קניית דירה לעולה חדש: מס רכישה מופחת, משכנתא ותזמון נכון
העלייה משנה שני דברים בקניית דירה בישראל: מס הרכישה, שיורד מ־8% כמעט לאפס, והמימון, שעולה מ־50% ל־75% מהמחיר. אבל צריך לקנות בזמן הנכון, עם הסטטוס הנכון בחוזה. המדריך הזה מסביר את התנאים, את המספרים של 2026 ואת הטעויות שמאבדות את ההטבה, לעולים, למשפחות שמתכננות עלייה ולבני משפחה שעוזרים מהארץ.
התשובה בקצרה
עולה חדש שקונה את הדירה היחידה שלו בישראל בין שנה לפני לשבע שנים אחרי העלייה משלם מס רכישה של 0% עד 1,978,745 ₪ ו־0.5% עד 6,055,070 ₪, לחוזה שנחתם בין 15 באוגוסט 2024 ל־15 בינואר 2028. על דירה של 2.5 מיליון ₪: 2,606 ₪, לעומת 20,538 ₪ לתושב ו־200,000 ₪ לתושב חוץ. עולה גם לווה עד 75% מהמחיר, כמו תושב. את ההטבה אפשר לנצל פעם אחת.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- מס לעולה עד 1,978,745 ₪
- 0%
- מס לעולה עד 6,055,070 ₪
- 0.5%
- חלון הזמן
- שנה לפני / 7 שנים אחרי
- רכישות זכאיות
- 15.8.2024 – 15.1.2028
- מימון בנקאי
- עד 75%
- חיסכון מול תושב חוץ על 2.5 מיליון ₪
- 197,394 ₪
מי זכאי למדרגות העולה
מדרגות העולה הן הקלה שקבועה בתקנה 12 לתקנות מס רכישה. הן לא תלויות באזרחות המקורית או במדינה שעוזבים. צריך לעמוד בארבעה תנאים בבת אחת.
- מעמד עולה. יש לכם תעודת עולה שהנפיק משרד העלייה והקליטה, או מעמד מקביל: אזרח עולה (נולד בחו״ל להורים ישראלים), קטין חוזר. תושב חוזר (ישראלי שחוזר אחרי שהייה ארוכה בחו״ל) לא זכאי למדרגות האלה, אבל יכול ליהנות ממדרגות דירה יחידה של תושב.
- חלון הזמן. הרכישה נחתמת בין שנה לפני תאריך העלייה שבתעודת העולה לשבע שנים אחריו. התאריך שקובע הוא החתימה על הסכם המכר, לא מסירת המפתח ולא הרישום בטאבו.
- דירה יחידה. מאז התיקון של 15 באוגוסט 2024, הנכס חייב להיות הדירה היחידה של הקונה בישראל ולשמש למגוריו. עולה שכבר מחזיק דירה צריך למכור אותה תוך 18 חודשים כדי לשמור על המדרגות.
- תקופת הרכישה. המדרגות המשופרות (0% ואז 0.5%) חלות על חוזים שנחתמו בין 15 באוגוסט 2024 ל־15 בינואר 2028. לפני כן, ואם לא תהיה הארכה גם אחרי כן, חלות מדרגות העולה הישנות: 0.5% עד כ־1.98 מיליון ₪, ואז 5%.
פרט אחד חשוב: ההטבה מנוצלת פעם אחת. עולה שמנצל אותה בשנה השנייה על דירת סטודיו לא יוכל לנצל אותה שוב בשנה השישית על דירת המשפחה. שמרו אותה לרכישה שמצדיקה אותה, במיוחד כי מתחת ל־1,978,745 ₪ מדרגות התושב כבר נותנות 0%.
עולה, תושב, תושב חוץ: המדרגות של 2026 זו לצד זו
מס רכישה מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה פרוגרסיבי: כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך המדרגה שלו. הספים שלמטה מוקפאים עד 15 בינואר 2028 בחוק ההסדרים 2025–2026.
| מדרגת מחיר | עולה חדש | תושב ישראל | תושב חוץ או דירה שנייה |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0% | 8% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 0.5% | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 0.5% | 5% | 8% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% | 10% |
איך לקרוא: עד 6,055,070 ₪, עולה משלם לכל היותר 0.5% על החלק של המחיר שמעל 1,978,745 ₪, כלומר מקסימום 20,382 ₪. מעל 6,055,070 ₪ מדרגות העולה מצטרפות למדרגות התושב. המדרגות המלאות, עם המקרים המיוחדים (משפרי דיור, ירושה, דירה על הנייר), בעמוד מס רכישה 2026, והמחשבון נותן את הסכום המדויק שלכם.
דוגמאות מחושבות: 4 חדרים ב־2.5 מיליון ₪, 5 חדרים ב־4 מיליון ₪
| עולה חדש (0% על 1,978,745 ₪, 0.5% על 521,255 ₪) | 2,606 ₪ |
| תושב, דירה יחידה (0% / 3.5% / 5%) | 20,538 ₪ |
| תושב חוץ (8% מהשקל הראשון) | 200,000 ₪ |
| חיסכון העולה מול תושב חוץ | 197,394 ₪ |
| חיסכון העולה מול תושב | 17,932 ₪ |
| עולה חדש (0% על 1,978,745 ₪, 0.5% על 2,021,255 ₪) | 10,106 ₪ |
| תושב, דירה יחידה (0% / 3.5% / 5%) | 95,538 ₪ |
| תושב חוץ (8% מהשקל הראשון) | 320,000 ₪ |
| חיסכון העולה מול תושב חוץ | 309,894 ₪ |
| חיסכון העולה מול תושב | 85,432 ₪ |
ככל שהדירה יקרה יותר, הפער מול תושב גדל: 18,000 ₪ ב־2.5 מיליון ₪, 85,000 ₪ ב־4 מיליון ₪. מול תושב חוץ הפער עצום מהשקל הראשון. לכן משפחה שהעלייה שלה רצינית מתכננת את הרכישה סביב החלון, ולא להפך.
קנייה לפני העלייה: משלמים 8%, ואז מבקשים בחזרה
הרבה קונים רוצים לסגור דירה לפני המעבר, במיוחד על הנייר, שבה המסירה מגיעה שנה או שנתיים אחרי החתימה. שני מנגנונים שומרים על ההטבה.
מדרגות עולה רטרואקטיביות. אם החוזה נחתם פחות משנה לפני תאריך העלייה, הרכישה נמצאת בתוך החלון. אבל ביום החתימה עוד אין לכם תעודת עולה: רשות המסים מתייחסת אליכם כתושבי חוץ ודורשת 8%. ההליך בפועל:
- בחתימה, עורך הדין מדווח על העסקה תוך 30 יום, ואתם משלמים מס של תושב חוץ תוך 60 יום (על 2.5 מיליון ₪, 200,000 ₪). חלק ממשרדי מיסוי מקרקעין מסכימים לתשלום חלקי כנגד ערבות כשתיק העלייה כבר פתוח בסוכנות היהודית; זה עניין של משא ומתן, לא זכות.
- אחרי העלייה, ברגע שמקבלים תעודת עולה ותעודת זהות, עורך הדין מגיש בקשה לתיקון שומה למשרד מיסוי מקרקעין, עם תעודת העולה, החוזה והצהרת דירה יחידה.
- ההחזר של ההפרש מגיע בדרך כלל תוך חודשיים עד ארבעה, עם ריבית והצמדה מיום התשלום. אפשר להגיש את הבקשה עד ארבע שנים אחרי השומה המקורית, אבל אין סיבה לחכות.
סיווג מחדש כתושב. בנפרד ממעמד העולה, כל תושב חוץ שהופך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה, ושזו דירתו היחידה, יכול לבקש להיות ממוסה במדרגות דירה יחידה של תושב. זו רשת הביטחון אם העלייה מתבצעת יותר משנה אחרי החתימה, וזה גם המסלול של ישראלים שחוזרים מחו״ל: לא מקבלים הכול בחזרה (על 2.5 מיליון ₪ יורדים ל־20,538 ₪, לא ל־2,606 ₪), אבל את רוב הסכום.
קנייה אחרי העלייה: השלבים לפי הסדר
אחרי הנחיתה, הרכישה עוברת את התהליך הרגיל, אבל כמה צעדים בירוקרטיים צריכים לבוא לפני החיפוש, כי הבנק ורשות המסים יבקשו אותם.
- תעודת עולה ותעודת זהות. מונפקות בנמל התעופה או תוך ימים על ידי משרד העלייה והקליטה ומשרד הפנים. תאריך העלייה שמופיע בהן פותח את חלון שבע השנים.
- חשבון בנק ישראלי. הכרחי למשכנתא ולתשלומים למוכר. הבנקים פותחים ״חשבון עולה״ בהצגת תעודת העולה, לא פעם עם עמלות מופחתות בשנה הראשונה. פתחו אותו לפני שמתחילים לחפש.
- היסטוריית הכנסות. אם אתם שכירים בישראל, הבנק ירצה 3 עד 6 תלושי שכר. אם ההכנסה נשארת בחו״ל, הוא יקבל מסמכים מתורגמים מחו״ל שנה עד שנתיים. בכל מקרה, אספו את דוחות המס של השנתיים האחרונות ממדינת המוצא.
- מספר מזהה למס. מספר תעודת הזהות משמש גם כמספר הנישום; עורך הדין משתמש בו בהצהרת מס הרכישה.
- עורך דין שאינו קשור למוכר. כמו בכל רכישה בישראל, עורך הדין בודק בטאבו, מנסח את החוזה ומגיש את הצהרת המס. לעולה הוא גם מוודא שהחוזה מציין את הסטטוס ואת תאריך העלייה.
עולה שכבר יש לו חשבון, מסמכים ואישור עקרוני מהבנק קונה באותו קצב כמו תושב: חודשיים עד שישה בדירה יד שנייה, לפי לוח התשלומים בחוזה.
משכנתא לעולה: עד 75%, עם תיק לא שגרתי
ברגע שעולה רשום (תעודת זהות, כתובת בישראל, חשבון בנק), הבנקים מתייחסים אליו כתושב: הוראת בנק ישראל מאפשרת מימון של עד 75% מהמחיר לדירה ראשונה ויחידה, לעומת 50% בפועל לתושב חוץ. על 2.5 מיליון ₪, זה 625,000 ₪ פחות הון עצמי. לקונה שהעלייה שלו מתוכננת תוך שנתיים, רוב הבנקים כבר נותנים 70 עד 75% בהצגת תיק העלייה, לפעמים עם העמדת הכסף מותנית בהגעה בפועל.
מה ששונה מתושב ותיק הוא התיק: אין היסטוריית אשראי בישראל, ההכנסה לא פעם עדיין בדולרים, בליש״ט או באירו, לפעמים עבודה מרחוק למעסיק זר. חמשת הבנקים הגדולים מפעילים מסלולי ״משכנתא לעולים״ שבנויים לזה: הכנסה מחו״ל מתקבלת עם הפחתה של 10 עד 20%, מסמכים מתורגמים, בנקאי ייעודי בסניפים בירושלים, נתניה, רעננה ומודיעין. הריביות הן ריביות שוק (פריים 4.75% בנובמבר 2026, קבועה לא צמודה 4.8 עד 5.5%), עם הכלל שלפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה. התנאים המלאים, דוגמה מלאה והמלכודות הייחודיות לעולים בעמוד משכנתא לעולים חדשים; היסודות (פריים, מדד, מסלולים) במדריך המשכנתא.
לשכור קודם או לקנות בתוך החלון: האסטרטגיה
שבע שנים זה הרבה זמן. שום דבר לא מחייב לקנות בחצי השנה הראשונה, ורוב היועצים ממליצים לשכור שנה לפני הקנייה: זמן לבחור עיר, להכיר שכונות, לייצב הכנסה וללמוד לקרוא מודעה (שטח ברוטו, קומה, ממ״ד). אבל שלושה דברים מדברים נגד המתנה ארוכה מדי.
| קריטריון | לשכור שנה־שנתיים, ואז לקנות | לקנות בשנת העלייה |
|---|---|---|
| מדרגות העולה | נשמרות (חלון של 7 שנים), אבל המדרגות המשופרות מסתיימות ב־15 בינואר 2028 | נשמרות, המדרגות המשופרות מובטחות |
| מימון | עד 75%, עם תלושי שכר ישראליים: תיק פשוט יותר | עד 75%, על הכנסה מחו״ל עם הפחתה: תיק כבד יותר |
| שכר דירה בינתיים | 5,000 עד 9,000 ₪ לחודש לפי העיר, כלומר 60,000 עד 200,000 ₪ | אין, אבל יש החזר משכנתא מיידי |
| סיכון מחיר | 5 עד 10% לשנה בחלק מהערים (נתניה +8.2%, תל אביב +10.3% בשנה) | המחיר נעול, אבל נבחר עם פחות מידע |
| סיכון לבחירה שגויה | נמוך | ממשי: שכונה, בית ספר, נסיעות |
הפשרה הנפוצה: לשכור בעיר היעד, לחתום על דירה על הנייר בשנה הראשונה או השנייה עם לוח תשלומים 20/80, ולהיכנס לגור במסירה. מקבלים את המדרגות המשופרות, היתרה ממומנת כשההכנסה כבר בשקלים, והיה זמן לבחור. המחיר הוא זה של כל קנייה על הנייר: היתרה צמודה למדד תשומות הבנייה והמסירות מתאחרות. להשוואת ערים ושכונות, העמודים של ירושלים ונתניה נותנים מחירים אמיתיים לפי שכונה.
הטבות העולה האחרות, מחוץ לדיור
הדיור הוא רק חלק מ״סל״ העולה, ולא כדאי לבלבל אותו עם השאר. סל הקליטה הוא הטבה כספית שמשרד העלייה והקליטה משלם בחצי השנה הראשונה; הוא לא קשור לרכישה, ואף בנק לא סופר אותו כהון עצמי. הפטור לעשר שנים על הכנסות ורווחי הון ממקורות בחו״ל נוגע למס הכנסה, לא למס רכישה; הוא לא משנה דבר במס הרכישה, אבל משפיע על ההחלטה אם לשמור או למכור נכס בחו״ל. הנחות במכס על ריהוט ומכשירי חשמל, אולפן חינם וסיוע בשכר דירה אחרי סל הקליטה משלימים את החבילה. לצד המיסויי הכללי של העלייה (תושבות מס, הפטור, אמנות עם ארה״ב, בריטניה וצרפת), ראו Shekel Guide.
פעם היו ״משכנתאות מדינה״ לעולים (הלוואות מסובסדות ממשרד הבינוי והשיכון, זכאות). היום הסכומים, כמה עשרות אלפי שקלים, שוליים לעומת מחיר דירה; בקשו את תעודת הזכאות, אבל אל תבנו עליה תוכנית מימון.
הטעויות היקרות
- קנייה דרך חברה. מדרגות העולה הן אישיות. חברה, גם אם העולה מחזיק בה 100%, משלמת 8% מהשקל הראשון (דירה נוספת) ומאבדת גם את הגישה למימון של 75%. על 2.5 מיליון ₪ הטעות עולה קרוב ל־197,394 ₪.
- שני קונים, עולה אחד. אם בן זוג או הורה שאינם עולים רשומים בחוזה, החלק שלהם ממוסה לפי הסטטוס שלהם: דירה יחידה של תושב אם הם גרים בישראל, 8% אם הם תושבי חוץ. רכישה 50/50 עם בן זוג תושב חוץ על 2.5 מיליון ₪ עולה כ־101,000 ₪ מס במקום 2,606 ₪. עורך הדין יכול להציע חלוקה אחרת, אבל הבנק גם בוחן מי הלווים: סגרו את זה לפני החתימה. זה רלוונטי במיוחד להורים שרוצים ״להיכנס לחוזה״ כדי לעזור.
- לחתום יותר משנה לפני העלייה. ב־13 חודשים, מדרגות העולה אבודות; נשאר הסיווג מחדש כתושב תוך שנתיים, שהוא פחות נדיב. אם העלייה בתהליך, מתאימים את תאריך החוזה, לא את תאריך המסירה.
- לבזבז את ההטבה על דירה קטנה. מתחת ל־1,978,745 ₪ מדרגות התושב כבר נותנות 0%. ניצול מדרגות העולה על הדירה הזו שורף אותן לחינם.
- להאמין ל״הנחת עולים״ של קבלן. חלק מהקבלנים מפרסמים ״מחירי עולים״ או מבטיחים ״לכסות את מס הרכישה״. המס מחושב על ידי רשות המסים לפי הסטטוס שלכם, לא על ידי הקבלן; הנחה במחיר היא הנחה, שמנהלים עליה משא ומתן כמו על כל הנחה ומשווים למחיר למ״ר בשכונה. תנו לעורך הדין שלכם, לא לזה של הקבלן, לבדוק את החוזה.
- לשכוח את המדינה שעוזבים. אזרח אמריקאי ממשיך לדווח על הכנסות מכל העולם ועשוי לשלם מס אמריקאי במכירה עתידית; תושב בריטניה או צרפת שקונה לפני העזיבה צריך לבדוק את חובות הדיווח שם. לא הבנק ולא הקבלן יגידו לכם את זה.
לתקציב המלא מעבר למחיר (עורך דין 0.5 עד 1% + מע״מ, מתווך 2% + מע״מ, יועץ, שמאות, עמלות בנק), ראו עלויות קניית דירה; לקנייה מרחוק בזמן שהעלייה בהכנה, קניית דירה מחו״ל.
מה משתנה ב־2027 וב־2028
שלושה תאריכים לעקוב אחריהם. 15 בינואר 2028: סוף מדרגות העולה המשופרות (0.5% עד 6,055,070 ₪) לחוזים שנחתמים אחרי התאריך הזה, אלא אם תקציב 2027–2028 יאריך אותן; ברירת המחדל היא מדרגות העולה הישנות (0.5% ואז 5%) או מדרגות התושב, הטוב מביניהם. 16 בינואר 2028: סוף הקפאת הספים, ואחריו המדרגות חוזרות להצמדה שנתית למדד המחירים לצרכן. ריביות: בנק ישראל הוריד את הריבית ל־3.25%; צפויה ירידה איטית ב־2027, שמשפרת את כושר הלווייה אבל לא מזיזה את חלון המס. עולה שמתלבט בין חתימה בסוף 2027 לחתימה ב־2028 צריך לחתום לפני 15 בינואר 2028.
שאלות נפוצות
אפשר לקבל את מדרגות העולה אם קונים לפני העלייה?
כן, אם החוזה נחתם לא יותר משנה לפני תאריך העלייה שמופיע בתעודת העולה. בפועל משלמים מס של תושב חוץ (8%) בחתימה, ואז עורך הדין מגיש בקשה לתיקון שומה עם תעודת העולה, ורשות המסים מחזירה את ההפרש עם ריבית והצמדה כחוק. על 2.5 מיליון ₪ ההחזר עובר 197,000 ₪.
מדרגות העולה חלות על דירה שנייה?
לא. מאז התיקון של 15 באוגוסט 2024, המדרגות של 0% / 0.5% שמורות לדירה היחידה של העולה בישראל, שבה הוא צריך לגור. עולה שכבר מחזיק דירה בישראל וקונה שנייה משלם 8% מהשקל הראשון, כמו משקיע, אלא אם הראשונה נמכרת תוך 18 חודשים.
בן או בת הזוג שלי לא עולים: כמה נשלם?
רשות המסים בוחנת את החלק של כל קונה. אם הזוג קונה 50/50, החצי של העולה ממוסה במדרגות העולה וחצי בן הזוג לפי מה שחל עליו: מדרגות דירה יחידה של תושב אם הוא גר בישראל, 8% אם הוא תושב חוץ. על 2.5 מיליון ₪ עם בן זוג תושב חוץ, הסכום מגיע לכ־101,000 ₪ במקום 2,606 ₪ אילו העולה קנה לבד. את החלוקה קובעים עם עורך הדין לפני החתימה.
כמה בנק ילווה לעולה בלי היסטוריה בישראל?
עד 75% מהמחיר לדירה ראשונה ויחידה, כמו כל תושב, ברגע שהעולה רשום (תעודת זהות, חשבון בנק). הבנקים מקבלים הכנסה מחו״ל שנה עד שנתיים אחרי העלייה, עם הפחתה של 10 עד 20% בגלל סיכון המטבע. על 2.2 מיליון ₪ זו הלוואה אפשרית של 1,650,000 ₪ והחזר חודשי של כ־9,400 ₪ ל־25 שנה.
אפשר להשתמש בהטבת העולה פעמיים?
לא. ההטבה מנוצלת פעם אחת, על רכישה אחת, בתוך החלון שבין שנה לפני לשבע שנים אחרי העלייה. עולה שקונה דירה קטנה של 1.5 מיליון ₪ בשנה הראשונה (מס 0 ₪ ממילא, גם במדרגות תושב) ״שרף״ את ההטבה לחינם; לרוב עדיף לשמור אותה לרכישה גדולה יותר.
מה אם קונים ב־2028 או אחר כך?
המדרגות המשופרות (0.5% עד 6,055,070 ₪) הן הוראת שעה לחוזים שנחתמים מ־15 באוגוסט 2024 עד 15 בינואר 2028. בלי הארכה, עולה יחזור למדרגות העולה הישנות (0.5% עד קצת פחות מ־2 מיליון ₪, ואז 5%) או למדרגות דירה יחידה של תושב, הטוב מביניהם. ההחלטה תתקבל בתקציב 2027–2028; רכישה שמתוכננת ל־2028 לא צריכה להסתמך על ההטבה של היום.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
משכנתא לעולה, עם יועץ שמטפל בתיקי עלייה
הכנסה עדיין בדולרים או באירו, בלי היסטוריית אשראי בישראל, עלייה בעוד חצי שנה או לפני שנה: יועץ בונה את התיק לבנקים שיש להם מסלול לעולים ואומר לכם כמה אפשר ללוות, ללא התחייבות.