 % после 5 лет. На маршруте 500 000 ₪ фиксированной без привязки, взятом под 5,9 % в середине 2023 года, при средней ставке 4,9 % в ноябре 2026 года это примерно 34 000 ₪ после скидки 20 %.
Стоит ли рефинансироваться, когда ставки падают?
На прайме и на переменных маршрутах в дату пересмотра — да, если удаётся получить лучшую маржу, потому что компенсации разницы ставок нет. На фиксированных маршрутах комиссия устроена так, чтобы поглотить большую часть экономии: чистый выигрыш даёт в основном скидка 20 или 30 % и ставка ниже рыночной средней. Считайте по приведённой стоимости, а не только по ежемесячному платежу.
Можно ли перевести машканту в другой банк?
Да. Новый банк в согласованную дату сам гасит кредит в старом. Понадобятся новое предварительное одобрение, оценка, письмо о намерениях от старого банка о снятии залога и регистрация нового залога. Закладывайте 3–6 недель. Рефинансирование в том же банке быстрее и обычно не требует новой оценки.
Как избежать дополнительных сборов?
Письменно предупредите банк минимум за 10 дней до даты погашения, назначайте погашение маршрутов с привязкой к индексу на период с 16-го числа до конца месяца, а по валютным маршрутам предупреждайте минимум за 2 рабочих дня. Тогда останутся только операционный сбор и, на фиксированных маршрутах, компенсация разницы ставок.
После частичного погашения лучше сократить срок или платёж?
Вы выбираете при подаче заявления. Сокращение срока экономит больше процентов в сумме; снижение платежа освобождает деньги каждый месяц и оставляет запас прочности. Если отношение платежа к доходу у вас и так комфортное, сокращать срок обычно выгоднее.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Банк Израиля — поправка к Банковскому приказу о комиссиях за досрочное погашение (2002): 0,1 %, уведомление за 10 дней, полмесяца индекса
- Банк Леуми — пояснительный лист о комиссии за досрочное погашение: разница ставок, скидки 20 и 30 %, освобождения
- Мизрахи-Тфахот — комиссии за досрочное погашение машканты (операционный сбор 60 ₪, уведомление, индекс, валюта, средняя ставка)
- Банк Апоалим — досрочное погашение по типам кредита (без компенсации разницы на переменных маршрутах в дату пересмотра)
- Банк Израиля — изменение расчёта компенсации разницы капитализации (исключение компонента риска заёмщика), 2013
- Коль Зхут — частичное досрочное погашение машканты: минимальная сумма, порядок маршрутов, пояснительный лист
- Мизрахи-Тфахот — полное погашение: письмо о намерениях, снятие залога в течение 30 дней
- Банк Израиля, директива 451 — предварительное одобрение: 24 дня, минимум 12 дней для кредита без нового залога
- Ynet News — Банк Израиля снижает ставку до 3,25 %, прайм 4,75 % (1 сентября 2026)
- Globes — доллар ниже 3 ₪, шекель на максимуме с 1995 года (15 апреля 2026)
- Globes — правила Банка Израиля, февраль 2026 (кредиты на любые цели, 30 лет, отношение платежа к доходу)
Выгоден ли михзур по вашему кредиту?
Пришлите выписку об остатке: русскоязычный ипотечный консультант посчитает комиссию, новые предложения и чистую экономию по каждому маршруту и скажет, стоит ли переходить в другой банк, договариваться со своим или ничего не делать.