הלוואה בחו״ל, משכנתא לכל מטרה או הלוואה מהחיסכון: איך מממנים דירה מעבר למשכנתא (2026)

למה בנק בחו״ל לא ממשכן דירה בישראל

משכנתא היא הלוואה שמובטחת בנכס שהיא קונה. מלווה אמריקאי, בריטי או צרפתי לא יכול לרשום שעבוד בטאבו, לממש אותו בבית משפט ישראלי או לשמא דירה בבית שמש עם השמאים הרגילים שלו. לכן הוא לא יממן את הנכס בישראל. מה שהוא יכול לעשות הוא להלוות לכם, בביטחון של מה שבהישג ידו: הבית שלכם, תיק ההשקעות, לפעמים כלום (הלוואה אישית בלי ביטחון). הכסף שלכם, ואתם מעבירים אותו לישראל.

להבחנה הזו יש השלכות. המלווה בוחן את ההלוואה לפי המצב הכלכלי שלכם במדינת המגורים ולפי כללי הכושר שלו, לא לפי הנכס בישראל. הצד הישראלי רואה קונה במזומן, או קונה שההון העצמי שלו לווה, ובנק ישראלי ירצה לדעת על כך אם תיקחו גם משכנתא.

האפשרויות בארה״ב

ה־cash-out refinance מצריך אזהרה. ישראלים רבים בארה״ב מחזיקים משכנתא ראשונה מ־2020–2021 בסביבות 3%. מחזור של כל היתרה ב־7.24% כדי לחלץ כסף לישראל פירושו לתמחר מחדש כסף שכבר לוויתם בזול. HELOC או home equity loan משאירים את המשכנתא הזולה במקומה, ולכן הם בדרך כלל הכלי הנכון בצד האמריקאי, גם בריבית כותרת גבוהה יותר.

בריטניה ואירופה

בבריטניה הקריטריונים מפורשים. Family Building Society, למשל, מונה ״רימורטג׳ למטרת רכישת נכס בחו״ל״ כמטרה מקובלת; מלווים אחרים מסרבים. ברוקר בריטי יודע מי כן. מאחר שההלוואה החדשה היא משכנתא בריטית מפוקחת, המלווה בוחן את כושר ההחזר על כל ההתחייבויות שלכם, כולל משכנתא ישראלית שתיקחו במקביל. בנק אוף אינגלנד השאיר את הריבית על 3.75% בספטמבר 2026, והקיבועים הממוצעים ל־2 ול־5 שנים עמדו על כ־5.39%.

בצרפת, בנקים גדולים עושים את זה ללקוחות אמידים; פלטפורמות הלוואה מקוונות בדרך כלל לא (Pretto, למשל, מממנת רק נכסים בצרפת). הריביות הממוצעות באוקטובר 2026 עמדו על 3.50% ל־15 שנה, 3.66% ל־20 שנה ו־3.75% ל־25 שנה. הפער מול ישראל אמיתי, אבל התקופה קצרה יותר, עלויות המשכון גבוהות, ותקרת ה־35% כוללת גם משכנתא ישראלית שתיקחו במקביל.

ריביות זו לצד זו: הלוואה בחו״ל מול משכנתא ישראלית

התמונה התהפכה לאחרונה. כשמשכנתאות בארה״ב עמדו על 3% והפריים הישראלי על 1.6%, הלוואה במדינת המגורים נראתה אטרקטיבית. ב־2026, אחרי ארבע הורדות ריבית של בנק ישראל ל־3.25% ועם ריביות ארוכות מעל 7% בארה״ב, ההלוואה הישראלית היא לא פעם הכסף הזול יותר. כתבה ב־Ynet News מאוגוסט 2026 ציטטה לקוח מחו״ל שקיבל הצעה של 6.5% מבנק אמריקאי מול כ־4.5% בישראל. בבריטניה הריביות קרובות יותר לישראליות, ובצרפת נמוכות מהן: שם ההחלטה נגזרת מעמלות, מתקופה וממטבע. הריביות בישראל לפי מסלול בעמוד ריבית משכנתא היום.

אזרח ישראלי שגר בחו״ל: מה משתנה בצד הישראלי

• שיעור המימון. בנקים רבים מתייחסים לאזרח ישראלי שגר בחו״ל כמו לתושב אם זו הדירה היחידה שלו בישראל, כלומר עד 70 עד 75% במקום 50%, עם ״תספורת״ על ההכנסה מחו״ל. ראו משכנתא לתושבי חוץ והשוואת בנקים למשכנתא: מזרחי־טפחות, הפועלים, לאומי, דיסקונט.
• מס רכישה. מה שקובע הוא התושבות, לא האזרחות: תושב חוץ משלם 8% מהשקל הראשון (10% מעל 6,055,070 ₪), עם החזר אם הופכים לתושב בתוך שנתיים. ראו מס רכישה לתושב חוץ: כמה משלמים ואיך מקבלים החזר.
• חזרה לארץ באופק. אם אתם מתכננים לחזור ולהשתכר בשקלים, משכנתא ישראלית מתאימה את מטבע החוב למטבע ההכנסה העתידית, ומשאירה את הבית בחו״ל נקי לקראת מכירה או השכרה.

דוגמה מחושבת: משפחה ישראלית מניו ג׳רזי קונה בירושלים

בית בניו ג׳רזי בשווי 1.2 מיליון דולר עם משכנתא ראשונה של 400,000 דולר ב־3.0% מ־2021. הם קונים דירה של 3,000,000 ₪ בירושלים (כמיליון דולר בשער להמחשה של 3.0 ₪ לדולר) וצריכים לממן חצי מהמחיר. לוח שפיצר; ריביות כמו למעלה; תמהיל ישראלי בממוצע של 4.9%.

אפשרות ג׳ היא המלכודת: היא יקרה מא׳ ומב׳ כי היא מתמחרת מחדש את 400,000 הדולר שהם כבר חייבים ב־3%. אפשרות ב׳ גמישה אבל משתנה, ריבית בלבד בהתחלה, והריבית שלה לא מוכרת במס למטרה הזו. אפשרות א׳ חושפת את ההחזר לשער, אבל בריביות של היום היא החוב הזול ביותר, והיא משאירה את הבית בארה״ב נקי. משפחות רבות עושות את א׳ למחיר, ומשיכה קטנה יותר מ־HELOC למס הרכישה ולעלויות, שנפרעת בתוך שנה או שנתיים.

ובלונדון? זוג עם בית בשווי 700,000 ליש״ט ויתרה של 150,000 בקיבוע של 1.8% שנגמר בשנה הבאה, שקונה ברעננה ב־3,200,000 ₪ וצריך 1.6 מיליון ₪: משכנתא ישראלית של 50% עולה כ־9,260 ₪ לחודש (≈ 2,315 ליש״ט בשער של 4.0 ₪), ורימורטג׳ של 400,000 ליש״ט נוספים ב־5.39% כ־2,430 ליש״ט על הכסף החדש בלבד. מחזור של כל היתרה עכשיו (550,000 ליש״ט) היה מקפיץ את ההחזר מ־745 לכ־3,340 ליש״ט ומפעיל קנס פירעון מוקדם על הקיבוע. התשובה המעשית: משכנתא ישראלית עכשיו, ובחינה מחדש כשהקיבוע מסתיים.

מס במדינת המגורים ומטבע

• ארה״ב, HELOC או home equity loan לקנייה בישראל: לפי חוק המס של 2017, שהפך לקבוע ב־One Big Beautiful Bill Act ביולי 2025, ריבית על חוב הון עצמי מוכרת רק אם הכסף קנה, בנה או שיפר מהותית את הבית שמשמש כבטוחה. שימוש בבית בארה״ב כדי לקנות דירה בישראל לא עומד בתנאי.
• ארה״ב, משכנתא ישראלית: ריבית על הלוואה שמובטחת בדירה בישראל יכולה עקרונית להיחשב ריבית על דירה שנייה, בתקרה המשותפת של 750,000 דולר, אם מפרטים ניכויים. אם הדירה מושכרת, הריבית היא הוצאה בדוח השכירות. חשבון בנק ישראלי (נחוץ למשכנתא) מחייב דיווחי FBAR ו־FATCA.
• בריטניה: אם הדירה בישראל מושכרת, ריבית על כסף שנלווה לקנייתה עשויה להילקח בחשבון מול הכנסת השכירות מחו״ל, במגבלות הבריטיות על הוצאות מימון בהשכרה למגורים; לדירת נופש לשימוש פרטי אין הקלה.
• צרפת: לתושב מס צרפתי, חשבון בנק ישראלי מדווח בטופס 3916, והנכס נכנס לבסיס ה־IFI אם הנכסים הנדל״ניים נטו עוברים 1.3 מיליון אירו (החוב שנלקח לקנייתו בדרך כלל ניתן לניכוי).

המטבע. השקל ירד מתחת ל־3 ₪ לדולר באפריל 2026 לראשונה מאז 1995, ונשאר חזק; האירו נע בין 3.39 ל־3.53 ₪ בין יולי לאוקטובר 2026. משכנתא ישראלית עם הכנסה במט״ח: ההחזר בשקלים יציב, אבל עלותו בדולרים זזה (שקל חזק ב־5% מעלה החזר של 8,680 ₪ מכ־2,890 לכ־3,040 דולר). הלוואה במט״ח על נכס בשקלים: ההחזר יציב במטבע שלכם, אבל אם השקל ייחלש אחרי שקניתם ברמה החזקה של היום, הדירה תהיה שווה בדולרים פחות מהכסף שלוויתם. ובכל מסלול, ההמרה עצמה: ברוקר מט״ח מנצח לרוב את הבנק בפער משמעותי על העברות של שש ספרות, ויכול לקבע שער עתידי לתאריכי התשלום בחוזה. מיסוי שכירות ומכירה בישראל זהה בכל צורת מימון: ראו את אתר האחות שלנו Shekel Guide.

תושבים: הכלל של בנק ישראל על הון עצמי

מכאן והלאה, השאלה של מי שגר בארץ: איך משלימים את ההון העצמי (25% בדירה ראשונה, 30% למשפרי דיור, 50% בדירה להשקעה, ועוד מס רכישה ועלויות) כשהחסכונות לא מספיקים. נקודת המוצא היא הוראה 329 של הפיקוח על הבנקים, והשאלות והתשובות שפרסם לה בפברואר 2026:

• בנק לא נותן הלוואה שתשמש כהון עצמי. הבנק לא רשאי לתת ללווה הלוואה נוספת שנועדה לשמש הון עצמי לרכישת דירה, לא הלוואה צרכנית ולא הלוואה בשעבוד דירה אחרת. אשראי אחר שהבנק נותן חייב להיות נפרד מהעסקה ולהיבחן לפי הקריטריונים הרגילים שלו.
• החריג: הלוואת גישור למשפרי דיור. מותרת בשעבוד הדירה הקיימת, בתנאי שסך ההלוואות בשעבודה לא עולה על 50% משוויה, שהסכום לא עולה על מה שנדרש להשלמת המימון של הדירה החלופית, ושהתקופה לא עולה על 24 חודשים (בדירה חלופית מקבלן אפשר להאריך עד 12 חודשים מהמסירה בפועל).
• מקורות שלא באים מהבנק המממן, כמו הלוואה מקרן השתלמות או מקופת גמל, לא נכנסים להוראה 329, שחלה על תאגידים בנקאיים. אבל הבנק יראה אותם בבדיקת מקור הכספים ויכלול את ההחזר ביחס ההחזר שלכם, שמוגבל ל־50% מההכנסה הפנויה.

בפועל, כמעט כל ״הלוואה להון עצמי״ שמוצעת בשוק נופלת לאחת מארבע הקטגוריות שבהמשך. הסכומים לפי סטטוס נמצאים בעמוד כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?.

שעבוד דירה קיימת כביטחון לקנייה

מי שכבר מחזיק דירה יכול להשתמש בה כבטוחה להלוואה שקונה את הדירה הבאה, למשל כשהנכס החדש עוד לא רשום, כשרוצים לקנות ״כמו במזומן״ מול המוכר, או כשהשמאות של הנכס החדש נמוכה. הכלל: שיעור המימון מחושב מול הנכס הנרכש (75%, 70% או 50% לפי מטרת הקנייה), ובכל מקרה האשראי לא יעלה על 50% מהנכס שמשמש כבטוחה. הדוגמה של הפיקוח עצמו:

המשמעות: שעבוד דירה קיימת משנה את הביטחון, לא את התקרה. משקיע שקונה דירה שנייה עדיין מוגבל ל־50% ממחירה, גם אם הדירה הראשונה שלו שווה הרבה ונקייה ממשכנתא. ההון העצמי צריך להגיע ממקום אחר.

משכנתא לכל מטרה, ועזרה מההורים

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה בשעבוד דירת מגורים שלא נועדה לרכישת זכות במקרקעין: שיפוץ, איחוד הלוואות, הוצאה גדולה, עזרה לילדים. התקרה היא 50% מהנכס המשועבד, ומעל 50% ועד 70% מותרת תוספת מצטברת של 200,000 ₪ לכל היותר, הקלה שהפכה לקבועה בפברואר 2026. בפועל, ה־20% הנוספים מנוצלים במלואם רק בדירות של עד מיליון ₪; מעל זה, תקרת ה־200,000 ₪ היא שקובעת. התקופה יכולה להגיע ל־30 שנה, הריביות קרובות לאלה של משכנתא רגילה ונמוכות בהרבה מהלוואה צרכנית, ומשכנתאות קיימות על הנכס מקוזזות מהסכום. הלוואות לכל מטרה של עד 120,000 ₪ במצטבר פטורות ממגבלות יחס ההחזר.

עזרה מההורים. כאן נמצא המסלול החוקי הנפוץ ביותר להון עצמי ממשכנתא: קרוב מדרגה ראשונה (הורה, למשל) לוקח הלוואה לכל מטרה בשעבוד הדירה שלו, עד 50% משוויה, ומעביר את הכסף כעזרה. שווי הדירה של ההורים לא נכנס לחישוב שיעור המימון של העסקה שלכם, וההלוואה נבחנת לפי ההכנסה שלהם. זה מחייב שיחה פתוחה מראש: ההורים הם הלווים, הדירה שלהם משועבדת, וגם אם אתם משלמים את ההחזר בהוראת קבע, הבנק יפנה אליהם אם תפסיקו.

הלוואה מקרן השתלמות, מקופת גמל ומהפנסיה

חברות הביטוח ובתי ההשקעות מלווים כנגד החיסכון שלכם אצלם. הכסף נשאר מושקע (ובקרן השתלמות שומר על הטבת המס), ואתם מקבלים הלוואה שנפרעת מההכנסה. התנאים משתנים מחברה לחברה ומסלול למסלול; הדוגמה של הפניקס נותנת סדרי גודל:

שלוש נקודות שמשנות את ההחלטה. התקופה קצרה: 7 שנים במקום 25 עד 30, ולכן ההחזר החודשי גבוה פי שניים ומעלה מאותו סכום בתוך משכנתא, והבנק המממן יספור אותו ביחס ההחזר. בפנסיה רק התגמולים נכנסים לחישוב, כך שהסכום קטן מהיתרה שרואים בדוח. יש גם מסלול בלון (ריבית בלבד והקרן בסוף), שמקל על התזרים אבל מאשרים בו פחות. האלטרנטיבה היא למשוך קרן השתלמות נזילה (בדרך כלל אחרי 6 שנים): זה חוסך את הריבית, אבל מוציא את הכסף מהחיסכון הפטור ממס לתמיד. לשאלות המס, ראו את Shekel Guide.

מעבר לזה יש מלווים חוץ־בנקאיים ו״הלוואות להון עצמי״ שמשווקות באגרסיביות. הן חוקיות, אבל יקרות בהרבה, לא פעם קצרות, ונבחנות בדיוק באותה צורה בבדיקת מקור הכספים וביחס ההחזר.

דוגמה מחושבת: זוג מפתח תקווה קונה דירה להשקעה

זוג שגר בדירה בבעלותו בפתח תקווה קונה דירה להשקעה ב־1,800,000 ₪ בבאר שבע. כדירה נוספת: מימון של 50% לכל היותר, ומס רכישה של 8% מהשקל הראשון, 144,000 ₪. יש להם 880,000 ₪ במזומן וקרן השתלמות נזילה של 280,000 ₪. הכנסה פנויה של 28,000 ₪ בחודש. לוח שפיצר; ריביות להמחשה.

מה שהדוגמה מראה: התקרה של 50% היא קשיחה לדירה נוספת, ושום שעבוד לא עוקף אותה. ההלוואה מהקרן עובדת, אבל במשך שבע שנים היא עולה בערך פי 2.5 בחודש מאותו סכום בתוך משכנתא, ולכן חשוב לבדוק את יחס ההחזר לפני שחותמים. אם ההורים מוכנים לעזור בהלוואה לכל מטרה על הדירה שלהם, הפריסה יכולה להיות ארוכה יותר, אבל הסיכון עובר אליהם. ואם זה רק 50,000 ₪ שחסרים, לפעמים הפתרון הפשוט הוא דירה זולה יותר. כל העלויות הנלוות בעמוד עלויות קניית דירה.

לשלב הלוואה נוספת עם משכנתא ישראלית

1. ספרו לבנק כבר בשלב האישור העקרוני. הוא עוקב אחרי כל העברה לצורכי איסור הלבנת הון ויראה את ה־HELOC, הרימורטג׳ או ההלוואה מהקרן. הציגו את הסכם ההלוואה ואת לוח הסילוקין.
2. צפו שהוא יספור את ההחזר ביחס ההחזר. בנק ישראל מגביל את ההחזרים על הלוואות לדיור ל־50% מההכנסה הפנויה, והבנקים מחמירים עם תושבי חוץ. הון עצמי שנלווה מקטין את המשכנתא שתקבלו.
3. תאמו את לוחות הזמנים: סגירה בארה״ב, רימורטג׳ בבריטניה או משכון בצרפת לוקחים שבועות, והלוואה מקרן השתלמות כמה ימים; לחוזה בישראל יש מועדי תשלום קבועים עם ריבית פיגורים. עורך הדין שלכם צריך לדעת מתי הכסף נוחת.
4. השאירו כרית ביטחון: שתי הלוואות, לפעמים שני מטבעות ושתי מדינות. אם ההכנסה יורדת, ההלוואה שמשועבדת לבית שאתם גרים בו (או לבית של ההורים) היא זו שמסכנת אותו.

אם עלייה או חזרה לארץ באופק, החשבון משתנה: עולה חדש יכול ללוות עד 75% בדירה ראשונה ומשלם מס רכישה מופחת מאוד עד 15 בינואר 2028. ראו משכנתא לעולים חדשים וקניית דירה לעולה חדש: מס רכישה מופחת, משכנתא ותזמון.

איך מחליטים

• יש לכם משכנתא זולה בחו״ל: אל תעשו cash-out refinance. משכנתא ישראלית לגוף המימון, HELOC או further advance רק להשלמות.
• הבית שלכם בחו״ל נקי ואתם רוצים מהירות: הלוואה כנגד ההון בבית מאפשרת לקנות בישראל במזומן ולנהל משא ומתן בהתאם, במיוחד ביד שנייה; השוו קודם את הריבית לתמהיל הישראלי.
• אתם קונים מקבלן: התשלומים פרוסים על שנים; משכנתא ישראלית שמועמדת בכל שלב, או תוכנית קבלן כמו 20/80, מתאימה לא פעם יותר מהלוואה של כל הסכום בחו״ל עכשיו. ראו קניית דירה מקבלן.
• הבנק הישראלי אומר לא (סוג נכס, גיל, הכנסה): ההלוואה במדינת המגורים הופכת למסלול העיקרי; ודאו שההחזר עומד בכללי הכושר שם.
• אתם תושבים וחסר לכם הון עצמי: מזומן וקרן נזילה קודם, הלוואה כנגד חיסכון אם יחס ההחזר מאפשר, עזרה מההורים בהלוואה לכל מטרה רק אחרי שיחה פתוחה, ובמשפרי דיור הלוואת גישור. הלוואה צרכנית ״להון עצמי״ מהבנק המממן אינה אפשרות.
• אתם מתכננים לחזור לארץ: העדיפו את ההלוואה הישראלית, שתתאים להכנסה העתידית שלכם בשקלים, ושמרו את ההון בבית בחו״ל.

הצד הישראלי המלא נמצא בעמוד משכנתא לתושבי חוץ; המזומן שצריך לפי סטטוס בעמוד כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?.

שאלות נפוצות

כדאי לקרוא גם