Каковы риски покупки квартиры в новостройке на этапе строительства в Израиле?

1. Банкротство застройщика: лучше всего закрытый риск

Память о «Хефцибе» (חפציבה) 2007 года до сих пор формирует рынок: сотни семей, плативших без гарантий, потеряли и деньги, и квартиры, напоминает Банк Израиля. С тех пор правило применяется строго: закон о продаже (квартиры) (обеспечение вложений покупателей квартир) запрещает застройщику получать больше 7 % цены, не выдав вам обеспечения, в течение двух недель после платежа. Это ближе всего к эскроу по 214-ФЗ, знакомому покупателям из России, но работает иначе: деньги идут застройщику по мере стройки, а защищает вас гарантия банка.

• На практике проект финансирует банк (лиуй сагур, закрытое сопровождение): вы платите шоваром (שובר, платёжным талоном) на счёт проекта, и на каждый платёж банк выпускает гарантию на ваше имя. Застройщик получает деньги только по мере продвижения строительства.
• Если застройщик разоряется, банк выбирает между возвратом уплаченного с индексацией и достройкой проекта другим строителем — обычно второе.
• Не покрыто: платежи мимо шоваров («прямой» перевод, наличные, доплаты субподрядчику), рост цен, если придётся покупать в другом месте, и сама по себе задержка. Чтобы реализовать гарантию, обычно нужно решение суда, и это занимает время.
• Гарантия привязана к платежу, а не к квартире: её нельзя передать, если вы перепродаёте квартиру до сдачи, и после передачи квартиры её можно заменить предупредительной записью или ипотекой.

2. Задержка сдачи: часто бывает, теперь компенсируется

С 2023 года из-за нехватки рабочих рук и войны задержки на несколько месяцев стали обычным делом. Поправка 9 к закону о продаже, которая действует для договоров, подписанных с 7 июля 2022 года, ужесточила правила:

Застройщик освобождается, только если задержку вызвали вы или событие, о котором он не знал, которое не мог предвидеть и предотвратить на момент подписания. Договор, подписанный после октября 2023 года, вряд ли может ссылаться на войну по уже известным причинам. При задержке на 12 месяцев и аренде для сравнения 7 000 ₪ общая компенсация составит около 94 500 ₪.

Для договоров, подписанных до 7 июля 2022 года, действует прежний режим: 60 дней допуска и другие коэффициенты. В любом случае условие — точная дата сдачи в договоре, а не «такой-то квартал». И держите запас наличных: компенсация заменяет аренду, а не бридж-кредит.

3. Индексация: дополнительные расходы, теперь с потолком

Застройщики индексируют часть цены по индексу цен на ресурсы жилищного строительства (мадад тшумот а-бния, מדד תשומות הבנייה), который ежемесячно публикует Центральное статистическое бюро; в июле 2026 года он вырос на 3,5 % за год под давлением зарплат. С июля 2022 года закон жёстко это ограничивает: 20 %, уплаченные при подписании, не индексируются никогда, каждый следующий платёж индексируется только наполовину, то есть не больше 40 % цены, а индексация прекращается на договорной дате сдачи, даже если застройщик опаздывает.

Таким образом, реформа вдвое уменьшила риск на графике 20/80. Смысла торговаться она не отменила: «каникулы по индексации», которые предлагает застройщик, стоят в этом примере около 86 218 ₪, не больше; сравните их со снижением цены. И банк кредитует от цены договора, а не от проиндексированной: удорожание оплачивается из собственных средств.

4. Финансирование остатка: риск, который остаётся на вас

Этот риск закон не покрывает. При графике 20/80 или 10/90 большая часть цены платится при сдаче, кредитом, выданным в этот момент и на условиях этого дня. Проблемы возникают в трёх сценариях: банк оценивает квартиру ниже цены, ставки выросли или изменилась ваша ситуация (доход, место жительства, курс валюты). Тогда договор предусматривает проценты за просрочку, а затем расторжение со штрафом.

Регулятор отнёсся к этому риску серьёзно: в марте 2025 года Банк Израиля до конца 2026 года ограничил банковское финансирование проектов, которые массово продавались по схеме 20/80, и ограничил кредиты «balloon», субсидируемые застройщиком, 10 % жилищных кредитов каждого банка, объяснив, что такие предложения привлекают покупателей, которые могут не суметь завершить сделку. Для нерезидента с потолком финансирования 50 % запас ещё меньше, а если доход в рублях, тенге или гривнах, к этому добавляется курсовой риск. Условия — в статье машканта для нерезидентов; проверьте остаток в калькуляторе машканты.

5. Соответствие и дефекты

• Мифрат техни (техническая спецификация), приложенный к договору по обязательной форме, — единственный документ, который обязывает застройщика по площадям, материалам и оборудованию. По площади допускается отклонение 2 %; сверх этого — снижение цены. Буклет никого не обязывает: см. площадь брутто и нетто.
• Передача оформляется протоколом: приходите с инспектором (от нескольких сотен до 1 500 ₪) и никогда не подписывайте пустой протокол.
• Дефекты, заявленные в проверочный период (шнат бедек: один год для большинства отделочных работ, до семи лет для гидроизоляции и конструкции), застройщик исправляет; затем действует трёхлетняя гарантия.
• Изменения, оплаченные застройщику, проводите через счёт проекта, чтобы они оставались под гарантией.

Фон 2026 года: почему важна надёжность застройщика

Рынок новостроек под давлением. По данным Банка Израиля, которые в мае 2026 года привёл Calcalist, на конец 2025 года у застройщиков было рекордное число — 83 400 непроданных новых квартир, банковские кредиты жилищным застройщикам за год выросли на 40 % до 69 млрд ₪, а в 44 % проектов, финансируемых пятью крупнейшими банками, строительство опережало продажи. Банк Израиля называет риск реальным, но не немедленным. Для вас это означает две вещи: условия можно обсуждать (скидки, графики, каникулы по индексации), и важно выбрать застройщика, чей проект финансируется банком и у которого есть история сданных объектов.

Цены на новостройки и динамика по городам — в обзоре цен на квартиры в Израиле по городам.

Что проверить и о чём торговаться до подписания

1. Разрешение на строительство выдано (а не «в процессе»), и известно, какой банк сопровождает проект.
2. Вид гарантии и копия гарантии, уже выданной другому покупателю в проекте.
3. Точная дата сдачи и пункты о форс-мажоре в пределах того, что допускает закон.
4. Индексируемая доля, её потолок и, если удастся, каникулы по индексации или её ограничение.
5. Условие о финансировании, которое освобождает вас, если банк в оговорённый срок откажет в кредите.
6. Доплаты — через счёт проекта, с прайсом изменений до подписания.
7. Свой адвокат: адвокат застройщика, чей гонорар с покупателя ограничен законом, действует в интересах застройщика.

Полный гид, от бланка бронирования до регистрации в Табу, — в статье покупка квартиры у застройщика; сравнение со вторичкой — в статье новостройка или вторичка.

Частые вопросы

Читайте также