פינוי-בינוי ותמ״א 38: המדריך לבעלי דירות ולקונים בפרויקט התחדשות עירונית

פינוי-בינוי מול תמ״א 38: שלושת המסלולים של התחדשות עירונית

התחדשות עירונית פותרת בעיה ישראלית מאוד: חלק גדול מהשיכונים שנבנו לעולים בשנות ה־50 עד ה־70 נבנה בלי מעלית, בלי ממ״ד ובלי חיזוק סייסמי, בזמן שהקרקע בערים נעשתה נדירה ויקרה. במקום להפקיע, המדינה בנתה מסלולים שבהם שווי זכויות הבנייה הנוספות מממן את ההתחדשות. שלושה מסלולים חיים זה לצד זה, והמודעות נוטות לטשטש ביניהם.

ההבדל המכריע, לבעלי הדירות ולקונה, הוא התכנון. תמ״א 38 חלה מכוח תוכנית ארצית: הספיק היתר בנייה, ופרויקט יכול היה להסתיים בתוך 3 עד 5 שנים. פינוי-בינוי מחייב תוכנית מקומית חדשה שמאושרת לכל המתחם, אחר כך הכרזה ממשלתית (תנאי להטבות המס), ורק אז היתר. שם הולך הזמן.

תמ״א 38 הסתיימה במאי 2026: מה זה אומר

תמ״א 38, שאושרה ב־2005 כדי לחזק בניינים שנבנו לפני 1980, הייתה אמורה לפקוע בסוף 2023. היא הוארכה, תחילה עד אוגוסט 2024, ואחר כך, בערים שהגישו תוכנית חלופית, עד 18 במאי 2026 לכל המאוחר. מאז התאריך הזה אי אפשר להגיש בקשה להיתר לפי תמ״א 38, בשום מקום בארץ. תל אביב, בת ים, בני ברק, הרצליה ונתניה ויתרו עליה עוד קודם; ירושלים, חיפה, רמת גן וראשון לציון שמרו עליה עד היום האחרון.

מה בא במקומה תלוי בעיר:

• תוכניות מקומיות להתחדשות בניינים, בתוקף בכעשר רשויות (רמלה, יבנה, רעננה, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע, גבעתיים), מאושרות אבל עדיין לא בתוקף בנהריה ובאשדוד, ובהכנה ברמת גן, בחיפה ובראשון לציון. בניגוד לתמ״א 38, הן מאפשרות לעירייה לגבות היטל השבחה.
• חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה), שמאפשרת לאשר תוכנית ברמת המגרש במקביל להיתר. לפי העיתונות המקצועית, עד שתמ״א 38 פקעה עוד לא ניתן לפיה אף היתר.
• בתל אביב, רק תוכניות ״הרובעים״ 3 ו־4 (הצפון הישן) נותנות מסגרת משלהן, שאינה תלויה בתמ״א 38.
• בירושלים לא הייתה במאי 2026 תוכנית חלופית בהכנה: ההתחדשות עוברת עכשיו דרך פינוי-בינוי ותוכניות שכונתיות.

לבעלי דירות ולקונים, השאלה כבר אינה ״הבניין חתם על תמ״א 38?״ אלא ״ניתן היתר, או לפחות הוגשה בקשה לפני 18 במאי 2026?״. הסכם עם יזם שאין בו היתר ולא הוגשה בזמן בקשה איבד את הבסיס החוקי שלו, וצריך לבנות אותו מחדש על בסיס אחר, במקרה הטוב בעוד כמה שנים. מוכר שמפרסם ב־2026 ״תמ״א חתומה״ צריך להיות מסוגל לתת לכם את מספר תיק ההיתר בוועדה המקומית.

איך נבנה פרויקט פינוי-בינוי, שלב אחר שלב

1. יוזמה. יזם, ״מארגן״ או העירייה מזהים מתחם שבו הקרקע שווה יותר מהבניינים. בעלי הדירות בוחרים נציגות; היזם מממן את עורך הדין ואת השמאי של בעלי הדירות.
2. חתימות. היזם מחתים את בעלי הדירות אחד אחד על הסכם הפינוי-בינוי. החוק מאפשר לפעול נגד סרבנים אחרי שרוב מיוחס חתם; ההסכמים קובעים לא פעם רף גבוה יותר כתנאי מתלה, למשל 80% בכל הפרויקט ו־67% בכל בניין, בהסכם המומלץ שפרסמה עיריית רחובות.
3. הכרזה. המדינה מכריזה על המתחם כ״מתחם לפינוי-בינוי״, במסלול רשויות או במסלול מיסוי. בלי הכרזה, אין פטורים ממס.
4. תב״ע. היזם מגיש תוכנית חדשה שקובעת צפיפות, גובה ושטחי ציבור. זה השלב הארוך ביותר, ושם התנגדויות של שכנים, של העירייה או של רשות מקרקעי ישראל עולות שנים.
5. היתר וליווי בנקאי. אחרי התוכנית מגיע היתר הבנייה, וחתימה על ליווי בנקאי לפרויקט עם חשבון פרויקט סגור. בשלב הזה ניתנות הערבויות לבעלי הדירות.
6. פינוי. בעלי הדירות עוזבים בהודעה מוקדמת (ההסכם של רחובות ממליץ על 120 יום לפחות אחרי ההיתר); היזם משלם שכר דירה חלופי והובלה.
7. הריסה ובנייה, 3 עד 4 שנים למגדלים של 20 עד 35 קומות.
8. מפתח ורישום. טופס 4, מסירת הדירות החלופיות, ואחר כך רישום הבית המשותף החדש בטאבו, לרוב שנה עד שלוש שנים מאוחר יותר.

כל שלב שעובר מעלה את ערך הדירות הישנות: דירה בבניין שכבר קיבל היתר נמכרת ביוקר רב יותר מדירה במתחם שבו רק נאספו החתימות הראשונות. על זה בדיוק הבדיקות שלכם צריכות לענות.

בעלי דירות: מה לבדוק לפני שחותמים מול יזם

אם יזם פנה לבניין שלכם, ההסכם שתחתמו עליו יקבע את מצבכם לעשור הקרוב. כמה נקודות שכדאי לזכור מהרגע הראשון:

• עורך הדין של בעלי הדירות ממומן על ידי היזם, אבל אמור לייצג את בעלי הדירות כקבוצה. הוא לא מייצג את המצב האישי שלכם (ירושה, משכנתא, שותפים, מכירה עתידית); אם יש לכם שאלה כזו, היא שווה ייעוץ נפרד.
• התמורה מוגדרת במ״ר, עם תשריט חלוקה וכללי בחירה (קומה, כיוון, חניה ממוספרת, מחסן). ״עוד 25 מ״ר״ בלי תשריט ובלי כללי בחירה הוא רק כוונה.
• התנאים המתלים ומועדיהם: אחוז החתימות הנדרש, מועד אחרון לאישור התוכנית, להיתר, לליווי בנקאי, וזכות לצאת מההסכם אם המועדים לא עומדים. בלי זה, אתם עלולים להיות קשורים ליזם שהפרויקט שלו תקוע.
• הערבויות (חוק מכר, שכירות, מס, רישום, בפרק הבא) והמועד שבו כל אחת ניתנת: לפני שעוזבים את הדירה, לעולם לא אחרי.
• מנגנוני שיתוף ברווח: בשוק יורד יזמים פותחים מחדש הסכמים חתומים כדי להקטין את התמורה, ובהסכמים האחרונים מופיע יותר ויותר שיתוף ברווח מעל רף מסוים.
• הפטור ממס שבח מותנה בהודעה לרשות המסים תוך 30 יום מהחתימה עם היזם, ובדירה חדשה שאינה גדולה ביותר מ־25 מ״ר מהישנה. ודאו שמישהו אחראי לזה בפועל.
• בעלי דירות מבוגרים: מגיל 75, עם שנתיים של מגורים בדירה, היזם חייב להציע שתי דירות קטנות יותר או דירה קטנה ותשלום; מגיל 80 מתווספות אפשרויות של דיור מוגן או רכישת הזכויות.

וזכרו את הצד השני: סירוב בלתי סביר אחרי שהרוב המיוחס חתם חושף אתכם לתביעה לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), אבל סירוב לעסקה שאינה כדאית, או שאין בה דיור חלופי, יכול להיות סביר.

מה באמת קונים

מאחורי ״דירה בפינוי-בינוי״ מסתתרים שלושה מוצרים שונים מאוד. הבלבול ביניהם הוא הטעות הנפוצה ביותר.

אם קונים דירה ישנה, נכנסים מבחינה משפטית לנעלי המוכר בהסכם היזם: הזכויות שלו (הדירה החלופית, הקומה או סדר הבחירה, שכר הדירה החלופי) והחובות שלו (לפנות במועד, לחתום על מסמכי ההיתר והליווי). חוזה המכר חייב לקבוע זאת במפורש, ויש להודיע ליזם; יש הסכמים שדורשים את הסכמתו בכתב. בדקו מה מובטח באמת: מ״ר או אחוז מהדירה הישנה, קומה, כיוון, חניה ממוספרת, מחסן. ״עוד 25 מ״ר״ בלי תשריט ובלי כללי בחירה הוא רק כוונה.

אם קונים דירת יזם, מבחינה משפטית אין שום הבדל מקנייה רגילה על הנייר: חוזה קבלן, מפרט טכני, ערבות בנקאית, הצמדה מוגבלת. ההבדל היחיד הוא לוח הזמנים, שברירי יותר כי הוא תלוי בפינוי של כל הדיירים. המסגרת המלאה נמצאת בקניית דירה מקבלן, והסיכונים בהסיכונים בקנייה על הנייר.

לוחות זמנים אמיתיים

בחוברות כתוב ״מסירה בעוד ארבע שנים״. הנתונים אומרים אחרת. דוח מבקר המדינה מ־2026 על חמש ערים מצא שבפרויקטים שנבדקו, ההיתרים כיסו רק 7% עד 36% מהדירות המתוכננות, ומביא את פרויקט ברנדייס ברעננה, שהתחיל ב־1999 ונמסר ב־2022: 23 שנה. אנשי מקצוע מעריכים את אישור התוכנית לבדו בכשש שנים, ואומרים שלפעמים עוברות כמעט עשר שנים מהיוזמה ועד המפתח גם בפרויקט שמתנהל טוב.

גם המחזור הכלכלי משפיע. ב־2025, לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היתרי פינוי-בינוי ירדו בכ־15% (13,066 יח״ד לעומת 15,436 ב־2024), בגלל עליית העלויות, הריביות הגבוהות והאטת המכירות. בשוק יורד, יזמים פותחים מחדש הסכמים חתומים כדי להקטין את התמורה לבעלי הדירות; בהסכמים האחרונים מופיע יותר ויותר שיתוף ברווח מעל רף מסוים.

הערבויות שחייבים לדרוש בהסכם

הסכם פינוי-בינוי טוב מגן על בעלי הדירות בתקופה שבה הדירה שלהם כבר לא קיימת. ההסכם המומלץ שפרסמה עיריית רחובות, לפי המלצות הרשות להתחדשות עירונית, מונה את הערבויות שלהלן; אם אתם קונים דירה ישנה, אתם צריכים להפוך למוטבים שלהן.

• ערבות חוק מכר, בגובה שווי הדירה החדשה, בתוקף עד טופס 4 והמסירה. היא ניתנת לפני שעוזבים את הדירה, לעולם לא אחרי.
• ערבות שכירות, ערבות בנקאית אוטונומית שניתנת לפירעון לפי דרישה, עד המסירה. שכר הדירה החלופי נקבע בידי שמאי לפי מחיר השוק לדירה דומה, צמוד, ומשולם לרבעון מראש או בתשלומים גדולים יותר, לא חודש בחודשו.
• ערבות מס, מומלצת עד שמתקבלת ההכרזה על פינוי-בינוי, כי בלעדיה הפטורים נופלים.
• ערבות רישום, שמוחזקת בידי עורך הדין של בעלי הדירות עד רישום הדירות החדשות.
• תקופות בדק ואחריות על הדירה החדשה, כמו בכל דירה חדשה (שנה עד שבע שנים לפי הרכיב, ואחריהן שלוש שנות אחריות).

לבעלי דירות מבוגרים יש הגנות מיוחדות: מגיל 75, עם שנתיים של מגורים בדירה, היזם חייב להציע שתי דירות קטנות יותר או דירה קטנה ותשלום; מגיל 80 מתווספות אפשרויות של דיור מוגן או רכישת הזכויות. הזכויות האלה אישיות: מי שקונה את הדירה הישנה לא יורש אותן.

עורך הדין של בעלי הדירות מקבל את שכרו מהיזם. הוא מייצג את הבניין כולו, לא את הקנייה שלכם. לקנייה עצמה קחו עורך דין משלכם: ראו מה עושה עורך דין מקרקעין וכמה הוא גובה.

מיסים ופטורים

מבחינת מס, החלפת הדירה הישנה בחדשה היא מכירה: בעל הדירה ״מוכר״ ליזם את הדירה ואת זכויות הבנייה ומקבל תמורה בעין, דירה חדשה. בלי הסדר מיוחד הוא היה חייב במס שבח ובמס רכישה. לכן פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטורים, בתנאי שהמתחם הוכרז.

בתמ״א 38 נהנו בעלי הדירות גם מפטורים על מכירת זכויות הבנייה, והיטל ההשבחה הופחת ל־25% או בוטל בחלק מהערים. הכללים האלה עדיין רלוונטיים לתיקים שכבר קיבלו היתר.

כקונים של דירה ישנה, זכרו שתי נקודות. משלמים מס רכישה על מחיר הדירה הישנה, שכבר מגלם חלק מהדירה החדשה העתידית: על דירה ישנה ב־2,300,000 ₪, 184,000 ₪ למשקיע או לתושב חוץ, 11,244 ₪ לתושב שזו דירתו היחידה (ראו מחשבון מס רכישה). וכשתמכרו בעתיד את הדירה החדשה, השבח מחושב עקרונית ממה ששילמתם על הישנה: בקשו מעורך הדין או מיועץ מס לאשר את הטיפול, במיוחד אם אתם תושבי חוץ. המכירה עצמה מוסברת במס שבח במכירת דירה; ישראלים שגרים בארה״ב ימצאו את הצד האמריקאי ב־Shekel Guide (באנגלית).

דוגמה מחושבת: דירת 3 חדרים ישנה בפרויקט חתום בירושלים

הנחות להמחשה, שצריך להחליף במספרים של הפרויקט שאתם בודקים: דירת 3 חדרים של 70 מ״ר ברוטו בבלוק משנות ה־60 בדרום ירושלים, פרויקט עם תוכנית מאושרת אבל עדיין בלי היתר; דירה חלופית מובטחת של 95 מ״ר עם מרפסת וחניה; דירות חדשות דומות באזור נמכרות היום בכ־45,000 ₪ למ״ר, כלומר כ־4,300,000 ₪ לדירה המובטחת.

תושב שקונה את הדירה כדירתו היחידה משלם רק 11,244 ₪ מס רכישה: עלות הכניסה יורדת ל־2,385,879 ₪, והרווח השנתי המשתמע עולה ל־7.6% ב־8 שנים ול־5.0% ב־12 שנים. המדרגות האלה חלות רק אם זו אכן דירתכם היחידה ביום הקנייה.

הוסיפו את השכירות: שכר הדירה של הדירה הישנה עד הפינוי, ואחר כך שכר הדירה החלופי שהיזם משלם בזמן הבנייה, שאפשר לגבות אם לא גרים שם. ובעיקר, החשבון מראה כמה העסקה רגישה לזמן: ארבע שנים נוספות כמעט מחצות את התשואה השנתית, עוד לפני ירידה במחירי הדירות החדשות או משא ומתן מחדש על התמורה. דירה ישנה שנקנית לפני אישור התוכנית נותנת פער גדול יותר אבל על פני תקופה לא ידועה; דירה שנקנית בשלב ההיתר יקרה יותר, אבל נשארו לה 4 עד 5 שנים.

מחירים למ״ר לפי שכונה תמצאו בקטמון וגוננים, בארנונה וציר דרך חברון ובעמוד ירושלים.

הסיכונים, ואיך מצמצמים אותם

• הפרויקט לא יוצא לפועל. אין רוב, אין כדאיות כלכלית (״דו״ח האפס״ של היזם לא מסתדר), או סעיף יציאה ליזם. נשארים עם דירה ישנה שנקנתה בפרמיה. צמצום: לקנות בשלב תוכנית מאושרת או היתר, ועד אז לשלם מחיר של דירה ישנה.
• לוח הזמנים מוכפל. ערעורים על התוכנית, סרבנים, מחלוקות עם רשות מקרקעי ישראל על שווי הקרקע: דוח המבקר מביא פרויקטים שאושרו ב־2021–2023 ועדיין היו בלי היתר בסוף 2025. צמצום: לבדוק הליכים תלויים ועומדים; לתכנן את התזרים כך שלא יהיה תלוי במסירה.
• התמורה לבעלי הדירות מוקטנת במשא ומתן מחדש. נפוץ כשהעלויות עולות והמכירות מאטות. צמצום: הסכם עם מנגנוני שיתוף, שטח מוגדר במ״ר, יזם חזק.
• היזם מתחלף או קורס לפני ההיתר, כשעוד לא ניתנה אף ערבות. צמצום: לבדוק את הפרויקטים שהיזם כבר מסר ואת הבנק שמאחוריו, ולא לשלם ליזם כלום לפני הערבויות.
• מימון הקנייה. הבנק מלווה על הדירה הישנה, אבל הדירה תיהרס: בדרך כלל הוא דורש שהשעבוד יעבור לזכויות בדירה החדשה ושהערבויות יומחו לו. שאלו את הבנק לפני החתימה; תקרות בנק ישראל ממשיכות לחול (50% למשקיע ולתושב חוץ, ראו משכנתא לתושבי חוץ).
• בנייה בלי היתר בדירה הישנה (מרפסת סגורה, תוספת): היא לא מקבלת תמורה בדירה החדשה ואף יכולה לעכב את הפרויקט. צמצום: להשוות את הדירה להיתר המקורי ולשטח שמופיע בהסכם.

איפה נמצאים הפרויקטים

ביולי 2025 היו בישראל 814 פרויקטים של פינוי-בינוי, 58% מהם במחוזות המרכז ותל אביב, עם כ־590 יח״ד בממוצע לפרויקט. ההתחדשות העירונית היוותה ב־2024 כ־28% מהדירות שאושרו ו־30% מהתחלות הבנייה. ב־2025 ירושלים לבדה הוציאה כשליש מהיתרי הפינוי-בינוי בארץ (4,092 יח״ד ב־11 תוכניות), לפני בת ים (1,766), פתח תקווה (947) ותל אביב (901).

• ירושלים: גוננים (הקטמונים לשעבר), קריית היובל, ציר דרך חברון בין תלפיות לארנונה, עיר גנים, נווה יעקב. המגדלים החדשים בגוננים נמכרים בכ־45,000 עד 55,000 ₪ למ״ר, והבלוקים הישנים המיועדים להריסה בכ־30,000 עד 38,000 ₪ למ״ר (ראו קטמון). עורך הדין בודק גם את מעמד הקרקע, לא פעם קרקע של רשות מקרקעי ישראל: ראו עורך דין מקרקעין בירושלים.
• תל אביב: מעט פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, הרבה התחדשות בניין־בניין, שבצפון מוסדרת עכשיו בתוכניות הרובעים. הפרטים בעורך דין מקרקעין בתל אביב.
• בת ים, פתח תקווה, גבעתיים: הנפחים הגדולים של המרכז ב־2025 (1,766, 947 ו־839 יח״ד בפינוי-בינוי שקיבלו היתר, בהתאמה).
• נתניה: פרויקטים בשכונות הוותיקות במרכז העיר וליד התחנה, לצד הבנייה החדשה מול הים.

בדיקות לפני שקונים דירה בבניין בהתחדשות

1. השלב המדויק: מספר החתימות ושיעורן, הכרזה על המתחם (תאריך), תוכנית שהוגשה או אושרה (מספר תב״ע), בקשה להיתר (מספר תיק), היתר שניתן, הסכם ליווי חתום. כל תשובה מגיעה עם מסמך.
2. הסכם היזם, במלואו: תמורה במ״ר, תשריט חלוקה, כללי בחירה, תנאים מתלים ומועדיהם, סעיפי יציאה, שיתוף ברווח, פיצוי על איחורים.
3. הערבויות: אילו כבר ניתנו, אילו יינתנו ומתי, ואיך אתם הופכים למוטבים.
4. היזם: פרויקטי התחדשות שכבר מסר, הבנק שמאחוריו, תביעות תלויות.
5. הדירה עצמה: נסח טאבו, התאמה להיתר המקורי, בנייה בלי היתר, חובות לעירייה, דיירים (דייר מוגן?).
6. המימון שלכם: הסכמה בכתב של הבנק למשכנתא על דירה שמיועדת להריסה.
7. לוח הזמנים שלכם: תוכלו לחיות עם עיכוב כפול מזה שמפורסם?

הנקודות האלה מתווספות לבדיקות של כל קנייה, שמרוכזות בצ׳קליסט לפני החתימה. התהליך המלא של קנייה מוסבר בקניית דירה שלב אחר שלב.

שאלות נפוצות

כדאי לקרוא גם