האם זר או תושב חוץ יכול לקנות דירה בישראל?
זו השאלה שעולה כשבן הזוג אינו ישראלי, כשההורים בחו״ל רוצים לקנות דירה לילדים שגרים בארץ, או כשישראלי שגר שנים בחו״ל שואל אם הוא עדיין ״נחשב״. התשובה: כן, בלי שום תנאי של אזרחות, דת או תושבות. מה שמשתנה לקונה שאינו תושב הוא המס, הגישה לאשראי וכמה פורמליות שמטפלים בהן מחו״ל. הנה העיקר, במספרים של 2026.
התשובה בקצרה
כן. זר, מכל אזרחות ובלי לגור בישראל, יכול לקנות דירה, בית או נכס מסחרי, לרשום אותו על שמו בטאבו ולמכור אותו בחופשיות. גם ישראלי שגר בחו״ל, בן זוג זר או הורים שגרים בחו״ל. מה שמשתנה לעומת תושב: מס רכישה של 8% מהשקל הראשון במקום מדרגות שמתחילות ב־0%, משכנתא של עד 50% מהמחיר בפועל, ופורמליות מרחוק (ייפוי כוח, חשבון בנק, העברות מתועדות). עסקת יד שנייה נסגרת תוך 2 עד 6 חודשים.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- הגבלת אזרחות
- אין
- מס רכישה, תושב חוץ
- 8%
- אותו מס, תושב בדירה יחידה
- 0 ← 5%
- מימון בנקאי
- ≈ 50%
- משך עסקה, יד שנייה
- 2–6 חודשים
- מחיר ממוצע ארצי
- 2.33 מיליון ₪
מי יכול לקנות, ומה
בחוק הישראלי אין מעמד של ״קונה זר״ שמגביל גישה לנדל״ן. תושב חוץ קונה עם הדרכון שלו, חותם על חוזה בעברית (שעורך הדין מתרגם לו), והשם שלו נרשם בטאבו בדיוק כמו של אזרח. אין אישור מוקדם, אין מכסה ואין אזור שסגור לזרים למגורים. גם אין תנאי דתי. מה שקובע את המס הוא תושבות המס ביום החתימה, לא הדרכון: ישראלי שגר עשר שנים בלונדון הוא תושב חוץ, ואמריקאי שמרכז חייו בחיפה הוא תושב.
יש שלושה משטרי בעלות, וזר נהנה מגישה לשלושתם:
| משטר | מה קונים | גישה לזר |
|---|---|---|
| טאבו פרטי | בעלות מלאה, רשומה בלשכת רישום המקרקעין | ללא הגבלה |
| רמ״י (רשות מקרקעי ישראל) | חכירה לדורות מתחדשת של 49 או 98 שנה על קרקע של המדינה, שהיא בעלות לכל דבר מלבד השם | ללא הגבלה במגורים בעיר; תנאי קבלה ביישובים קהילתיים מסוימים |
| חברה משכנת | זכויות רשומות אצל הקבלן או בחברה, עד לרישום בטאבו | ללא הגבלה; לבדוק את לוח הזמנים להסדרת הרישום |
ולמי שמגיע מחו״ל: בישראל אין חברת טייטל, אין closing attorney ואין סוליסיטור. עורך דין המקרקעין בודק את הנכס, מנסח את הסכם המכר ורושם את העסקה. הנוטריון הישראלי רק מאמת חתימות ותרגומים.
כמה משלם תושב חוץ, וכמה משלם תושב
כאן הסטטוס משנה. למס הרכישה יש שתי טבלאות מדרגות, מוקפאות מ־16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028:
| מדרגת מחיר | תושב, דירה יחידה | תושב חוץ או דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| 1,978,745 ← 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 ← 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| 6,055,070 ← 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל | 10% | 10% |
על דירה של 2.5 מיליון ₪, תושב שקונה דירה יחידה משלם כ־20,500 ₪; תושב חוץ משלם 200,000 ₪, כ־63,000 $. הפער לבדו מממן חצי חניה. שאר העלויות (עורך דין 0.5% עד 1% + מע״מ, תיווך 2% + מע״מ, שמאות, תרגומים) זהות לכולם. התשובה הקצרה על המדרגות האלה נמצאת בעמוד מס רכישה לתושב חוץ, וההון העצמי הכולל שצריך לגייס בעמוד כמה הון עצמי צריך.
פירוט לפי מדרגות
| מדרגה | שיעור | מס |
|---|
מדרגות מ־16 בינואר 2025, מוקפאות עד 15 בינואר 2028 (חוק ההסדרים). תושב חוץ ממוסה כרוכש דירה נוספת, אלא אם יהפוך לתושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה. התשלום תוך 60 יום מהחתימה.
ההבדל השני: האשראי. הבנקים מלווים לתושבי חוץ, אבל בפועל 50% מהמחיר, לעומת 75% לתושב שקונה דירה ראשונה. קונה זר שיש לו אזרחות ישראלית, או שמתכנן עלייה תוך שנתיים, עולה ל־70%–75%. הפירוט בעמוד משכנתא לתושבי חוץ.
איך זה עובד כשלא גרים בישראל
- בוחרים עורך דין מקרקעין שאינו קשור למוכר, לפני כל הצעה. הוא קורא את המודעה, מוציא נסח טאבו, בודק משכנתאות, חובות לעירייה והיתר בנייה. לעולם לא חותמים בלעדיו על זיכרון דברים: המסמך הזה מחייב.
- מכינים את הכסף ואת התיעוד שלו. הבנקים בישראל מיישמים את כללי איסור הלבנת הון בקפדנות: כל העברה של הון עצמי צריכה להיות מתועדת עד המקור (חסכונות, מכירה, מתנה).
- חותמים על החוזה, בנוכחות או בייפוי כוח שנחתם בפני נוטריון במדינת המגורים וקיבל אפוסטיל, או בקונסוליה ישראלית. מקדמה של 10% עד 20% בחתימה, והערת אזהרה בטאבו שחוסמת כל מכירה אחרת.
- משלמים לפי לוח התשלומים, מגישים הצהרת מס רכישה תוך 30 יום ומשלמים תוך 60 יום.
- מקבלים את המפתחות ורושמים את הנכס על שמכם בטאבו, ועורך הדין עושה את זה בשבילכם.
התהליך המלא מפורט בעמוד קניית דירה שלב אחר שלב, והצד של הקנייה מרחוק בעמוד קנייה בלי להגיע לארץ. לקונים מארה״ב ומבריטניה יש עמודים ייעודיים באנגלית: קנייה מארה״ב וקנייה מבריטניה.
חריגים ומקרים מיוחדים
- הופכים לתושבים תוך שנתיים. תושב חוץ שעובר לגור בישראל תוך שנתיים מהרכישה יכול לבקש שהדירה תסווג כ״דירה יחידה״ ולקבל בחזרה את הפרש המס. על 2.5 מיליון ₪, זה קרוב ל־180,000 ₪.
- עולים לארץ. מדרגות העולה (0% עד 1,978,745 ₪, ואחר כך 0.5% עד 6,055,070 ₪) חלות על רכישה שנעשית משנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה, לדירה יחידה, עד 15 בינואר 2028. זה המנוף החזק ביותר, והוא מוכרע לפני החתימה.
- אתם אזרחים ישראלים שגרים בחו״ל. במס רכישה קובעת תושבות המס, לא הדרכון: ישראלי שגר בניו יורק משלם 8% כמו כל תושב חוץ. בבנק, לעומת זאת, האזרחות פותחת מימון של 70%–75%.
- בן זוג זר. רשות המסים רואה בבני זוג יחידה אחת: אם אחד מהם תושב ישראל ואין לזוג דירה אחרת, בדרך כלל חלות מדרגות הדירה היחידה, גם כשהשני אזרח זר שלא גר כאן מעולם.
- הורים בחו״ל שקונים לילדים בארץ. אם הדירה נרשמת על שם ההורים, הם תושבי חוץ ומשלמים 8%. אם היא נרשמת על שם הילד התושב, שאין לו דירה אחרת, והכסף ניתן כמתנה מתועדת, חלות המדרגות של הילד. את המבנה מתכננים עם עורך הדין לפני החתימה.
- הנכס בפרויקט פינוי-בינוי או תמ״א 38. זר יכול לקנות יחידה בפרויקט התחדשות עירונית, עם מסירה בעוד 3 עד 6 שנים והבטוחות של חוק המכר. ראו העמוד הייעודי.
- הנכס חקלאי או ביישוב קהילתי. ועדת קבלה מקומית יכולה להתנות את הרכישה. נדיר בערים, נפוץ בפריפריה הכפרית.
דוגמה מחושבת: זוג מטורונטו, 4 חדרים בנתניה
| מחיר | 2,600,000 ₪ |
| מס רכישה (8%) | 208,000 ₪ |
| עורך דין של הקונה (0.75% + 18% מע״מ) | ≈ 23,000 ₪ |
| השתתפות בהוצאות המשפטיות של הקבלן (תקרה בחוק) | ≈ 6,500 ₪ |
| יועץ משכנתאות, שמאות, עמלות בנק | ≈ 18,000 ₪ |
| ייפוי כוח, אפוסטיל, תרגומים, העברות | ≈ 5,000 ₪ |
| עלות כוללת | ≈ 2,860,500 ₪ (+ 10%) |
| משכנתא של 50% ל־25 שנה | 1,300,000 ₪ ← ≈ 7,300 ₪ לחודש |
| מזומן שצריך לתכנן | ≈ 1,560,500 ₪ (≈ 492,000 $) |
אותו זוג, אם הוא פותח תיק עלייה לשנה שאחרי, משלם כ־3,100 ₪ מס רכישה במקום 208,000 ₪ ולווה עד 75%. המזומן הנדרש יורד לכ־700,000 ₪ (≈ 221,000 $). ואם אחד מבני הזוג ישראלי שחוזר לגור בארץ תוך שנתיים, ההפרש לפי מדרגות התושב מוחזר. מחירי נתניה לפי שכונה נמצאים בעמוד של נתניה.
המלכודות שעולות לקונים מחו״ל ביוקר
- עורך הדין ״שמציע״ הקבלן או המתווך. הוא מייצג את המוכר. קחו עורך דין משלכם.
- השטח שבמודעה. הוא ברוטו (קירות, מרפסת, חלק ברכוש המשותף): יש לחשב 15% עד 20% פחות בשטח השימושי.
- זיכרון דברים שנחתם ״כדי לשריין את הנכס״. זה חוזה, ובתי המשפט בישראל אוכפים אותו.
- לשכוח את כללי המס במדינת המגורים. אזרח אמריקאי מדווח על החשבון הישראלי ב־FBAR וב־FATCA, ועל שכר הדירה העתידי בטופס 1040 עם זיכוי לפי אמנת המס בין ארה״ב לישראל; תושב בריטניה מדווח על השכירות בדוח השנתי, בחלק של ההכנסות מחו״ל. לצד הישראלי של המיסוי ראו Shekel Guide.
- מטבע. בין החתימה לתשלום האחרון, הדולר, האירו או הליש״ט יכולים לזוז 3% עד 5% מול השקל. עסקת אקדמה (פורוורד) מול חברה להמרת מט״ח נועלת את העלות.
הרשימה המלאה נמצאת בעמוד מלכודות ורשימת בדיקה לפני חתימה, והתקציב הכולל בעמוד עלויות קניית דירה.
שאלות נפוצות
צריך להיות יהודי או בעל זיקה לישראל כדי לקנות דירה?
לא. החוק בישראל לא קובע שום תנאי של דת, מוצא או אזרחות לקניית דירה או בית. אזרח אמריקאי, בריטי, צרפתי או קנדי בלי שום קשר לארץ קונה באותם תנאים משפטיים בדיוק כמו ישראלי. רק מס הרכישה והמימון שונים.
תושב חוץ משלם יותר מס רכישה מתושב ישראל?
כן, הרבה יותר. תושב שקונה דירה יחידה משלם 0% עד 1,978,745 ₪ ואחר כך 3.5% ו־5% לפי מדרגות; תושב חוץ משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו־10% מעל. על דירה של 2.5 מיליון ₪ זה 200,000 ₪ לעומת כ־20,500 ₪.
בן הזוג שלי אינו ישראלי. הוא יכול להירשם כבעלים?
כן, שני בני הזוג נרשמים בטאבו בלי קשר לאזרחות. לעניין מס רכישה, רשות המסים רואה בבני זוג יחידה אחת: אם אחד מכם תושב ישראל ואין לכם דירה אחרת, בדרך כלל חלות מדרגות הדירה היחידה על כל הנכס. כדאי שעורך הדין יאשר את זה לפני החתימה.
אפשר לקנות קרקע או בית, לא רק דירה?
כן, בנכס בבעלות פרטית (טאבו פרטי). בקרקע של המדינה שמנוהלת על ידי רמ״י (כ־90% משטח המדינה), החכירה לדורות פתוחה לזרים למגורים, אבל ביישובים חקלאיים או קהילתיים מסוימים יש תנאי קבלה מקומיים. עורך הדין בודק את מעמד הנכס לפני כל הצעה.
זר יכול למכור בחופשיות ולהוציא את הכסף מהארץ?
כן. המכירה מתנהלת באותו הליך כמו אצל תושב, עם מס שבח שהפטור שלו לדירה יחידה שמור לתושבים. התמורה יוצאת מישראל בלי פיקוח על מטבע חוץ, אחרי אישור מיסוי ובדיקות איסור הלבנת הון של הבנק.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
למצוא את הנכס, גם מחו״ל
מתווך שנבדק שולח לכם נכסים לפי העיר, התקציב והסטטוס שלכם, ועורך צפיות בווידאו. תארו את הפרויקט בשתי שורות.