אדמות הכנסייה בירושלים: לקנות בטלביה, רחביה או ניות ב־2026
חלק מהרחובות המבוקשים ביותר בירושלים עומדים על קרקע שבעלי הדירות לא מחזיקים בה. בטלביה, בניות ובחלקים מרחביה הקרקע שייכת לחברה פרטית שקנתה אותה מהכנסייה היוונית־אורתודוקסית, והחכירות שבידי הדיירים מסתיימות בתחילת שנות ה־2050. הנה מה זה אומר על המחיר, על המימון ועל המכירה בעתיד, איפה הדברים עומדים אחרי הדיון בבג״ץ באוקטובר 2026, ואיך בודקים נכס לפני שמגישים הצעה.
התשובה בקצרה
כ־500 דונם בטלביה, בניות ובחלקים מרחביה, עם יותר מ־1,000 דירות, עומדים על קרקע שהפטריארכיה היוונית־אורתודוקסית החכירה לקק״ל ל־99 שנה ב־1951–1952. בעלי הדירות שם מחזיקים בחכירה, לא בקרקע, והחכירות מסתיימות ב־2051–2052. מאז מכרה הכנסייה את זכויותיה למשקיעים פרטיים, האחרונים קבוצה בהובלת Extell, בכ־750 מיליון ₪. דירות על הקרקע הזו נמכרות בכ־10% פחות מדירות דומות בבעלות מלאה כשנותרו יותר מ־40 שנה, ובכ־30% פחות כשנותרו 40 שנה או פחות, וקשה יותר לממן אותן. ב־28 באוקטובר 2026 לחץ בג״ץ על קק״ל לנהל משא ומתן על הארכה. לפני כל הצעה, תנו לעורך דין לקרוא את נסח הטאבו ואת חוזה החכירה.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- השטח הרלוונטי
- ≈ 500 דונם מרכז ירושלים
- דירות על הקרקע
- 1,000–1,300 לפי המקור
- סיום החכירה
- 2051–2052 חכירות ל־99 שנה
- הנחה מול בעלות מלאה
- 10–30% גלובס, 2025
- המכירה האחרונה של הקרקע
- ≈ 750 מיליון ₪ 2023–2024
- דיון בבג״ץ
- 28.10.2026 התיק עדיין פתוח
איך הקרקע הוחכרה
בשלהי התקופה העות׳מאנית ובתקופת המנדט קנו מוסדות נוצריים מגרשים גדולים מחוץ לחומות העיר העתיקה. הפטריארכיה היוונית־אורתודוקסית החזיקה בחלק גדול ממה שהפך לטלביה, לניות ולאזור שסביב מנזר המצלבה. אחרי 1948 המדינה הצעירה רצתה לבנות שם בלי לקנות את הקרקע, והכנסייה הייתה זקוקה להכנסה. הפתרון היה שלושה הסכמים, שנחתמו ב־1951 וב־1952, שבהם הוחכרה הקרקע לקרן קיימת לישראל (קק״ל) ל־99 שנה.
על הקרקע נבנו בתים שנמכרו כחכירות משנה ארוכות. מי שקונה דירה בטלביה מחזיק אפוא בחכירה שרשומה דרך קק״ל, שרשות מקרקעי ישראל מנהלת, בזמן שהבעלות על הקרקע נשארת אצל מישהו אחר. וה״מישהו״ הזה התחלף. הפטריארכיה מכרה את זכויותיה לשותפויות השקעה פרטיות ב־2011 וב־2016, וב־2023 הסכימה קבוצה בהובלת היזם האמריקאי גארי בארנט (Extell) לרכוש אותן, דרך קרקעות ירושלים 2022 בע״מ, בכ־750 מיליון ₪; לדברי החברה, העסקה הושלמה בתחילת 2024.
באילו שכונות
הגוש הגדול משתרע על טלביה (סביב רחוב דיזרעאלי), ניות וחלקים מרחביה, ויש עליו גם מלונות, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים וחלק ממתחם בית הכנסת הגדול. גופים כנסייתיים אחרים מחזיקים במגרשים קטנים יותר במקומות נוספים: חלקים מבקעה, מגרשים ברחביה שקשורים למנזר רטיסבון, ואזור ברסקו שבו הקרקע נמכרה ליזם ב־2013. שמאים ספרו כ־3,000 דירות בירושלים על קרקע שבבעלות, או שהייתה בבעלות, כנסיות.
הרחוב לא מספיק כדי לדעת. לשני בניינים באותו גוש יכולים להיות בעלים שונים של הקרקע מתחתם. התשובה האמינה היחידה נמצאת בנסח הטאבו של הנכס ובחוזה החכירה, ולכן עורך הדין קורא אותם לפני ההצעה, לא אחריה.
איפה הדברים עומדים בנובמבר 2026
- שלוש חכירות ל־99 שנה מהפטריארכיה לקק״ל.
- הכנסייה מוכרת את זכויותיה לשותפויות השקעה פרטיות.
- זרוע הנדל״ן של קק״ל מודיעה ליותר מ־1,000 משקי בית שהחליטה עקרונית להאריך את החכירות.
- קבוצה בהובלת Extell קונה את הזכויות בכ־750 מיליון ₪.
- דיווחים על מגעים להארכה של 50 שנה; 204 תושבים, מלונות ומוסד עותרים לבג״ץ.
- בית המשפט לא מכריע אבל לוחץ על קק״ל, שמודה שלא התקיים משא ומתן מאז יולי 2025, ומבקש עדכון על התקדמות ממשית.
השאלה המשפטית היא מי משלם על ההארכה וכמה זמן היא תימשך. ההסכמים המקוריים כוללים מנגנון שקובע את שני הדברים אם הצדדים לא מגיעים להסכמה. קק״ל טוענת שאין לה חובה משפטית להאריך, אבל שהיא פועלת לקראת פתרון; העותרים טוענים שהיא יכולה, וצריכה, לחדש. עד שתיחתם הארכה, כל עסקה באזור מגלמת את אי־הוודאות הזו במחיר.
ההשפעה על המחיר
ההנחה גדלה ככל שסיום החכירה מתקרב. מחקר שפורסם בגלובס ביוני 2025 מדד אותה במרכז ירושלים:
| מצב | פער מחיר |
|---|---|
| נותרו יותר מ־40 שנה לחכירה | כ־10% פחות |
| נותרו 40 שנה או פחות | כ־30% פחות |
| ירידת ערך ממוצעת | 10% עד 15% פחות |
| מחיר ממוצע למ״ר, אדמת כנסייה | פחות מ־40,000 ₪ |
| מחיר ממוצע למ״ר, בעלות מלאה דומה | קרוב ל־50,000 ₪ |
ב־2014 שתי הקטגוריות נמכרו בכ־29,000 ₪ למ״ר. הפער נפתח כששנות ה־2050 התחילו להיראות באופק, ואותו מחקר מצא שהסיכוי למכירה ירד בכ־20% מ־2020. לחכירות בטלביה ובניות נותרו היום כ־25 שנה, כלומר הן נמצאות בחלק התלול ביותר של העקומה.
משכנתא ומכירה בעתיד
בנק מלווה כנגד נכס שהוא יכול למכור אם הלווה מפסיק לשלם. כשהחכירה מסתיימת בתוך תקופה של משכנתא ל־25 או 30 שנה, הבטוחה הזו מצטמקת. בפועל הבנקים מלווים פחות, בתנאים פחות טובים, או מסרבים, ושמאי הבנק מעריך את הנכס בהתחשב בתקופה שנותרה. תושב חוץ, שגם בדירה רגילה מוגבל לכ־50% מימון, חשוף יותר מכולם: השיגו אישור עקרוני על הנכס הספציפי הזה לפני החתימה, לא אישור כללי.
המכירה בעתיד פועלת לפי אותו היגיון. הקונה שלכם יעמוד מול אותם בנקים ומול חכירה קצרה עוד יותר. לכן שמאים ממליצים כבר שנים להימנע מהנכסים האלה, או לקנות רק בהנחה גדולה מספיק כדי לספוג עלות עתידית של רכישת הקרקע או של הארכה.
דוגמה מחושבת: ההנחה מספיקה?
| דירה דומה בבעלות מלאה בסביבה (50,000 ₪ למ״ר) | 5,000,000 ₪ |
| המחיר המבוקש על אדמת כנסייה (40,000 ₪ למ״ר) | 4,000,000 ₪ |
| ההנחה | 1,000,000 ₪ (20% פחות) |
| עלות רכישת הקרקע שנראתה בעסקאות קודמות (26% מהשווי) | ≈ 1,300,000 ₪ |
| מחיר + רכישת הקרקע | ≈ 5,300,000 ₪ |
בשתי עסקאות שדווחו ב־2019–2020 מכרו יזמים לדיירים את הבעלות המלאה בכ־26% משווי הדירה. אם תצטרכו לעשות אותו דבר כאן, הדירה על אדמת הכנסייה תעלה יותר מהדירה בבעלות מלאה. ההנחה משתלמת רק אם אתם מצפים להארכה זולה יותר, או אם אתם מתכננים להחזיק בדירה לתקופה קצרה יותר ומוכנים לקחת את סיכון המכירה. מס הרכישה משולם על המחיר ששילמתם, לפי המדרגות הרגילות.
מה לבדוק לפני הצעה
- לקרוא את נסח הטאבו. הוא מראה אם אתם קונים בעלות או חכירה, ולמי שייכת הקרקע. עורך הדין מפיק אותו באינטרנט בכמה עשרות שקלים.
- לקרוא את חוזה החכירה עצמו. תאריך הסיום, סעיף החידוש, מי מחזיק בחכירה הראשית (קק״ל, רשות מקרקעי ישראל, חברה), ודמי הסכמה או תשלומים שחלים בהעברה.
- לתמחר את התקופה שנותרה. להשוות לעסקאות בבעלות מלאה באותו רחוב, לא לממוצע השכונה, ולהחיל את הטווחים של גלובס שלמעלה.
- להשיג אישור עקרוני על הנכס הספציפי. לשאול את הבנק, או יועץ משכנתאות, אם הוא מלווה על החכירה הזו ובאיזה אחוז מימון.
- להתעלם מזכויות בנייה ״מובטחות״. בקרקע חכורה, זכויות שלא נוצלו והרחבות עשויות להיות שייכות לבעל הקרקע, לא לכם. אל תשלמו עליהן.
- לא לחתום על שום דבר קודם. אין זיכרון דברים לפני שלבים 1 עד 4. התהליך המלא בעמוד קניית דירה שלב אחר שלב.
בשאר ירושלים, רוב הבתים עומדים על קרקע שמנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל בחכירות ארוכות שמתחדשות, והבנקים מתייחסים אליהן כרגיל. הבעיה שתוארה כאן ייחודית לקרקע שבבעלות כנסיות או חברות פרטיות. עורך דין ירושלמי מזהה את ההבדל במבט אחד: ראו עורך דין מקרקעין בירושלים. מחירים לפי שכונה בעמודי רחביה וקטמון, ומס הרכישה במחשבון מס הרכישה.
שאלות נפוצות
מה הן ״אדמות הכנסייה״ בירושלים?
קרקעות שבבעלות, או שהיו בבעלות, מוסדות נוצריים, בעיקר הפטריארכיה היוונית־אורתודוקסית, שעליהן נבנו בתים בחכירה ארוכה. הגוש המוכר ביותר, כ־500 דונם בטלביה, בניות ובחלקים מרחביה, הוחכר לקק״ל ל־99 שנה ב־1951–1952. הדיירים מחזיקים בחכירות משנה דרך קק״ל, שמנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, והחכירות מסתיימות בסביבות 2051–2052.
למי שייכת הקרקע היום?
לא לכנסייה. הפטריארכיה מכרה את זכויותיה לשותפויות השקעה פרטיות ב־2011 וב־2016. ב־2023 קבוצה בהובלת היזם האמריקאי גארי בארנט (Extell) הסכימה לרכוש אותן, דרך חברת קרקעות ירושלים 2022 בע״מ, בכ־750 מיליון ₪; לדברי החברה, העסקה הושלמה בתחילת 2024. קק״ל עדיין מחזיקה בחכירות הראשיות.
הדיירים יאבדו את הדירות ב־2051?
אף אחד לא יכול להבטיח את התוצאה, אבל פינוי הוא לא התרחיש שמישהו צופה. ההסכמים המקוריים נותנים לקק״ל דרך להאריך, עם מנגנון שקובע את משך ההארכה ואת עלותה אם הצדדים לא מסכימים. השאלות הפתוחות הן לכמה זמן תהיה ההארכה ומי ישלם עליה. ב־28 באוקטובר 2026 ביקש בג״ץ מקק״ל לדווח על התקדמות ממשית במשא ומתן.
בכמה זולה יותר דירה על אדמת כנסייה?
מחקר שפורסם בגלובס ביוני 2025 מצא ירידת ערך ממוצעת של 10 עד 15%: כ־10% מתחת לדירות דומות כשנותרו יותר מ־40 שנה לחכירה, וכ־30% כשנותרו 40 שנה או פחות. דירות על אדמות הכנסייה נמכרו בממוצע בפחות מ־40,000 ₪ למ״ר, לעומת קרוב ל־50,000 ₪ בדירות דומות בבעלות מלאה. דיווחים קודמים דיברו על פער של 25 עד 30%.
אפשר לקבל משכנתא על דירה באדמת כנסייה?
לפעמים, ובתנאים פחות טובים. הבנקים נרתעים מלהלוות כנגד חכירה שמסתיימת בתוך תקופת ההלוואה, ושמאי הבנק מעריך את הנכס בהתחשב בתקופה שנותרה. תושב חוץ שמקבל 50% מימון על דירה רגילה צריך להיערך לפחות, או לסירוב, ולהשיג אישור עקרוני על הנכס הספציפי הזה לפני החתימה.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
- Jerusalem Post – בג״ץ לוחץ על קק״ל בפרשת החכירות על אדמות הכנסייה בירושלים (29.10.2026)
- גלובס – צניחה בביקוש לדירות על אדמות הכנסייה בירושלים (12.6.2025)
- Times of Israel – תושבי ירושלים על קרקע חכורה זועמים על מגעים חשאיים (3.7.2025)
- רשות מקרקעי ישראל – חכירות ורישום זכויות
- כל זכות – זכויות במקרקעין, טאבו וחכירה
לבדוק את הזכויות לפני שמגישים הצעה
עורך דין מקרקעין בירושלים קורא את נסח הטאבו ואת חוזה החכירה, ואומר לכם למי שייכת הקרקע, מתי החכירה מסתיימת ומה זה עושה למחיר, לפני שאתם חותמים על משהו.