Кредит за границей для покупки квартиры в Израиле

Коротко

Да, покупку в Израиле можно профинансировать кредитом в стране проживания, но только под залог того, что у вас есть дома: в Германии — кредит под поземельный долг (Grundschuld) на дом или квартиру, в США — HELOC, home equity loan или cash-out refinance, в России — нецелевой кредит под залог квартиры. В конце 2026 года это редко оказывается дешевле. Немецкая ипотека с фиксацией на 10 лет стоит в среднем около 4,36 % (Biallo, 22 октября 2026), а ЕЦБ в сентябре повысил ставку; американская 30-летняя фиксированная — 7,24 %, HELOC — 7,36 %; российская рыночная ипотека — около 18,7 % при ключевой ставке 14 %. Израильская машканта для нерезидента на 50 % цены складывается из маршрутов примерно по 4,2–5,5 %. Кредит дома всё ещё имеет смысл, чтобы покрыть взнос и 8 % налога на покупку, купить за наличные и торговаться как наличный покупатель или если израильский банк не кредитует конкретную квартиру. Из России этот путь почти всегда закрыт: ставка втрое выше израильской, а переводы за рубеж ограничены. Главные скрытые издержки: расходы на залог и связанный дом, потеря дешёвой старой ипотеки при cash-out в США, невычитаемые проценты и валютный риск.

Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026

Германия, фиксация 10 лет (Biallo): ≈ 4,36 %
США, 30 лет фиксированная (Freddie Mac): 7,24 %
Россия, рыночная ипотека (ДОМ.РФ): ≈ 18,7 %
Израиль, фиксированная без привязки, 25 лет: 4,8–5,5 %
Израиль, прайм для нерезидента: ≈ 4,15–4,45 %
Евро, 29 октября 2026: 3,468 ₪

Почему банк в стране проживания не кредитует саму израильскую квартиру

Ипотека — это кредит под залог того объекта, который на него покупают. Немецкий, американский или российский банк не может зарегистрировать залог в израильском Табу, обратить на него взыскание через израильский суд или оценить квартиру в Хайфе своими оценщиками. Поэтому он не финансирует израильскую квартиру. Он может дать кредит вам — под то, до чего он может дотянуться: ваш дом или квартиру, инвестиционный портфель, иногда вообще без залога (потребительский кредит). Дальше деньги ваши, и вы переводите их в Израиль.

У этого различия есть последствия. Банк оценивает кредит по вашим финансам в стране проживания и по своим правилам платёжеспособности, а не по израильской квартире. Израильская сторона видит покупателя за наличные или покупателя, чей взнос взят в кредит, — и израильский банк захочет об этом знать, если вы берёте ещё и машканту.

Германия и еврозона

Кредит под немецкие активы для покупки в Израиле, ноябрь 2026
Вариант	Как работает	На что обратить внимание
Кредит под поземельный долг (Grundschuld) на ваш дом или квартиру	Банк регистрирует залог на немецкую недвижимость в собственности и выдаёт нецелевой кредит, обычно с фиксацией ставки на 5–15 лет	Нотариус и поземельная книга (Grundbuch): по оценке Commerzbank, примерно 0,4–1 % суммы залога; не каждый банк финансирует покупку за рубежом; ставка для нецелевого кредита бывает выше обычной ипотеки
Расширение существующего кредита	Дополнительная сумма от вашего банка под уже зарегистрированный Grundschuld	Та же проверка бюджета семьи; цель кредита банк всё равно проверит
Рефинансирование с увеличением суммы	Новый, более крупный кредит вместо действующего	Вы теряете дешёвую фиксированную ставку 2020–2021 годов; досрочный выход из фиксации стоит компенсации банку (Vorfälligkeitsentschädigung), если не прошло 10 лет
Потребительский кредит	Без залога, на короткий срок	Небольшие суммы и более высокая ставка; подходит для налога и расходов, а не для квартиры

Ставки. По индексу Biallo средняя ставка при фиксации на 10 лет была около 4,36 % на 22 октября 2026 года, а на 5 лет — около 4,47 %: необычная ситуация, когда длинная фиксация дешевле короткой. Baufi24 давал 4,16 % в среднем за сентябрь и около 4,5 % в предложениях начала октября. Тренд — вверх: ЕЦБ поднял депозитную ставку до 2,50 % 16 сентября 2026 года и сохранил её 29 октября при инфляции 3,8 %, а большинство опрошенных экономистов ждут ещё одного повышения в декабре. Нецелевой кредит под залог для покупки за рубежом обычно стоит не меньше обычной ипотеки — в нашем расчёте мы закладываем 4,6 %.

Правила. Немецкий банк сам считает бюджет семьи (Haushaltsrechnung) и учтёт израильскую машканту, если она будет. Хорошая новость немецкого права: по § 489 BGB кредит с фиксированной ставкой можно расторгнуть без компенсации через 10 лет после получения денег, с уведомлением за шесть месяцев. Досрочный выход раньше обходится в Vorfälligkeitsentschädigung.

Та же логика действует в других странах еврозоны (Австрия, страны Балтии и т. д.): ставка определяется политикой ЕЦБ, залог — местная недвижимость, израильская квартира в расчёт банка не входит. Общий порядок покупки из-за границы — в статье как купить квартиру в Израиле из-за границы.

США

Кредит под американские активы для покупки в Израиле, ноябрь 2026
Вариант	Как работает	Обычный предел	На что обратить внимание
HELOC	Возобновляемая кредитная линия под залог дома, переменная ставка, сначала только проценты, потом погашение	Совокупная доля кредита к стоимости — по правилам банка	Ставка привязана к американскому прайму; платёж резко растёт после окончания периода выборки; проценты не вычитаются при покупке в Израиле
Home equity loan	Вторая ипотека: единовременная сумма, фиксированная ставка, аннуитет	Та же логика, что у HELOC	Ставка второй очереди залога выше, чем у первой ипотеки
Cash-out refinance	Новая, более крупная первая ипотека вместо действующей	Стандартные (conforming) кредиты обычно до 80 % стоимости для основного жилья на одну семью	Заменяет вашу текущую ставку: дорого, если вы зафиксировали 3 % в 2020–2021 годах; расходы на закрытие сделки
Кредитная линия под ценные бумаги	Линия под брокерский портфель	Доля стоимости портфеля в зависимости от активов	Требование довнести обеспечение (margin call) при падении рынка
Заём из 401(k)	Заём из собственного пенсионного плана	Лимиты плана и IRS	Небольшие суммы; особые правила погашения при уходе с работы

Cash-out refinance требует предупреждения. У многих владельцев жилья в США первая ипотека взята в 2020–2021 годах примерно под 3 %. Рефинансировать весь остаток под 7,24 %, чтобы вынуть деньги на Израиль, — значит переоценить деньги, которые вы уже заняли дёшево. HELOC или home equity loan оставляют дешёвую первую ипотеку на месте, поэтому обычно именно они — лучший инструмент на американской стороне, даже при более высокой ставке в объявлении. Остальной чек-лист покупателя из США (FATCA, FBAR, переводы) — в англоязычной статье покупка недвижимости в Израиле из США.

Россия: почему кредит дома почти никогда не подходит

Российский банк, как и любой другой, не возьмёт в залог квартиру в Израиле. Остаются нецелевой кредит под залог квартиры в России и потребительский кредит. Оба варианта упираются в три стены.

Цена денег. Банк России 23 октября 2026 года сохранил ключевую ставку на уровне 14 % и ожидает её медленного снижения до 12,5–13,5 % в 2027 году. Средняя ставка рыночной ипотеки без господдержки в середине октября 2026 года — 18,76 % на новостройки и 18,69 % на вторичку (ДОМ.РФ), а нецелевой кредит под залог обычно не дешевле. На каждый миллион (в любой валюте) платёж при 18,7 % на 20 лет — около 15 974 в месяц против 5 788 по израильской смеси под 4,9 % на 25 лет: в 2,8 раза больше.
Переводы за рубеж. С 2022 года Банк России ограничивает переводы за границу. По решению сентября 2025 года резиденты могли переводить на счета в иностранных банках не больше 1 млн $ (или эквивалент) в месяц, а через системы денежных переводов — не больше 10 000 $ в месяц; ограничения продлеваются каждые полгода, так что проверьте действующую редакцию перед сделкой. Многие российские банки под санкциями, и израильские банки часто не принимают переводы от них напрямую: деньги идут через третьи страны, с выписками по каждому промежуточному счёту.
Проверка происхождения средств. Израильские банки и адвокаты прослеживают каждый шекель взноса до источника. Деньги, взятые в кредит в российском банке и переведённые через третью страну, — самый трудный для проверки вариант. Подробнее — в разделе о переводах статьи машканта для нерезидентов.

Реалистичный путь для покупателя, живущего в России: собственные, хорошо задокументированные средства (продажа квартиры, накопления) плюс израильская машканта до 50 %, если банк примет дело, либо до 75 % после алии. Покупателям из Украины стоит заранее планировать переводы с банком и адвокатом: в условиях военного положения действуют валютные ограничения НБУ на вывод средств.

Ставки рядом: кредит дома против израильской машканты

Порядок величин, октябрь–ноябрь 2026
	Германия (под залог дома)	США (HELOC / cash-out)	Россия (под залог квартиры)	Израильская машканта, нерезидент
Ставка	≈ 4,4–4,6 % с фиксацией на 10 лет	HELOC ≈ 7,36 % переменная; 30 лет фиксированная ≈ 7,24 %	Рыночная ипотека ≈ 18,7 %; ключевая 14 %	Фиксированная без привязки 5,0–5,5 %; прайм 4,75 % − 0,3…0,6; с привязкой 2,9–3,3 % + индекс
Сумма	Под вашу немецкую недвижимость, в пределах бюджета семьи	Под ваш капитал в доме	Под вашу квартиру; переводы за рубеж ограничены	50 % от меньшей из сумм — цены и оценки
Срок	Обычно 20–30 лет, фиксация 5–15 лет	До 30 лет (cash-out); у HELOC — выборка, затем погашение	Обычно до 20–30 лет	До 30 лет, погашение до 75–80 лет
Валюта	Евро	Доллары	Рубли	Шекели
Досрочное погашение	Компенсация банку до 10 лет, потом свободно (§ 489 BGB)	Обычно бесплатно	Закон разрешает заёмщику-физлицу гасить досрочно	Бесплатно на прайме; компенсация разницы ставок на фиксированной, если ставки упали
Расходы на залог	≈ 0,4–1 % (нотариус, Grundbuch)	Расходы на закрытие сделки	Оценка, страхование, регистрация	Оценка и регистрация: несколько тысяч шекелей

Перелом произошёл недавно. Когда ипотека в США стоила 3 %, в Германии — около 1 %, а израильский прайм — 1,6 %, кредит дома выглядел привлекательно. В 2026 году, после четырёх снижений ставки Банка Израиля до 3,25 % и при американских длинных ставках выше 7 %, израильский кредит для покупателя из США часто оказывается более дешёвыми деньгами: в статье Ynet News за август 2026 года упоминается иностранный клиент, которому американский банк предлагал 6,5 % против примерно 4,5 % в Израиле. Немецкие ставки ближе к израильским — там решение зависит от расходов, срока и валюты. Израильские ставки по маршрутам — на странице ставки по ипотеке в Израиле сегодня.

Расчёт: семья из Германии покупает квартиру в Хайфе

Налоговые резиденты Германии, чистый доход 7 500 € в месяц, собственный дом во Франкфурте стоимостью около 600 000 € без кредита. Покупают в Хайфе четырёхкомнатную квартиру за 2 400 000 ₪ (≈ 692 000 € по курсу 3,468). Налог на покупку для нерезидента (8 %): 192 000 ₪. Допущения по ставкам указаны.

Два способа профинансировать половину ценыАннуитетные платежи; израильская смесь для нерезидента в среднем 4,9 %; нецелевой немецкий кредит под залог дома — допущение 4,6 %

A. Машканта 50 %: 1 200 000 ₪ на 25 лет	≈ 6 945 ₪ / мес. (≈ 2 003 € по текущему курсу)
Проценты за весь срок, A	≈ 884 000 ₪ (≈ 255 000 €)
B. Кредит под Grundschuld на дом во Франкфурте: 346 000 € (≈ 1 200 000 ₪) на 20 лет	≈ 2 208 € / мес.
Проценты за весь срок, B / расходы на залог (0,5–1 %)	≈ 184 000 € / ≈ 1 700–3 500 €
Доля платежа B в доходе (2 208 / 7 500)	29 %
Собственные средства в обоих случаях (50 % + налог + ≈ 100 000 ₪ расходов)	≈ 1 492 000 ₪ (≈ 430 000 €)
При варианте B израильская сторона видит покупку за наличные	нет дела о машканте, торг как у наличного покупателя

На бумаге B даёт меньше процентов, но за 20 лет вместо 25, с заложенным собственным домом и при немецких ставках, которые сейчас растут. Он же съедает кредитоспособность семьи в Германии: при 29 % дохода на платёж запаса для другого проекта почти не остаётся. A оставляет дом во Франкфурте свободным, но делает платёж в евро зависимым от курса. Частый компромисс: машканта на 50 % для цены и более скромный немецкий кредит на часть взноса и налога — если израильский банк учтёт его в отношении платежа к доходу. Взнос по статусам — в ответе какой первоначальный взнос нужен, все расходы — на странице расходы при покупке квартиры.

Расчёт: семья из Нью-Джерси покупает квартиру в Иерусалиме

Дом в Нью-Джерси стоимостью 1,2 млн $ с первой ипотекой 400 000 $ под 3,0 % с 2021 года. Семья покупает квартиру в Иерусалиме за 3 000 000 ₪ (около 1 000 000 $ по условному курсу 3,0 ₪ за доллар) и должна профинансировать половину цены. Аннуитетные платежи; ставки как выше; израильская смесь в среднем 4,9 %.

Три способа профинансировать 1,5 млн ₪ (≈ 500 000 $)Ежемесячная стоимость в долларах по курсу 3,0 ₪/$; иллюстрация до налогов и комиссий

A. Машканта 50 %: 1 500 000 ₪ на 25 лет	≈ 8 680 ₪ / мес. ≈ 2 890 $
B. HELOC: 500 000 $ под 7,36 %, период выборки только с процентами	≈ 3 070 $ / мес., тело долга не уменьшается
Тот же HELOC с погашением за 20 лет	≈ 3 985 $ / мес.
C. Cash-out refinance до 900 000 $ под 7,24 % на 30 лет	≈ 6 130 $ / мес. против 1 900 $ сегодня
Дополнительный ежемесячный расход при C	≈ 4 240 $ / мес.
Самый дешёвый путь в конце 2026 года	A, а капитал в доме — в резерве

Вариант C — ловушка: он дороже A и B, потому что переоценивает 400 000 $, которые семья уже должна под 3 %. Вариант B гибкий, но переменный, сначала только с процентами, и его проценты для этой цели не вычитаются. У варианта A валютный риск по платежу, но при сегодняшних ставках это самый дешёвый долг, и дом в США остаётся свободным. Многие семьи берут A на цену и небольшую выборку по HELOC на налог и расходы, которую гасят за год-два.

Валютный риск: он всегда где-то есть

Между июлем и октябрём 2026 года евро стоил от 3,39 до 3,53 ₪ по справочным курсам ЕЦБ — около 4 % разницы за четыре месяца. А доллар в апреле 2026 года впервые с 1995 года опустился ниже 3 ₪, и шекель остаётся сильным. Для покупателя с доходом в евро или долларах это две разные позиции:

Израильская машканта, доход в валюте: платёж в шекелях стабилен, но его стоимость в евро или долларах меняется. Если шекель укрепится, платёж для вас вырастет: 6 945 ₪ — это примерно 1 968 € по курсу 3,53 и 2 049 € по курсу 3,39.
Кредит дома, актив в шекелях: платёж стабилен в вашей валюте, но стоимость квартиры в этой валюте движется против фиксированного долга. Если шекель ослабнет после покупки на сегодняшнем сильном уровне, квартира будет стоить в евро или долларах меньше, чем вы заняли.
Сама конвертация: при любом варианте евро или доллары превращаются в шекели в момент оплаты продавцу. Валютный брокер на шестизначных суммах обычно заметно выгоднее обычного банка и может зафиксировать форвардный курс на даты платежей по договору.

Налоги дома: что меняется в зависимости от способа финансирования

Германия: проценты по кредиту на квартиру для собственного пользования не уменьшают налог. Если израильская квартира сдаётся, доход от неё по соглашению об избежании двойного налогообложения между Германией и Израилем облагается прежде всего в Израиле; как он учитывается в немецкой декларации и можно ли учесть проценты по немецкому кредиту, уточните у налогового консультанта (Steuerberater).
США, HELOC или home equity loan на покупку в Израиле: по правилам налогового закона 2017 года, ставшим постоянными с принятием One Big Beautiful Bill Act в июле 2025 года, проценты по долгу под залог жилья вычитаются, только если деньги пошли на покупку, строительство или существенное улучшение жилья, которое служит залогом. Покупка израильской квартиры под залог дома в США под это не подходит.
США, израильская машканта: проценты по кредиту под залог израильской квартиры в принципе могут считаться процентами по второму жилью в пределах общего лимита 750 000 $ на долг для покупки, если вы используете постатейные вычеты. Если квартира сдаётся, проценты вместо этого — расход в Schedule E. Пусть это подтвердит ваш CPA. Израильский счёт (нужен для машканты) влечёт отчётность FBAR и FATCA.
Россия: налоговый резидент России обязан уведомить ФНС об открытии счёта в иностранном банке, а доход от сдачи израильской квартиры — задекларировать, с зачётом израильского налога по соглашению между Россией и Израилем. Детали уточните у налогового консультанта.

Израильский налог на аренду и на будущую продажу одинаков при любом способе финансирования: налоги и деньги в Израиле разбирает наш партнёрский сайт Shekel Guide.

Как совместить кредит дома и израильскую машканту

Сообщите израильскому банку на этапе предварительного одобрения. Он прослеживает каждый перевод по правилам против отмывания денег и всё равно увидит кредит. Предоставьте кредитный договор и график платежей.
Рассчитывайте, что банк учтёт этот платёж в отношении платежа к доходу. Банк Израиля ограничивает платежи по жилищным кредитам 50 % располагаемого дохода, а для нерезидентов банки строже. Взнос, взятый в кредит, уменьшает доступную машканту.
Совместите календари: регистрация Grundschuld у нотариуса, закрытие сделки в США или выдача кредита в России занимают недели, а израильский договор содержит фиксированные даты платежей со штрафами за просрочку. Ваш израильский адвокат должен знать, когда придут деньги.
Оставьте запас: два кредита, две валюты, две страны. Если доход упадёт, именно кредит под залог дома ставит под угрозу ваше основное жильё.

Если на горизонте алия, арифметика меняется: новый репатриант может получить до 75 % на первое жильё и платит сильно сниженный налог на покупку до 15 января 2028 года. См. ипотеку для репатриантов и покупку квартиры новым репатриантом.

Как решить

У вас дешёвая старая ипотека дома (3 % в США, 1–2 % в Германии): не рефинансируйте её целиком. Основную часть — израильской машкантой, кредит дома — только на добавку.
Дом полностью ваш, и нужна скорость: кредит под залог позволяет купить в Израиле за наличные и торговаться соответственно, особенно на вторичке; сначала сравните его ставку с израильской смесью.
Вы живёте в России: российский кредит почти никогда не выигрывает ни по ставке, ни по переводам. Ставьте на задокументированные собственные средства и израильскую машканту.
Вы покупаете новостройку: платежи растянуты на годы; израильская машканта с выдачей по этапам или график застройщика 20/80 часто подходят лучше, чем вся сумма в кредит дома сразу. См. новостройки: покупка у застройщика.
Израильский банк отказал (тип квартиры, возраст, доход): кредит дома становится основным путём; убедитесь, что платёж укладывается в правила платёжеспособности вашей страны.
Вы собираетесь переехать в Израиль: выбирайте израильский кредит, который совпадёт с вашим будущим доходом в шекелях, а капитал в доме не трогайте.

Вся израильская сторона — в статье машканта для нерезидентов, какой банк выбрать — в сравнении израильских банков, сколько нужно собственных денег — в ответе какой первоначальный взнос нужен.

Частые вопросы

Даст ли немецкий, американский или российский банк ипотеку на квартиру в Израиле?

Нет: обычные банки в Германии, США или России не берут в залог израильскую недвижимость. Они могут дать кредит под залог жилья, которое у вас есть дома: в Германии — кредит под поземельный долг (Grundschuld) на ваш дом или квартиру, в США — HELOC, home equity loan или cash-out refinance, в России — нецелевой кредит под залог квартиры. Деньги затем переводятся в Израиль для оплаты продавцу или застройщику.

Дешевле ли кредит в Германии, чем израильская машканта?

Ненамного. По индексу Biallo средняя ставка в Германии при фиксации на 10 лет была около 4,36 % на 22 октября 2026 года, и ЕЦБ в сентябре 2026 года повысил депозитную ставку до 2,50 %. Израильская смесь маршрутов для нерезидента сегодня выходит в среднем примерно на 4,7–5 %. Разница меньше, чем кажется, а к немецкому кредиту добавляются расходы на нотариуса и поземельную книгу, более короткий срок и связанный залогом дом.

Можно ли взять кредит в России и купить квартиру в Израиле?

Теоретически — нецелевой кредит под залог российской квартиры, практически это почти никогда не имеет смысла. Ключевая ставка Банка России — 14 % (решение 23 октября 2026 года), рыночная ипотека в октябре 2026 года — около 18,7 % по данным ДОМ.РФ, то есть платёж примерно втрое выше, чем по израильской машканте. Добавьте ограничения на переводы за рубеж, санкции против многих российских банков и усиленную проверку происхождения средств в израильских банках.

Можно ли вычесть проценты по HELOC в США, если деньги пошли на квартиру в Израиле?

Как правило, нет. По американским правилам, ставшим постоянными в 2025 году, проценты по долгу под залог жилья вычитаются, только если деньги пошли на покупку, строительство или существенное улучшение того самого жилья, которое служит залогом. HELOC на дом в США, потраченный на квартиру в Израиле, под это не подходит. Проценты по кредиту под залог самой израильской квартиры в принципе могут считаться процентами по второму жилью в пределах лимита 750 000 $. Уточните у CPA.

В какой валюте брать кредит на квартиру в шекелях?

Если доход остаётся в евро или долларах, кредит дома сохраняет платёж в той же валюте, но стоимость квартиры движется против долга. Израильская машканта держит долг и актив в шекелях, но ваш платёж в евро или долларах колеблется. Между июлем и октябрём 2026 года евро стоил от 3,39 до 3,53 ₪, а доллар в апреле 2026 года впервые с 1995 года опустился ниже 3 ₪: ни один вариант не убирает валютный риск, он лишь решает, где этот риск будет.

Как мы работаем

Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.

Источники

Машканта или кредит дома? Посчитаем на вашем деле

Русскоязычный ипотечный консультант, специализирующийся на нерезидентах, сравнит израильскую машканту на 50 % с вашим вариантом дома (кредит под залог квартиры в Германии, HELOC в США), с платежами, комиссиями и курсом, и получит израильское предварительное одобрение за 48–72 часа.

Кредит за границей для покупки квартиры в Израиле: Германия, США, Россия или машканта?